論我國不動產(chǎn)善意取得制度的適用.pdf

1、在傳統(tǒng)的善意取得理論中，善意取得的財產(chǎn)在人們的意識中僅限于動產(chǎn)物權(quán)，而以登記作為公示方式的不動產(chǎn)物權(quán)則不適用此制度。當前我國經(jīng)濟高速發(fā)展，許多不動產(chǎn)的登記制度尚未真正完善，將善意取得制度適用于不動產(chǎn)交易的領(lǐng)域，可以充分保護善意第三人的合法利益，從而促進社會主義市場經(jīng)濟健康有序地發(fā)展?！段餀?quán)法》第一百零六條明確規(guī)定，善意取得的標的物包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)，這一規(guī)定結(jié)束了理論界關(guān)于不動產(chǎn)是否適應(yīng)善意取得制度的爭議。本文通過對我國善意取得制度適用選

2、題的研究，除了引言和結(jié)語共分為四個部分，全面生動的介紹了不動產(chǎn)善意取得制度在我國的具體適用:
　　 第一部分著重對不動產(chǎn)善意取得制度的理論基礎(chǔ)及價值基礎(chǔ)進行分析。首先，善意取得制度建立和存在的基礎(chǔ)為公示公信原則，按照物權(quán)的公示公信原則，通過法律認可的形式即登記簿上反映的物權(quán)人姓名即可以推定物權(quán)的正確性，也可以說善意取得制度是公信力的必然結(jié)果，而且在我國，雖然登記是作為不動產(chǎn)物權(quán)進行轉(zhuǎn)移的要件，但是仍然難免存在登記錯誤、疏漏等現(xiàn)象

3、，這使得在不動產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)因登記錯誤而引發(fā)的糾紛，那么將善意取得適用于不動產(chǎn)領(lǐng)域就能夠很好的保護善意第三人的合法權(quán)益，且極大程度的維護了交易穩(wěn)定，為經(jīng)濟秩序的良好運轉(zhuǎn)發(fā)揮了重大的作用。同時，世界各國對于這一制度規(guī)定不一，通過對比德國、日本及臺灣地區(qū)對于不動產(chǎn)善意取得制度的立法例，進一步全面的闡述我國不動產(chǎn)的善意取得制度。
　　 第二部分為我國不動產(chǎn)善意取得制度的適用條件分析。首先，不動產(chǎn)善意取得制度的前提是讓與人為登記名義人

4、，在交易中，雖然讓與人為不動產(chǎn)權(quán)利登記簿上的登記名義人，但其實際上并不是真實的權(quán)利人，只有在登記錯誤的前提下才會發(fā)生不動產(chǎn)的善意取得，其次，交易相對人在受讓該不動產(chǎn)時是善意的，對于善意，我們應(yīng)理解為自交易開始至不動產(chǎn)完成變更登記的整個階段，受讓人都處于不知情且無重大過失的狀態(tài)，那么該受讓人可以認為是善意的。受讓人向讓與人支付了合理的對價，且該不動產(chǎn)已經(jīng)完成了法定的公示方式，即已經(jīng)登記在受讓人名下，那么該善意的受讓人可以基于法律的規(guī)定取得

5、該不動產(chǎn)的所有權(quán)。
　　 第三部分主要介紹不動產(chǎn)善意取得制度適用的法律效果。善意取得發(fā)生后，在物權(quán)關(guān)系變動方面，原所有權(quán)人喪失該不動產(chǎn)的所有權(quán)，善意第三人（受讓人）依據(jù)法律的直接規(guī)定原始取得該不動產(chǎn)的實體性物權(quán)和程序性物權(quán)，原所有權(quán)人不得要求受讓人返回該不動產(chǎn)。在債權(quán)關(guān)系方面，由于無權(quán)處分人對不動產(chǎn)的處分行為侵犯了原權(quán)利人的所有權(quán)，法律賦予了原權(quán)利入請求無處分權(quán)人對其給予賠償損失的權(quán)利，此外，由于登記機關(guān)的失誤而造成不動產(chǎn)登記簿

6、的登記錯誤，原權(quán)利人可以對登記機關(guān)的過錯要求其承擔賠償責任。
　　 第四部分為特殊情況下的不動產(chǎn)善意取得制度的司法適用。在共同共有關(guān)系下，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，第三人如果是善意且有償取得該財產(chǎn)，應(yīng)當維護善意第三人的合法權(quán)益。對于準不動產(chǎn)這一特殊情形，如果沒有登記，第三人從無權(quán)處分人手中取得對準不動產(chǎn)的占有時，無法通過對登記簿記載之事項詳盡的了解其權(quán)屬狀況，只能通過占有的事實狀態(tài)來推定其屬于交易當事人所有，在這種情況下第三

7、人與無權(quán)處分人的交易當然不是惡意的，如果符合善意取得的其他要件，那么當然適用善意取得。已經(jīng)登記的準不動產(chǎn)，原則上是不適用善意取得的，但是在現(xiàn)實生活中往往會發(fā)生登記錯誤的情況，在這種情況下是可以適用善意取得的。在我國，雖然農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度不完善，很多房屋未能進行權(quán)利登記，但是我們不能以這種理由來否定農(nóng)村房屋交易的合法性，如果出讓人為真實權(quán)利人，但房屋沒有進行登記，那么其出讓行為即是有權(quán)處分，就不存在善意取得一說，如果出讓人不是真實權(quán)利人