我國不動產(chǎn)預告登記制度完善研究.pdf

1、完備的登記制度不僅能為財產(chǎn)交易安全有序的進行提供保障，更是物權(quán)制度得以生存的重要因素。預告登記制度設(shè)立的目的即為保護并顧全關(guān)于不動產(chǎn)上物權(quán)變動之債權(quán)請求權(quán)將來能夠如期實現(xiàn)。此項制度確定于《德國民法典》，在經(jīng)過多年發(fā)展后日漸成熟，進而被眾多國家所接受并引用。我國是在2007年出臺的《物權(quán)法》中正式將預告登記制度確立為一項物權(quán)登記法律制度，通過該制度的實施有效的確定了在交易之不動產(chǎn)未發(fā)生物權(quán)變動效果前的債權(quán)人的權(quán)利問題，以保證債務(wù)人對該不動

2、產(chǎn)所作出的其他處分行為不能發(fā)生法律效力，典型的如通過預告登記防止商品房預售中開發(fā)商的“一房二賣”現(xiàn)象等。然而預告登記制度在我國仍屬于一項新的制度，在實踐中發(fā)現(xiàn)尚存許多問題有待探討并加以解決。
　　預告登記是對買受人的債權(quán)主張的保護，但是卻被賦予了物權(quán)所特有的排除他人妨害的效力。正是由于這樣的特殊化，使得預告登記制度成為眾多專家和學者研究的對象。我國法律關(guān)于預告登記的規(guī)制不足也逐漸顯現(xiàn)出來，如預告登記發(fā)生的不合理、預告登記適用對象的

3、局限、預告登記保全的效力不足、對預告登記義務(wù)人的保障缺失、預告登記的涂銷不規(guī)范、登記機構(gòu)不明、登記內(nèi)容不統(tǒng)一等等實體上及程序上的弊端。
　　通過與外國立法上相關(guān)內(nèi)容的比較以及對各方利益的衡量，對我國的預告登記可以采取調(diào)整預告登記發(fā)生方式,將達成合意后的自愿申請調(diào)整為法律上強制的申請方式并提前一步的將預告登記作為合同格式條款內(nèi)容予以規(guī)制；預告登記使用對象在廣度上可以包括一些特殊動產(chǎn)，并且深度上可以增加附期限附條件合同的請求權(quán)的適用以