不動產(chǎn)預(yù)告登記效力研究.pdf

1、不動產(chǎn)預(yù)告登記制度隸屬于物權(quán)法領(lǐng)域中的不動產(chǎn)登記制度，預(yù)告登記是不動產(chǎn)登記中不可或缺而又極其獨(dú)特的一種登記類型。之所以特殊，原因在于其他類型的不動產(chǎn)登記一般都是將已經(jīng)完成的不動產(chǎn)物權(quán)變動記載于冊；然而預(yù)告登記所記載的并不是一項(xiàng)不動產(chǎn)物權(quán)，而是一項(xiàng)債權(quán)請求權(quán)，這項(xiàng)債權(quán)請求權(quán)在將來經(jīng)過義務(wù)人的履行后會發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果。預(yù)告登記賦予被登記的債權(quán)請求權(quán)以物權(quán)的某些效力，可以排除其后他人對不動產(chǎn)所實(shí)施的與權(quán)利人的請求權(quán)相抵觸的處分行為

2、，以確保將來能夠順利發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律結(jié)果。換言之，預(yù)告登記并不能實(shí)現(xiàn)當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)利益，而是為日后發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動提供一種保障。作為一種確保不動產(chǎn)物權(quán)變動切實(shí)發(fā)生的擔(dān)保手段，預(yù)告登記具有自主性、臨時性、附隨性，并且兼具物權(quán)性和債權(quán)性。
　　預(yù)告登記制度是不動產(chǎn)物權(quán)法領(lǐng)域中一項(xiàng)不可或缺的制度，最早出現(xiàn)在18世紀(jì)的普魯士法中，《德國民法典》正式以法典的形式將該制度確立下來，后來世界上許多國家和地區(qū)如日本、我國臺灣地區(qū)在制定相關(guān)

3、法律時都對該制度予以采納和承繼。我國2007年頒布的《物權(quán)法》對不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用范圍、效力以及失效情形等方面作出了規(guī)定，這標(biāo)志著這項(xiàng)重要的不動產(chǎn)登記制度在我國物權(quán)法領(lǐng)域的正式建立。
　　效力問題是預(yù)告登記制度的核心問題，只有具備完整的、較強(qiáng)的效力，預(yù)告登記制度才能充分發(fā)揮其保障物權(quán)變動實(shí)現(xiàn)的功能。考察國外立法可知，在一些對不動產(chǎn)預(yù)告登記制度規(guī)定比較完善的國家和地區(qū)，如德國、日本，該項(xiàng)制度通常都具備保全權(quán)利、保全順位以及破產(chǎn)

4、保護(hù)的效力，并且對于預(yù)告登記后再處分行為的效力各國也有其不同的立法模式。
　　我國《物權(quán)法》對預(yù)告登記的效力予以明確，即當(dāng)事人雙方申請了預(yù)告登記后，登記義務(wù)人在沒有經(jīng)過登記權(quán)利人同意的情況下，不得對登記不動產(chǎn)實(shí)施再次處分的行為，即使義務(wù)人實(shí)施了再次處分行為，該處分行為也不會導(dǎo)致物權(quán)變動。這條規(guī)定體現(xiàn)出了預(yù)告登記具有保全權(quán)利的效力，也可以說明，對于預(yù)告登記后再處分行為的效力我國立法采絕對無效原則。關(guān)于預(yù)告登記的其他效力，我國立法未予

5、確認(rèn)。可以看出，我國《物權(quán)法》僅用一個條文對預(yù)告登記的效力作出規(guī)定，顯然比較簡略，不夠完善，不能充分發(fā)揮預(yù)告登記制度的功能，也不利不動產(chǎn)交易的繁榮發(fā)展。
　　本文共分為四大部分，由五個章節(jié)組成。本文以發(fā)生在江蘇省的一個司法案例作為切入點(diǎn)，引出我國不動產(chǎn)預(yù)告登記效力在實(shí)踐操作中所存在的問題。本文的第一部分由兩個章節(jié)組成，闡述不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的基本理論，包括研究背景及意義、國內(nèi)外學(xué)者的研究綜述、不動產(chǎn)預(yù)告登記的內(nèi)涵、性質(zhì)、價值選擇以

6、及歷史演變過程；第二部分主要對大陸法系國家的德國、日本以及我國臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)預(yù)告登記效力進(jìn)行論述；第三部分主要介紹我國法律法規(guī)對預(yù)告登記效力的規(guī)定，并對我國的預(yù)告登記效力進(jìn)行評析；第四部分，在借鑒其他國家經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合我國目前的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀為我國建立更加全面系統(tǒng)的不動產(chǎn)預(yù)告登記效力體系提出相應(yīng)建議。以期使我國的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度更加全面、具體，具備可操作性，更好地發(fā)揮不動產(chǎn)預(yù)告登記制度保障交易安全的功能，促進(jìn)我國不動產(chǎn)交易市場的