預(yù)購(gòu)商品房抵押制度研究.pdf

1、預(yù)購(gòu)商品房抵押普遍存在于預(yù)售商品房銷售過程中，司法實(shí)踐操作地域差別化，其根本原因是我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押理論定位模糊，立法層次混亂，辦法條例規(guī)定較多。特別是對(duì)預(yù)購(gòu)商品房能否抵押以及抵押預(yù)告登記能否成立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的問題，法律法規(guī)沒有直接規(guī)定，基于在實(shí)務(wù)和判例上預(yù)購(gòu)商品房抵押的現(xiàn)有認(rèn)可情況，筆者認(rèn)為貫徹物權(quán)法定主義不能生搬硬套，僵硬的執(zhí)行解釋法條，解決不了動(dòng)態(tài)交易中產(chǎn)生的各種權(quán)利沖突問題，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記的物權(quán)效力。在

2、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)過程中，抵押權(quán)人需要妥善處理其他權(quán)利的沖突，理清房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的階段性擔(dān)保責(zé)任的承擔(dān)方式，以及平衡不可抗力導(dǎo)致抵押物毀損情形下的各方權(quán)利，針對(duì)上述問題研究，本文分為四部分:
　　第一部分闡述預(yù)購(gòu)商品房抵押的概念，分析預(yù)購(gòu)商品房抵押合同與個(gè)人購(gòu)房借款合同以及商品房買賣合同的關(guān)系，通過分析預(yù)購(gòu)商品房抵押在個(gè)貸金融中的作用，闡明預(yù)購(gòu)商品房抵押制度的重要性。
　　第二部分在現(xiàn)有法律制度框架下，探究預(yù)購(gòu)商品房抵押的

3、性質(zhì)，對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押標(biāo)的的合法性進(jìn)行法律分析，針對(duì)我國(guó)《擔(dān)保法》等法律法規(guī)以及其他國(guó)家法律中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義，將預(yù)購(gòu)商品房抵押的法律性質(zhì)進(jìn)行理論定位于不動(dòng)產(chǎn)抵押。結(jié)合司法實(shí)踐和《物權(quán)法》等規(guī)定，分析預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力。
　　第三部分對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，闡明商業(yè)銀行預(yù)購(gòu)商品房的貸款抵押與在建工程抵押權(quán)、建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)、普通債權(quán)法律關(guān)系，提出合理有效的協(xié)調(diào)辦法，深度剖析預(yù)購(gòu)商品房抵押與房產(chǎn)開發(fā)