房地產(chǎn)抵押權(quán)利沖突問題研究.pdf

1、抵押為擔(dān)保法律制度之核心，被稱為“擔(dān)保之王”。權(quán)利沖突則為民商事領(lǐng)域所常見，在民商事領(lǐng)域所常見的沖突的解決過程中形成了一系列的價值取向及方法衡平。目前我國房地產(chǎn)抵押權(quán)制度顯得略微粗糙，實務(wù)中債權(quán)人主張實現(xiàn)抵押權(quán)的過程中困難重重，尤其是房地產(chǎn)抵押權(quán)與其他民事權(quán)利存在沖突時較為棘手。由于我國抵押制度的不盡完善，如預(yù)告登記制度雖然確立但不夠完備、局限于債權(quán)保全型的擔(dān)保法立法理念、為應(yīng)現(xiàn)實之急需而未進行理論梳理所導(dǎo)致的權(quán)利性質(zhì)不清等，使開發(fā)商、

2、承包商、購房者、銀行之間的權(quán)利沖突不能得到有效的控制和合理的解決，隨之而來產(chǎn)生的糾紛也是相當(dāng)之多。法院在最高法院2002年批復(fù)公布之前認定標(biāo)準往往不一，之后情況稍有好轉(zhuǎn)，但各地的執(zhí)行標(biāo)準仍然有所偏差。 本文在試對諸多沖突權(quán)利本身進行分析的基礎(chǔ)上，再討論沖突的緣由及解決的方式。本文認為房地產(chǎn)抵押中權(quán)利的沖突集中反映在兩個方面：第一個方面的沖突是抵押權(quán)之間的沖突，主要是法定抵押權(quán)(建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán))與一般抵押權(quán)的沖突。第二個

3、方面的沖突是抵押權(quán)與購房者的債權(quán)之間的沖突，表現(xiàn)為：(一)法定抵押權(quán)與購房者權(quán)利的沖突；(二)在建工程抵押權(quán)與預(yù)購房者的期待權(quán)之間的沖突。房地產(chǎn)抵押權(quán)尚可能產(chǎn)生與稅款優(yōu)先權(quán)的沖突、與職工工資及勞動保險費用優(yōu)先權(quán)的沖突、與拆遷補償安置費的沖突等等，但對于這些為基于公共需要而產(chǎn)生的優(yōu)先性權(quán)利，本文暫不涉及。本文主要側(cè)重于一般抵押權(quán)、法定抵押權(quán)、在建工程抵押權(quán)與購房者權(quán)利之間的沖突與衡平。 本文的主體內(nèi)容分為以下幾個部分： 第

4、一章首先對建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)進行了分析，對建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)究竟屬于不動產(chǎn)留置權(quán)還是法定優(yōu)先權(quán)還是應(yīng)當(dāng)屬于法定抵押權(quán)進行了探討，經(jīng)過綜合權(quán)衡認為應(yīng)當(dāng)屬于法定抵押權(quán)。隨后筆者探討了．法定抵押權(quán)與一般抵押權(quán)的效力優(yōu)劣問題，在分析之后筆者認為：在發(fā)生法定抵押權(quán)與約定抵押權(quán)并存的情形時，無論約定抵押權(quán)發(fā)生在前或在后，法定抵押權(quán)均應(yīng)優(yōu)先于約定抵押權(quán)行使。但應(yīng)當(dāng)建立法定抵押權(quán)公示法律制度。第二章在法定抵押權(quán)與購房者的權(quán)利沖突與協(xié)調(diào)中，

5、筆者分析了購房者權(quán)利優(yōu)先的法理基礎(chǔ)后，認為應(yīng)當(dāng)完善現(xiàn)有的預(yù)告登記制度，．以實現(xiàn)法定抵押權(quán)與購房者的權(quán)利一定程度的平衡，對預(yù)告登記的效力、適應(yīng)范圍以及與法院協(xié)助執(zhí)行的關(guān)系等問題進行了論述。 第三章在建工程抵押權(quán)與購房者的權(quán)利沖突及平衡中，筆者在探討在建工程能否抵押、如何公示、待建工程是否是屬于抵押合同的范圍以及按揭的定性等問題的基礎(chǔ)上，對在建工程抵押權(quán)與購房者的權(quán)利沖突分情形進行了較為詳盡的探討，對是否存在競合和可能及存在競合時該