試論不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的賠償制度.pdf

1、近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易日趨活躍，由此產(chǎn)生的錯(cuò)誤登記及賠償問題也相應(yīng)增多，而相關(guān)的法律法規(guī)還不夠健全，在一定程度上影響了不動(dòng)產(chǎn)交易安全和市場(chǎng)秩序。該文寫作的主要目的，即在于從理論與實(shí)踐方面對(duì)這一問題進(jìn)行分析和探討，提出構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記賠償制度的意見和建議，以促進(jìn)將來(lái)相關(guān)立法之完善。本文共分為六個(gè)部分：
　　 一、不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記概述。分析了廣義說、狹義說和折中說三種觀點(diǎn)，指出折中說最為符合我國(guó)實(shí)際。

2、我國(guó)《物權(quán)法》所規(guī)定的登記錯(cuò)誤事項(xiàng)，不僅包括因登記事項(xiàng)和登記原因證明文件與所寫內(nèi)容不符的情形，還包括無(wú)法律原因或依無(wú)效的法律行為而完成的登記，但是并不包括因嗣后原因?qū)е碌牡怯洸居涊d內(nèi)容與現(xiàn)實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符的情況。
　　 二、完善不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記賠償制度的兩個(gè)先決問題。一是不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，指出不動(dòng)產(chǎn)登記屬于準(zhǔn)行政行為。二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)，認(rèn)為我國(guó)《物權(quán)法》雖然采取了以形式審查為主、以實(shí)質(zhì)審查為輔的方式，但是在人民法院判

3、斷登記機(jī)關(guān)是否應(yīng)當(dāng)履行實(shí)質(zhì)審查義務(wù)時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)宜寬不宜窄。通過對(duì)以上兩個(gè)問題的分析，認(rèn)為錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任屬于國(guó)家責(zé)任。
　　 三、不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的更正。對(duì)登記更正制度，就《物權(quán)法》規(guī)定的更正條件、審查形式、登記機(jī)關(guān)以職權(quán)進(jìn)行更正的條件和程序等提出了修改建議：對(duì)異議登記制度，指出應(yīng)該采取措施使登記異議制度更好地發(fā)揮功能，防止個(gè)別申請(qǐng)人規(guī)避異議登記的問題，在法定情況下，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許登記機(jī)關(guān)依職權(quán)主動(dòng)進(jìn)行異議登記。在登記更正與異議登記的關(guān)系

4、上，認(rèn)為登記更正與異議登記同是更正錯(cuò)誤登記的手段，登記更正不是異議登記的前置程序。
　　 四、不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的問責(zé)。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的歸責(zé)原則應(yīng)當(dāng)采用過錯(cuò)責(zé)任原則，但是在由于特殊情況造成受害人舉證困難的情形下，可以考慮采用過錯(cuò)推定原則；歸納了錯(cuò)誤登記的四種情形，分析了錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的構(gòu)成要件；認(rèn)為登記機(jī)關(guān)對(duì)其工作人員與登記申請(qǐng)人的追償是兩種不同性質(zhì)的追償權(quán)，對(duì)基于共同原因?qū)е碌腻e(cuò)誤登記，各方按照什么原則和比例承擔(dān)賠償責(zé)任、選

5、擇什么樣的訴訟渠道等提出了設(shè)想。
　　 五、不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的賠償。認(rèn)為賠償范圍應(yīng)包括主權(quán)利的損害賠償、利息、當(dāng)事人或者利害關(guān)系人主張權(quán)利的費(fèi)用等，應(yīng)當(dāng)以受損害時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值為準(zhǔn)進(jìn)行全額賠償，并賦予權(quán)利人返還不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)。提出建立以國(guó)家財(cái)政保障為基礎(chǔ)、以賠償基金為主體、以保險(xiǎn)機(jī)制為補(bǔ)充的“三位一體”的賠償金制度。
　　 六、不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的預(yù)防。分析了當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問題，指出要從根本上預(yù)防不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的發(fā)生