天津萬科水晶城項目立項投資計劃建議書

1、 核準通過，歸檔資料。 核準通過，歸檔資料。未經(jīng)允許，請勿外傳！ 未經(jīng)允許，請勿外傳！第一章 項目決策背景 一.內(nèi)部因素 內(nèi)部因素1.天津萬科公司項目布局萬科自 92 年進入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào)廣場、都市花園、萬科新城等項目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約 17 萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約 60 萬平方米。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模

2、較小。由此可看出，天津萬科的主要項目集中在城市的北部。反觀天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。萬科自 92 年進入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人

3、一籌，被公認為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。所以萬科有能力，也應(yīng)該去開發(fā)天津的其他市場，讓萬科物業(yè)深入天津每個角落。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的

4、項目，該項目正好填補了萬科在城市南部無項目的空白。 2.天津萬科公司經(jīng)營現(xiàn)狀：目前天津公司在手有兩個項目，萬科花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目） 、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。新城項目自 98 年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤支柱，但到 2002 年后新城項目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規(guī)模大，是公司長遠發(fā)展項目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜

5、作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項目。根據(jù)集團總部經(jīng)營計劃要求，天津公司必須再上新項目，要達到每年有 3-5 個在開發(fā)項目，保證天津公司經(jīng)營利潤已完成項目:在談項目:二.外部因素 外部因素該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢:①根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。②天津市主導(dǎo)風(fēng)向為西南風(fēng)，西南部區(qū)