物業(yè)管理基礎(chǔ)理論知識(shí)培訓(xùn)大全

1、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。各類建筑物分為：住宅小區(qū)的房屋，也可以是寫字樓、商業(yè)大廈、綜合商住樓宇、公寓、別墅、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、體育場(chǎng)館等；配套設(shè)施、設(shè)備分為：市政設(shè)施、文化娛樂(lè)設(shè)施、交通設(shè)施等；場(chǎng)地分為：庭院、綠地、道路等。物業(yè)側(cè)重于使用、服務(wù)和管理角度。物業(yè)的特征：1、固定性（在各級(jí)政府規(guī)劃部門的規(guī)劃范圍內(nèi)，進(jìn)行精心策

2、劃，在施工中，要嚴(yán)格管理，保證質(zhì)量。新建的物業(yè)，要和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)造良好的自然環(huán)境。 ）2、耐久性（“精心設(shè)計(jì)，百年大計(jì)” ，說(shuō)明建筑物）3、多樣性（物業(yè)的多樣性構(gòu)成了城市鄉(xiāng)村的不同風(fēng)格， 房地產(chǎn) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) http://www.fdcew.com/更加顯示物業(yè)區(qū)域的風(fēng)采）4、高值性（為業(yè)主的物業(yè)保值、增值，自然就成了物業(yè)管理企業(yè)的重要職責(zé)）5、權(quán)益性（《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》特別強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)都不僅包括相關(guān)物質(zhì)實(shí)

3、體，而且包括依托于物業(yè)實(shí)體上的權(quán)益。物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上，在我國(guó)，房地產(chǎn)物權(quán)是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)及其占有土地的使用權(quán)）物業(yè)管理（proerty managment）：是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理起源于 19 世紀(jì) 60 年代的英國(guó)，迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)

4、代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，在國(guó)際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽(yáng) 倍訊易 倍訊易 http://www.pxyi.net/產(chǎn)業(yè)。20 世紀(jì) 80 年代，1981 年 3 月，全國(guó)第一家物業(yè)管理公司---深圳市物業(yè)管理公司誕生。1994 年 3 月 23 日建設(shè)部以第 33 號(hào)令頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》這是我國(guó)有關(guān)城市住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法制化奠定了基礎(chǔ)。1994 年 6 月 18 日

5、，深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》 ，并于 11 月 1 日起施行，這是我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)。2003 年 9 月 1 日，國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》開始實(shí)施，這標(biāo)志者我國(guó)物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進(jìn)入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時(shí)期。物業(yè)管理的特性：1、覆蓋面廣（從地域上看，管理面廣，從管理對(duì)像上看，包括的范圍也比較寬。從服務(wù)對(duì)象來(lái)看，由于各種物業(yè)歸屬于不同的業(yè)主或由各種各樣的使用人使用）2、服務(wù)性強(qiáng)（物

6、業(yè)管理人員屬于社會(huì)服務(wù)人員，服務(wù)是物業(yè)管理的根本屬性）3、專業(yè)性強(qiáng) 4、業(yè)主處于主導(dǎo)地位（業(yè)主是物業(yè)的主人，在物業(yè)管理中業(yè)主始終處于主導(dǎo)地位，實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，通過(guò)招標(biāo)形式選擇物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，只有被業(yè)主接受，企業(yè)才會(huì)有生命力，才能取得合法收入，得到良好的效益）5、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合物業(yè)管理的主要內(nèi)容（一）物業(yè)的接管驗(yàn)收：主要是根據(jù)物業(yè)管理委托服務(wù)合同制定物業(yè)的接管驗(yàn)收方案，按照有關(guān)規(guī)定組織物業(yè)的接管驗(yàn)收。（二）

7、物業(yè)管理方案和制度的制定：（1）建立物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)管理部門，確定人員編制礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。（二）業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。（三）服務(wù)第一原則：所做的每一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持服務(wù)第一的原則。（四）統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物

8、業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。（五）專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（六）收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。

9、收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。（七）公平競(jìng)爭(zhēng)原則：物業(yè)管理是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持招標(biāo)、投標(biāo)制度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有 3 個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，招標(biāo)要公開，揭標(biāo)要公正。（八）依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復(fù)雜，涉及到法律

10、非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》 ，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一、建設(shè)部制定的《全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》：總的來(lái)說(shuō)提高物業(yè)價(jià)值和在法律允許前提下讓業(yè)主和使用人滿意是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的根本標(biāo)準(zhǔn)。2000 年 5月 25 日以建住房物第 008 號(hào)文發(fā)布了新的標(biāo)準(zhǔn)《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》 。各

11、地應(yīng)在每年 7 月 30 日前將參見全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收的項(xiàng)目名單及《全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)表》報(bào)建設(shè)部。凡是上報(bào)建設(shè)部的項(xiàng)目，省（自治區(qū)、直轄市）預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)分值不得低于 98 分，全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目每三年進(jìn)行一次復(fù)驗(yàn)，對(duì)復(fù)驗(yàn)不達(dá)標(biāo)的，取消“全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號(hào)。全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)基本條件如下：（1）參評(píng)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積 8 萬(wàn)平方米以上，別墅 2 萬(wàn)平方米以上，大廈

12、 3 萬(wàn)平方米以上且非住宅建筑面積占 60%以上，如住率或使用率達(dá) 85%以上。（2）取得“?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號(hào)一年以上。（3）物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。（4）物業(yè)管理企業(yè)無(wú)重大責(zé)任事故（5）未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。二、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行） 》：制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行） 》 （中物協(xié)[2004]1