上海輕軌松江大學(xué)城站項(xiàng)目可行性分析贏利模式報(bào)告

1、1上海松江輕軌大學(xué)城站商業(yè)中心項(xiàng)目投資可行性分析與盈利模式設(shè)計(jì)報(bào)告香港卓毅國(guó)際集團(tuán)2007 年 1 月 8 日目 錄摘 要------------------------------------------------------------------------------33摘 要松江軌道交通樞紐客運(yùn)中心暨商業(yè)綜合體項(xiàng)目作為松江地區(qū)的重點(diǎn)城市建 松江軌道交通樞紐客運(yùn)中心暨商業(yè)綜合體項(xiàng)目作為松江地區(qū)的重點(diǎn)城市建設(shè)工程、又是軌

2、道交通樞紐與 設(shè)工程、又是軌道交通樞紐與商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)鏈接的 鏈接的項(xiàng)目，是一項(xiàng)技術(shù)含量很高的系 項(xiàng)目，是一項(xiàng)技術(shù)含量很高的系統(tǒng)工程，涉及多要素和復(fù)雜的商業(yè)、地產(chǎn)、軌道交通多功能組合，因此 統(tǒng)工程，涉及多要素和復(fù)雜的商業(yè)、地產(chǎn)、軌道交通多功能組合，因此項(xiàng)目定 項(xiàng)目定位和商業(yè)布局的研究分析工作尤為重要。 位和商業(yè)布局的研究分析工作尤為重要。我司本著積極認(rèn)真的服務(wù)態(tài)度和專業(yè)探索的精神來 我司本著積極認(rèn)真的服務(wù)態(tài)度和專業(yè)探索的精神來切準(zhǔn)市

3、場(chǎng)脈動(dòng)，正確選 切準(zhǔn)市場(chǎng)脈動(dòng)，正確選擇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位方向、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶?shí)施前期的分析定位工作流程，為產(chǎn)品定 擇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位方向、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶?shí)施前期的分析定位工作流程，為產(chǎn)品定位提供決策依據(jù)保證項(xiàng)目開發(fā)的成功。 位提供決策依據(jù)保證項(xiàng)目開發(fā)的成功。與城通公司簽訂合同后 與城通公司簽訂合同后,香港卓毅國(guó)際集團(tuán)公司高度重視實(shí)施工作 香港卓毅國(guó)際集團(tuán)公司高度重視實(shí)施工作,在調(diào)研 在調(diào)研分析的工作過程中，我們采用國(guó)際上標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的麥肯錫模型論證研究并

4、實(shí)際模 分析的工作過程中，我們采用國(guó)際上標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的麥肯錫模型論證研究并實(shí)際模擬演練 擬演練;在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)方面 在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)方面,我們?cè)敿?xì)調(diào)研了批發(fā)與零售市場(chǎng) 我們?cè)敿?xì)調(diào)研了批發(fā)與零售市場(chǎng),運(yùn)用楊寶民先生獨(dú)創(chuàng) 運(yùn)用楊寶民先生獨(dú)創(chuàng)的洋流商業(yè)布局理論，擬定了不同的業(yè)態(tài)方案。業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的如下 的洋流商業(yè)布局理論，擬定了不同的業(yè)態(tài)方案。業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的如下:1、為項(xiàng)目提供合理的商業(yè)組合方案，奠定繁榮持久經(jīng)營(yíng)的基石。2、指導(dǎo)招商工作的有序進(jìn)行，明確招商

5、目標(biāo)和后期經(jīng)營(yíng)管理方向。3、為銷售提供可以向投資者解釋描繪的商業(yè)前景，支撐銷售工作進(jìn)行。4、通過業(yè)態(tài)方案的設(shè)計(jì)確定項(xiàng)目贏利模式和資金回收的方式。我們 我們不僅調(diào)研了松江區(qū)批發(fā)與零售商業(yè) 不僅調(diào)研了松江區(qū)批發(fā)與零售商業(yè),而且根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 而且根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,對(duì)松江商 對(duì)松江商業(yè)走勢(shì)進(jìn)行判斷。我們認(rèn)為本項(xiàng)目在松江新城乃至松江周邊都具有最佳商業(yè)價(jià) 業(yè)走勢(shì)進(jìn)行判斷。我們認(rèn)為本項(xiàng)目在松江新城乃至松江周邊都具有最佳商業(yè)價(jià)值,希望未來把握軌道交

6、通開通后商機(jī) 希望未來把握軌道交通開通后商機(jī),通過良好策劃形成顧客消費(fèi)目的地目的 通過良好策劃形成顧客消費(fèi)目的地目的地。 地。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn) 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn),我們還組織力量系統(tǒng)調(diào)研了上海軌道交通物業(yè)典型項(xiàng)目 我們還組織力量系統(tǒng)調(diào)研了上海軌道交通物業(yè)典型項(xiàng)目,我們對(duì)上海龍之夢(mèng)購(gòu)物中心 們對(duì)上海龍之夢(mèng)購(gòu)物中心(軌道交通物業(yè) 軌道交通物業(yè))和松江開元地中海項(xiàng)目進(jìn)行了專題分 和松江開元地中海項(xiàng)目進(jìn)行了專題分析,形成了專題考察報(bào)告。龍之夢(mèng)與本項(xiàng)目原來

7、的建筑設(shè)計(jì)方案非常相識(shí) 形成了專題考察報(bào)告。龍之夢(mèng)與本項(xiàng)目原來的建筑設(shè)計(jì)方案非常相識(shí),都是 都是封閉的室內(nèi)空間。龍之夢(mèng)的考察表明軌道交通只是商業(yè)物業(yè)成功的必要條件不 封閉的室內(nèi)空間。龍之夢(mèng)的考察表明軌道交通只是商業(yè)物業(yè)成功的必要條件不是充分條件 是充分條件,從可持續(xù)經(jīng)營(yíng)角度論證商業(yè)物業(yè)有利于項(xiàng)目成功。開元地中海項(xiàng)目 從可持續(xù)經(jīng)營(yíng)角度論證商業(yè)物業(yè)有利于項(xiàng)目成功。開元地中海項(xiàng)目表明 表明,成功的投資策略是部分物業(yè)例如住宅類物業(yè)可以提前收回投

8、資 成功的投資策略是部分物業(yè)例如住宅類物業(yè)可以提前收回投資,商業(yè)物業(yè) 商業(yè)物業(yè)需要市場(chǎng)培育期進(jìn)行保留經(jīng)營(yíng)。 需要市場(chǎng)培育期進(jìn)行保留經(jīng)營(yíng)。卓毅公司提出了三個(gè)業(yè)態(tài)方案 卓毅公司提出了三個(gè)業(yè)態(tài)方案主要內(nèi)容 主要內(nèi)容 特點(diǎn) 特點(diǎn)A 購(gòu)物中心、空中步行街、酒店式公寓等組 購(gòu)物中心、空中步行街、酒店式公寓等組合 面積 面積24 24萬平方米 萬平方米,此外建議做 此外建議做2萬平方米空 萬平方米空中花園 中花園(不含地下室和交通物業(yè)面積 不含地下室

9、和交通物業(yè)面積)商業(yè)以零售為主 商業(yè)以零售為主,物業(yè)功 物業(yè)功能由零售物業(yè)和公寓酒店 能由零售物業(yè)和公寓酒店 組合而成 組合而成B 批發(fā)面積 批發(fā)面積7萬平方米 萬平方米,空中步行街 空中步行街3萬平方 萬平方米,餐飲 餐飲1萬平方米 萬平方米,公寓 公寓2萬平方米 萬平方米,此外空 此外空中花園 中花園2萬平方米 萬平方米,投資規(guī)模最小。 投資規(guī)模最小。商業(yè)批發(fā)為主 商業(yè)批發(fā)為主,配備酒店 配備酒店式公寓 式公寓,空中花園和餐飲 空中