新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策

1、84 發(fā)展研究 /2 0 0 7 年 第 9 期工商管理 DEVELOPMENT RESEARCH一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響（一）存貨計(jì)價(jià)方式的改變新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不再采用后進(jìn)先出 法 確 定 存 貨 發(fā) 出 的 實(shí) 際 成 本 。采用先進(jìn)先出法在原材料價(jià)格上漲的情況下，能夠更準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)情況，但同時(shí)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期普遍較長(zhǎng)，至少在 1年以上，將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的賬面盈利水平造成一定影

2、響。（二）新增投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn) 則在舊的會(huì)計(jì)制度中，以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物是作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算的，并且投資性房地產(chǎn)沒(méi)有作為單獨(dú)的一項(xiàng)資產(chǎn)反映，而是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算。但是，固定資產(chǎn)入賬采用的是歷史成本，且后續(xù)計(jì)量中由于折舊、減值等因素賬面價(jià)值不斷下降。在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的情況下，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)際構(gòu)成情況及各類(lèi)房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的貢獻(xiàn)情況，也給瞞報(bào)利潤(rùn)留下了空

3、間。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)做出了明確定義：為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。并規(guī)定確認(rèn)投資性房地產(chǎn)必須同時(shí)滿(mǎn)足的兩個(gè)條件：一是與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，其判斷的主要依據(jù)是與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移到了企業(yè)。二是該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。符合以上確認(rèn)條件的轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)椏頗俊焙慫恪投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量依然是按照成本模式，但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房 地 產(chǎn) 的 后 續(xù) 計(jì) 量 做

4、 出 兩 種 規(guī)定：成本模式計(jì)量或公允價(jià)值模式計(jì)量。按成本模式計(jì)量根據(jù)計(jì)量對(duì)象是建筑物還是土地使用權(quán)，分別按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 4號(hào)棗固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 6號(hào)棗無(wú)形資產(chǎn)》處理。公允價(jià)值計(jì)量模式的引入則是一項(xiàng)重大突破。公允價(jià)值的確定方式為：市場(chǎng) 參 考 價(jià) 格 或 現(xiàn) 金 流 貼 現(xiàn) 價(jià) 值 。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可采取公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足下

5、列條件 ：1 .投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。2 .企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。采 用 公 允 價(jià) 值 模 式 計(jì) 量 的 ，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。采用公允價(jià)值對(duì)投資性

6、房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)是目前國(guó)際上的通行做法，在我國(guó)只是剛剛引入，尚未統(tǒng)一要求企業(yè)全部采用，而是可以從公允價(jià)值模式和成本模式中任選其一。對(duì)主要經(jīng)營(yíng)普通居民住宅的企業(yè)來(lái)說(shuō)，除部分投資性土地儲(chǔ)備外，作為存貨的房地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資性房地產(chǎn)，因而受投資性會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響較小。那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司則必須認(rèn)真考量?jī)煞N模式如何選擇 。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策鄒文利額和計(jì)量模式。2 .采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷(xiāo)，以及減值準(zhǔn)備的計(jì)提

7、情況。3 .采用公允價(jià)值模式的，說(shuō)明 公 允 價(jià) 值 的 確 定 依 據(jù) 和 方 法 ，以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響。4 . 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由，以及對(duì)損益或所有者權(quán)益的影響。5 .當(dāng)期處置的投資性房地產(chǎn)及其對(duì)損益的影響。新準(zhǔn)則規(guī)定將投資性房產(chǎn)從原來(lái)的固定資產(chǎn)中分離出來(lái)，并且需要單獨(dú)披露其金額、種類(lèi)和公允價(jià)值的確定依據(jù)，這對(duì)于報(bào)表信息的使用者更好的使用報(bào)表提供了幫助，也使報(bào)表使用者能夠更加真實(shí)的獲得企業(yè)信息，從而做出準(zhǔn)確的決策。在公開(kāi)

8、信息方面要求披露借款費(fèi)用資本化率和利息資本化金額的規(guī)定，有助于了解企業(yè)的融資狀況。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要披露的信息量增大了，也就意味著必須更加規(guī)范自身的財(cái)務(wù)行為。二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的策略（一）把握好將自用房地產(chǎn)資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)機(jī)如果一家公司自用房地產(chǎn)或存貨客觀上已存在巨額重估盈余，那么，是否將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)呢？這往往取決于企業(yè)持有的目的。如果說(shuō)企業(yè)持有是為了近期轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑶冶容^容易實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的情

9、況下，好的選擇是，繼續(xù)作為自用房地產(chǎn)或存貨，因?yàn)檫@樣絲毫不影響它們按照公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓?zhuān)@得巨額賬面利潤(rùn)，并獲得現(xiàn)金流量；壞的選擇是，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，結(jié)果是絕大部分的重估盈余在采用公允價(jià)值模式初始計(jì)量的同時(shí)確認(rèn)為股東權(quán)益，而不能確認(rèn)為賬面利潤(rùn)。為此，只有在不打算近期轉(zhuǎn)讓的情況下，公司才會(huì)選擇將重估盈余巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。（二）根據(jù)企業(yè)自身情況選擇合理的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)價(jià)模式新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，但

10、對(duì)于這一模式的運(yùn)用尚有一定的保留。新準(zhǔn)則規(guī)定，在同時(shí)滿(mǎn)足：1 、投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；2 、企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)的條件下，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值 能 夠 持 續(xù) 可 靠 取 得 的 情 況 下 ，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。規(guī)定中使用的措辭是“可以” ，這就意味著現(xiàn)階段企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)

11、的后續(xù)計(jì)價(jià)模式還存有可以選擇的空間。上面的分析表明，采用公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)也存在著某些不利因素。由此可見(jiàn)，即使對(duì)那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司來(lái)說(shuō)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式應(yīng)該相機(jī)選擇。比如，在目前房地產(chǎn) 資 產(chǎn) 價(jià) 格 不 斷 上 升 的 背 景 下 ，采用公允價(jià)值可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。這是因?yàn)橘Y產(chǎn)規(guī)模是影響企業(yè)融資能力至關(guān)重要的因素，引入公允價(jià)值計(jì)量模式后，使得被低估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場(chǎng)價(jià)值，從而擴(kuò)大企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模

12、，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的借貸規(guī)模也會(huì)隨之上升。（三）調(diào)整投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的 結(jié) 構(gòu)從近幾年國(guó)家出臺(tái)的調(diào)控措施看，顯然對(duì)中低價(jià)位商品房的支持力度不斷加強(qiáng)，而對(duì)高檔房、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房則采取打壓的態(tài)勢(shì)，加之中、低價(jià)位商品房的需求空間很大，有可能還要漲價(jià)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，多持有中低價(jià)位的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)，利潤(rùn)空間還會(huì)加大。而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)則應(yīng)謹(jǐn)慎。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，近三年商業(yè)地產(chǎn)的投入產(chǎn)出之比為負(fù)數(shù)，銷(xiāo)售小于竣工面積，風(fēng)險(xiǎn)比較

13、大。（四）提高執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，財(cái)務(wù)方面的改革將不斷加重公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的工作量，并且意味著各大公司花費(fèi)在會(huì)計(jì)和審計(jì)上的成本也將大大提高。并且這還不是一次性的結(jié)果，那么公司就應(yīng)該隨時(shí)準(zhǔn)備付出額外成本為會(huì)計(jì)部門(mén)的員工提供培訓(xùn)，讓他們盡快熟悉新制度的運(yùn)作，越領(lǐng)先做好各項(xiàng)培訓(xùn)工作，就越能降低企業(yè)成本，也就越能適應(yīng)各個(gè)時(shí)期的制度并找到解決問(wèn)題的對(duì)策。參考文獻(xiàn)：[1]財(cái)政部： 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》 ，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2 0 0 6年版[ 2

14、] 于長(zhǎng)春： 《最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解與應(yīng)用》 ，立信會(huì)計(jì)出版社，2 0 0 6 年版[ 3 ] 朱存宏： 《我國(guó)投資性房地 產(chǎn) 會(huì) 計(jì) 準(zhǔn) 則 下 的 會(huì) 計(jì) 政 策 選擇》 ， 《市場(chǎng)周刊》2 0 0 6 ( 7 )[ 4 ] 史敏： 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則棗第 3號(hào)投資性房地產(chǎn)》解析，財(cái)會(huì)月刊 2 0 0 6 ( 1 3 )[ 作者單位：福建皇家集團(tuán)有限公司]（責(zé)任編輯 ： 葉子）86 發(fā)展研究 /2 0 0 7 年 第 9 期工商管理 D