房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理培訓(xùn)課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理,如何以較高效率、合理成本、品質(zhì)定位，最優(yōu)服務(wù)地完成項(xiàng)目開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理工作，客觀上有很多的問題值得學(xué)習(xí)研究、分析總結(jié)，高效率的房地產(chǎn)開發(fā)管理模式是什么？高效率----在保證品質(zhì)的前提下，縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，提高建筑產(chǎn)品的性價(jià)比，以最優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)贏得市場占有率和投資收益；規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)管理----強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)與項(xiàng)目運(yùn)營管理中的所有環(huán)節(jié)〔營銷策劃、工程與報(bào)建、資金與成本、竣工交付與物業(yè)管理等〕的有機(jī)

2、結(jié)合：項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡，而非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著代價(jià)，只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出，并贏得口碑、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌。,質(zhì)量——質(zhì)量不僅以銷售業(yè)績?yōu)樵u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，更多依靠客戶后期使用情況的反饋。設(shè)計(jì)品質(zhì)控制中的設(shè)計(jì)失誤率，圖紙完善程度，部品封樣率，等等；時(shí)間——時(shí)間是對(duì)一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期而言，其本義并非縮短開發(fā)周期，而是在同樣的開發(fā)周期內(nèi)，提高建筑產(chǎn)品的質(zhì)量。就設(shè)計(jì)而言，合理的規(guī)劃方案和施工圖設(shè)計(jì)

3、與審圖修改、調(diào)整完善的客觀周期；成本――合理的成本控制（與售價(jià)對(duì)應(yīng)，相對(duì)的低成本），在項(xiàng)目開發(fā)過程，“目標(biāo)成本”是成本控制的前提，限額設(shè)計(jì)（單方造價(jià)、主材消耗指標(biāo)，如每平米鋼筋、混凝土用量，體型系數(shù)、窗墻比等）是實(shí)現(xiàn)成本事前成本控制的手段；嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，是保證投資限額不輕易突破的制度保障。,開發(fā)企業(yè)要求設(shè)計(jì)階段的成本控制-------對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，對(duì)成本管理人員而言應(yīng)前置而持續(xù)，要避免兩種現(xiàn)象：1.不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果；

4、2.成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失。設(shè)計(jì)單位認(rèn)為談“成本控制”不如說“成本優(yōu)化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進(jìn)度。合理的成本控制（與售價(jià)對(duì)應(yīng)，相對(duì)的低成本），要求階段性設(shè)計(jì)成果中明確建安造價(jià)和設(shè)計(jì)變更的有效控制，其中核心要求是：,（1）.縮短開發(fā)周期------用最短的時(shí)間使一個(gè)項(xiàng)目開盤，a.按項(xiàng)目的規(guī)模來講，小型項(xiàng)目的開發(fā)周期一般要1~2年，而對(duì)于一些大型項(xiàng)目來說，則要用6~7年甚至更長的時(shí)間（2）.減輕甲方資金壓力------

5、從一次性付清地價(jià)開始, 開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)加大〔設(shè)計(jì)的時(shí)效性〕（3）.防范市場的變化------當(dāng)前地產(chǎn)千變?nèi)f化，時(shí)間越長預(yù)測市場的難度越大，政策性因素造成的市場風(fēng)險(xiǎn)變幻莫測〔設(shè)計(jì)周期及其合理性〕（4）.壓縮時(shí)間成本------時(shí)間越長運(yùn)營成本越高〔土地及稅費(fèi)，貸款融資，管理與財(cái)務(wù)等費(fèi)用〕，高成本不一定獲得高回報(bào)？,在項(xiàng)目開發(fā)全過程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶”，項(xiàng)目的建安、運(yùn)營成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計(jì)階段，恰當(dāng)?shù)乜创_發(fā)

6、中核心資源，如廣告策劃，銷售代理，規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)公司的工作。設(shè)計(jì)成本的細(xì)節(jié)控制，如部品上限價(jià)、結(jié)構(gòu)含鋼量、景觀造價(jià)、示范區(qū)造價(jià)，設(shè)計(jì)變更簽證率，合理的設(shè)計(jì)費(fèi)等，合理設(shè)計(jì)費(fèi)有利于資源配備的優(yōu)先性及建筑師積極性的發(fā)揮；是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一；,高效率、規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理與成本控制包括以下內(nèi)容：一、設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性與過程簡介；二、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)成本的主要影響因素和相應(yīng)的控制方法；三、甲方設(shè)計(jì)過程中的成本

7、主動(dòng)性控制管理；四、設(shè)計(jì)管理的總結(jié)；,一、設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性與過程簡介,下表可以看出， 發(fā)生6~8%的總投資費(fèi)用， 決定項(xiàng)目投資的80%。而項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在定位及規(guī)劃階段。因此對(duì)投資控制的設(shè)置是最重要的。這個(gè)階段目標(biāo)成本的設(shè)定對(duì)定位有絕對(duì)的影響，策劃定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)是目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。,開發(fā)各階段發(fā)生費(fèi)用比例,項(xiàng)目階段 策劃定位和總體規(guī)劃 設(shè)計(jì) 施

8、工 竣工 發(fā)生的費(fèi)用比例（%） 4-5 2-3 90以上 1 決定投資比例（%） 60-65 10-15 5-10 10,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型,1.投資決策階段成本控制,項(xiàng)目成本控制貫

9、穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，據(jù)若干項(xiàng)目竣工資料的分析，影響項(xiàng)目投資最大的階段是項(xiàng)目定位和前期總體規(guī)劃，此階段影響項(xiàng)目投資因素占到60~65%，單體設(shè)計(jì)到施工圖，占到10~15%，施工階段，通過加強(qiáng)管理，改進(jìn)技術(shù)措施節(jié)約投資的可能性5~10%。因此必須加強(qiáng)項(xiàng)目前期的可行性研究和投資論證；做好市場調(diào)查，技術(shù)方案，投資估算，風(fēng)險(xiǎn)分析等方面內(nèi)容。,2.設(shè)計(jì)階段的成本控制,項(xiàng)目投資控制關(guān)鍵是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)建安工程造價(jià)影響占75%以上，這一階段的控制主

10、要體現(xiàn)在“技術(shù)與經(jīng)濟(jì)”的相結(jié)合上，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)，可以降低工程造價(jià)5%-10%，甚至可達(dá)10%-20%。,（1）方案設(shè)計(jì)階段，做好方案的優(yōu)選工作,開展方案招投標(biāo)工作，在方案評(píng)選過程中，根據(jù)項(xiàng)目的定位、市場的實(shí)際情況，邀請(qǐng)內(nèi)、外部專家對(duì)總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式等從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行會(huì)審評(píng)估，取得即符合市場定位又經(jīng)濟(jì)合理的方案，并形成工程造價(jià)估算。,推行以下辦法獲益非淺：,1.建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法：積極推進(jìn)設(shè)計(jì)招

11、標(biāo)，開展方案評(píng)選。2.實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)，設(shè)計(jì)管理工作中的成本控制：前提：要有準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和策劃、目標(biāo)成本控制要求。重點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)方案的合理性、經(jīng)濟(jì)性，針對(duì)圖紙能否達(dá)到甲方設(shè)計(jì)招標(biāo)及方案、擴(kuò)初、施工圖紙的設(shè)計(jì)深度，通過對(duì)實(shí)施過程中設(shè)計(jì)變更多少，以及造成成本增減的大小，在合同中增加相應(yīng)的處罰與獎(jiǎng)勵(lì)條款，明確要求設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)概算及電子版設(shè)計(jì)圖紙。要求：設(shè)計(jì)招標(biāo)和邀標(biāo)函中及設(shè)計(jì)合同中，都對(duì)設(shè)計(jì)單位技術(shù)能力的配置，設(shè)計(jì)資歷,信

12、譽(yù)，已完成項(xiàng)目的業(yè)績效果評(píng)定，設(shè)計(jì)計(jì)劃推進(jìn)，設(shè)計(jì)組織，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的綜合評(píng)定，設(shè)計(jì)期的服務(wù)及施工期的后續(xù)服務(wù)等方面綜合評(píng)價(jià)都有要求。 設(shè)計(jì)合同中還應(yīng)有成本控制的要求。如強(qiáng)調(diào)限額設(shè)計(jì)，要求在合同里明確規(guī)定成本控制目標(biāo)。,（2）項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段,這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段應(yīng)分別確定具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、各專業(yè)設(shè)計(jì)要求，及材料使用要求。開發(fā)企業(yè)的相關(guān)技術(shù)人員根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)定位要求，制定工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果確定各項(xiàng)指標(biāo)。加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審與審查。

13、各階段均應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查比對(duì)。,初步設(shè)計(jì)階段：,設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性——體型系數(shù)，窗墻比等指標(biāo) 布局的合理性、配套設(shè)計(jì)的合理性、豎向設(shè)計(jì)的合理性、建筑系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)階段，在滿足規(guī)范的要求下，減少非可售部分面積，減少去化較慢的部分面積，如集中地庫等。建筑主體的配置標(biāo)準(zhǔn)如外墻裝飾、保溫、門窗、室內(nèi)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、電器及空調(diào)形式、單元及分戶入口、電梯、標(biāo)準(zhǔn)車位配置、地庫面積及交通形式，景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)〔如軟、硬景，

14、水景面積控制，單方造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等〕小區(qū)配套設(shè)施如體育健身、文化娛樂休閑空間、教育設(shè)施〔小學(xué)校幼兒園〕面積及標(biāo)準(zhǔn)，邊界管理體系及設(shè)施、通訊及弱電系統(tǒng)；對(duì)大量的建筑主體共性部分均要制定標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)要求,施工圖設(shè)計(jì)階段：,組織專業(yè)各方面人員對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性，施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，對(duì)建筑設(shè)計(jì)主要過程實(shí)行多方案比較和精細(xì)化控制，減少設(shè)計(jì)返工和殘次品〔如梁柱的位置、空調(diào)機(jī)位的安排、管線走向的布置與標(biāo)高關(guān)系等設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)〕。施工圖

15、設(shè)計(jì)階段，通過設(shè)計(jì)優(yōu)化，降低部分對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如混凝土加氣砌塊、陽臺(tái)玻璃欄板、外墻保溫與涂料及面磚、空調(diào)裝飾板等，但對(duì)客戶投訴和關(guān)注點(diǎn)較多的電梯、進(jìn)戶門、外墻門窗、可視對(duì)講等，應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下控制價(jià)格，當(dāng)然要與產(chǎn)品定位和對(duì)業(yè)主的銷售合同承諾相符合根據(jù)市場定位、客戶需求列出交樓標(biāo)準(zhǔn)：,重點(diǎn)：,結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制的技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)：基礎(chǔ)的選型與成本關(guān)系，建筑結(jié)構(gòu)形式的利用梁布置、梁配筋方式的常見誤區(qū)及優(yōu)化方法方式，如何優(yōu)化剪

16、力墻布置及數(shù)量、剪力墻的長度取多少最經(jīng)濟(jì)、剪力墻厚度取值的誤區(qū)及優(yōu)化方法，異形柱結(jié)構(gòu)中應(yīng)注意的事項(xiàng)，樓板的厚度對(duì)成本的影響、最優(yōu)化的樓板厚度取值是多少，如何判斷樁及基礎(chǔ)的總量是否合適、如何優(yōu)化樁及基礎(chǔ)的總量，對(duì)勘察報(bào)告取值及建議的關(guān)注點(diǎn)，,各種鋼筋材料對(duì)成本影響的對(duì)比分析等； 三材消耗指標(biāo)------結(jié)構(gòu)配筋、含鋼量的控制設(shè)計(jì)說明，施工做法的合理性材料的選用上尤其是水電材料選用審核各專業(yè)間圖紙的矛盾，如景觀設(shè)計(jì)同建筑設(shè)計(jì)、

17、場地設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)一致，與綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)的矛盾及統(tǒng)一，整合各階段設(shè)計(jì)積累成果，實(shí)現(xiàn)集約采購和戰(zhàn)略合作服務(wù)商關(guān)系，如電器設(shè)備、建筑材料、欄桿、門窗標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。建筑找坡的成本誤區(qū)及優(yōu)化方式，,審圖完成后，各階段應(yīng)分別形成設(shè)計(jì)概算及施工圖預(yù)算，為下一階段成本控制提供依據(jù)。認(rèn)真進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，根據(jù)交底和審圖結(jié)論，進(jìn)行工程價(jià)款調(diào)整,（3）設(shè)計(jì)合同的簽定———加強(qiáng)對(duì)勘察、設(shè)計(jì)合同的管理與設(shè)計(jì)單位建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。在合同設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)條款上增加設(shè)計(jì)變更及修

18、改的額度限制條件，如設(shè)計(jì)變更超出施工合同價(jià)某一比例，扣罰一定比例設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)約金）。采取一定的合理的約束是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程與概（預(yù)）算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。,（4）二次設(shè)計(jì)問題,委托專業(yè)隊(duì)伍對(duì)于設(shè)計(jì)院不能完成或完成不好的專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行二次設(shè)計(jì)，并完善相關(guān)手續(xù)，如補(bǔ)充合同，與總規(guī)等主要設(shè)計(jì)公司的配合等。,3. 施工階段的設(shè)計(jì)配合—有助于節(jié)約成本,(1) 主要是過程中落實(shí)動(dòng)態(tài)成本控制；(2) 認(rèn)真組織做好施工組織設(shè)計(jì)的

19、審查工作；(3) 控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證——對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；嚴(yán)控施工現(xiàn)場簽證流程；盡可能減少設(shè)計(jì)變更，避免浪費(fèi)。 (4) 繼續(xù)通過設(shè)計(jì)挖掘節(jié)約造價(jià)的可能性；如加強(qiáng)各專業(yè)設(shè)計(jì)公司的施工現(xiàn)場技術(shù)協(xié)調(diào)工作；,二、規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)對(duì)成本的主要 影響因素和相應(yīng)的控制方法；,（一）、主要影響因素,1、概念設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì),概念和方案設(shè)計(jì)------該階段設(shè)計(jì)是決定建筑物風(fēng)格、流派、造型乃至造價(jià)的第一步

20、，不同的概念和方案會(huì)產(chǎn)生不同的效果，當(dāng)然也影響到建筑成本。如傳統(tǒng)的歐式風(fēng)格建筑，它除了特有的構(gòu)造以外，其外墻和屋頂附設(shè)設(shè)計(jì)了更多的建筑飾物，給人以特有的印象；而現(xiàn)代建筑風(fēng)格通常比較簡練，通過各種形式的線條、造型來突出現(xiàn)代人的一種生活方式和追求。不同的建筑原創(chuàng)理念，形成的概念和方案設(shè)計(jì)不盡相同，甚至大相徑庭，其產(chǎn)生的結(jié)果足以影響建筑成本。當(dāng)設(shè)計(jì)公司有了原創(chuàng)性的理念創(chuàng)新，并且建立起對(duì)這種理念從硬件到軟件的支撐體系，就有了自己的成本特性。這種

21、自選動(dòng)作輔以甲方高效率、規(guī)范化的設(shè)計(jì)管理模式就會(huì)成為新的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而這些標(biāo)準(zhǔn)是建立開發(fā)企業(yè)自身項(xiàng)目和企業(yè)品牌的基礎(chǔ)。,房地產(chǎn)開發(fā)商的設(shè)計(jì)管理特點(diǎn),開發(fā)商的設(shè)計(jì)師——點(diǎn)菜的——替客戶點(diǎn)菜的。設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師——做菜的——幫開發(fā)商給客戶做菜的,概念設(shè)計(jì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)注重點(diǎn)不同,定位 方向 結(jié)構(gòu),,概念設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì),尋求達(dá)成“目標(biāo)”的方法

22、 設(shè)計(jì)的深化,概念設(shè)計(jì)研究的內(nèi)容,原則一 依據(jù)經(jīng)營、銷售的要求， 兼顧工程、成本的因素；原則二 側(cè)重與規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的研究。,2、建筑產(chǎn)品功能的控制,建筑產(chǎn)品功能的控制------對(duì)單體建筑物合理功能的控制。每一棟建筑物都有建筑物本身特定的功能要求，住宅、辦公樓、商場等功能要求以人為本，在設(shè)計(jì)這些建筑物時(shí)，設(shè)計(jì)師應(yīng)從滿足人的基本需要和國家、地區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行考慮。建筑物建成后，功能太低則不

23、能滿足使用者需要；功能過高、不實(shí)用，則會(huì)增加投資而得不到最終價(jià)值的體現(xiàn)，因此，不切合實(shí)際的功能設(shè)計(jì)，其后果只能是增加成本，影響建筑成本的控制。,3、建筑物大小對(duì)建筑成本的影響,當(dāng)建筑物的外形相同時(shí)，如果建筑物的尺寸縮小，就會(huì)增加建筑面積的造價(jià)，反之，加大建筑物的尺寸，一般能使建筑面積的造價(jià)降低。這是因?yàn)榻ㄖ锿鈮εc建筑面積的比例增大或縮小，將會(huì)引起內(nèi)部隔墻、裝飾、安裝等的工程量成比例的增加或縮小，同時(shí)基礎(chǔ)、屋面沿口、門窗、遮陽板及施工腳

24、手架等費(fèi)用也會(huì)引起相應(yīng)的增加或縮小。,4、平面形狀對(duì)建筑成本的影響,一般來說，在相同的建筑面積條件下，建筑物的外形越簡單，外墻長度就越短，單位造價(jià)也就越低；相反，建筑平面外形復(fù)雜而且不規(guī)則，則外墻周長和建筑面積之間的比例必將增加，這將引起單位造價(jià)的提高。不規(guī)則的建筑外墻，不僅使墻體增加，而且室內(nèi)、外管線工程及基礎(chǔ)費(fèi)用也會(huì)增加。,5、建筑層數(shù),不同類型的建筑物如別墅、多層、小高層、高層、超高層建筑等，它們都有不同的設(shè)計(jì)、施工規(guī)范要求，如小

25、高層與多層層高的設(shè)計(jì)規(guī)范要求就不盡相同，具體地反映在抗震、抗風(fēng)、防火、增壓等方面。在同一類型的建筑物內(nèi)，由于執(zhí)行的是同一規(guī)范，因此一般不會(huì)人為地去提高一個(gè)規(guī)范檔次從而引起建筑成本的增加。而不同類型的建筑物，由于規(guī)范要求不同，建筑成本必然不同，特別是介于小高層和高層兩者之間的建筑物，可謂不上不下，但在設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)規(guī)范要求在這種情況下必須執(zhí)行高一個(gè)檔次的設(shè)計(jì)規(guī)范要求時(shí)，其增加的成本卻大得多，而這樣的設(shè)計(jì)在房屋銷售時(shí)又不能得到購買人的認(rèn)同。從

26、價(jià)值工程原理這一角度看簡直是一種無謂的浪費(fèi)。當(dāng)然，在同一檔次的建筑物內(nèi)，有時(shí)增加幾層或減少幾層同樣會(huì)引起建筑成本的變化，其一般的變化規(guī)律是增加層數(shù)時(shí)建筑成本下降，減少層數(shù)時(shí)建筑成本上升，但對(duì)具體的工程而言，只有經(jīng)過具體的分析和測算時(shí)才能了解成本的變化情況。,6、建筑層高,建筑層高的增加，意味著工程實(shí)物量的增加，例如墻體、門窗、粉刷、裝飾、管線等。這些增加的實(shí)物量分?jǐn)傇诮ㄖ娣e上只會(huì)引起單位建筑面積造價(jià)的增加。因此除了底層或公共活動(dòng)場所或

27、特別需要之外，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范后，一般不應(yīng)盲目的增加層高。,7、建筑材料、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn),一般而言，建筑成本隨著建筑標(biāo)準(zhǔn)的變化而變化，建筑材料、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)高的，建筑成本隨之增高。但是，在有些情況下也并不完全如此。所謂高標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料和設(shè)備，其重要的標(biāo)志是指品牌、價(jià)格或是較為稀貴的產(chǎn)品，并產(chǎn)生一定的影響，其成功之處是在于各種要素的巧妙搭配。例如在裝飾房屋墻面時(shí)，雖然可取品牌好、價(jià)格高的墻紙，但遠(yuǎn)不如用顏色和諧、價(jià)格大眾化的涂料產(chǎn)生的效果來得更好、更

28、易于為買主接受。因此，不僅僅是材料、設(shè)備的品牌好和價(jià)格貴就一切都好，有時(shí)候注重合理和巧妙的設(shè)計(jì)手法比單純追求建筑材料、設(shè)備的高標(biāo)準(zhǔn)和單純的品牌其效果才能更好。,8、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)本身,規(guī)劃、設(shè)計(jì)本身的收費(fèi)，它在投資中的比例并不是很高，但對(duì)于一個(gè)成規(guī)模的建筑物或建筑群體而言，往往差異是很大的，業(yè)主與不同的規(guī)劃、設(shè)計(jì)公司訂立合同時(shí)，費(fèi)用相差幾十萬元的事例并不少見，因而規(guī)劃、設(shè)計(jì)本身的收費(fèi)或多或少地影響著建筑成本。,（二）、控制影響因素的主要

29、方法,〔以住宅開發(fā)為例〕：,1、建筑造價(jià)構(gòu)成比：,建筑造價(jià)構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價(jià)占總造價(jià)的比值。分析這個(gè)可以找出降低造價(jià)、提高經(jīng)濟(jì)效果的方向。,住宅建筑中各單位工程造價(jià)比,序號(hào) 單位工程名稱 造價(jià)比率（%） 附注 多層 高層 1

30、土建工程 81.2~82.4 80.0~81.6 2 水衛(wèi)工程 4.8~5.4 3.2~5.2 3 暖通工程 3.6~4.4 2.0~3.6 通風(fēng)系指有人防者 4 電氣工程 5.2~5.6 2.0~3.0 5

31、弱電工程 1.5~1.7 0.3~0.5 系指共用天線 6 煤氣工程 1.7~1.9 0.7~0.8 7 電梯工程 - 8.0~9.0 合計(jì) 100 100注：本

32、表系根據(jù)北京地區(qū)當(dāng)前的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)測算的。其中多層住宅為磚混結(jié)構(gòu)；高層住宅為內(nèi)澆外砌大模板、全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等。,,,,,,,,,,,,,,,,公用建筑中各單位工程造價(jià)比,序號(hào) 單位工程 造價(jià)比（%） 附注 1 土建工程 65~66 其中：建筑裝修 34~35

33、 結(jié)構(gòu) 31 2 給排水工程 7~8 含消防噴淋 3 采暖及空調(diào) 11~12 4 強(qiáng)電工程 8~9 5 弱電工程 4~5 6 電梯

34、 2~3 合計(jì) 100,,,,,,,,,,,,,,不同類型工程各分部工程直接費(fèi)占造價(jià)比例,工程 各分部工程占總造價(jià)（%）類型 基礎(chǔ) 結(jié)構(gòu) 屋面 門窗 樓地面 室內(nèi)裝飾 外檐裝修 腳手架 其他辦公樓 11.30 30.50 2.55 12.58 5.48

35、 8.49 6.16 2.15 1.36廠房 14.60 35.23 6.61 7.89 7.10 4.58 2.37 2.61 0.77住宅 8.22 35.87 3.41 10.73 4.76 6.05 2.44

36、 1.82 2.17圖書館 9.66 30.65 2.44 11.87 4.66 11.72 3.76 1.06 2.58實(shí)驗(yàn)樓 11.31 35.54 2.23 10.61 5.18 10.20 3.83 2.42 0.56俱樂部

37、 14.61 30.03 2.72 10.09 5.05 11.25 4.66 2.10 0.87教學(xué)樓 11.47 37.10 2.80 11.06 5.15 6.30 4.18 1.59 1.63醫(yī)院 11.14 30.64 2.59 11.06

38、 8.21 10.51 2.83 2.64 1.21,,,,,,,,,,,,,,,,,,,民用建筑土建工程中建筑與結(jié)構(gòu)造價(jià)比,序號(hào) 結(jié)構(gòu)類型 建筑造價(jià)：結(jié)構(gòu)造價(jià) 備注 1 一般磚混結(jié)構(gòu) 6.5：3.5 2 框架結(jié)構(gòu)

39、（一般標(biāo)準(zhǔn)） 4：6 3 框架結(jié)構(gòu)（略高標(biāo)準(zhǔn)） 5~6：5~4 系指建筑標(biāo)準(zhǔn) 4 磚混結(jié)構(gòu)別墅 7.5~8：2.5~2 5 框架結(jié)構(gòu)體育館 4.5：5.5,,,,,,,,,2、戶型：,小戶型單方造價(jià)比大戶型高，因?yàn)樾粜蛢?nèi)

40、墻多，相應(yīng)墻面抺灰、管線敷設(shè)安裝單方造價(jià)就高。（銷售定價(jià)要考慮這個(gè)因素）,3、層高：,室內(nèi)凈高直接影響建筑造價(jià)。降低層高可以直接節(jié)省投資，節(jié)約建筑材料和勞動(dòng)消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力。 不同層高對(duì)造價(jià)的影響參數(shù)表層高（m） 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 3.8 4.2 4.8 5.4 6.2造價(jià)（%） 99 100 103 107

41、110 113 118.8 128.7 137.5 146.3,,,,,,,,,,,,,,不同層數(shù)對(duì)造價(jià)的影響參數(shù)表 層數(shù) 1 2 3 4 5 6造價(jià)（%） 100 90 84 80 82 85不同開間對(duì)造價(jià)的影響參數(shù)表開間（m） 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 3.8 4.

42、0造價(jià)（%） 107 104 102 100 99 97 96不同進(jìn)深對(duì)造價(jià)的影響參數(shù)表進(jìn)深（m） 4.4 4.8 5.2 5.6 6.0造價(jià)（%） 101 100 99 98 97,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,4、建筑的平面形狀：,一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價(jià)相應(yīng)地越低，施工也經(jīng)濟(jì)。不同平面形式的比較（同規(guī)模建筑面積） 平

43、面形式 內(nèi)廊 內(nèi)外廊 梯間 外廊 半內(nèi)廊造價(jià)（%） 100 101 106 107 110,,,,,,,,,建筑外形對(duì)造價(jià)的影響參數(shù)表,,,,造價(jià)（%） 105~109 100 102~105 103~107 103~108 107~113,外形 U形 長方形

44、H形 Y形 L形 圈形,,,,,,5、建筑的單元組合：,合理安排建筑的單元組合，能提高設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)效果，單元組合數(shù)可以影響山墻、基礎(chǔ)、屋面等部位的造價(jià)。單元組合不同對(duì)造價(jià)影響參數(shù)表 單元數(shù) 2 3 4 5 6 7造價(jià)（%） 100 96.8 95.2 94

45、 93.4 92.8,,,,,,,,,,6、窗墻比：,在滿足規(guī)范要求的情況下，窗墻比越低越經(jīng)濟(jì)。,7、結(jié)構(gòu)配筋：,結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計(jì)水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價(jià)。,8、建筑結(jié)構(gòu)形式：,框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價(jià)最高，框架結(jié)構(gòu)體系次之，磚混結(jié)構(gòu)造價(jià)最低。地基處理方式、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)類型，也要多方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較。因此，建筑結(jié)構(gòu)的選擇，是影響建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的一個(gè)重要因素。要明確結(jié)構(gòu)工程師的職責(zé)，其中結(jié)構(gòu)含鋼量限額，細(xì)

46、部大樣做法的規(guī)范，合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件有利于成本節(jié)約。,9、 細(xì)部做法的控制與審查,對(duì)細(xì)部做法的要求及做法控制對(duì)造價(jià)的影響也非常大。（1）Ⅲ級(jí)鋼的應(yīng)用 由于Ⅲ級(jí)鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此可以大量的在我司一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用（2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件 結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會(huì)上升，但分類太多不利于施工控制。（3）細(xì)部大樣做法的規(guī)范 對(duì)設(shè)計(jì)高層項(xiàng)目中構(gòu)件的細(xì)部做法，技術(shù)部進(jìn)行了梳理

47、，有利于施工圖的規(guī)范。（4）結(jié)構(gòu)含鋼量限額 由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對(duì)指標(biāo)。含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。建議在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。,三、甲方在設(shè)計(jì)過程中的成本控制管理,(一)、甲方設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是

48、： 專題調(diào)研—---設(shè)計(jì)任務(wù)書—---方案設(shè)計(jì)—---施工圖任務(wù)書—---施工圖設(shè)計(jì)—---圖紙會(huì)審。 （以上共計(jì)六個(gè)節(jié)點(diǎn)，其中四個(gè)節(jié)點(diǎn)是要求甲方完成的）由于關(guān)注點(diǎn)的不同，設(shè)計(jì)單位往往對(duì)工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計(jì)單位來實(shí)現(xiàn)。在委托設(shè)計(jì)前，要組織力量對(duì)成本可控敏感的部分進(jìn)行專題調(diào)研，如：土方工程、基礎(chǔ)部位、地下室，主體材料，通過考察相關(guān)項(xiàng)目、收集最新技術(shù)資料，組織專題會(huì)等方式

49、，與設(shè)計(jì)單位共同完成。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案的同時(shí)，確定成本控制目標(biāo)。,由于發(fā)展商最初的定位不明確，導(dǎo)致擺動(dòng)比較大，很多時(shí)候擴(kuò)初圖和施工圖已經(jīng)出來了，回頭還要改動(dòng)設(shè)計(jì)方案。另外，一邊施工一邊設(shè)計(jì)的現(xiàn)象存在，這種現(xiàn)象實(shí)際上導(dǎo)致設(shè)計(jì)周期延長。為什么品牌開發(fā)企業(yè)注重先進(jìn)的開發(fā)管理模式，那些以文化牌善長的地產(chǎn)品牌，專業(yè)化、規(guī)?；难邪l(fā)團(tuán)隊(duì)具備更強(qiáng)大和成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。xx上市公司的產(chǎn)品開發(fā)模式：具體產(chǎn)品注重概念創(chuàng)新，對(duì)土地價(jià)值的識(shí)別和挖掘，規(guī)劃設(shè)計(jì)

50、具備超前性，以“物業(yè)管理”為突破點(diǎn)并形成了超前的物業(yè)管理模式，住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合，全程品質(zhì)管理。,(二)設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)是：,1、提高全員成本意識(shí) （1）部門間密切協(xié)作 （2）明確建筑、結(jié)構(gòu)、水暖電專業(yè)工程師、景觀工程師職責(zé)2、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào) （1）合同管理 （2）項(xiàng)目攻關(guān) （3）做好與設(shè)計(jì)人員的溝通 （4）落實(shí)獎(jiǎng)懲措施 （5）開展設(shè)計(jì)公司間的交流與競爭3、建立管理程序與制度 （1

51、）完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （2）堅(jiān)持設(shè)計(jì)全過程優(yōu)化 （3）建立專家會(huì)議評(píng)審制度 （4）內(nèi)部審核制度化,4、成本優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期的確定,結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設(shè)計(jì)周期尤其是擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)的開發(fā)模式應(yīng)該有一個(gè)新的改革。,（三）合同管理中的成本控制工作,我們強(qiáng)調(diào)限額設(shè)計(jì)，要求在合同里明確規(guī)定成本控制目標(biāo) 以下是xx公司新完

52、成的合同模板中有關(guān)成本控制部分〔案例〕，其中具體要求如下：1、乙方在提交各階段設(shè)計(jì)成果文件時(shí)，需要同時(shí)提交此階段設(shè)計(jì)成果的概算書（包括方案階段的成本匡算書，擴(kuò)初階段的工程成本概算書及施工圖階段的工程成本概算書）。若提交設(shè)計(jì)成果文件不包括概算書，則視為設(shè)計(jì)成本文件不完整。乙方在提交各階段匡算書、概算書時(shí)，必須首先對(duì)設(shè)計(jì)成果是否滿足限額指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，如果滿足限額指標(biāo)，才能作為合格的設(shè)計(jì)成果予以提交；如果不能滿足限額指標(biāo)，乙方必須自行調(diào)整設(shè)

53、計(jì)，直到乙方認(rèn)為滿足限額指標(biāo)要求時(shí)，再予以提交。,含鋼量、混凝土含量限額指標(biāo),18層點(diǎn)式高層建筑 序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 ≤58kg/㎡ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 ≤

54、0.42m³/㎡地下室（不含人防）序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例 含量   1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 ≤130kg/㎡   2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 ≤1.10m

55、9;/㎡,,,,,,,,,,,,,,含鋼量、混凝土含量限額指標(biāo),33層點(diǎn)式高層建筑（不含地下室） 序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 ≦65g/㎡ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 ≦0.48m³/㎡ 33板式聯(lián)拼高層建

56、筑（不含地下室） 序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 ≦62kg/㎡ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 ≦0.48m³/㎡ 人防地下室（6級(jí)人防） 序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例

57、 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 ≦180kg/㎡ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 ≦1.20 m³/㎡,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2、各階段匡算書、概算書應(yīng)有編制人、審核人簽字且加蓋編制單位公章。各階段匡算書、概算書除應(yīng)反映設(shè)計(jì)成果的總體成本水

58、平外，還應(yīng)對(duì)甲方要求乙方應(yīng)達(dá)到的設(shè)計(jì)限額指標(biāo)作出明確評(píng)估和說明。,各類建筑鋼筋混凝土及建安工程單方 造價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)必須達(dá)到如下要求：,序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 建筑面積（㎡） 單方造價(jià)（元/㎡） 總價(jià)（萬元） 1 11層小高層建筑 不超過1850 2 18層高層建筑

59、 不超過1950 3 地下室 不超過2500 4 小于2.2米架空層 不超過1200 備注：建安包括內(nèi)容：土方、基礎(chǔ)、地下室、主體、門窗、入戶門、防火門、欄桿、外立面裝修、 公共部分精裝修、室內(nèi)給排水、室內(nèi)電氣、消防通風(fēng)

60、〔其中小高層、高層還包含有發(fā)電機(jī)房、水泵房、消防設(shè)施設(shè)備等〕、室內(nèi)智能化、 電信、電視。,,,,,,,,,,3．如經(jīng)甲方審核的設(shè)計(jì)成果的建安成本突破甲方提出的成本指標(biāo)，則按以下原則執(zhí)行： 當(dāng)實(shí)際成果大于限額指標(biāo)，且范圍不超過3%的，可不予以調(diào)整。 當(dāng)實(shí)際成果大于限額指標(biāo)，且范圍在3%～6%的，乙方在工程實(shí)施前20天內(nèi)完成設(shè)計(jì)調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容設(shè)計(jì)承包方須做經(jīng)濟(jì)性分析及評(píng)估，設(shè)計(jì)調(diào)整后需滿足成本限額指標(biāo)的要求。 當(dāng)實(shí)際成果大于限額指標(biāo)

61、、且范圍大于6%的，乙方除應(yīng)在工程實(shí)施前20天內(nèi)完成設(shè)計(jì)調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容設(shè)計(jì)承包方須做經(jīng)濟(jì)性分析及評(píng)估，設(shè)計(jì)調(diào)整后需滿足成本限額指標(biāo)的要求。如最終設(shè)計(jì)成果不能滿足限額指標(biāo)的要求，乙方須以書面形式說明原因，并得到甲方認(rèn)可。,4．甲方可以約請(qǐng)咨詢公司，按現(xiàn)行國家規(guī)范及計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)乙方的施工圖進(jìn)行同模型、同條件的計(jì)算復(fù)核。咨詢結(jié)果如不滿意合同條款中的具體限制，乙方應(yīng)無條件對(duì)施工圖進(jìn)行優(yōu)化修改。,5．乙方對(duì)咨詢公司的計(jì)算復(fù)核有異議的，應(yīng)與甲方一起對(duì)

62、設(shè)計(jì)計(jì)算有關(guān)的原始數(shù)據(jù)、重要參數(shù)、計(jì)算書進(jìn)行認(rèn)真的研究復(fù)核。共同找出問題的原因，乙方并對(duì)相應(yīng)設(shè)計(jì)進(jìn)行修改優(yōu)化。 6．直到乙方完成每階段設(shè)計(jì)任務(wù)，包括完成對(duì)設(shè)計(jì)成果的經(jīng)濟(jì)評(píng)審，甲方通過經(jīng)濟(jì)評(píng)審認(rèn)為乙方的設(shè)計(jì)成果達(dá)到限額設(shè)計(jì)及限限額指標(biāo)的要求后，才按每階段的設(shè)計(jì)成果付款。,四、設(shè)計(jì)管理與成本控制總結(jié),,目前業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)公司在設(shè)計(jì)階段的成本控制只有成本部門參與，多數(shù)沒有達(dá)到預(yù)期的效果，而且浪費(fèi)了大量的精力，影響工作效率。成本控制應(yīng)該是一項(xiàng)全

63、員參與的工作，比如工程、設(shè)計(jì)、成本、營銷等管理部門要充分協(xié)調(diào)溝通，制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和設(shè)計(jì)任務(wù)書，并對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖、工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式〔明確結(jié)構(gòu)工程師職責(zé)〕、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。 在成本控制中要避免兩種現(xiàn)象：一是不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果；二是成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失。,以下建議可供參考：,1、通過招標(biāo)和方案競賽，縮短設(shè)計(jì)周期和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)；合同管理；項(xiàng)

64、目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和政策攻關(guān)；做好與設(shè)計(jì)人員特別是設(shè)計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的溝通；落實(shí)獎(jiǎng)懲措施；開展設(shè)計(jì)公司間的交流與競爭。     2、按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算來控制初步設(shè)計(jì)。     3、通過合同對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位明確規(guī)定責(zé)任。,4、加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的制訂及合理應(yīng)用，建立管理程序與制度：完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；堅(jiān)持設(shè)計(jì)全過程優(yōu)化；建立專家會(huì)議評(píng)審制度；內(nèi)部各階段圖

65、紙審核制度化。 5、正確理解“設(shè)計(jì)階段的成本控制”。這里主要談?wù)剬?duì)設(shè)計(jì)變更的有效控制，應(yīng)注意以下經(jīng)常性發(fā)生的成本突破：如地下室磚外墻改為鋼筋砼墻、基礎(chǔ)土方、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)變更、外立面裝飾提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)底板增加防水層、地下室砼增加膨脹劑、外墻增厚防水砂漿、增加防水卷材、組院增加圍墻、鐵門欄桿等；以及建設(shè)后期為提升項(xiàng)目品質(zhì)增加的項(xiàng)目導(dǎo)致成本增加，如公共樓梯、電梯間的精裝修、樓體增加木制作構(gòu)架、景觀增加軟、硬景標(biāo)準(zhǔn)等等。,6、明確結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

66、成本控制的管理要點(diǎn)。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制的要點(diǎn)包括：輸入方式、 設(shè)計(jì)周期的合理取值、設(shè)計(jì)費(fèi)的合理取值、設(shè)計(jì)合同中設(shè)計(jì)院應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)、限額設(shè)計(jì)合同的內(nèi)容和應(yīng)用、地產(chǎn)商必須提前向設(shè)計(jì)院輸入的技術(shù)原則及內(nèi)容、地產(chǎn)公司必須控制的要點(diǎn)等。     7、明確結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制的技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)。明確技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)主要是處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系，比如明確剪力墻布置、數(shù)量、長度取值以及厚度取值；異形柱結(jié)構(gòu)中應(yīng)注意的事項(xiàng)；對(duì)勘察報(bào)

67、告取值及建議的關(guān)注點(diǎn)；各種鋼筋材料對(duì)成本影響的對(duì)比分析等。,8、設(shè)計(jì)管理是成本控制的關(guān)鍵著力點(diǎn)。前期完整的規(guī)劃設(shè)計(jì)成為成本估算及投資決策的依據(jù)，如地形的處理、產(chǎn)品的分布、交通的規(guī)劃、流線的設(shè)計(jì)、停車的考慮、地庫的規(guī)模、豎向的設(shè)置、景觀的處理、資源的利用等。成本及市場的互動(dòng)加上多方案比較形成完善的項(xiàng)目SWOT分析，如土地價(jià)值分析、管理界面分析、開放空間分析、競爭樓盤分析、主要成本分析、財(cái)務(wù)分析等。,9、制定策劃、設(shè)計(jì)、工程、銷售的基準(zhǔn)周期

68、。成本管理根據(jù)項(xiàng)目的特性、定位制定設(shè)計(jì)成本目標(biāo)，并分解列出分項(xiàng)工程清單。建設(shè)工程一般有總圖及室外工程、商業(yè)及社區(qū)配套工程、市政配套工程如變配電、建筑主體、地下車庫及人防工程、景觀及綠化工程、會(huì)所或售樓處、室內(nèi)裝飾及樣板房等，注意不要漏項(xiàng)，有些大盤還有市政工程、教育設(shè)施。,綜上，成本控制是項(xiàng)目管理核心工作之一，而設(shè)計(jì)階段具備項(xiàng)目成本的最大可控性和最大決定權(quán)，是成本控制的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)是在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上對(duì)擬建工程的實(shí)施進(jìn)行全面的安排，也是對(duì)樓盤建