房地產(chǎn)開發(fā)流程培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程,2011.01,內(nèi)容,一、房地產(chǎn)開發(fā)基本流程二、土地與土地使用權(quán)獲得三、與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的基本概念四、房地產(chǎn)開發(fā)程序五、開發(fā)成本和涉及稅收六、參考法律法規(guī),一、房地產(chǎn)開發(fā)基本流程,項目立項和可行性研究規(guī)劃設(shè)計（初步）取得項目土地使用權(quán)拆遷安置招標(biāo)、投標(biāo)開工、建設(shè)、監(jiān)理和竣工商品房的銷售物業(yè)管理,二、土地與土地使用權(quán)獲得,1、土地基本制度與政策2、土地的開發(fā)與土地使用權(quán)獲得,1、土地基本制度與政策

2、,1．社會主義公有制　　 《土地管理法》規(guī)定中華人民共和國實行土地的社會主義公有制。2．全民所有制與勞動群眾集體所有制　　　全民所有制：用地單位、個人只有使用權(quán)，國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；實行國有土地有償使用制度。 　　　集體所有制：具體采取的是農(nóng)民集體所有制（集體土地）。3．農(nóng)民集體的范圍　?。?）村農(nóng)民集體；　?。?）村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；　?。?）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。,4．國有土地的范圍（1）城市

3、市區(qū)的土地全部屬于國家所有；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地有的屬于國家所有，有的屬于集體所有。屬于國家所有的是指已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；（3）國家依法征收的土地；（4）依法不屬于集體所有的林地、草原、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。,(一)政府土地收購儲備

4、 1、含義:城市政府通過設(shè)立的專責(zé)機構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發(fā)以及土地交易等活動的一種工作制度。(二)土地一級開發(fā)　　1、含義:按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為?！　?、模式　　 純政府模式、政府與企業(yè)合作模式、受政府授權(quán)委托

5、的企業(yè)模式,2、土地的一級開發(fā)與二級開發(fā),（三）獲取土地使用權(quán)的途徑　　1、土地使用權(quán)出讓　　(1)招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán):市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為?！　?2)拍賣出讓國有土地使用權(quán):出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出家結(jié)構(gòu)確定土地使用者的行為?！　?3)掛牌出讓國有

6、土地使用權(quán):出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為　　(4)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán):國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。,2、土地使用權(quán)劃撥　　縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將

7、土地使用權(quán)無償支付給土地使用者的行為?！　?、原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)　　對于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)　　4、與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作　　土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購或合伙等方式,,（三）房地產(chǎn)開發(fā)中國有土地使用權(quán)的獲得（二級開發(fā)）　　1、招標(biāo)　　2、拍賣　　3、掛牌　　4、舊城改造和城市更新　　5、與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作：土地轉(zhuǎn)讓、公

8、司入股、并購或合伙等方式,三、與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的基本概念,1、房地產(chǎn)物業(yè)的分類2、房地產(chǎn)開發(fā)中的一些名詞,1、房地產(chǎn)物業(yè)的分類,2、房地產(chǎn)開發(fā)中的一些名詞,1、什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？ 2、土地面積、容積率和建筑面積之間的關(guān)系？3、什么是“三通一平 ”、“七通一平”？4、什么是“五證、二書”？ 5、什么是預(yù)售登記 6、什么是期房？什么是現(xiàn)房？7、什么是總規(guī)、詳規(guī)、法定圖則？,2、房地產(chǎn)開發(fā)中的一些名詞,1、什么

9、是建筑容積率、建筑密度和綠化率？ 　　　　建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外?！　　　〗ㄖ芏龋杭唇ㄖ采w率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比?！　　　【G化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比?！　　　∫陨纤岬降囊?guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地

10、面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。2、土地面積、容積率和建筑面積之間的關(guān)系？,2、房地產(chǎn)開發(fā)中的一些名詞,3、什么是“三通一平 ”、“七通一平”？　　　 三通一平：通常指施工現(xiàn)場達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。 　 七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。 4、什么是“五證、二書”？ 　?。?）《建筑用地規(guī)劃許可證》 　　（2）《建設(shè)工程規(guī)劃

11、許可證》 　　（3）《國有土地使用證》 　?。?）《建設(shè)工程開工證》 　?。?）《商品房銷售(預(yù)售)許可證》 　　（6） “兩書” 《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》,2、房地產(chǎn)開發(fā)中的一些名詞,5、什么是預(yù)售登記 　　 　　辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，可以通過房地產(chǎn)管理部門對房屋買賣交易的合法性和唯一性進(jìn)行確認(rèn)，有效保證買賣雙方的合法權(quán)益。對買方來說，預(yù)購的商品房是一種期得利益，通過辦理預(yù)售，預(yù)購登記手續(xù)

12、，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風(fēng)險；對賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。預(yù)售登記手續(xù)一般由開發(fā)商負(fù)責(zé)辦理。6、什么是期房？什么是現(xiàn)房？　　　　期房：是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。　　　　現(xiàn)房：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)

13、證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。,7、什么是總規(guī)、詳規(guī)、法定圖則？總體規(guī)劃：是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時間上所做的總體安排和布局。 詳細(xì)規(guī)劃 ：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各項建設(shè)的具體安排。規(guī)劃各類用地，規(guī)定建筑物高度、密度、容積率的控制指標(biāo)，確定道路紅線位置、斷面型式、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高，并確定工程管線的走向、管徑和工

14、程設(shè)施的用地界線，同時制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理細(xì)則。 法定圖則：法定圖則是由城市規(guī)劃主管部門每年根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的要求編制，對分區(qū)內(nèi)各片區(qū)的土地利用性質(zhì)、開發(fā)強度、配套設(shè)施、道路交通和城市設(shè)計等方面作出的詳細(xì)規(guī)定。,2、房地產(chǎn)開發(fā)中的一些名詞,四、房地產(chǎn)開發(fā)程序,1、房地產(chǎn)開發(fā)涉及的政府部門2、規(guī)劃設(shè)計及獲得規(guī)劃許可3、 建筑工程招標(biāo)4、開工申請與審批5、前期工作的其他環(huán)節(jié)6、建設(shè)階段7、竣工驗收8、銷售階

15、段,1、房地產(chǎn)開發(fā)涉及的政府部門,1、到國土局辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖。 2、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項： (1)、發(fā)改委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。 (2)、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 (3)、建委（建設(shè)局）辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。 (4)、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。 (5)、文

16、化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 (6)、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。,1、房地產(chǎn)開發(fā)涉及的政府部門,3、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項： (1)、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。 (2)、國土資源局辦理土地預(yù)審。 (3)、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 (4)、規(guī)劃部門對規(guī)劃

17、總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 (5)、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。,1、房地產(chǎn)開發(fā)涉及的政府部門,4、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項： (1)、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。 (2)、消防局對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。 (3)、交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。 (4)、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。 (5)、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。 (6)、市政部

18、門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。 (7)、建設(shè)局制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。 (8)、建設(shè)局對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 (9)、建設(shè)局根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。,1、房地產(chǎn)開發(fā)涉及的政府部門,5、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦

19、理以下一般事項： (1)、公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。 (2)、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。 (3)、建設(shè)局、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 (4)、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。,1、房地產(chǎn)開發(fā)涉及的政府部門,6、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： (1)、建設(shè)單位辦理施工報建登記。 (

20、2)、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招投標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。并取得中標(biāo)通知書。 (3)、建設(shè)局組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。,（一）土地出讓過程中的規(guī)劃管理　　1、出讓城市國有土地使用權(quán)之前，應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖?！　?1)規(guī)劃設(shè)計條件包括:地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高

21、度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須設(shè)置的公共設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及其他要求?！　?2)附圖包括:地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高、道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高、出入口位置、建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件?！　?、《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及其附圖或《審定設(shè)計方案通知書》及其附圖，是城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。,2、規(guī)劃設(shè)計及獲得規(guī)劃許可,（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)

22、劃管理　　1、開發(fā)項目選址、定點審批階段　　對應(yīng):城市規(guī)劃管理部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》　　2、申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可階段》階段　　對應(yīng):規(guī)劃管理部門下發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》　　3、規(guī)劃設(shè)計條件審批階段　　對應(yīng):《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》　　4、設(shè)計方案審批階段　　“規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書”　　5、申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,2、規(guī)劃設(shè)計及獲得規(guī)劃許可,（一）開發(fā)建設(shè)項目的招標(biāo)方式　　招標(biāo)方式有：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)

23、　　1、公開招標(biāo)　　是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或其他組織投標(biāo)?！　?、邀請招標(biāo)　　指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)。　　被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在3~10個之間。,3、 建筑工程招標(biāo),（二）招標(biāo)條件　　條件：該項目納入了城市年度開工計劃、開發(fā)商獲得了土地使用權(quán)、領(lǐng)取了建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，完成了拆遷安置工作，施工現(xiàn)場具備了“三通一平”或 “七通一平”的建設(shè)條件，并且施工圖

24、紙齊備，資金和主要建筑材料已經(jīng)落實，同時取得當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門辦理的建設(shè)工程開工審批手續(xù)。　　主要程序：　　　　　持當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門同意招標(biāo)的“建設(shè)工程開工審批表”和招標(biāo)申請書，開發(fā)商可向當(dāng)?shù)卣袠?biāo)投標(biāo)管理部門登記、申請招標(biāo)，并領(lǐng)取招標(biāo)用表。獲得批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行招標(biāo)。,3、 建筑工程招標(biāo),4、開工申請與審批,（一）申請領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件已辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，獲得《國有土地使用權(quán)證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》在城市規(guī)劃區(qū)的

25、建筑工程，已經(jīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》施工場地已經(jīng)具備施工條件，需要拆遷的，已經(jīng)獲得《拆遷許可證》且拆遷進(jìn)度符合施工要求已經(jīng)通過招標(biāo)確定了施工企業(yè)，簽署了施工合同有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理，并簽署了委托監(jiān)理合同。建設(shè)資金已落實持有人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)，繳納了有關(guān)費用,（二）申請辦理施工許可證的程序,發(fā)證

26、機關(guān)在收到以上材料后，符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對于不符合條件的，15日內(nèi)應(yīng)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。有關(guān)材料不足，應(yīng)從補充材料之日起計算。建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請領(lǐng)取施工許可證。,4、開工申請與審批,5、前期工作的其他環(huán)節(jié),征地、拆遷、補償施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整市政設(shè)施建設(shè)協(xié)議安排短期和長期信貸對擬開發(fā)建設(shè)的項目尋找租（售）的客戶進(jìn)一步分

27、析市場狀況，初步確定目標(biāo)市場、租金或售價水平制定項目開發(fā)過程監(jiān)控策略洽談開發(fā)項目保險事宜等,6、建設(shè)階段,質(zhì)量控制進(jìn)度控制成本控制合同管理安全管理,竣工驗收的要求竣工驗收的依據(jù)竣工驗收的工作程序竣工結(jié)算編制竣工檔案,7、竣工驗收,8、銷售階段,取得《預(yù)售許可證》銷售的形式：開發(fā)商自行銷售、委托物業(yè)代理按揭銷售回款，回款帳戶的控制,五、開發(fā)成本和涉及稅收,1、房地產(chǎn)開發(fā)中的各項成本2、開發(fā)過程中的稅收,1、房地產(chǎn)

28、開發(fā)中的各項成本,直接成本：前期工程成本、土地成本、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設(shè)施和不可預(yù)見費間接成本：銷售費用、財務(wù)費用、開發(fā)間接費用,1、房地產(chǎn)開發(fā)中的各項成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)中的各項成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)中的各項成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)中的各項成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)中的各項成本,,2008年的一份研究報告，選取全國8個城市81個房地產(chǎn)項目，計算出的開發(fā)項目成本構(gòu)成,2、開發(fā)過程中的稅收,（1）開發(fā)環(huán)節(jié)　　　營業(yè)稅、契稅（開發(fā)

29、企業(yè)作為土地受讓方）、耕地稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅（2）銷售環(huán)節(jié)　　　營業(yè)稅（房地產(chǎn)銷售方）、契稅（房地產(chǎn)承受方）、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、地方附加（城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加）（3）保有環(huán)節(jié)　　　城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅（內(nèi)資企業(yè)和個人）、城市房地產(chǎn)稅（外資企業(yè)和個人），非營業(yè)性住房免征此三類稅,五、相關(guān)的法律法規(guī),中華人民共和國土地管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國城市規(guī)劃法中華人民共

30、和國招標(biāo)投標(biāo)法中華人民共和國土地管理法實施條例基本農(nóng)田保護(hù)條例中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例中華人民共和國土地增值稅暫行條例,,中華人民共和國耕地占用稅暫行條例城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法閑置土地處置辦法中華人民共和土地增值稅暫行條例實施細(xì)則土地登記規(guī)則深圳市城