房地產(chǎn)項目拓展標準版_第1頁
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1、第三章 房地產(chǎn)項目拓展,【學習目標】 1、房地產(chǎn)項目拓展的類型與模式; 2、土地使用權的獲取與條件分析; 3、項目SWOT分析方法; 4、項目區(qū)位環(huán)境分析。,目錄 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目拓展概述 第二節(jié) 土地使用權的獲取 第三節(jié) 房地產(chǎn)項目區(qū)位環(huán)境分析 第四節(jié) 昆山市某房地

2、產(chǎn)項目拓展案例,第一節(jié) 房地產(chǎn)項目拓展概述 一、項目拓展類型 項目拓展是房地產(chǎn)投資循環(huán)的首要環(huán)節(jié),是開發(fā)商企 業(yè) 戰(zhàn)略實施的關鍵所在。 按項目拓展按項目用途可分為:住宅項目、旅游項目、基礎設施項目、商業(yè)項目、工業(yè)項目、農(nóng)業(yè)項目等; 按項目獲取途徑:分為一級土地市場“招拍掛”項目、二級市場轉讓項目、基礎設施建設融資項目;

3、 按項目開發(fā)程序劃分:分為單純土地開發(fā)項目和已具備一定開發(fā)手續(xù)的項目。,二、項目拓展流程 1.企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃P79 2.投資機會判斷 區(qū)位地理優(yōu)勢 市場供求狀況

4、 價格增長空間 產(chǎn)品投放機會 3.項目評估決策 項目搜索與篩選 現(xiàn)場踏勘與調(diào)查 項目價值判斷

5、 宏觀經(jīng)濟情況,圖3-1 房地產(chǎn)項目拓展流程,影響房地產(chǎn)投資機會判斷的因素主要有以下五個 (1)宏觀經(jīng)濟狀況 (2)區(qū)位地理優(yōu)勢 (3)市場供求狀況 (4)價格增長空間 (5)產(chǎn)品投放機會,3.項目評估決策 在投資機會

6、研判的基礎上,開發(fā)商需要進行項目 搜尋、現(xiàn)場踏勘、價值評估,確定是否獲取以及如何獲取土地的過程。 三、項目拓展的法律環(huán)境 1.項目用地管理規(guī)定 (1)項目用地性質(zhì) (2)項目用地預審 預審性質(zhì) 預審管理內(nèi)容 預審期限 2.土地購置的法律規(guī)定P83 3.法律風險分析,圖3-4 項目公司模式,四、

7、項目拓展模式 (一)與土地方合作的模式 與土地方的主要合作模式有項目公司模式、合作建房和股權收購模 式三種。 1.項目公司模式,以項目公司名義辦理國有土地使用權證書,雙方合作關系比較緊密;直接以土地使用權作價入股,規(guī)避對土地使用權轉讓條件的限制;節(jié)省費用;責任明確,法律風險相對較小,,項目公司模式優(yōu)點,一方面,組建的項目公司取

8、得相應的資質(zhì)才能從事房地產(chǎn)項目開發(fā),但申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)手續(xù)繁雜,需要的時間較長,影響開發(fā)進度。另一方面,由于項目公司是針對特定項目設立的,具有臨時性,在開發(fā)項目合同履行完畢,保修期滿后,項目公司注銷會涉及到股權轉讓或者清算。,,項目公司模式不足,合作建房,2.合作建房模式 指一方提供土地使用權,另一方或多方提供資金進行合作的房地產(chǎn)開發(fā)模式。,,掛牌模式,協(xié)議模式,土地必須進入土地交易中心通過招標、拍賣和

9、掛牌交易方式公開進行,避免私下尋找合作方的方式。,該模式中,土地可以協(xié)議出讓,合作方可以協(xié)議合作建房,報主管部門審批。,圖3-5 掛牌模式,1)掛牌模式的合作原則,①協(xié)商原則②投資控制原則③土地過戶原則,,,2)掛牌模式的優(yōu)缺點,,優(yōu)點是土地使用權得到政府認可,掛牌前已經(jīng)繳清土地出讓金,手續(xù)辦理有保障。缺點是合作成本提高,合作存在磨合等方面問題。,3)掛牌模式的主要風險控制

10、 ①土地 ②合作方 ③合作條件 ④土地變更及付款風險

11、 ⑤收益分配,思考:拍賣與招投標區(qū)別在哪里?,拍賣與招投標類似,同為競爭締約方式,但兩者也有區(qū)別:其一,拍賣僅為賣,作為所有權轉移方式之一,其適用范圍相對狹小。而招投標不僅可用于賣,亦可用于買。其二,在采用拍賣方式時,競買人一般是當眾報價,并可根據(jù)其他競買人的出價條件重復報價,而在采用招投標方式時,競標人一般分別投標,彼此不知道各自的報價條件。其三,采用拍賣方式時,拍品只能賣給出價最高者,充分體

12、現(xiàn)價高者得的原則。而采用招投標方式時,價格一般不是惟一的衡量標準,中標人不一定是出價最高者。因此,相比較而言,拍賣更具透明度。,3.股權收購模式 股權收購模式是將土地使用權名下公司的部分股權收購,達到間接取得土地使用權的目的,股權收購后,雙方按照注冊資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。,圖3-6 股權收購模式,(2)股權收購模式的基本原則,,,①收購新設項目公司方式②收購現(xiàn)有項目公司方式③收購非項目公司方式,(1)

13、股權收購的具體方式,,①被收購公司具備股權收購基本條件②優(yōu)先采用收購新設項目公司的原則,①采取該模式可以減少新成立項目公司審批開發(fā)資質(zhì)所耗費的時間,避免新成立項目公司資質(zhì)等級較低不能承攬大型項目的不足。②節(jié)省費用 ③手續(xù)簡單。 ④項目開發(fā)進度加快。,股權收購模式優(yōu)點,,股權收購模式缺點,,①債務風險特別是或有負債風險難以控制 ②前期談判調(diào)查時間比較長。 ③轉讓合同的技術處理,(二)與資金方合作的模式與資金方的

14、合作模式主要有聯(lián)合競買、境外融資、信托等。1.聯(lián)合競買 聯(lián)合競買是合作各方聯(lián)合參與土地部門的“招拍掛”,競買成功后,雙方按份額繳納土地出讓金,土地按份共有,雙方共同出資開發(fā)建設,分享利潤的方式。2.境外融資(HI) 境外融資模式是項目公司向外資銀行舉債經(jīng)營并償還本息,項目公司開發(fā)并享有利潤,但其開發(fā)過程接受境外融資機構監(jiān)督。3.信托 房地產(chǎn)信托是指民眾或企業(yè)、團體(統(tǒng)稱委托人)將資金委托給信托公司,由信托公

15、司把集合到一定數(shù)量的資金投資到房地產(chǎn)項目或貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商,把取得的投資回報或貸款利息分配給委托人的業(yè)務過程。,第二節(jié) 土地使用權的獲取 一、土地資源開發(fā)的特性 土地資源具有如下特點: (1)土地是不可復制和再生的稀缺資源。 (2)土地的不可控性。 (3)土地的不可更改性。

16、 (4)土地是房地產(chǎn)開發(fā)的最重要投資。 (5)買地的動機不是單一的。,,二、土地使用權的獲?。ㄒ唬┩恋厥褂脵喑鲎?1.土地使用權出讓方式(1)協(xié)議出讓(2)招標出讓(3)拍賣出讓(4)掛牌出讓 2.土地使用權出讓價格及其含義 (1)土地使用權出讓金 土地價格=(地租÷銀行利息率)+土地投資成本 +土地投資應得利潤,,(2)毛地價,即未完成“七

17、通一平”[1]的地塊,出讓金僅為土地有償使用的部分,投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。毛地價是政府獲取的土地收益部分,不含拆遷費用,也不含小區(qū)配套成本。(3)熟地價,即提供“七通一平”或為“五通一平”的地塊,土地出讓金包括土地使用費和開發(fā)費。,[1] “七通一平”,即完成動遷,具備“通路、供水、供電、通訊、煤氣(天然氣)、排雨水、排污水”市政條件的地塊。,(三)出讓土地的使用類型(略)

18、 1.土地使用權轉讓(略) 2.土地使用權劃撥(略),三、土地使用權出讓合同及其主要內(nèi)容 1.總則 2.出讓土地的交付與出讓金的繳納 3.土地開發(fā)建設與利用 4.土地使用權轉讓、出租、抵押 5.期限屆滿 6.不可抗力

19、 7.違約責任 8.適用法律及爭議解決 9.附則,四、舊城改造與新區(qū)開發(fā)(略)(一)舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(二)新區(qū)開發(fā)的特點(三)投資與消費傾向?qū)π聟^(qū)開發(fā)和舊城改造的影響*舊城改造的四種模式:(1)全盤改變:就地“以新?lián)Q舊”,包括改變城市的宏觀布局與城市風格;(2)保留舊城不動:僅對其進行局部維護與整修,選擇附近的地域建立輔城或衛(wèi)星城,以充實完善舊城的現(xiàn)代功能,維持城市的運轉。如意大利

20、的羅馬,羅馬舊城保護得相當完好;(3)不發(fā)展模式:維持舊城原樣不變,只做局部維修,以意大利的威尼斯為代表;(4)保留舊城的形式與精髓:更換外表的材質(zhì)把破舊的“舊城”變?yōu)槿碌摹芭f城”。日本的東京是這種模式的典型代表。,東京六本木新城2003年正式開業(yè),總建筑面積78萬平方米,歷經(jīng)17年完成建設,它是一座集辦公、住宅、商業(yè)設施、文化設施、酒店、豪華影院和廣播中心為一身的建筑綜合體。建筑間與屋頂上大面積的園林景觀,在擁擠的東京都成為舉足

21、輕重的綠化空間,已經(jīng)成為著名的舊城改造、城市綜合體的代表項目。 六本木新城誕生前,朝日電視臺周邊相當狹窄,連消防隊要通過也是非常困難的狀況。 六本木新城再開發(fā)計劃以打造“城市中的城市”為目的,并以展現(xiàn)其藝術、景觀、生活獨特的一面為發(fā)展重點。,舊城改造案例1:東京六本木新城,舊城改造案例2:北京王府井與平安大街 到目前為止,北京舊城再生上沒有成功的模式。王府井大街被改造成了純粹的現(xiàn)代化商業(yè)街道,僅保留了一兩個歷史文物

22、作為象征性符號;1999年完成拓寬改造的平安大街則被仿建成明清古街樣式,但這條有“第二條長安街”之稱的主干道,由于“假古董”的嫌疑、嚴重的交通擁堵、沒有過街天橋、無法停車等各種各樣的問題,關于其改造成敗一直存有眾多爭議。全長7000米、平均路寬30米的平安大街,可以說是北京舊城改造的一個教訓。決策者的初衷是既想完善其交通功能,又想發(fā)展其商業(yè)功能,還想突出其文化旅游特色。但最終的結果是三個問題都沒有得到好的解決,機動車道擁堵、人行不便、

23、汽車撞人事故高發(fā);店鋪生意冷清,一家名為“板寸王”的剃頭店老板甚至調(diào)侃:“別看我的買賣小,但這可是平安大街上最賺錢的行當,對面的門臉倒是大,可那是聾子的耳朵——擺設!”,一位商委人士的訴苦顯示了更根本的教訓所在。該人士指出:平安大道拓寬時,“北京市的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃不是由主管部門說了算,而是由一些政府官員,最主要的是由房地產(chǎn)開發(fā)商在起作用?!睋?jù)了解,當初北京平安大街工程僅拆遷費用就達到了18億元,而負責具體落實這項工作的東城區(qū)和西城區(qū)政府僅

24、從市財政各拿到了1億元,因此,兩個區(qū)的政府都把拆遷任務下放給了下面的房地產(chǎn)開發(fā)公司,同時,作為補償,每家房地產(chǎn)公司又可以在負責路段的后面分得一家的“附贈地”,看起來這似乎是一個多贏的結局,政府把最費時費力的拆遷工作交給了房地產(chǎn)公司,卸下了包袱,房地產(chǎn)公司“為國分憂”,也可從中牟利,雙方各得其所。直到拓寬工程完成后,各家房地產(chǎn)商才發(fā)現(xiàn)肥肉變成了雞肋,有苦難言。不見得模仿、懷舊、一味和諧就萬事大吉,事實上許多改造實例都失敗了。不允許新生力

25、量進來,真正的文物又要拆掉重建弄成假古董,我們不主張這樣。北京的舊城改造已經(jīng)進行了約 20 年,可以說至今還沒有完全找到一條既保護了古建筑,又同時激發(fā)了街區(qū)活力的途徑。,思考:南寧水街的舊城改造,圖3-10 租金梯度曲線和土地利用同心圓模式,第三節(jié) 房地產(chǎn)項目區(qū)位環(huán)境分析一、區(qū)位理論,地租額,E,E,F,區(qū)位是指特定地塊(宗地)的地理空間位置及其與相鄰地塊的相互關系。區(qū)位理論不但是土地定級的理論基礎,也是城鎮(zhèn)土地估價的理論基

26、礎。為什么房地產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)位性很強?,二、區(qū)位與房地產(chǎn)價值 1.區(qū)位與城市功能分區(qū) (1)商業(yè)區(qū) a.中央商業(yè)區(qū) b.城區(qū)商業(yè)區(qū) c.街區(qū)商業(yè)區(qū) (2)工業(yè)區(qū):分為內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、外圈工業(yè)區(qū)、遠郊工業(yè)區(qū)

27、。 (3)居住區(qū):一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間,或者位于內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。,2.區(qū)位與房地產(chǎn)投資價值的關系注意升值潛質(zhì)的分析區(qū)位選擇要有超前意識產(chǎn)品品質(zhì)是升值基礎綜合性價比是最終判定條件 3.不同類型的房地產(chǎn)項目對區(qū)位的要求,居住類地產(chǎn)選址要考慮的因素:(1)周圍環(huán)境是否優(yōu)雅、清靜(2)交通是否方便(3)社會文化環(huán)境,基礎設施是否完善(4)治安狀況是否良好,民風是否

28、純正(5)購物出行是否方便(6)地租是否在可承受限度內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)選址要考慮的因素:(1)要處于商業(yè)區(qū)(2)一面或兩面臨街(3)交通及通信方便(4)人口人流量大(5)周圍臨地預期有大的發(fā)展規(guī)劃,三、房地產(chǎn)項目區(qū)位選擇的定性分析(略) (一)房地產(chǎn)開發(fā)與城市地租的關系 (二)房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位選擇 1.區(qū)位因素分析 宗地狀況分析交通動線分析配套設施分析 2.區(qū)位選擇的原則自

29、然環(huán)境的合意性經(jīng)濟和社會文化發(fā)展的適應性 3.不同房地產(chǎn)開發(fā)項目用地區(qū)位選擇 四、房地產(chǎn)項目區(qū)位選擇的定量分析 1.關鍵因素評估法關鍵因素法的基本思路項目區(qū)位評價關鍵因素的分類 2.組合權重法 源于層次分析法的基本原理,其步驟是確定各區(qū)位要素的組合權重系數(shù),然后由統(tǒng)計分析確定各區(qū)位要素的得分,最后計算開發(fā)項目區(qū)位的綜合評分。,SWOT S-Str

30、engths-優(yōu)勢 W-Weaknesses-劣勢 O-Opportunities-機會T-Threats-威脅,1.SWOT分析流程 SWOT分析時,主要有以下幾個方面的內(nèi)容 (1)分析環(huán)境因素 (2)構造SWOT矩陣 (3)制定行動計劃 2.SWOT在區(qū)位分析中的應用 根據(jù)SWOT分析流程,可以做出多種類型的分析形態(tài),常

31、見的有分列式和綜合式兩種類型。,五、SWOT分析在房地產(chǎn)項目區(qū)位選擇中的應用SWOT分析是確定企業(yè)本身的競爭優(yōu)勢、競爭劣勢和企業(yè)所面對的機會和威脅,從而將公司的戰(zhàn)略與公司內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機結合。因此,清楚地確定公司的資源優(yōu)勢和缺陷,了解公司所面臨的機會與挑戰(zhàn),對于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關重要的意義。SWOT分析發(fā)常常被用來制定集團發(fā)展戰(zhàn)略和分析競爭對手的情況。,第四節(jié) 昆山市某房地產(chǎn)項目拓展案例,一、背 景,大上海公司(

32、3000畝土地),轉讓850畝土地,,支付土地更名費人民幣14752萬元,合作關系,萬科公司,(占85%股權),嘉華公司,(占15%股權 ),二、操作難點,1、土地使用權的取得 2、股權轉讓或有負債風險 3、款項支付 4、合作模式對集團公司的影響,三、操作流程,(一)土地取得(P117) 1、收購背景 2、收購對策(二)公司收購流程 (P118 圖3-1

33、4),(三)股權轉讓1.股權轉讓價款(1)注冊資本額(2)接管財務、印章2.或有負債收購或有負債的風險,其操作如下:第一步:發(fā)現(xiàn)和發(fā)掘或有負債(1)收購前的調(diào)查和評估(2)收購前的公告、債權登記和債務清償(3)向被收購公司的有關人員了解第二步:限制或有負債的進一步產(chǎn)生第三步:及時向被收購公司追償(1)通過協(xié)議約定(2)要求被收購公司要有誠信,被收購公司要繼續(xù)持有一定比例的股權(3)被收購公司要有資產(chǎn)承擔債務并

34、承諾、擔保承擔或有負債,這要求:被收購公司要有相當大的經(jīng)濟實力,有足夠能力承擔或有負債控制付款節(jié)奏被收購公司擔保抵扣未分配利潤,四、合作模式對集團公司的影響,1、對收購公司資金的影響2、對收購公司土地儲備的影響3、對項目收益的影響4、對收購公司品牌的影響5、對收購公司經(jīng)營管理模式的影響6、對收購公司經(jīng)營管理風險的影響7、對收購公司項目經(jīng)營管理的影響8、對收購公司競爭力的影響,對這些影響同學們怎么看?,五、款項支付

35、,1、股權轉讓款項的支付期限 2、大上海土地轉讓款的墊付 3、前期補償款,2024/4/4,亞特蘭蒂斯國際,書名:《房地產(chǎn)精細操盤營銷策劃》 推薦理由 能讓開發(fā)商的所有前期投入實現(xiàn)變現(xiàn)的是銷售,無論一個樓盤的前期研究和項目定位做得如何牛氣,通過營銷策劃能把房子賣出去才是硬道理。營銷策劃是最需要創(chuàng)新力和執(zhí)行力,決定營銷工作成果的是營銷策劃思維和團隊協(xié)同作戰(zhàn)力。地產(chǎn)大盤的營銷策劃區(qū)別于普通中小型樓盤

36、的最 大特點是如何捕獲異地客源。這也是本書要講的重點之一。 價錢:45 RMB 作者:中匯城控股(集團)房地產(chǎn)研究中心 出版社:化學工業(yè)出版社,2024/4/4,亞特蘭蒂斯國際,書名:《影響力》,推薦理由影響力(經(jīng)典版)一直是最為暢銷的圖書。由于它的影響,勸說得以成為一門科學。無論你是普通人還是為某一產(chǎn)品或事業(yè)觀點游說的人,這都是一本最基本的書,是你理解人們心理的基石。在《影響力》這本書中,心理學家羅伯特?B?西奧

37、迪尼博士為我們解釋了為什么有些人極具說服力,而我們總是容易上當受騙。隱藏在沖動地順從他人行為背后的6大心理秘笈,正是這一切的根源。那些勸說高手們,總是熟練地運用它們,讓我們就范。作者: 羅伯特?B?西奧迪尼出版社:萬卷出版公司價格:80 rmb,2024/4/4,亞特蘭蒂斯國際,書名《“從0到1”開啟商業(yè)與未來的秘密》,推薦理由《從0到1》為你開啟創(chuàng)新的秘密。PayPal公司創(chuàng)始人、Facebook首位外部投資者彼得?蒂爾在本書

38、中詳細闡述了自己的創(chuàng)業(yè)歷程與心得,包括如何避免競爭、如何進行壟斷、如何發(fā)現(xiàn)新的市場?!稄?到1》還將帶你穿越哲學、歷史、經(jīng)濟等多元領域,解讀世界運行的脈絡,分享商業(yè)與未來發(fā)展的邏輯,幫助你思考從0到1的秘密,在意想不到之處發(fā)現(xiàn)價值與機會。價錢:27 RMB作者:(美)蒂爾出版社:中信出版社,本 章 小 結,本章從項目拓展的概念入手,詳細分析了項目拓展的類型、流程, 全面分析了當前主要的拓展模式,并對其適用條件進行了分析。在此

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