2008年衡水市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、1衡水市市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告衡水市市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、衡水市城市概況一、衡水市城市概況地理位置衡水地處華北平原的黑龍港流域，位于河北省東南部，東與山東德州毗鄰，省內(nèi)與邢臺(tái)、石家莊、保定、滄州接壤。桃城區(qū)為衡水市政府駐地，近鄰京、津、石等大中城市，地理位置優(yōu)越。交通狀況鐵路交通，京九鐵路石德鐵路在城區(qū)交匯，形成鐵路交叉黃金十字，衡水站為京九鐵路京南第一大站，是石德線聯(lián)接京廣、京滬、京九三條鐵路大動(dòng)脈的中心樞紐；公路交通，106國(guó)道縱貫市區(qū)，石黃、石青

2、高速公路穿境而過(guò)，各級(jí)交織成網(wǎng)，四通八達(dá)。從遠(yuǎn)期規(guī)劃分析，將建設(shè)聯(lián)系中心區(qū)和次中心以及產(chǎn)業(yè)集群的快速城際交通網(wǎng)絡(luò)，具體為“二環(huán)七線”，所謂二環(huán)，一是環(huán)湖大交通圈，將由鄭昔線，棗武路，橫井路，寶衡公路，趙碼公路相互連接而成；另一是主城區(qū)外環(huán)?！捌呔€”為七條放射性高標(biāo)準(zhǔn)道路網(wǎng)，包括衡保公路、衡德公路、S040路、肅臨路、西外環(huán)以及延長(zhǎng)線、106國(guó)道。將大大加強(qiáng)主城區(qū)與個(gè)郊縣的交通聯(lián)系。人口狀況衡水轄2市8縣1區(qū)，118個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處，499

3、4個(gè)行政村。全市總面積8815平方公里，總?cè)丝?15萬(wàn)。統(tǒng)計(jì)顯示，桃城區(qū)下轄四街道2鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，全區(qū)總?cè)丝诩s為43萬(wàn)。醫(yī)療教育桃城區(qū)為全市文教衛(wèi)生中心，醫(yī)療條件良好，共有大型綜合醫(yī)院五所，中醫(yī)院一所，其中市第一醫(yī)院，市第二醫(yī)院分別為三級(jí)甲等醫(yī)院和三級(jí)乙等醫(yī)院，服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良。城區(qū)共有大中專(zhuān)院校十所，中學(xué)19所，其中衡水第一中學(xué)河北省乃至全國(guó)重點(diǎn)中學(xué)。城區(qū)規(guī)劃據(jù)衡水市城市規(guī)劃顯示，根據(jù)衡水空間發(fā)展戰(zhàn)略，衡水主城區(qū)將向南部衡水湖自然保護(hù)區(qū)靠攏，與

4、衡水湖自然保護(hù)區(qū)形成城市群的主核心，整體形成一個(gè)“城湖一體，水城相連”的布局，重點(diǎn)打造冀州、棗強(qiáng)、武邑等“衛(wèi)星城”。近期重點(diǎn)根據(jù)城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，衡水正在形成以衡水湖休閑度假區(qū)為主體，以冀州歷史文化古城和滏陽(yáng)河現(xiàn)代都市娛樂(lè)為兩翼的城市發(fā)展格局，概括為“一湖、一州、一城”。其中“一城”指衡水主城區(qū)滏陽(yáng)河為中心，通過(guò)改造滏陽(yáng)河市區(qū)段及其沿線，建設(shè)商業(yè)、文化、教育、教育、商貿(mào)、居住五大中心，打造湖濱休閑渡假城市的城市客廳，在產(chǎn)業(yè)體系上，大力發(fā)

5、展休閑旅游，休閑會(huì)議，會(huì)展中心，教育培訓(xùn)等。其它發(fā)面衡水具有豐富的水電資源及地?zé)豳Y源，全區(qū)無(wú)重大污染性企業(yè)，人文底蘊(yùn)深厚，相對(duì)較小的城市體量促使區(qū)內(nèi)生活節(jié)奏放緩，加之衡水市“北方濱湖城市”的功能定位，為城區(qū)打造宜居城市提供優(yōu)良條件?！拘〗Y(jié)】【小結(jié)】◇從區(qū)域位置上分析，衡水市具有優(yōu)良的地理位置，同時(shí)結(jié)合衡水湖旅游資源，為有效吸納周邊目標(biāo)人群定居城區(qū)創(chuàng)造可能，同時(shí)更大程度的加強(qiáng)城市的吸納力和張力?！髲奈幕逃搬t(yī)療角度分析，優(yōu)越的文化底蘊(yùn)及

6、教育環(huán)境，使區(qū)域文化素質(zhì)進(jìn)一步加3食品加工、紡織服裝四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，挖掘主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ煌苿?dòng)城區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“三年大變樣”工程。衡水市經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策衡水市經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策產(chǎn)業(yè)政策衡水市目前的產(chǎn)業(yè)政策——重點(diǎn)發(fā)展四大支柱產(chǎn)業(yè)，打造城市工業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，逐步提高第三產(chǎn)業(yè)，塑造“北方湖濱休閑渡假城市”核心競(jìng)爭(zhēng)力。金融政策多管齊下破解資金制約，積極搭建建銀企業(yè)對(duì)接平臺(tái)，大力爭(zhēng)取上級(jí)資金支持，加大招商引資力度，暢通社會(huì)資本渠道，確保項(xiàng)目建設(shè)資

7、金保障。房地產(chǎn)政策努力破解瓶頸制約，多措并舉破解土地瓶頸制約。一是用足用活上級(jí)各項(xiàng)政策。按照省要求，包裝好項(xiàng)目，抓緊完善各項(xiàng)前期要件，加大跑辦力度，積極爭(zhēng)取國(guó)家和省年度土地計(jì)劃指標(biāo)。二是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)未利用地。盤(pán)活存量：拓展建設(shè)用地空間，充分利用和挖掘未利用地資源。三是引導(dǎo)項(xiàng)目集約用地。對(duì)投資強(qiáng)度低的項(xiàng)目嚴(yán)格限制，提倡集約用地；引導(dǎo)企業(yè)謀劃實(shí)施高科技項(xiàng)目，提高項(xiàng)目容積率。四是積極推進(jìn)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的修編調(diào)整和規(guī)劃銜接，為解決建

8、設(shè)用地難題奠定良好基礎(chǔ)?！拘〗Y(jié)】◇各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，07年衡水市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好狀態(tài)，08年將保持持續(xù)增長(zhǎng)狀態(tài)；◇按國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度大于5%的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就存在著極為廣闊的發(fā)展前景；◇城鎮(zhèn)居民收入及城市居住前景進(jìn)一步顯現(xiàn)；◇“濱湖城市”的功能定位為衡水市打造“宜居城市”提供支柱；◇政府各項(xiàng)政策在不斷的規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效支持。三、衡水市總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析三、衡水市總體市

9、場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析衡水市目前在售樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)（后附調(diào)研總表）市場(chǎng)供應(yīng)從調(diào)研情況分析，06年中至目前市場(chǎng)供應(yīng)總量約在250萬(wàn)平米左右，目前去化面積在一半左右，約125萬(wàn)平米，市場(chǎng)存量約125萬(wàn)平米（在售統(tǒng)計(jì)）。從市場(chǎng)銷(xiāo)售情況分析，一年之內(nèi)消化約125萬(wàn)平米項(xiàng)目，對(duì)于擁有40萬(wàn)人口的市區(qū)而言，消費(fèi)體量較大（2007年，石家莊市人口約200萬(wàn)，去化面積約在500萬(wàn)平米），反映出購(gòu)房需求強(qiáng)勁，其中受縣域居民購(gòu)房影響，衡水周邊縣城在去化市區(qū)項(xiàng)目面積方面

10、將占據(jù)不小體量。未來(lái)1－3年市場(chǎng)形勢(shì)隨著城市擴(kuò)張及“三年大變樣”部分拆遷建設(shè)用房及政策性經(jīng)濟(jì)適用房廉租房放量，4月中旬，衡水市公布了市區(qū)3年十項(xiàng)重點(diǎn)城建工程，其中包括新區(qū)開(kāi)發(fā)、舊城改造（目前衡水中心城區(qū)城中村39個(gè)，占地約4.83平方公里，3年內(nèi)將完成31個(gè)城中村的拆遷改造，同時(shí)3年內(nèi)將建設(shè)廉租房340套，建筑面積1，7萬(wàn)平米，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房1800套，約12萬(wàn)平米）等，預(yù)計(jì)未來(lái)1－3年，衡水市場(chǎng)將表現(xiàn)為市場(chǎng)放量進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)