xx公司業(yè)務戰(zhàn)略完整報告

1、華夏幸?；鶚I(yè)現(xiàn)有業(yè)務近期戰(zhàn)略完整版,,項目文件,2013年11月,機密和專有未經(jīng)麥肯錫許可，任何對此資料的使用嚴格禁止,2014-15的核心戰(zhàn)略：1334（即“一個模式、三類產(chǎn)品、三個堅決和四個加速”）,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,華夏幸?；鶚I(yè)正面臨“天時、地利、人和”的歷史性機遇,1 2013年城鎮(zhèn)化率為42.2%；社科院2013《城市藍皮書》，聯(lián)合國世界人口發(fā)展報告 2 中國城市發(fā)展年鑒3 如

2、綠城中國、招商地產(chǎn),1,資料來源：社科院2013《城市藍皮書》；聯(lián)合國世界人口發(fā)展報告；中國城市發(fā)展年鑒；公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,,天時:國家大勢時不我待,地利：行業(yè)趨勢危機并存,產(chǎn)城融合的新型城鎮(zhèn)化受到關(guān)注：新一屆班子多次在公開場合提及產(chǎn)業(yè)升級、新型城鎮(zhèn)化將成為本屆班子的工作重點城鎮(zhèn)化是未來3-5中國經(jīng)濟發(fā)展的主題，：預計到2020年，我國城鎮(zhèn)化率將達到60%左右，未來幾年還將新增城鎮(zhèn)人口約1.5億1 ；十二五期間全國規(guī)劃了2

3、80個新城，到2020年全國將建設450個新城2越來越多的政府選擇把新城項目整體委托給專業(yè)的開發(fā)商和管理方，以提高產(chǎn)城融合的新型城鎮(zhèn)的總體成功率,人和：資源積累蓄勢待發(fā),“大者更大”是中國房地產(chǎn)行業(yè)的整體趨勢產(chǎn)業(yè)集中度持續(xù)增高，領(lǐng)先集團增速遠超市場平均，華夏幸?；鶚I(yè)如果不盡快躋身第一集團，可能面臨增長放緩，市場份額逐漸縮小的威脅涌現(xiàn)出一批企業(yè)3，憑借商業(yè)模式創(chuàng)新實現(xiàn)跨越式發(fā)展躋身十強,經(jīng)驗積累：經(jīng)過十年的探索、啟動和快速發(fā)展，華

4、夏幸?；鶚I(yè)已經(jīng)積累了豐富的產(chǎn)業(yè)新城項目經(jīng)驗資源儲備：關(guān)鍵資源（土地資源、資金）的儲備，使華夏幸?；鶚I(yè)已經(jīng)初步具備了跨越式發(fā)展的實力和信心,縣/市政府選擇產(chǎn)業(yè)園主體,整體委托,自建,現(xiàn)階段自建占比較高，然而對成功率的要求迫使政府把產(chǎn)業(yè)園整體委托給專業(yè)的開發(fā)商和管理方,華夏幸福基業(yè)蘇州工業(yè)園張江高科金橋產(chǎn)業(yè)園大連軟件園,,產(chǎn)城融合的新型城鎮(zhèn)成為各地政府推動經(jīng)濟增長的重要抓手，越來越多的政府選擇新城項目整體委托,資料來源：資料檢索

5、；小組分析,“在開發(fā)模式上，現(xiàn)行的園區(qū)開發(fā)模式依靠地方政府為主導，從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃到園區(qū)定位到招商營銷到后期運營都有地方政府的參與和導向，特別是在前期的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和園區(qū)定位方面，政府的思路和想法占主導”– 中國不動產(chǎn)研究中心常務副院長馬磊,紅安和平家居產(chǎn)業(yè)新城武陟縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)成德工業(yè)園區(qū)九江鎮(zhèn)家具電子商務園聊城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南昌國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),“地方政府在區(qū)域發(fā)展中的話語權(quán)將有所減弱，從主導市場的“看得見的手”退后為“看不

6、見的手”進而到“守夜人”的角色，市場的力量將得到進一步的發(fā)揮和運用。園區(qū)要充分意識到政府主導向市場主導的轉(zhuǎn)變趨勢，盡管這種轉(zhuǎn)變不是一朝一夕能夠完成的，但一定是不可逆的大趨勢”– 中國不動產(chǎn)研究中心《中國新型城鎮(zhèn)化下的園區(qū)機會》,舉例，未窮盡,1,,隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度進一步提升，龍頭企業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢會進一步擴大，華夏快速擴張加入千億俱樂部勢在必行,,,,,,,,,,,,,,,,,2012,6.5,90%,2%,2%,5%,2009,其

7、他,6-10名,11-15名,2015,1%,2005,3%,1%,95%,3.0,2007,3%,1%,1%,95%,4.4,8%,4%,3%,100%=,85%,11.3,前5名,1.8,97%,1%,1%,2%,房地產(chǎn)市場份額,97,前15名平均銷售額億元,392,1050,,兼并收購加速：2012年前三季度，中國房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生60起并購案例，涉及25.26億美元，成為三季度并購金額最高的行業(yè)淘汰率提高： 按照2008-

8、2011年房地產(chǎn)企業(yè)平均淘汰速度，到2015年將有40%-50%的企業(yè)被淘汰出局；如果以2012年年底為節(jié)點，未來的3年內(nèi)，將有30%被淘汰出局,百分比，萬億,133,40,1,資料來源：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理藍皮書》；清科研究中心,,過往五年，行業(yè)領(lǐng)先集團的格局發(fā)生了巨大的變化,2007,2012,,521,330,321,702,1,021,704,169,SOHO中國,龍湖地產(chǎn),166,286,招商地產(chǎn),263,融創(chuàng),251,新

9、城發(fā)展,188,金融街,322,310,334,萬科,恒大地產(chǎn),保利地產(chǎn),碧桂園,綠城中國,富力地產(chǎn),雅居樂,金地集團,遠洋地產(chǎn),金地集團,SOHO中國,保利地產(chǎn),華聯(lián)控股,雅居樂,合生創(chuàng)展,富力地產(chǎn),碧桂園,萬科,65,103,41,109,67,46,148,70,49,177,73,57,314,82,58,首開股份,綠城中國,遠洋地產(chǎn),首創(chuàng)置業(yè),瑞安房地產(chǎn),文峰股份,前15名上市房地產(chǎn)企業(yè)收入1,,房企收入規(guī)模高速增長，平均年化

10、增長率達32%40%在2007年排名前15的房企遭遇洗牌，被其他房企趕超,1 以年報總收入為準,1,資料來源：資料檢索,資料來源：文獻檢索；專家訪談；公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,1,一線城市核心地帶,一線城市郊區(qū),二線城市核心及郊區(qū),其他,3,2,4,專注于住宅開發(fā)，以高周轉(zhuǎn)、上規(guī)模為第一要務,用產(chǎn)業(yè)、旅游等業(yè)務作為支持手段，但以住宅業(yè)務為主要盈利方式,以非住宅業(yè)務為主，是公司的成長動力和品牌價值,復合型住宅,復合型商業(yè)地產(chǎn),純商業(yè),

11、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1,純住宅,2007年前15名房企主要業(yè)務類型：,,憑借創(chuàng)新的商業(yè)模式躋身第一集團的成功案例越來越多 (1/2),憑借創(chuàng)新的商業(yè)模式躋身第一集團的成功案例越來越多 (2/2),資料來源：文獻檢索；專家訪談；公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,1,一線城市核心地帶,一線城市郊區(qū),二線城市核心及郊區(qū),其他,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

12、,,,3,2,4,復合型住宅,復合型商業(yè)地產(chǎn),純商業(yè),1,純住宅,專注于住宅開發(fā)，以高周轉(zhuǎn)、上規(guī)模為第一要務,用產(chǎn)業(yè)、旅游等業(yè)務作為支持手段，但以住宅業(yè)務為主要盈利方式,以非住宅業(yè)務為主，是公司的成長動力和品牌價值,2012年前15名房企主要業(yè)務類型：,,2015年戰(zhàn)略目標：累計建設40座產(chǎn)業(yè)新城，成為中國“產(chǎn)業(yè)新城”的引領(lǐng)者,華夏幸福基業(yè)累計拓展新城項目數(shù)量預測,,2015,14,20131,個數(shù),資料來源：社科院2013《城市

13、藍皮書》；聯(lián)合國世界人口發(fā)展報告；中國城市發(fā)展年鑒；公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,15-20%,華夏幸福,10-15%,其他新城開發(fā)商,~70%,地方政府自建,全國新城項目份額（2014-15）%,1,華夏幸?；鶚I(yè)將占據(jù)未來三年全國新增產(chǎn)業(yè)新城的15-20%，成為行業(yè)領(lǐng)導者,,1 包括以下已有產(chǎn)品：固安、大廠、懷來、文安、廊坊空港新區(qū)、永清、霸州、昌黎、廊坊北部新區(qū)、蘇家屯、沈北、嘉善、無錫、鎮(zhèn)江和豐臺；以及發(fā)布日至2013年底的4個

14、新增項目,,2015年戰(zhàn)略目標：實現(xiàn)“雙千億”，為產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務的跨越式發(fā)展積蓄勢能,資料來源：上市公司年報；公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,,公司業(yè)績規(guī)模（簽約額）,億元,2013-15復合增長率,31%,24%,17%,69%,市場排名第5名,市場排名第10名,市場排名第15名,華夏幸?；鶚I(yè),1,,業(yè)務模式:“產(chǎn)業(yè)新城+地產(chǎn)開發(fā)”的業(yè)務模式已經(jīng)得到資本市場的認可,中海外,融創(chuàng),恒大,綠城,華夏幸福,萬科,2013.08,2012.10

15、,2012.01,資料來源：Capital IQ；公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,2,,業(yè)務模式：“產(chǎn)業(yè)新城+地產(chǎn)開發(fā)”是華夏幸?；鶚I(yè)近期必須堅持的業(yè)務模式,產(chǎn)業(yè)新城+地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務模式,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,2,,,產(chǎn)業(yè)促進,城市建設,其他 (如城市運營),城市發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展人民幸福,地產(chǎn),產(chǎn)業(yè)新城,資金,產(chǎn)業(yè),資金,公建,資金,產(chǎn)品,,,業(yè)務模式：堅持一二級聯(lián)動 – 相比從公開市場拿地，與產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務的聯(lián)動為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務帶來

16、更豐厚的價值,住宅開發(fā)價值獲取示意,,與產(chǎn)業(yè)新城聯(lián)動的價值創(chuàng)造,城市配套,品牌,整體操盤,資金周轉(zhuǎn),從公開市場拿地價值創(chuàng)造,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,a,b,c,d,2,,,資金周轉(zhuǎn)速度快基于前期的統(tǒng)一規(guī)劃，地產(chǎn)進場后萬事俱備，直接開工建設，從而使開發(fā)周期比市場平均水平縮短20-30%，加快了資金周轉(zhuǎn),整體操盤整體操盤使得地產(chǎn)集團有更大的運作空間來攫取利潤，例如通過卡位限制競爭對手，以及利用更有針對性的產(chǎn)品的推盤來獲取更多

17、消費者價值,品牌美譽度在產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)過程中，華夏建立起在當?shù)仄放菩蜗?，美譽度的提升最終在地產(chǎn)價值上體現(xiàn),城市配套比較通過定價來兌現(xiàn)城市配套價值，聯(lián)動的價值獲取更直接有效,業(yè)務模式：堅持“城、產(chǎn)、住”一體化和土地配置比例1,1 以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高科技園區(qū)為主體的新城在產(chǎn)業(yè)比例上有嚴格要求（60-70%），這種情況下應爭取以其他優(yōu)惠條件交換住宅比例的不足；另外，不可開發(fā)區(qū)域（如湖泊、山丘）已排除在100%之外，城、產(chǎn)、住比例中已含區(qū)塊中的

18、道路、綠化2 在以服務業(yè)為主的城市中，產(chǎn)業(yè)用地比例下降，同時商業(yè)用地（寫字樓）面積上升，以保證企業(yè)的需求,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,2,住(住宅區(qū))：35-45%,,,,城,住,產(chǎn),,“城、產(chǎn)、住”的固定比例不僅能保證政府和華夏幸?；鶚I(yè)雙方的利益，而且更提升了產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務模式的可執(zhí)行性、可復制性,,,資料來源：公司組織設計項目組；公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,3,業(yè)務模式,三大產(chǎn)品,,地產(chǎn)開發(fā),住宅地產(chǎn),工業(yè)地產(chǎn),商

19、業(yè)地產(chǎn),,市政和物業(yè)服務,物業(yè)服務,市政運營,,產(chǎn)業(yè)新城,城市發(fā)展,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)新城,產(chǎn)品組合：圍繞核心業(yè)務，全力打造產(chǎn)業(yè)新城、地產(chǎn)開發(fā)、市政和物業(yè)服務三大產(chǎn)品,產(chǎn)業(yè)新城,地產(chǎn),八大條線,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,競爭策略：成功的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商會滿足政府的三大訴求、并擁有強大的產(chǎn)品整合能力和優(yōu)秀的團隊,,政府需求,內(nèi)部支撐,,4,競爭策略：核心能力評價標準 – 政府需求,資料來源：公司戰(zhàn)略

20、梳理項目小組分析,,,,5,2,4,3,1,,品牌/ 成功經(jīng)驗,A,打造出全國性的標桿項目，得到政府及社會各界的認可有10個以上的項目經(jīng)驗且項目成功率行業(yè)領(lǐng)先國際知名的品牌，客戶（政府）在選擇整體委托時會主動或者優(yōu)先考慮,正在建設項目，經(jīng)驗尚淺， 項目效果還未能顯現(xiàn)在品牌形象打造方面無作為，品牌僅為現(xiàn)有為數(shù)不多的合作伙伴所知,打造出全國性的標桿項目，得到政府及社會各界的認可有<10個項目經(jīng)驗，有初步成型的、可復制的流程等

21、可應用于其他項目，總體成功率高于行業(yè)平均,打造出質(zhì)量較高的項目，但尚未成為行業(yè)標桿項目經(jīng)驗少，還未有成型的、可復制的流程知名度相對較低，客戶（政府）在選擇整體委托時不會優(yōu)先考慮,處于初級階段，無任何行業(yè)經(jīng)驗未樹立任何品牌形象,資金實力,B,產(chǎn)促能力,C,,,4,,,競爭策略：核心能力評價標準 – 內(nèi)部支撐能力,團隊和人才,產(chǎn)品整合和操盤能力,能夠承接端到端的整體整體委托：全面負責一級、二級開發(fā)、園區(qū)行政管理和招商等且在所有環(huán)節(jié)

22、都具有行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平針對地域的特點（地塊面積、客戶需求等）能夠提供多種項目類型，包括綜合體、產(chǎn)業(yè)新城、主題園區(qū)等,僅承接一到兩個環(huán)節(jié)或一種類型的項目，且成效僅為行業(yè)平均水平,具有端到端多產(chǎn)品的整合能力和操盤經(jīng)驗在多類型產(chǎn)業(yè)新城項目的運營管理方面經(jīng)驗豐富,能夠承接多類型項目的建設，但在運營管理和開發(fā)方面總體操盤的經(jīng)驗不足，或其中某些環(huán)節(jié)整體委托給其他公司,僅承接一個環(huán)節(jié)或一種類型的項目，且質(zhì)量較行業(yè)水平低，缺乏可持續(xù)性,,運營管理：

23、具有先進的管理理念、管理系統(tǒng)和管理工具，在行業(yè)內(nèi)成為標桿人才： 有完善的人才培養(yǎng)、薪酬考核體系；能夠吸引和保留一流的人才,運營管理：管理方式較粗放人才： 尚未建立人才培養(yǎng)、薪酬考核體系,運營管理：管理工具相對落后，未引進足夠管理人才人才： 人才培養(yǎng)、薪酬考核體系尚不成熟,運營管理：完備的運營管理體系，在個別方面表現(xiàn)突出人才： 人才培養(yǎng)、薪酬考核體系已成體系；人員素質(zhì)較高,運營管理：未建成合格管理體系人才： 初步建立團隊,資料來

24、源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,E,4,5,2,4,3,1,D,,競爭策略：業(yè)界優(yōu)秀實踐舉例,,品牌/成功經(jīng)驗,產(chǎn)促能力,團隊和人才,資金實力,產(chǎn)品整合和操盤能力,,,蘇州工業(yè)園,張江園區(qū),資料來源：資料檢索；公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,,,蘇州工業(yè)園,張江高科技園區(qū),產(chǎn)促能力,企業(yè)服務：提供一站式網(wǎng)上審批業(yè)務，并與海關(guān)、工商、稅務等部門直接聯(lián)網(wǎng)，08年實現(xiàn)入駐手續(xù)100%電子審批并3-5天內(nèi)業(yè)務辦結(jié)企業(yè)融資：建立統(tǒng)貸平臺、融創(chuàng)擔保投

25、資公司、6個園區(qū)創(chuàng)投基金、沙湖股權(quán)投資中心等；為1,000戶中小企業(yè)及個人提供了6億元的貸款擔保人才輸送：園區(qū)內(nèi)入駐23所大學，建立重點高校實習基地并與企業(yè)合作；成立圓才人才中心，提供企業(yè)員工培訓,企業(yè)服務：成立行政服務中心，實行“一口受理、一門辦結(jié)”受理業(yè)務50多項，實施“零收費”，為園區(qū)企業(yè)免去各類行政費用4000萬元企業(yè)融資：搭建起三級投資服務體系：初創(chuàng)期給予孵化政策和專項扶持資金；起步期提供專項貸款擔保金和張江易貸通平臺；成

26、長期提供專項風險投資引導資金，成立張江科投、浩成創(chuàng)投等企業(yè)管理：從高科技地產(chǎn)“開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)楦咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)“投資商”、“運營商，直接參股當好“股東” ，參與園區(qū)內(nèi)企業(yè)經(jīng)營,,品牌/成功經(jīng)驗,已經(jīng)成為行業(yè)標桿，各地政府紛紛參觀學習已經(jīng)“走出去”，成功在宿遷、連云港、淮安市、南通、鹽城、綿竹和新疆霍爾果斯等共建、援建十幾園區(qū),已建園21年，知名度較高，一直被國際同行稱為中國硅谷,團隊和人才,由新方提供管理和招商人才，形成了一支精專業(yè)

27、、懂外語、掌握國家產(chǎn)業(yè)政策的復合型管理團隊,自2010 年起開始“管理培訓生計劃”，博士及碩士比例達到35%,,產(chǎn)品整合和操盤能力,涉及園區(qū)的市政基礎(chǔ)設施建設、風險投資、房地產(chǎn)開發(fā)、市政公用事業(yè)服務等多領(lǐng)域,涉及園區(qū)的基礎(chǔ)設施建設、物流、樓宇物業(yè)、投融資及企業(yè)管理等多領(lǐng)域,資金實力,新方出資30%，國有資本充裕（30億）；通過發(fā)行中期票據(jù)等陸續(xù)融資數(shù)十億元,張江高科A股全流通，總股本15.49億，市值121.8億,備用,4,,競爭策略

28、：今天的華夏幸?；鶚I(yè)與行業(yè)最佳實踐相比還有提升空間,華夏幸?；鶚I(yè)和最佳實踐還有差距：,4,1 在團隊和人才方面有組織設計等一系列項目專門研究，在此不予討論,最佳實踐,華夏幸福基業(yè)的主要差距,,品牌/成功經(jīng)驗,全國性的標桿項目（如蘇州工業(yè)園）10個以上的項目經(jīng)驗（如蘇州工業(yè)園）國際知名的品牌（如新加坡裕廊）,雖然項目數(shù)量不少，但關(guān)鍵項目名氣和質(zhì)量上距離行業(yè)標桿還有差距,產(chǎn)品整合和操盤能力,涉及園區(qū)的市政基礎(chǔ)設施建設、房地產(chǎn)開發(fā)、

29、市政公用事業(yè)服務等多領(lǐng)域（如華夏幸福）具有一流的操盤能力，能夠高效管理不同類型產(chǎn)品,尚須推進產(chǎn)品標準化，提升端到端操盤能力并優(yōu)化組織，建立具有“縣長意識”的服務思維,產(chǎn)促能力,近百家全球500強的客戶資源（蘇州工業(yè)園）近百人的產(chǎn)業(yè)靈魂人物資源（中關(guān)村）國際級的合作伙伴（蘇州工業(yè)園）首屈一指的科技研發(fā)示范（中關(guān)村）多元化的產(chǎn)業(yè)促進，包括金融平臺、人才平臺、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺、企業(yè)服務平臺（蘇州工業(yè)園，張江園區(qū)）,招商能力待提高：

30、雖擁有較多的企業(yè)關(guān)系積累，但招商方式較單一產(chǎn)業(yè)平臺尚不完善：融資平臺、人才平臺和研發(fā)創(chuàng)新平臺正在搭建中，與行業(yè)龍頭有差距,,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,以固安為例：形成華夏幸福基業(yè)打造產(chǎn)業(yè)新城的理論體系明確目標，突出特點，打造獨具特色的產(chǎn)業(yè)新城城市亮點超標準投資，兩年共計100億2015年標桿全面建成，具備完善的城市功能、成熟的產(chǎn)業(yè)集群，呈現(xiàn)縣域經(jīng)濟發(fā)展的未來,八大業(yè)務條線一齊推進產(chǎn)品標桿的鍛造，提升核心能力，在

31、各條線同類產(chǎn)品中樹立起品牌和口碑,競爭策略一：堅決打造產(chǎn)品標桿,,4,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,全力將固安、嘉善打造為全國可看可學可示范的產(chǎn)業(yè)新城標桿，成為省級乃至國家領(lǐng)導人調(diào)研的目的地,各條線積極打造產(chǎn)品標桿，用實例證明實力，建立在同類產(chǎn)品中的領(lǐng)先地位,1,2,,競爭策略二：堅決培養(yǎng)各類最小業(yè)務單元的端到端操盤能力,4,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,各類最小業(yè)務單元的通過實踐和學習提高端到端操盤能力,例如，建立平臺總、

32、大區(qū)總負責制，通過組織優(yōu)化以及后續(xù)的領(lǐng)導力提升項目，提高平臺總、大區(qū)總端到端操盤能力和具有“縣長意識”的服務能力,推動各業(yè)務集團的產(chǎn)品標準化，加強快速可復制性,各業(yè)務集團圍繞產(chǎn)業(yè)新城，梳理產(chǎn)品組合，推動產(chǎn)品標準化,產(chǎn)品標準化不僅針對產(chǎn)品設計，還應包括流程、成本、開發(fā)周期、目標體系及輔助工具等內(nèi)容的標準化,1,2,競爭策略三：堅決提升區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展能力,4,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,,,區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展研究：研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)變化規(guī)

33、律，分析產(chǎn)業(yè)政策，深入了解和滿足政府對于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需求,產(chǎn)業(yè)研發(fā)和規(guī)劃：關(guān)注研發(fā)能力的提升，甄別出更多產(chǎn)業(yè)集群機會，增加產(chǎn)業(yè)促進產(chǎn)品數(shù)量,多元化招商：積累和運用大客戶、大數(shù)據(jù)、圈層營銷三大關(guān)鍵手段，搭建高端人脈網(wǎng)絡，提高與龍頭企業(yè)的獨家戰(zhàn)略合作能力，快速達成產(chǎn)業(yè)促進目標,建設和提升產(chǎn)業(yè)平臺：完善金融平臺，利用投資干預加速產(chǎn)業(yè)聚集和升級；與創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域的優(yōu)勢資源達成戰(zhàn)略合作，打造孵化港產(chǎn)品,產(chǎn)業(yè)園載體建設：建立產(chǎn)業(yè)園載體設計、建設、運

34、營能力,聚焦區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，精準定位產(chǎn)業(yè)機遇，全面打造核心能力，切實推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展,,,增長策略：通過自主和合作的方式拓展新項目為中長期增長做好儲備，短期推動現(xiàn)有項目價值兌現(xiàn),資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,5,,項目層面,現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)新城項目,描述,提升產(chǎn)品價值,新增產(chǎn)業(yè)新城項目,對應區(qū)域/合作對象,精耕現(xiàn)有區(qū)域,通過拓區(qū)、域內(nèi)并購、調(diào)整土地規(guī)劃等方法，釋放更多土地資源,柳泉、知子營牛駝北、香河等,通過土地節(jié)約化利用、產(chǎn)品品質(zhì)提升、

35、高價值產(chǎn)品比例提高、開發(fā)節(jié)奏優(yōu)化等方式，提高單位產(chǎn)出,固安、嘉善、大廠等,自主拓展,聚焦大北京，做大“1+2”中長期聚焦拓展“3+4”,環(huán)北京、泛上海、 沈陽、武漢環(huán)北京、泛上海、珠三角、武漢、 沈陽、成都、重慶,合作拓展,與戰(zhàn)略性伙伴合作拓展新項目，各取所長，形成合力已掌握資源的企業(yè)強強聯(lián)手，共同拓展,中交、中建、中聯(lián)航等,,伺機，不深入展開討論,,,,,增長策略：鎖定3個區(qū)域和4個城市群,供討論,資料來源：

36、麥肯錫中國研究院；國家統(tǒng)計局；CEIC數(shù)據(jù)庫,1 只包括10個區(qū)（人均GDP≥全國城鎮(zhèn)人均GDP的地區(qū)），不包括農(nóng)村,815個市轄區(qū),篩選指標,入選城市,潛力城區(qū)人口,潛力區(qū)域人口大于70%核心城市水平潛力區(qū)域定義：人均GDP與核心城區(qū)落差大于30%人均GDP落差0-30%，但第三產(chǎn)業(yè)比例低于各區(qū)域平均水平37%，有產(chǎn)業(yè)升級需求,環(huán)北京：北京、天津環(huán)上海：上海、杭州、蘇州、無錫珠三角：廣州、深圳、東莞其他：武漢、沈陽、成都、

37、濟南、重慶,,房地產(chǎn)市場規(guī)模,人均累計房地產(chǎn)竣工面積大于3平方米/人，該指標顯著高于其他城市群房地產(chǎn)市場規(guī)模大于500億元,環(huán)北京（北京、天津）環(huán)上海（上海、蘇州、杭州、無錫）珠三角（廣州、深圳）武漢、沈陽、成都、重慶,,城市產(chǎn)業(yè)能級,2023年預測GDP高于上海2013年GDP水平2013年~2018年GDP增量大于80%城市2018年經(jīng)濟密度(GDP/平方米)大于80%城市,環(huán)北京：北京、天津、環(huán)上海：上海、杭州、蘇州

38、、無錫、常州、南京珠三角：廣州、深圳、佛山、東莞、其他：武漢、沈陽、成都、西安、濟南、重慶1、廈門,5,,人口擴散潛力,房地產(chǎn)潛力,經(jīng)濟擴散潛力,,,,資料來源：麥肯錫中國研究院；文獻檢索；公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,1 包括上海及其向滬寧、滬杭沿線輻射3小時經(jīng)濟圈；環(huán)北京、珠三角及周邊2小時經(jīng)濟圈；武漢、沈陽、成都及周邊1小時經(jīng)濟圈；以及重慶市 （其中， 1小時經(jīng)濟 圈指高速公路1小時可達，2小時經(jīng)濟圈指高速公路1-2小時

39、可達及高鐵1小時可達范圍）2 以2005年實際貨幣值為基準，至2013通貨膨脹指數(shù)為1.39,GDP總量2十億，人民幣,GDP占全國總GDP比百分比,2013,2013,2013,2020,2013,2020,地級市數(shù)量,9,231,16,362,23,618,43,133,117.4,179.9,環(huán)北京和“1+2”：泛上海、武漢、沈陽,47,34%,35%,25%,珠三角、成都、重慶,17,20%,20%,16%,總

40、計,26萬億,54%,~3.0億,41%,目標區(qū)域人口總量百萬,目標區(qū)域人口占全國比百分比,67萬億,55%,64個,華夏幸?；鶚I(yè)應當聚焦發(fā)展環(huán)北京和“1+2”區(qū)域,增長策略：目標城市群及其周邊經(jīng)濟圈1，涵蓋了20%以上的地級市數(shù)量，全國近55%的經(jīng)濟總量和40%的人口,5,,環(huán)北京：拓展北京的2小時經(jīng)濟圈1，天津的1小時經(jīng)濟圈,,,張家口,13,廊坊市,8,唐山市,7,滄州市,14,承德市,8,初步,地級市,縣1數(shù)目,2013

41、 GDP十億,2020GDP十億,2013人口百萬,56,44,341,62,33,131,96,828,153,77,1.0,0.8,3.1,0.7,0.5,1 2小時經(jīng)濟圈即以北京為中心約100公里的經(jīng)濟圈2 包括縣和縣級市,5,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

42、,,,,,,,天津,,滄州,唐山,廊坊市,,,,,,,,,,,,,,,,,,,北京,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,太行山脈,,張家口,承德,,,資料來源：小組分析,,泛上海：沿滬寧、滬杭、滬甬高速公路拓展,,,,南通市,5,湖州市,3,嘉興市,5,常州市,2,鎮(zhèn)江市,3,臺州市,6,黃山市,4,金華市,7,合肥市,0,南京市,0,揚州市,3,泰州市,3,寧波市,5,紹興市,5,舟山市,2,宣城市,6,徐州市,5,蚌埠市,3,

43、滁州市,6,宣州市,4,鹽城市,7,馬鞍山市,3,蕪湖市,4,衢州市,4,初步,地級市,縣1數(shù)目,2013 GDP十億,2020GDP十億,2013人口百萬,216,91,90,359,133,124,22,53,340,723,135,95,447,71,65,25,251,50,26,40,94,92,137,45,567,249,259,978,334,301,58,130,923,1,994,289,276,1,1

44、70,185,160,69,750,130,70,106,235,205,391,108,2.5,1.4,1.3,3.6,1.3,2.0,0.5,1.1,3.7,7.8,1.4,1.3,3.9,1.0,0.9,0.7,3.4,1.0,0.6,1.6,1.6,0.7,1.5,0.8,1 包括縣和縣級市,5,資料來源：小組分析,珠三角：廣深周邊1小時經(jīng)濟圈、再延伸至2小時的雙核拓展,,,佛山市,東莞市,中山市,清遠市,惠州市,江門市,肇慶市

45、,珠海市,云浮市,0,0,0,7,3,4,6,0,4,地級市,縣1數(shù)目,初步,2013 GDP十億,2020GDP十億,2013人口百萬,854,616,259,60,165,134,63,171,14,2,237,1,664,613,140,417,333,147,401,37,8.1,8.8,3.2,0.8,2.0,2.0,0.7,1.7,0.3,1 包括縣和縣級市,5,資料來源：小組分析,,鄂州,黃石,孝感,咸寧,黃

46、岡,0,2,6,5,9,初步,地級市,縣1數(shù)目,2013 GDP十億,2020GDP十億,2013人口百萬,,59,56,29,20,14,146,130,90,45,33,1.1,0.8,1.1,0.5,0.4,1 包括縣和縣級市,5,資料來源：小組分析,武漢：在1小時經(jīng)濟圈內(nèi)伺機建設新城,,鞍山市,撫順市,本溪市,遼陽市,鐵嶺市,3,3,2,2,3,初步,地級市,縣1數(shù)目,2013 GDP十億,2020GDP

47、十億,2013人口百萬,,1 包括縣和縣級市,173,95,89,56,24,332,217,193,117,62,1.5,1.3,1.1,0.7,0.6,5,資料來源：小組分析,沈陽：在1小時經(jīng)濟圈內(nèi)伺機建設新城,,資陽市,眉山市,雅安市,德陽市,10,20,3,5,初步,資料來源：小組分析,1 包括縣和縣級市,地級市,縣1數(shù)目,2013 GDP十億,2020GDP十億,2013人口百萬,39,30,12,39,12

48、8,105,29,90,2.7,2.2,0.4,0.8,5,成都：在1小時經(jīng)濟帶內(nèi)伺機建設新城,,,,初步,區(qū)縣,2011 GDP十億,第三產(chǎn)業(yè)比例,,江津區(qū),合川區(qū),南川區(qū),綦江區(qū),大足區(qū),潼南縣,銅梁縣,榮昌縣,梁平縣,豐都縣,墊江縣,忠縣,武隆縣,38.4,30.6,16.9,26.4,23.4,14.7,19.6,20.8,13.1,10.0,14.7,13.7,8.7,1.5,1.6,0.7,1.2,1.0,0.9,0.

49、8,0.8,0.9,0.8,1.0,1.0,0.4,25%,37%,34%,35%,29%,36%,30%,25%,32%,36%,32%,38%,48%,2011人口百萬,1 潛力區(qū)域定義為人均GDP與核心城區(qū)落差大于30%，落差0-30%，但第三產(chǎn)業(yè)比例低于各區(qū)域平均水平，有產(chǎn)業(yè)升級需要的地區(qū),資料來源：小組分析,5,,,,,,,,,,,長壽縣,壁山,永川,萬洲區(qū),,渝中區(qū),大渡口區(qū),江北區(qū),沙坪壩區(qū),九龍坡區(qū),南岸區(qū),北碚區(qū),

50、渝北區(qū),巴南區(qū),涪陵區(qū),重慶市,,重慶：在直轄市內(nèi)的1小時潛力區(qū)域1 伺機拓展,,,泛上海,環(huán)北京,核心城市能級1,重慶,成都,武漢,沈陽,珠三角,,資料來源：麥肯錫中國研究院；華夏幸?；鶚I(yè)；公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,1綜合考量核心城市的2020GDP、潛力區(qū)域人口和房產(chǎn)規(guī)模2按華夏幸福基業(yè)目前在各城市的項目開發(fā)和考察狀況而定,,圓圈大小表示新城項目市場容量,,沈陽,,,,,,,,,重慶,,,,,,,,,泛上海,,,,,

51、,,,,環(huán)北京,珠三角,,,,,,,,,成都,,,,,,,,,武漢,,,,,,,,,高,中,低,低,中,高,,華夏幸?；鶚I(yè)拓展經(jīng)驗積累2,5,增長策略：在不同城市群采取不同的拓展策略，有保有壓，循序漸進,,增長策略：三年內(nèi)加速聚焦大北京，加速做大“1+2”,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,,,沈陽,環(huán)北京,泛上海,,武漢,聚焦環(huán)北京區(qū)域，加速布局，夯實在大本營的龍頭地位做大“1+2”，擴大規(guī)模，鞏固和提升市場地位1

52、個區(qū)域：泛上海2個城市群：沈陽、武漢,,5,,,,,增長策略：中長期聚焦拓展“3+4”,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,,,沈陽,環(huán)北京,泛上海,,武漢,,,成都,重慶,珠三角,中長期拓展“3+4”3大區(qū)域： 環(huán)北京、泛上海、珠三角4大城市群： 武漢、沈陽、成都、重慶,,5,,,,,,,1 12個省會城市都表示要建新城，133個地級市共規(guī)劃建設了200個新城新區(qū)，67個縣級市規(guī)劃建新城 2 未

53、考慮十三五規(guī)劃增長3 環(huán)北京及周邊2小時經(jīng)濟圈、泛上海及周邊3小時經(jīng)濟圈、珠三角及周邊2小時經(jīng)濟圈,資料來源：資料檢索；小組分析,增長策略：預計到2020年，在3大區(qū)域中政府選擇整體委托的新城項目數(shù)為70~90個，華夏幸福的平均預期新增項目數(shù)約35個,供討論,5,估計范圍,計算邏輯,按國家規(guī)劃：十二五期間全國規(guī)劃了280個新城1，按年化新城數(shù)目計算，到2020年全國會建設450個新城2環(huán)北京、泛上海、珠三角3大群約占2020年總

54、GDP的70%，假設3大群的新城比例為~70%，即約300個新城按縣級市數(shù)目：環(huán)北京、泛上海、珠三角三大群3包括46個地級市和188個縣和縣級市假設到2020年，在3大群的每個縣和縣級市分別建設1~2個新城(取平均值1.5），即280個新城,約280~300個,,華夏幸福、蘇州工業(yè)園、大連軟件園、中關(guān)村、漕河涇新城數(shù)目約45個（包括已建和在建項目）假設這些園區(qū)占外包新城的60%，推算外包新城數(shù)量約為65-75個假設過去5年已建

55、和在建新城數(shù)量~300個，推算外包率約為20-25%假設未來幾年外包率上漲至25~30%，280-300個新城中，外包項目約為70~90個,約70~90個,推算華夏幸福目前產(chǎn)業(yè)新城的占外包市場比率約為15%（65-75個新城中的約10個華夏產(chǎn)業(yè)新城項目）假設未來3-5年，作為產(chǎn)業(yè)新城的引領(lǐng)者，華夏幸福占有率提升至30%~50%推算華夏在3大群中2020年建成的新城數(shù)30~50個,約25~45個,供討論,資料來源：資料檢索；小組分析

56、,估計范圍,計算邏輯,按國家規(guī)劃：十二五期間全國規(guī)劃了280個新城1，按年化新城數(shù)目計算，到2020年全國會建設450個新城2沈漢成渝約占2020年總GDP的20%，假設新城比例為~20%，即約90個新城按縣級市數(shù)目：漢沈成3包括17個地級市和89個縣和縣級市，假設到2020年，在這89個縣和縣級市里平均值每兩個縣建設1個新城，即約45個新城重慶市內(nèi)38個區(qū)縣中，13個為潛力區(qū)域4，假設每4個潛力區(qū)域建設1個新城，即3個新

57、城,約50~90個,華夏幸福、蘇州工業(yè)園、大連軟件園、中關(guān)村、漕河涇新城數(shù)目約45個（包括已建和在建項目）假設這些園區(qū)占外包新城的60%，推算外包新城數(shù)量約為65-75個假設過去5年已建和在建新城數(shù)量~300個，推算外包率約為20-25%假設未來幾年外包率上漲至25~30%，則50~90個新城中，外包項目約為15~25個,約15~25個,推算華夏幸福目前產(chǎn)業(yè)新城的占外包市場比率約為15%（65-75個新城中的約10個華夏產(chǎn)業(yè)新城

58、項目）假設未來3-5年，作為產(chǎn)業(yè)新城的引領(lǐng)者，華夏幸福占有率提升至30%~50%推算華夏在漢沈成渝中2020年建成的新城數(shù)8~12個,約8~12個,1 12個省會城市都表示要建新城，133個地級市共規(guī)劃建設了200個新城新區(qū)，67個縣級市規(guī)劃建新城 2 未考慮十三五規(guī)劃增長3 武漢、沈陽、成都以及周邊1小時經(jīng)濟圈 4 潛力區(qū)域定義為人均GDP與核心城區(qū)落差大于30%，落差0-30%，但第三產(chǎn)業(yè)比例

59、低于各區(qū)域平均水平,增長策略：預計到2020年，在“漢沈成渝”四個城市群中政府選擇整體委托的新城項目數(shù)為20~30個，華夏幸福的平均預期新增項目數(shù)約10個,5,,,增長策略：2013-15年在環(huán)北京和“1+2”區(qū)域拓展布局,11,15,2,漢沈,泛上海,環(huán)北京,0,10,2013,2,14,4,6,4,1,新增產(chǎn)業(yè)新城項目個數(shù),,未來三年華夏幸福基業(yè)產(chǎn)業(yè)新城分區(qū)域拓展預測（實際拓展數(shù)量不限于預測量）,191,截至當年新城總數(shù),29,

60、40,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,5,1 包括以下已有產(chǎn)品：固安、大廠、懷來、文安、廊坊空港新區(qū)、永清、霸州、昌黎、廊坊北部新區(qū)、蘇家屯、沈北、嘉善、無錫、鎮(zhèn)江和豐臺；以及發(fā)布日至2013年底的4個新增項目,,增長策略：中遠期持續(xù)增長，目標有待夯實,10,環(huán)北京,13,3,10,2013產(chǎn)業(yè)新城數(shù)目1,2,0,漢沈,6,1,5,珠三角,5,0,泛上海,18,2020產(chǎn)業(yè)新城數(shù)目,成渝,2,,,2016-2020,2013Q4-2

61、015,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,1 包括以下已有產(chǎn)品：固安、大廠、懷來、文安、廊坊空港新區(qū)、永清、霸州、昌黎、廊坊北部新區(qū)、蘇家屯、沈北、嘉善、無錫、鎮(zhèn)江和豐臺,5,新城個數(shù),,華夏幸?；鶚I(yè)產(chǎn)業(yè)新城分區(qū)域拓展預測,新增的44座新城中，有約60%（即25座新城）將會在2014-2015年完成,,增長策略：加速精耕現(xiàn)有區(qū)域,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,5,積極爭取產(chǎn)業(yè)新城委托區(qū)域周圍土地的委托開發(fā)權(quán)，擴大委托區(qū)域規(guī)模,拓

62、區(qū),1,域內(nèi)并購,2,調(diào)整規(guī)劃,3,加速收購產(chǎn)業(yè)新城委托區(qū)域所在縣域行政區(qū)劃內(nèi)的高品質(zhì)項目，整合資源,通過調(diào)整規(guī)劃，釋放更多資源,,,增長策略：加速提升產(chǎn)品價值,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,5,調(diào)整土地容積率通過騰籠換鳥，提高土地單位產(chǎn)出,土地節(jié)約化利用,提升品質(zhì),2,優(yōu)化開發(fā)節(jié)奏,3,提高高價值產(chǎn)品比例 ，如龍頭產(chǎn)業(yè)項目、高端住宅產(chǎn)品加強與領(lǐng)導企業(yè)的戰(zhàn)略合作，如龍頭企業(yè)，知名品牌提供增值服務，提升客戶價值,通過優(yōu)化開發(fā)節(jié)

63、奏，最大化釋放土地資源價值,1,,,,2013-15年用地規(guī)劃,畝,6,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,~11,000,~6,500,住宅開發(fā)用地取得,2015,~8,800,2014,~7,500,2013,產(chǎn)業(yè)供地1,資源保障：拓展萬畝用地,1 產(chǎn)業(yè)供地主要來自固安、大廠等核心區(qū)域，供地規(guī)模受到空間限制；集約式發(fā)展、提高畝效是這些成熟項目的未來發(fā)展方向,,6,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,14,2015,~630,2013

64、,~420,資源保障：籌措千億投資,,2013-15年投資規(guī)劃,億元,,資源保障：建設180個經(jīng)營團隊，培養(yǎng)和招募1,700名干部、6,700員工,6,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項目小組分析,資料來源：華夏幸?；鶚I(yè),規(guī)模類（4個）回款額簽約落地投資額凈利潤額效率類（2個）凈利潤率ROE風險類（2個）經(jīng)營性凈現(xiàn)金流凈負債率,組織和干部（3個）：一級干部合格齊備率干部合格齊備率（非一級）常青藤齊備率人力資源（3個）：

65、人均效能主動離職率員工敬業(yè)度,,,華夏幸?；鶚I(yè)公司目標體系,財務（8個）,產(chǎn)業(yè)新城（21個）,品牌與社會責任（3個）,組織健康（6個）,產(chǎn)品與客戶（5個）,產(chǎn)品（3個）產(chǎn)品標準化成熟度產(chǎn)品質(zhì)量評分產(chǎn)品創(chuàng)新客戶（2個）住宅客戶投訴率入?yún)^(qū)企業(yè)滿意度,“543”公司目標體系,1 GDP,財政稅收,工業(yè)增加值,固定資產(chǎn)投資 2 產(chǎn)業(yè)集群個數(shù), 產(chǎn)業(yè)園個數(shù), 規(guī)模以上招商簽約個數(shù), 主導產(chǎn)業(yè)占比, 簽約投資額,

66、 入園企業(yè)投產(chǎn)率 3.重點項目目標達成, 建成區(qū)綠化率, 公共設施完備率, 新增常住人口 4.新增就業(yè)崗位, 民生項目工程目標達成, 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改善住房面積,政府類（17個）經(jīng)濟發(fā)展1（4個）產(chǎn)業(yè)發(fā)展2（6個）城市發(fā)展3（4個）民生事業(yè)4（3個）企業(yè)類（4個）規(guī)模（1個）資源取得（3個）,品牌（2個）：行業(yè)品牌地位“孔雀城”品牌影響力社會責任（1個）：啟動社會公益項目（投資）,,,,,資料來源：公司戰(zhàn)略梳理項

67、目小組分析,關(guān)鍵舉措,狀態(tài),10. 完善公司治理結(jié)構(gòu)和整體管控體系,待啟動,,,,組織/干部,,管控,,業(yè)務戰(zhàn)略,,愿景，使命,,公司戰(zhàn)略，業(yè)務模式,,日常管理,,文化,,A,B,C,D,E,下月啟動,5. 啟動“艦長培訓班”，培養(yǎng) 50位合格的平臺總,已落實,7. 設立“組織部”，推動 “榮耀工程”,保障戰(zhàn)略實施的十一項關(guān)鍵舉措,8. 推動績效考核,待啟動,6. 培養(yǎng)50位合格的片區(qū)總,待啟動,2. 產(chǎn)業(yè)新城封裝,1