博羅縣房地產(chǎn)市場情況分析研究報告（ppt 72頁）

1、2,Union property . ALL rights reserved 思想踐行未來,,,三：個案分析,二：博羅市場情況,,四：客戶分析,一：博羅概況,報告框架,,1、基本概況2、行政規(guī)劃3、發(fā)展規(guī)劃4、經(jīng)濟(jì)情況5、人口情況6、發(fā)展目標(biāo)7、板塊劃分,博羅區(qū)域概況,,廣東省博羅縣位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，東江中下游北岸。東鄰惠州，南接深圳，西鄰廣州、東莞，毗鄰港澳，區(qū)位優(yōu)越、交通發(fā)達(dá)。全縣總面積2858

2、平方公里，轄16個鎮(zhèn)1個辦事處，戶籍人口80萬，外來人口40萬。博羅是珠三角最大的可連片開發(fā)的縣區(qū)，是廣東省兩個全國百強(qiáng)縣之一。,行政區(qū)劃：博羅縣下轄17個鎮(zhèn)、羅浮山管委會、331個行政村、12個辦事處，32個社區(qū)居民委員會。傳統(tǒng)劃分為東，西兩部分，東部以農(nóng)業(yè)、傳統(tǒng)型工業(yè)為主，西部有核心商業(yè)區(qū)，現(xiàn)代工業(yè)區(qū)，生態(tài)旅游區(qū)。羅陽鎮(zhèn)、園洲鎮(zhèn)是目前房地產(chǎn)開發(fā)最為集中的區(qū)域。,交通沿線的東部,大型變電站,博羅行政規(guī)劃,,博羅縣發(fā)展規(guī)劃,,“兩帶”是

3、指，依托羅浮山脈，形成以綠色產(chǎn)業(yè)為特色的環(huán)羅浮山城鎮(zhèn)發(fā)展帶；依托東江水脈，形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和制造業(yè)為主導(dǎo)的環(huán)東江城鎮(zhèn)發(fā)展帶。　　“三區(qū)”即集聚提升區(qū)、重點發(fā)展區(qū)和生態(tài)發(fā)展區(qū)。其中，集聚提升區(qū)包括羅陽、園洲、石灣和龍溪等鎮(zhèn)，重點發(fā)揮珠三角先進(jìn)制造業(yè)轉(zhuǎn)移承接的功能；重點發(fā)展區(qū)包括泰美、楊村、楊僑、石壩、觀音閣等東部鎮(zhèn)，作為促進(jìn)與環(huán)珠地區(qū)協(xié)作發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)基地；生態(tài)發(fā)展區(qū)即環(huán)羅浮山生態(tài)旅游帶，主要包括公莊、柏塘、湖鎮(zhèn)、橫河、長寧、福田、龍華等

4、鎮(zhèn)和羅浮山管委會，利用山水等資源優(yōu)勢，重點發(fā)展休閑旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生等幸福導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等，突出生態(tài)發(fā)展?！　　傲鍓K”包括打造縣城綜合服務(wù)片區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)片區(qū)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)片區(qū)，以及西部文化養(yǎng)生旅游圈、中部休閑商務(wù)旅游圈和北部體驗觀光旅游圈。,博羅縣2012年GDP突破400億元，已有來自韓國、日本、加拿大、美國、德國、澳大利亞、新加坡以及港、澳、臺等10多個國家和地區(qū)的1500家外資企業(yè)。在外資強(qiáng)有力的牽動下，博

5、羅經(jīng)濟(jì)有了長足的發(fā)展 ，經(jīng)濟(jì)實力不斷增強(qiáng)。工業(yè)方面，一批支柱產(chǎn)業(yè)和名牌產(chǎn)品得到培育，已形成了建材、制藥、紡織、化工、服裝、電子等30多個行業(yè)，擁有工業(yè)企業(yè)5000多家，電腦配件、電子材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)正在崛起；農(nóng)業(yè)方面，已形成了一批優(yōu)質(zhì)糧、油料、水果、蔬菜、水產(chǎn)、三鳥等外向型“三高”農(nóng)業(yè)基基地，有了一批有一定影響的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化水平大大提高。,博羅縣經(jīng)濟(jì)水平,,博羅縣人口情況,,博羅縣總?cè)丝谕黄?00萬大關(guān)，主要集中在

6、羅陽鎮(zhèn)，其次為園洲鎮(zhèn)及石灣鎮(zhèn)；人口區(qū)域分布失調(diào)，地域差距較大； 羅陽鎮(zhèn)人口208861人，按我國人均居住面積28㎡計算，羅陽鎮(zhèn)所需居住建筑面積將達(dá)到580萬㎡；,人口結(jié)構(gòu)：博羅縣常住人口103.8 萬人，人口分布明顯呈現(xiàn)“西密東疏”特征。年齡結(jié)構(gòu)：處于年輕型人口發(fā)展階段文化結(jié)構(gòu)：高等人才稀缺,博羅青壯年人口最多，后備勞動力資源儲備充裕，第二產(chǎn)業(yè)提供了勞動力基礎(chǔ)，但50歲以上人口占相當(dāng)部分比例，人口老齡化問題日顯突出,戶籍人口受教

7、育程度普遍較低，初中及以下人口占大部分比例，高中及以上學(xué)歷人口數(shù)量少不足，高素質(zhì)人才嚴(yán)重不足,博羅縣人口情況,,博羅發(fā)展目標(biāo)：發(fā)揮緊靠珠三角發(fā)達(dá)地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，將博羅建設(shè)為珠三角地區(qū)的綠色產(chǎn)品生產(chǎn)基地、制造業(yè)基地、全國生態(tài)休閑旅游目的地。,,,,,,,現(xiàn)有規(guī)模,發(fā)展目標(biāo),第一產(chǎn)業(yè),第二產(chǎn)業(yè),第三產(chǎn)業(yè),全國第一個縣級航天育種試驗示范基地 13個國家級農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目區(qū) 2個省級農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū) ……,國家4A級風(fēng)景名勝區(qū)羅浮山 國

8、家級自然保護(hù)區(qū)象頭山 湯泉高爾夫俱樂部……,4大制造業(yè)基地 35個大小工業(yè)園區(qū) 3000多家中外企業(yè)……,粵港澳和珠三角地區(qū)的綠色產(chǎn)品生產(chǎn)基地,珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域中最具發(fā)展?jié)摿秃髣诺闹圃鞓I(yè)基地,粵港澳和全國生態(tài)休閑觀光旅游目的地,博羅縣發(fā)展目標(biāo),,博羅縣主力板塊劃分,,博羅縣按行政區(qū)域劃分，可分為下屬17個鎮(zhèn)區(qū)；但大部分區(qū)域人口稀少，經(jīng)濟(jì)落后，房地產(chǎn)企業(yè)難以發(fā)展；因此，根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)情況，我們將博羅縣重新劃分為：羅陽片

9、區(qū)、惠博沿江片區(qū)、東江新城片區(qū)、湯泉片區(qū)。,,,,,博羅縣羅陽片區(qū),,羅陽鎮(zhèn)具有毗鄰惠州、東莞、廣州、深圳、香港、澳門的地緣優(yōu)勢。羅陽鎮(zhèn)構(gòu)筑了四通八達(dá)的“一江一橋二鐵六路”的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)?！耙唤奔礀|江；“一橋”即博羅東江大橋，二鐵”即京九鐵路和廣惠機(jī)場鐵路，均穿鎮(zhèn)而過，并設(shè)有客運、貨運中轉(zhuǎn)站；“六路”即廣汕公路、金龍大道、小羅公路、惠博沿江路以及廣惠、惠河高速公路。從羅陽到惠州市區(qū)僅15分鐘車程，到東莞僅20分鐘車程，經(jīng)惠深高速

10、公路前往深圳也僅一個小時車程，廣惠高速公路通車后至廣州僅需一個小時車程。,羅陽鎮(zhèn)是博羅縣的區(qū)域中心，博羅縣人民政府所在地，為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、金融中心，經(jīng)濟(jì)水平領(lǐng)先全縣。 羅陽鎮(zhèn)擁有東江景觀資源，此外還有東山森林等自然資源、成熟的生活配套等，倍受房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，該片區(qū)目前在售項目有41個。,集中居住區(qū),博羅縣惠博沿江片區(qū),,惠博沿江片區(qū)是江北的行政區(qū)劃功能的北拓的新生區(qū)域，惠博沿江路的開通大大拉近了與博羅城區(qū)距離和

11、雙方經(jīng)濟(jì)的互補(bǔ)融合。 惠博沿江片區(qū)目前生活配套尚不完善，但擁有得天獨厚的東江景觀資源，與惠城CBD距離8分鐘路程，開發(fā)商云集，頻頻在此拿地，高端別墅項目眾多，目前在售項目達(dá)到14個，未來將打造為高端居住區(qū)。,因惠博沿江路“路寬、車暢、江美、山青”，生態(tài)人居的無限魅力讓眾多房產(chǎn)國企及地方大鱷瞄準(zhǔn)于此，紛紛擲資取地，也讓土地緊缺的江北房地產(chǎn)將得以拓展延伸，打通惠城與博羅，創(chuàng)造出“大江北”概念的沿江地產(chǎn)。 惠博大道沿線洋房和

12、別墅兼有的復(fù)合型大盤云集，新盤舊盤交相輝映，令人目不暇接，形成群雄逐鹿的格局，樓盤扎堆“肉搏”日趨凸顯，供應(yīng)井噴激戰(zhàn)之勢可謂一觸即發(fā)。,奧林匹克花園,星岸城,濱江華府,保利山水城,半山一號,華基江山,城市山麓,釣魚臺,富力現(xiàn)代廣場,體育中央,博羅縣東江新城片區(qū),,惠博東江新城片區(qū)是博羅縣羅陽鎮(zhèn)，屬未來重點發(fā)展的江南新城板塊。擁有得天獨厚的東江景觀資源，片區(qū)位置較偏，遠(yuǎn)離塵囂，寧靜致遠(yuǎn)，定位為休閑新城；但是交通尚未完善，公交路線較少。,東

13、江新城片區(qū)背山面水。其位于廣東省核心帶近距離與深穗共融的區(qū)位，擁有獨特的自然資源及超大建設(shè)規(guī)模，大品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，如佳兆業(yè)。新城致力打造成為珠三角近距離融合之下的，一個遠(yuǎn)塵囂、近繁華的新城市棲居勝地。,佳兆業(yè)·東江新城,大地江南,博羅縣湯泉片區(qū),,湯泉片區(qū)是政府規(guī)劃的高尚住宅區(qū)、未來惠州的居住中心?；莶┭亟返拈_通，距離江北CBD僅10分鐘，拉近了與繁華的距離，讓湯泉片區(qū)再度升值。打造以旅游服務(wù)業(yè)為核心，積極發(fā)展成為新型工業(yè)

14、和風(fēng)景旅游業(yè)為一體的生態(tài)型片區(qū)；該片區(qū)是惠州政府借勢打造的旅游區(qū)，鄉(xiāng)土、生態(tài)資源豐富；離高速路出口處僅5分鐘車程，從深圳、廣州出發(fā)僅70分鐘即可抵達(dá)。,湯泉區(qū)域坐擁“山林、泉瀑、江河”等美景，為國家級旅游勝地。該片區(qū)交通條件便利，路網(wǎng)四通八達(dá)，區(qū)域主干道有廣惠高速、 惠河高速、廣深高速， G324 國道，高速路網(wǎng)縱橫交錯，規(guī)劃中的軌道4號線連接廣州和惠州，將于深、莞、穗形成真正意義上的一小時生活圈。,湯泉小鎮(zhèn),公爵小鎮(zhèn),湯泉半島,博羅縣

15、區(qū)域小結(jié),,博羅縣區(qū)域位置佳，連接深圳、東莞、廣州，與惠城區(qū)CBD只需15分鐘路程，交通路線便利發(fā)達(dá)，具備強(qiáng)力的地域優(yōu)勢； 博羅縣對外招商引資工作進(jìn)展順利，未來企業(yè)入駐空間巨大，拉動本地的經(jīng)濟(jì)水平，現(xiàn)已躋身全國百強(qiáng)縣，未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景十分樂觀； 博羅縣區(qū)域貧困差距較大，城市發(fā)展的核心動力仍以羅陽鎮(zhèn)為主，但對其他鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動作用有限； 博羅縣由于區(qū)域距離、自然資源等因素，景觀度假型高端房地產(chǎn)項目主要集中在羅陽片區(qū)、東江新

16、城片區(qū)、惠博沿江片區(qū)及湯泉片區(qū)；,,三：個案分析,二：博羅市場情況,,四：客戶分析,一：博羅概況,報告框架,,1、供求分析2、量價分析3、成交情況4、產(chǎn)品情況5、庫存情況,博羅縣房地產(chǎn)供求分析,,2013年截止4月份為止，供應(yīng)量同比上年大幅度下降，預(yù)計下半年將會有大批貨量入市。市場的供求比例趨向平均，3、4月份網(wǎng)簽面積有所上漲，未來消費情況較為樂觀。前期庫存貨量仍然較多，與2013年新增項目將形成激烈競爭。,成交量價分析,,

17、2013年1月份的網(wǎng)簽數(shù)量呈現(xiàn)井噴上漲狀態(tài)，單月網(wǎng)簽面積突破20萬平，但價格有所下降。2013年開年以來，博羅縣房地產(chǎn)整體趨勢呈現(xiàn)量價齊漲狀態(tài)；目前博羅縣房價距離往期的價格巔峰距離不遠(yuǎn)，隨著各項高端項目的入市，下半年價格很有可能突破歷史新高；,成交量價分析,,2012年~2013年4月份為止，成交最高均價達(dá)到4536元/㎡，成交數(shù)量在兩年中屬于中等水平；成交最低均價為3451元/㎡，成交數(shù)量達(dá)到1856套，突破歷史新高；從歷年成交

18、面積上看，套均面積為120㎡左右，是當(dāng)?shù)氐臒徜N面積段產(chǎn)品；,成交產(chǎn)品分析,,博羅縣成交主力戶型為三房產(chǎn)品，套均面積為118.34㎡，其次為158㎡四房產(chǎn)品；別墅產(chǎn)品成交數(shù)量較少，占比9%；從成交占比及戶型面積段分析，博羅市場的主要客戶人群仍以剛需置業(yè)及首次改善型為主；,博羅縣房地產(chǎn)存量分析,,截至2013年4月，博羅縣住宅存量153.04萬平米，其中羅陽片區(qū)庫存壓力最大。庫存產(chǎn)品面積段最多的為110-130㎡，占比24%，其次為1

19、44-180㎡戶型，占比16%；,備注：羅陽鎮(zhèn)數(shù)據(jù)包含東江新城片區(qū)、惠博沿江片區(qū)及湯泉片區(qū)。,市場小結(jié),,從供求關(guān)系結(jié)構(gòu)上看，2013年度目前為止，博羅市場處于供小于求求階段，但下半年隨著市場新入市項目增多，仍將回歸于供大于求的階段； 博羅開發(fā)商2011年及2012年度遭遇地產(chǎn)慘淡期，剩余貨量較大，市場競爭十分激烈； 從本年度看，市場量價關(guān)系呈現(xiàn)出量價齊漲趨勢，未來銷售空間較為樂觀； 從成交產(chǎn)品分析上看，博羅客群購買主力產(chǎn)品

20、仍以三~四房的120㎡戶型為主； 庫存產(chǎn)品以羅陽鎮(zhèn)片區(qū)居多，且?guī)齑娴闹髁Ξa(chǎn)品為110~130㎡戶型；,,三：個案分析,二：博羅市場情況,,四：客戶分析,一：博羅概況,報告框架,,1、奧林匹克花園2、東江新城3、哈施塔特4、湯泉半島,,,經(jīng)濟(jì)指標(biāo),奧林匹克花園,奧林匹克花園以理性回歸的視野，倡導(dǎo)一種全新的未來居住生活思想，基于“以人為本，科學(xué)運動，健康生活”為核心理念規(guī)劃全新的居住生活園區(qū)。,優(yōu)勢：惠州首個百萬平米規(guī)模運動社區(qū)

21、，距離江北CBD五分鐘車程，一線江景，且社區(qū)配套完善，園林打造精美，產(chǎn)品線搭配豐富；劣勢：交通不便，周邊生活配套設(shè)施有待完善。,案例分析-奧林匹克花園,,戶型配比及成交情況,,戶型配比：整體規(guī)劃產(chǎn)品主要以180㎡以上別墅為主；2012年推出洋房單位，尤其以三房為主，迎合市場市場需 求，成為本項目的核心產(chǎn)品；成交分析：主要成交單位以別墅單位為主，其次為110~130㎡三房的洋房單位。,

22、熱銷戶型分析,,合院別墅 · 四房兩廳四衛(wèi) · 273㎡,戶型特點： 1、中式古典居住形式，四家合院型居住群，市場稀缺產(chǎn)品； 2、首層庭院車庫，入戶便利； 3、前后均設(shè)私家花園； 4、頂層主臥豪華套房，帶雙陽臺花園；戶型劣勢： 1、進(jìn)深較長，整體過于狹長； 2、 無地下室，贈送面積較少；,熱銷戶型分析,,聯(lián)排別墅 · 四房兩廳三衛(wèi) · 236㎡,

23、戶型特點： 1、贈送面積多，且贈送面積為可隔房面積，實用率高； 2、私家內(nèi)庭院花園，南北連貫； 3、臥室尺寸較大，舒適度高；戶型劣勢： 1、缺乏地下室及室內(nèi)停車位； 2、主臥朝北；,熱銷戶型分析,,奧龍灣組團(tuán) · 3+1房兩廳兩衛(wèi) · 124㎡,戶型特點： 1、N+1房，贈送面積大，使用率高； 2、戶型方正，南北對流，通風(fēng)采光均好； 3、客廳主臥均為

24、南向，遠(yuǎn)眺東江；戶型劣勢： 1、餐廳、客臥與其他戶型有對視，私密性欠缺； 2、缺少生活陽臺；,熱銷戶型分析,,奧龍灣 ·兩房兩廳兩衛(wèi) · 92㎡,戶型特點： 1、帶入戶花園設(shè)計； 2、客廳及雙臥室朝南； 3、南向單位，高層遠(yuǎn)眺東江，景觀資源較好；戶型劣勢： 1、次臥開間尺寸較小，三房較為勉強(qiáng)； 2、餐廳采光性差；,項目小結(jié),,優(yōu)勢：1、惠州首個運動概念

25、地產(chǎn)；2、與CBD距離較近，交通便利；3、外部自然資源豐富，一線東江風(fēng)景樓盤；4、內(nèi)部配套齊全，園林綠化打造精美，居住環(huán)境良好；5、產(chǎn)品具有獨特性，合院、英倫別墅均為市場稀缺產(chǎn)品，洋房產(chǎn)品適用性強(qiáng)，性價比高；劣勢：1、地勢下沉，風(fēng)水上有所忌諱；2、周邊配套尚不完善；,,,經(jīng)濟(jì)指標(biāo),東江新城,項目整體規(guī)劃融合自然山谷湖泊地理高差優(yōu)勢，立足于人與自然的和諧，藝術(shù)與文化相容，將環(huán)保生態(tài)融入到項目規(guī)劃中去，在最大限度地保留現(xiàn)有

26、生態(tài)、環(huán)境、地形、植被的前提下，形成規(guī)?？涨暗奶烊缓对勒郝?優(yōu)勢：低密度高綠化的天然生態(tài)居住區(qū)；得天獨厚的自然景觀資源；內(nèi)部配套豐富；建筑風(fēng)格多樣結(jié)合，打造精 美，產(chǎn)品線搭配豐富、高綠化自然生態(tài)居住區(qū)。劣勢：交通不便，周邊生活配套設(shè)施有待完善。,案例分析-佳兆業(yè)東江新城,,一期,二期,戶型配比及成交情況,,戶型配比：以別墅為主，主要產(chǎn)品是288-802平米的獨棟別墅及290平米的雙拼別墅，其

27、次為144㎡以上的四房；銷售分析：佳兆業(yè)東江新城165-210平米4-6房的洋房及132-300㎡別墅。,熱銷戶型分析,,凱撒帝景D戶型5房2廳2衛(wèi) 162.00㎡,戶型特點： 1、贈送面積大，使用率高； 2、戶型方正，南北對流，通風(fēng)采光均好； 3、公共活動空間于生活空間分開，私密性強(qiáng)； 4、南北雙陽臺,凱撒帝景A戶型2房2廳2衛(wèi) 74㎡,戶型特點： 1、戶型方正，戶型緊湊，公共空間浪費??； 2

28、、南北雙陽臺，俯瞰園林蔥郁景致 3、臥室?guī)эh窗，自然景致極致奢享 4、廚房特設(shè)生活陽臺，居家方便整潔 5、客廳8.6米開間,熱銷戶型分析,,熱銷戶型分析,,凱撒帝景H戶型6房2廳4衛(wèi) 210㎡,戶型特點： 1、別墅設(shè)計空間理念。動靜分離，主次分離； 2、特設(shè)入戶花園，花池、玄關(guān)設(shè)計； 3、長達(dá)8m超大陽臺，貫通客廳與臥室； 4、雙主臥設(shè)計，衛(wèi)生間、衣帽間俱全。戶型劣勢： 1、南北跨

29、度過長； 2、客臥開間尺寸較小，舒適度低。,D戶型5室4廳6衛(wèi)289㎡,熱銷戶型分析,戶型特點： 1、地下停車場、節(jié)省占地面積。 2、工人房加客臥設(shè)計在排屋中 3、超大儲物間，體現(xiàn)生活細(xì)節(jié),-1層,熱銷戶型分析,,D戶型 · 5室4廳6衛(wèi) · 289㎡,戶型特點：1、全明設(shè)計，通風(fēng)采光性較好；2、利用率高，南北通透；3、超大景觀露臺，可布置成生態(tài)休閑空中花園戶型劣勢： 次臥位于車庫入口

30、，受噪音影響；,1層,熱銷戶型分析,,D戶型 · 5室4廳6衛(wèi) · 289㎡,戶型特點：1、功能分布合理，增加居住舒適度；2、主臥帶陽臺，增加室內(nèi)景觀度；3、270度全景家庭廳設(shè)計；,2層,熱銷戶型分析,,D戶型 · 5室4廳6衛(wèi) · 289㎡,戶型特點： 1、270度景觀書房，采光極佳； 2、主臥開間尺寸較大，舒適度高； 3、頂層帶露天陽臺，盡享園中景觀。,3層,B

31、戶型 · 4室2廳4衛(wèi) · 160㎡,熱銷戶型分析,戶型特點： 1、大面積戶內(nèi)庭院； 2、超大舒適客廳； 3、入口玄關(guān)設(shè)計，保障私密性空間； 4、架空停車場，節(jié)省空間、方便； 5、設(shè)計緊湊，實用率高；,1F,3F,2F,,C2戶型 · 5室2廳4衛(wèi) · 239㎡,戶型特點： 1、戶型方正，戶型緊湊，公共空間浪費小； 2、南庭北園，雙向采光，通透全明；

32、 3、地下車庫，節(jié)省面積空間 4、贈送面積大；戶型缺點： 餐廳尺寸過大，造成面積浪費,熱銷戶型分析,3F,2F,1F,-1F,,優(yōu)勢：1、華南開發(fā)規(guī)模最大的人居生態(tài)新城之一；2、建筑風(fēng)格融歐陸皇家風(fēng)情，集皇家法式、英式古典及西班牙三種風(fēng)格組成；3、小區(qū)自身配套完善，小區(qū)有國際五星級酒店、幼兒及九年制品牌名校教育、高檔品牌商業(yè)街，休閑、生活配套一應(yīng)俱全；4、擁有獨特的自然資源，羅浮山風(fēng)景區(qū)、湯泉風(fēng)景區(qū)、平安生態(tài)

33、風(fēng)景區(qū)、象頭山等；5、產(chǎn)品實用率高，通風(fēng)采光等均好性較高；劣勢：1、項目位于博羅大橋左側(cè)約300米處，公交路線比較少，出行不便；2、尚未形成濃厚的生活居住氛圍；,項目小結(jié),,,,經(jīng)濟(jì)指標(biāo),五礦.哈施塔特,案例分析-五礦.哈施塔特,,優(yōu)勢：立足于奧地利建筑風(fēng)情與自然的和諧，藝術(shù)與人文相容，，將生態(tài)、環(huán)境、地形、植被進(jìn)行藝術(shù)化，形成惠州首席的旅游度假式的原版歐式小鎮(zhèn)。劣勢：項目地處博羅東城邊沿山帶，交通進(jìn)入較差，周邊配套缺少，且

34、人居氛圍較差。,哈施塔特融合自然山谷湖泊，與大自然結(jié)合在一起，建筑園林與奧地利風(fēng)情相結(jié)合 ，首創(chuàng)惠州首個奧地利哈施塔特小鎮(zhèn)。,戶型配比及成交情況,,戶型配比：產(chǎn)品線較為單一，均以為別墅產(chǎn)品，缺乏其他建筑類型，且整體規(guī)劃產(chǎn)品以180㎡以上別墅為主； 成交分析：成交較好的戶型為奧卡里納（聯(lián)排別墅），面積為199.46-203.09㎡；瑞考德（雙拼別墅），面積為368.78㎡；聯(lián)排戶型面積約200平米、雙拼戶型面積約300平米，此批別墅是全

35、湖景、雙首層入戶的山地別墅，共計六種外立面顏色。銷售狀況良好，開盤當(dāng)日即售出110多套房源。,奧卡里納 · 5室3廳4衛(wèi) · 228.29㎡,戶型特點：1、客廳6.6米挑空設(shè)計；2、附帶大露臺，院內(nèi)空間開闊；3、層層退臺設(shè)計，便于觀景；4、雙首層入戶設(shè)計；5、三庭院設(shè)計，前后贈送超大庭院空間；6、50%超高贈送率。戶型劣勢：退臺式戶型設(shè)計，容積率無法完全使用。,熱銷戶型分析,,瑞考德· 五

36、室三廳五衛(wèi)1廚· 368.78㎡,戶型特點：1、超寬6米私家車庫，雙車位設(shè)計：2、下沉式庭院設(shè)計， 多重采光；3、7.2米超大獨立 客廳，挑高6.6米，空間尺度大：7、超大親山露臺，踞百米高度之上，景觀性較好。,熱銷戶型分析,,聯(lián)排別墅 · TU1戶型 · 5室3廳4衛(wèi)228.29㎡,戶型特點：1、獨特雙首層設(shè)計，全贈送副首層功能空間 ；2、超寬6米私家地下車庫 ；3、預(yù)留電梯位，提升附加值；

37、4、7.8米超大開間獨立客廳，空間感較強(qiáng)；戶型劣勢：進(jìn)深較長，整體過于狹長。,熱銷戶型分析,,項目小結(jié),優(yōu)勢：1、高達(dá)50%的超高贈送面積，增加了戶型的附加價值，是該項目的主要賣點2、項目的自然環(huán)境優(yōu)異，小區(qū)內(nèi)部有天然的山谷湖泊，三面環(huán)山，內(nèi)擁17萬平米原生內(nèi)湖，周邊的有博羅體育館，高爾夫球場，體育配套齊全。3、項目立足于奧地利建筑風(fēng)情與自然的和諧，藝術(shù)與人文相容，將生態(tài)、環(huán)境、地形、植被進(jìn)行藝術(shù)化，形成惠州首個奧地利風(fēng)情小

38、鎮(zhèn)。劣勢：項目地理位置較偏，區(qū)域發(fā)展還不完善，交通進(jìn)入較差，周邊配套缺少，且人居氛圍較差。,,,,經(jīng)濟(jì)指標(biāo),湯泉高爾夫逸墅,湯泉高爾夫逸墅以生活與自然為鄰的生活居住理念，且為道、佛、儒三家文化交融的養(yǎng)生勝境。真正的居生態(tài)環(huán)境，得生活真趣。,優(yōu)勢：景觀優(yōu)美，自然資源優(yōu)越，順山水綿延，與高爾夫球場及湯泉之山水融為一體，周邊有高級的休閑娛樂場所， 是旅游度假的首選；劣勢：交通配套有待完善，商業(yè)和教育配套缺乏，人居氛圍相對不足。,案例分

39、析-湯泉高爾夫逸墅,,戶型配比及成交情況,,戶型配比：整體規(guī)劃產(chǎn)品主要以144~180平米的三房為主；迎合市場需求，成為本項目的核心產(chǎn)品；成交分析：主要成交單位以高層的144~180平米為主，其次為90~110㎡三房的洋房單位。,熱銷戶型分析,,3棟· 兩房兩廳兩衛(wèi)· 115.21㎡,戶型特點： 1、N+1百變戶型； 2、雙陽臺，視野開闊； 3、動靜分離，生活區(qū)與休息區(qū)合理隔開，私密性強(qiáng) 4、長達(dá)9

40、.6米的超長陽臺，貫通客廳與臥室。戶型劣勢： 1、主臥面積過大，客廳面積過?。?,,,,熱銷戶型分析,,3棟· 三房兩廳兩衛(wèi)·147.85㎡,戶型特點： 1、3陽臺，大面積陽臺，觀景視野寬闊； 2、獨立衛(wèi)生間，方便實用； 3、N+1百變戶型。戶型劣勢： 1、戶型朝向不佳； 2、次臥面積較小。·,熱銷戶型分析,,3棟· 二室兩廳兩衛(wèi)·105.44㎡,戶型特點

41、： 1、有突出陽臺； 2、入口設(shè)玄關(guān)； 2、戶型方正實用，實用率高； 戶型劣勢： 1、房間數(shù)量偏少； 2、功能區(qū)與生活區(qū)沒有分離開來，私密性不強(qiáng)。,熱銷戶型分析,,1棟· 三室兩廳兩衛(wèi)·140.21㎡,戶型特點： 1、有入戶花園； 2、臥室?guī)Т箫h窗，舒適度高； 3、廚房特設(shè)生活陽臺，居家方便整潔； 戶型劣勢： 1、餐廳和客廳的面積較??； 2、廚房狹長，設(shè)計不算合理。

42、,熱銷戶型分析,,3棟· 二室兩廳兩衛(wèi)·112.00㎡,戶型特點： 1、全明設(shè)計，寬敞； 2、利用率高，南北通透； 3、超大入戶花園，贈送率高； 4、擁有景觀陽臺和生活陽臺，家居生活簡便實用； 戶型劣勢： 1、主臥面積較大，房間數(shù)量較少；,項目小結(jié),,優(yōu)勢：1、該項目擁有豐富的自然資源，處于湯泉區(qū)域核心，匯聚稀缺資源。遠(yuǎn)觀超萬畝國家級旅游景點羅浮山森林公園，近享嶺南中信湯泉，是惠州政府規(guī)劃

43、的高尚住宅區(qū)，為未來惠州的居住中心。2、項目周邊休閑娛樂配套設(shè)施齊全，擁有豐富的天然溫泉資源，惠州湯泉高爾夫俱樂部規(guī)劃建造了中國第一家溫泉SPA水療中心；3、該項目主要戶型是以三房為主的洋房，陽臺面積較大，景觀視野好，贈送率多，迎合了市場的需求， 很受購房者青睞。劣勢：1、該項目地理位置較偏離城市，商業(yè)配套和教育配套、以及綜合體配套缺乏，交通不便。2、產(chǎn)品尺度較為奢適，多次置業(yè)客戶較多，人居氛圍相對不足。,,三：個案分析,二

44、：博羅市場情況,,四：客戶分析,一：博羅概況,報告框架,,1、物理特征2、置業(yè)特征3、敏感點分析,區(qū)域客戶特征研究,,區(qū)域客戶研究方法說明,定量問卷 樣本選擇：區(qū)域內(nèi)典型項目成交客戶,五礦哈施塔特,東江新城,奧林匹克花園,2013年5月戶型面積：140 ㎡三房有效樣本共計16份,2013年5月 凱撒主力戶型：89㎡四房有效樣本共計21份,2013年5月 奧龍灣主力戶型：97~160平米三房、四房有效樣本量共計35

45、份,定性訪談 樣本選擇： 未成交客戶：5名（奧林匹克花園2名、東江新城2名、五礦哈施塔特1名、湯泉半島1名） 專業(yè)人士：5名（發(fā)展商 1名、各項目銷售顧問2名）,說明：此次定量調(diào)研問卷由各項目分別進(jìn)行，為一手信息來源，由于數(shù)據(jù)涉及他方機(jī)密，問卷將不在報告中進(jìn)行展示，敬請諒解。,湯泉半島,2013年5月 逸墅戶型面積：97~140㎡兩~四房有效樣本共計11份,區(qū)域客戶特征研究,,客戶物理特征年齡特征家

46、庭周期類型選擇教育水平居住區(qū)域工作區(qū)域行業(yè)分布職位分布,A\年齡結(jié)構(gòu)多元，年輕化趨勢明顯：35~45歲的學(xué)前家庭、學(xué)齡家庭為現(xiàn)階段區(qū)域主力客戶群體。B\客戶群體的物業(yè)類型選擇差異化明顯：兩口青年、部分學(xué)前家庭集中選擇2房、小3房；40歲以上的中學(xué)三代、中學(xué)家庭、中年家庭、老年家庭多選大3房、4房物業(yè)；30~40之間的客戶群體則呈現(xiàn)多元化選擇狀態(tài)。C \區(qū)域客戶群體教育水平趨高，普遍為?？埔陨?。,客戶置業(yè)特征置業(yè)目的置

47、業(yè)用途置業(yè)次數(shù),,,56~90㎡ 2房100~110 ㎡小3房,120~140 ㎡ 三房,140㎡ 以上大三房、四房,附圖：區(qū)域客戶物業(yè)類型選擇示意圖,客戶物理特征年齡特征家庭周期類型選擇教育水平居住區(qū)域工作區(qū)域行業(yè)分布職位分布,客戶置業(yè)特征置業(yè)目的置業(yè)用途置業(yè)次數(shù),區(qū)域客戶特征研究,,三~四房,,三~四房客戶主要還是以博羅及江北的客戶居多，各占32%，主要因為東江新城及奧利匹克花園主要客戶群為江北客戶，且

48、貨量較大，拉高江北所占比例；另外深圳、小金的客戶位居其次。,復(fù)式、別墅,,復(fù)式客戶主要還是以博羅為主，別墅深受惠城客戶熱捧，總體博羅占比30%，惠城占比33%；另外深圳、廣州的客戶亦有所增加。,區(qū)域客戶特征研究,,客戶物理特征年齡特征家庭周期類型選擇教育水平居住區(qū)域工作區(qū)域行業(yè)分布職位分布,客戶置業(yè)特征置業(yè)目的置業(yè)用途置業(yè)次數(shù),A、成交客戶工作地點主要以惠城為主，其次為珠三角一線城市；B、傳統(tǒng)行業(yè)背景：客戶群體集

49、中來自于私人企業(yè)，企業(yè)業(yè)態(tài)較為單一（房地產(chǎn)、建筑行業(yè)）。C、一般職員、個體戶、企業(yè)高管、占主要購買群體；私企業(yè)主客戶比例在日趨提高。,客戶職業(yè),區(qū)域客戶特征研究,,客戶物理特征年齡特征家庭周期類型選擇教育水平居住區(qū)域工作區(qū)域行業(yè)分布職位分布,客戶置業(yè)特征置業(yè)目的置業(yè)用途置業(yè)次數(shù),140㎡ 以上大三房、四房,首次置業(yè)首次改善自住、自住兼投資1~2次,功能改善型自住為主≥2次,A、自住、投資成為各物業(yè)類型客

50、戶現(xiàn)階段主要置業(yè)目的；B、2房、小3房、復(fù)式客戶以首次置業(yè)、首次改善置業(yè)（已購物業(yè)用于投資）為主；C、大戶型客戶主要為改善型居住，置業(yè)次數(shù)多在2次以上D、家庭生命周期變化帶來的置業(yè)動力：07/08新生兒到來所引起的家庭結(jié)構(gòu)變化，以及社區(qū)環(huán)境、戶型品質(zhì)要求提高；,區(qū)域客戶特征 · 小結(jié),,客戶價值敏感點研究,,社區(qū)內(nèi)部綜合價值的關(guān)注高于區(qū)域價值關(guān)注：內(nèi)部配套、戶型合理舒適、項目與城市中心距離、交通體系成為四大核心關(guān)注點,區(qū)

51、域價值評價,社區(qū)價值評價,產(chǎn)品價值評價,社區(qū)價值高敏感點：內(nèi)部配套意味著對于區(qū)域配套不足的彌補(bǔ)力量，二房客戶對于內(nèi)部配套的依賴度遠(yuǎn)高于外部；對于主體性的生活社區(qū)氛圍以及物業(yè)管理成為他們評價項目調(diào)性的重要要素,產(chǎn)品價值高敏感點：戶型合理舒適，保證其未來居住的性價比；智能化的配置，能彰顯個人價值。,,,,,區(qū)域價值高敏感點：城市中心距離、交通體系成熟所帶來的中心城市生活感非常重要，而區(qū)域的生活配套只是作為借鑒性參考；,客戶價值敏感點研究

52、,,兩房、小三房對位客戶的價值評價體系：距離主導(dǎo)型置業(yè)決定指標(biāo)（直接影響客戶置業(yè)決策）：城市中心距離>交通體系成熟（進(jìn)入中心區(qū)的便捷性）>內(nèi)部配套程度（幼兒園配套需求突出）>贈送面積比例（是否可2變3、3變4）說服影響指標(biāo)（可通過說服引導(dǎo)影響客戶置業(yè)決策）：>主題生活氛圍（社區(qū)感、文化感）>物業(yè)管理安全合格判斷指標(biāo)（客戶不十分在意，但該類指標(biāo)的缺失會嚴(yán)重影響客戶判斷）：公共空間園林>鄰里人員素質(zhì)

53、>社區(qū)體量優(yōu)勢>新興潛力區(qū)域>政府規(guī)劃力量忽視判斷指標(biāo)（對位客戶忽視因素）：區(qū)域居者結(jié)構(gòu)>景觀資源占有,區(qū)域價值高敏感點：區(qū)域生活配套，特別是教育、商業(yè)配套對于此類客戶極其重要；交通體系的成熟意味著保持與城市的距離；此外，對于區(qū)域成長速度的預(yù)期也在很大程度上影響此類客戶的置業(yè)需求,社區(qū)價值高敏感點：公共空間園林、物業(yè)管理安全意味著家庭成員的安全與舒適，對于景觀資源的占有是此類客戶期望但現(xiàn)階段無法滿足的價值點,

54、產(chǎn)品價值高敏感點：戶型是此類客戶進(jìn)行選擇的關(guān)鍵，受到改善型置業(yè)雪球的影響度較大,,,,,區(qū)域價值評價,社區(qū)價值評價,產(chǎn)品價值評價,,復(fù)式、別墅對位客戶的價值評價體系：社區(qū)主導(dǎo)型置業(yè)決定指標(biāo)（直接影響客戶置業(yè)決策）：戶型合理舒適>內(nèi)部配套程度（對于幼兒園配套、商業(yè)配套要求高）>公共空間園林（社區(qū)園林、公共空間品質(zhì)）>物業(yè)管理安全>生活配套完善（教育、醫(yī)療等生活配套） >交通體系成熟誘導(dǎo)決定指標(biāo)（可通過說

55、服引導(dǎo)影響客戶置業(yè)決策）：景觀資源占有>成長速度預(yù)期（教育配套、醫(yī)療等生活配套的成熟速度）>區(qū)域居者結(jié)構(gòu)>城市中心距離>贈送面積>智能化配置合格判斷指標(biāo)（客戶不十分在意，但該類指標(biāo)的缺失會嚴(yán)重影響客戶判斷）：政府規(guī)劃力量>新興潛力區(qū)域>社區(qū)體量優(yōu)勢>鄰里人員素質(zhì)>主題生活氛圍>樓型建筑風(fēng)格,復(fù)式、別墅,客戶價值敏感點研究,,客戶小結(jié),,博羅縣主力購房客戶群體以30~45歲學(xué)齡

56、家庭為主；20~30歲選擇二至三房自住居多，30~35歲選擇三至四房自住居多，35~45歲選擇復(fù)式或別墅產(chǎn)品作為改善及投資用途較多； 客戶區(qū)域比例以本地及惠城為主，深圳客戶所占比例有所上升； 客戶購房敏感關(guān)注點在于：內(nèi)部配套、戶型合理舒適、項目與城市中心距離、交通體系； 二~三房產(chǎn)品客戶購買因素多數(shù)在于城區(qū)距離、周邊配套，大戶型產(chǎn)品及別墅客戶關(guān)注點在于產(chǎn)品品質(zhì)及內(nèi)部配套打造，對物理距離抗性較低；,總 結(jié),博羅未來規(guī)劃方向

57、明確，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭迅猛，各項政策及指標(biāo)將為博羅房地產(chǎn)發(fā)展帶來重大機(jī)會，羅陽鎮(zhèn)是博羅房地產(chǎn)發(fā)展重點，將成為市場必爭之地；,1,博羅市場今年上半年呈現(xiàn)量價齊升狀態(tài)，熱銷產(chǎn)品以120㎡三房為主，但隨著下班年推售貨量增加，且?guī)齑尕浟枯^大，下半年的競爭將更加激烈；,2,博羅縣熱銷項目的共性體現(xiàn)在：社區(qū)規(guī)模較大，景觀資源較多，內(nèi)部配套規(guī)劃完善，產(chǎn)品使用率、贈送率較高等；,3,主力購買客戶群為25~40歲，年齡與購買產(chǎn)品面積段成正比關(guān)系，且因?qū)椖康?/p>