房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告

1、2010年9月10日中國(guó)：開(kāi)發(fā)商中國(guó)：開(kāi)發(fā)商研究報(bào)告研究報(bào)告全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)月度追蹤：2010年8月8月份商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比上升月份商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比上升6%，銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比上升，銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比上升8%8月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為6900萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6%，同比下降10%；而7月份環(huán)比下降29%，同比增長(zhǎng)15%。今年截至8月底商品房銷(xiāo)售面積為5.27億平方米，同比增長(zhǎng)7%，低于7月份10%的增速。同時(shí)，8月份商品房銷(xiāo)售均價(jià)為人民幣5107元

2、平方米，環(huán)比上漲8%，同比上漲1%，商品房銷(xiāo)售額為人民幣3510億元，環(huán)比增長(zhǎng)15%，同比下降9%，今年18月商品房銷(xiāo)售額為人民幣2.64萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房屋新開(kāi)工面積穩(wěn)和復(fù)蘇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房屋新開(kāi)工面積穩(wěn)和復(fù)蘇8月份全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資人民幣4490億元，環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比增長(zhǎng)20%，而7月份環(huán)比下降29%，同比增長(zhǎng)33%。我們注意到，8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速隨著新開(kāi)工面積增速一同復(fù)蘇，后者環(huán)比上升8%，而

3、7月份環(huán)比下降38%。今年18月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋新開(kāi)工面積和施工面積分別同比增長(zhǎng)34%、66%和29%。土地購(gòu)置面積增加，價(jià)格環(huán)比上漲土地購(gòu)置面積增加，價(jià)格環(huán)比上漲15%8月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積環(huán)比增長(zhǎng)了22%，年初至今土地購(gòu)置總面積為2.57億平方米，同比增長(zhǎng)38%。我們監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市土地市場(chǎng)成交狀況顯示土地成交均價(jià)環(huán)比上漲了15%，年初至今土地成交均價(jià)為人民幣2502元平方米，同比上漲34%。開(kāi)發(fā)商公布開(kāi)發(fā)

4、商公布8月份銷(xiāo)售表現(xiàn)強(qiáng)勁月份銷(xiāo)售表現(xiàn)強(qiáng)勁截至目前，我們研究范圍內(nèi)11家開(kāi)發(fā)商均公布了8月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)?？傮w而言，銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(zhǎng)18%，同比增長(zhǎng)34%；銷(xiāo)售額環(huán)比增長(zhǎng)34%，同比增長(zhǎng)50%；銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)13%，同比增長(zhǎng)12%。交易建議交易建議我們的首選買(mǎi)入股票為恒大地產(chǎn)(3333.HK)和萬(wàn)科A(000002.SZ)，二者均位于我們的強(qiáng)力買(mǎi)入名單。我們?cè)u(píng)級(jí)為買(mǎi)入的股票還包括：保利香港(0119.HK)、花樣年控股(1777.HK)、萬(wàn)

5、科B(200002.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SS)、金地集團(tuán)(600383.SS)、雅居樂(lè)房產(chǎn)(3383.HK)、寶龍地產(chǎn)(1238.HK)和華潤(rùn)置地(1109.HK)。我們的賣(mài)出建議：深圳控股(0604.HK；位于強(qiáng)力賣(mài)出名單)、IFM投資(CTC；位于強(qiáng)力賣(mài)出名單)、綠城房產(chǎn)(3900.HK)、華僑城(000069.SZ)、上海復(fù)地(2337.HK)和中國(guó)國(guó)貿(mào)(600007.SS)。主要下行風(fēng)險(xiǎn)：政府政策收緊過(guò)度導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)

6、硬著陸。主要上行風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)銷(xiāo)售好于預(yù)期。杜茜對(duì)本報(bào)告亦有貢獻(xiàn)。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況概覽全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況概覽我們的基本假設(shè)估值和悲觀假設(shè)估值我們的基本假設(shè)估值和悲觀假設(shè)估值該股位于我們的亞太強(qiáng)力買(mǎi)入賣(mài)出名單。注：1)我們的開(kāi)發(fā)商12個(gè)月目標(biāo)價(jià)格是根據(jù)2010年底預(yù)期凈資產(chǎn)價(jià)值得出的，易居中國(guó)是基于市盈率得出的。2)與我們目標(biāo)價(jià)格相關(guān)的估值方法和具體風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)參見(jiàn)我們之前發(fā)表的報(bào)告。3)重要信息披露請(qǐng)參見(jiàn)researchhedge.h

7、tml。資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Datastream、高華證券研究預(yù)測(cè)王逸王逸CFA執(zhí)業(yè)證書(shū)編號(hào)執(zhí)業(yè)證書(shū)編號(hào):S142020603000586(21)24018930yi.wang@北京高華證券有限責(zé)任公司北京高華證券有限責(zé)任公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)與其研究報(bào)告所分析的企業(yè)存在業(yè)務(wù)關(guān)系，并且繼續(xù)尋求發(fā)展這些關(guān)系。因此，投資者應(yīng)當(dāng)考慮到本公司可能存在可能影響本報(bào)告客觀性的利益沖突，不應(yīng)視本報(bào)告為作出投資決策的唯一因素。有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后

8、部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。北京高華證券有限責(zé)任公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)與其研究報(bào)告所分析的企業(yè)存在業(yè)務(wù)關(guān)系，并且繼續(xù)尋求發(fā)展這些關(guān)系。因此，投資者應(yīng)當(dāng)考慮到本公司可能存在可能影響本報(bào)告客觀性的利益沖突，不應(yīng)視本報(bào)告為作出投資決策的唯一因素。有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。孫賢兵孫賢兵執(zhí)業(yè)證書(shū)編號(hào)執(zhí)業(yè)證書(shū)編號(hào):S14202080800178

9、6(10)66273187jason.sun@北京高華證券有限責(zé)任公司李薇李薇執(zhí)業(yè)證書(shū)編號(hào)執(zhí)業(yè)證書(shū)編號(hào):S142021007000286(21)24018926vicky.li@北京高華證券有限責(zé)任公司北京高華證券有限責(zé)任公司投資研究2010年8月月環(huán)比同比月月環(huán)比同比(百萬(wàn)平方米百萬(wàn)平方米)施工面積33925%29%新開(kāi)工面積1268%55%竣工面積3712%3%銷(xiāo)售面積696%10%土地購(gòu)置面積3922%70%(人民幣十億元人民幣十

10、億元)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4499%20%商品房銷(xiāo)售額35115%9%資金來(lái)源5496%5%(人民幣元人民幣元平方米平方米)商品房銷(xiāo)售均價(jià)51078%1%(價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù))70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)109.30.0%9.3%月度比較月度比較評(píng)級(jí)本幣潛在漲跌空間隱含漲跌空間花樣年控股1777.HK買(mǎi)入港元1.9346%1.8842%恒大地產(chǎn)3333.HK買(mǎi)入港元4.0041%3.3920%保利地產(chǎn)600048.SS買(mǎi)入人民幣元13.501

11、9%9.9312%寶龍地產(chǎn)1238.HK買(mǎi)入港元2.6016%2.4711%金地集團(tuán)600383.SS買(mǎi)入人民幣元7.2012%6.174%萬(wàn)科(A)000002.SZ買(mǎi)入人民幣元9.009%8.290%華發(fā)股份600325.SS中性人民幣元11.807%10.703%雅居樂(lè)房產(chǎn)3383.HK買(mǎi)入港元10.107%7.9615%保利香港0119.HK買(mǎi)入港元9.407%8.019%華潤(rùn)置地1109.HK買(mǎi)入港元16.224%11.532

12、6%遠(yuǎn)洋地產(chǎn)3377.HK中性港元5.490%5.175%金融街控股000402.SZ中性人民幣元6.850%6.594%萬(wàn)科(B)200002.SZ買(mǎi)入港元8.977%9.641%SOHO中國(guó)0410.HK中性港元4.7710%4.5215%中國(guó)海外0688.HK中性港元14.9611%11.9129%方興地產(chǎn)0817.HK中性港元2.0711%2.0114%碧桂園2007.HK中性港元2.2213%1.9822%瑞安房地產(chǎn)0272.

13、HK中性港元3.1913%3.0018%招商地產(chǎn)(A)000024.SZ中性人民幣元15.2014%14.2319%世茂房地產(chǎn)0813.HK中性港元11.2114%8.8333%仁恒置地YNLG.SI中性新加坡元1.5914%1.5019%華僑城000069.SZ賣(mài)出人民幣元10.4016%9.7622%富力地產(chǎn)2777.HK中性港元9.9317%8.9226%易居中國(guó)EJ中性美元13.5621%11.6632%合景泰富1813.HK中

14、性港元4.8022%3.9336%復(fù)地2337.HK賣(mài)出港元1.8025%1.5137%綠城房產(chǎn)3900.HK賣(mài)出港元6.1729%5.3139%IFMCTC賣(mài)出美元3.7633%3.2343%中國(guó)國(guó)貿(mào)600007.SS賣(mài)出人民幣元8.1035%7.8837%深圳控股0604.HK賣(mài)出港元1.6841%1.6044%均值均值6%16%12個(gè)月目標(biāo)價(jià)格悲觀假設(shè)估值個(gè)月目標(biāo)價(jià)格悲觀假設(shè)估值2010年9月10日中國(guó)：開(kāi)發(fā)商高華證券投資研究3圖

15、表圖表3:商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)的歷史走勢(shì)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)的歷史走勢(shì)圖表圖表4:70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的變化個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的變化資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、高華證券研究資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、高華證券研究圖表圖表5:年初至今全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋施工面積及新開(kāi)年初至今全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋施工面積及新開(kāi)工面積同比增幅工面積同比增幅圖表圖表6:全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋施工面積及新開(kāi)工面積的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋施工面積及新開(kāi)工

16、面積的月度同比增幅月度同比增幅注：表中所有數(shù)據(jù)均指商品房注：表中所有數(shù)據(jù)均指商品房資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、高華證券研究資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、高華證券研究0100020003000400050006000200020012002200320042005200620072008200910年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月(人民幣元平方米)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)10%8%6%4%2%0%2%4%6%8%10%4%2%

17、0%2%4%6%8%10%12%14%07年1月07年4月07年7月07年10月08年1月08年4月08年7月08年10月09年1月09年4月09年7月09年10月10年1月10年4月10年7月%同比變動(dòng)(左軸)%月環(huán)比變動(dòng)(右軸)30%20%10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%05年2月05年6月05年10月06年2月06年6月06年10月07年2月07年6月07年10月08年2月08年6月08年10月09年2月

18、09年6月09年10月10年2月10年6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年初至今同比增速房屋施工面積年初至今同比增速房屋新開(kāi)工面積年初至今同比增速50%0%50%100%150%200%250%07年3月07年5月07年7月07年9月07年11月08年1月08年3月08年5月08年7月08年9月08年11月09年1月09年3月09年5月09年7月09年9月09年11月10年1月10年3月10年5月10年7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資月度同比增速房屋施工面積月度同比