房地產(chǎn)企業(yè)稅收存在的問題及審計對策探討 (1)

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收存在的問題及審計對策探討易雪玉金華市華陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘要目前我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，成為我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度不健全，存在偷稅、逃稅、漏稅等嚴(yán)重問題，給國家財政收入帶來巨大損失。只有加大稅務(wù)機(jī)關(guān)審計工作，才能保證國家財政收入，避免稅款流失。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)稅收中存在的幾大問題進(jìn)行分析，然后提出審計對策，完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收體制。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收問題；審計對策由于房地產(chǎn)行業(yè)納稅的特

2、殊性，許多房地產(chǎn)企業(yè)在申報納稅過程中出現(xiàn)逃稅、漏稅現(xiàn)象。如何正確分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收存在的問題，如伺針對問題提出解決對策，是本文研究的重點(diǎn)。一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收存在的問題1房地產(chǎn)企業(yè)偷稅、逃稅嚴(yán)重房地產(chǎn)企業(yè)的收入包括主營業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入和其他業(yè)務(wù)收入。其他業(yè)務(wù)收入包括材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、商品房售后服務(wù)收入等。部分房地產(chǎn)企業(yè)故意隱瞞應(yīng)稅收入，會造成偷稅、逃稅等。偷稅、逃稅的手段主要體現(xiàn)在以下幾方面。(1)賬務(wù)

3、處理時使用假發(fā)票和假合同，部分主營業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入、其他業(yè)務(wù)收入等少入賬或者不入賬。(2)賬務(wù)處理時將定金和預(yù)收款列入預(yù)收賬款賬戶，不結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，造成收入下降，導(dǎo)致稅收減少，達(dá)到逃稅、偷稅目的。(3)多列成本費(fèi)用。部分房地產(chǎn)企業(yè)通過繳納建安營業(yè)稅及附加，在發(fā)票管理部門或者稅務(wù)征收部門多開發(fā)票，增加成本費(fèi)用，降低營業(yè)收入，減少稅收。(4)虛增成本費(fèi)用。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策少付或不付某些費(fèi)用，計列費(fèi)用時仍然按照應(yīng)付的費(fèi)

4、用提取，導(dǎo)致費(fèi)用增加。(5)某些房地產(chǎn)企業(yè)將幾個相似的開發(fā)項目成本合到一起，共同列入共同費(fèi)用賬戶，通過共同費(fèi)用賬戶任意調(diào)整成本，不按照權(quán)責(zé)發(fā)生制結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。(6)申報納稅時，大部分房地產(chǎn)企業(yè)不按照我國企業(yè)所得稅申報公式嚴(yán)格納稅，將本年的成本、費(fèi)用、稅金和損失一并列入準(zhǔn)予扣除項目金額，造成稅收減少。2企業(yè)內(nèi)部賬務(wù)處理不合法房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員進(jìn)行賬務(wù)處理時，不按照我國房地產(chǎn)會計核算的基本要求，賬務(wù)登記混亂、不及時，按收付實現(xiàn)制隨意登記

5、營業(yè)收入和成本費(fèi)用支出。財務(wù)人員在進(jìn)行賬務(wù)處理時，使用的記賬憑證不規(guī)范，原始憑證不合法。二、審計對策1建立健全財務(wù)稅收征管制度當(dāng)?shù)卣斦块T應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)稅收征管制度。稅收征管制度應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)銷售房明細(xì)申報制度和房地產(chǎn)評估制度。房地產(chǎn)銷售明細(xì)申報制度可以加強(qiáng)財政部門、房管部門和國土部門之間的協(xié)作，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)信息管理。房地產(chǎn)評估制度可以幫助財務(wù)部門確定房地產(chǎn)企業(yè)在占有、使用、轉(zhuǎn)讓過程中的計稅依據(jù)。當(dāng)?shù)卣愂諜C(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加大

6、對房地產(chǎn)企業(yè)申報納稅的檢查、輔導(dǎo)和管理。對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅輔導(dǎo)應(yīng)從開發(fā)到項目投資，保證核算的連續(xù)性，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)稅收核算管理。6Iessu亂e2加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅收日常監(jiān)管政府稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的日常監(jiān)管。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)初期，稅務(wù)部門可以查看房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)開發(fā)文件，比如立項書、項目規(guī)劃圖、建筑公司承包合同等，應(yīng)對項目的開工時間、預(yù)計竣工時間、項目總投資金額等有一定的了解，方便后期監(jiān)督、管理。稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)企業(yè)在項

7、目完工后，及時上報項目成本、費(fèi)用等，防止企業(yè)偷做手腳，逃避應(yīng)繳稅。對存在稅收問題的房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立稅務(wù)人員調(diào)查分析，及時征收應(yīng)繳未繳的稅款。在調(diào)查過程中，如果發(fā)現(xiàn)收入總額、成本、費(fèi)用、支出等核算不正確，應(yīng)向企業(yè)財務(wù)部門主管索要真實、完整、準(zhǔn)確的納稅資料。對于不能提供納稅資料的企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取核定征收或定額征收方法，征收應(yīng)繳未繳的稅款。3加大偷稅、逃稅懲治力度政府稅務(wù)機(jī)關(guān)除了要加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅收的日常監(jiān)管，還應(yīng)當(dāng)加大對偷稅、逃稅行為的懲

8、治力度。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的申報納稅管理。加大對記賬憑證和原始憑證的審核，禁止房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門使用非法票據(jù)。設(shè)立專門的稽查部門，一旦發(fā)現(xiàn)疑似偷稅行為的，及時移交稽查部門處理。堅決杜絕人情稅和關(guān)系稅，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)人員的道德修養(yǎng)，杜絕違法現(xiàn)象發(fā)生。經(jīng)檢查確有偷稅、逃稅行為的房地產(chǎn)企業(yè)，要通過強(qiáng)制措施督促依法納稅。對偷稅、逃稅行為嚴(yán)重的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)移交司法機(jī)關(guān)處置，追究企業(yè)法人代表和財務(wù)部門人員的法律責(zé)任，并根據(jù)情節(jié)輕重處以

9、稅收五倍以下的罰款或五倍以上罰金，判處三年以下有期徒刑或三年以上七年以下有期徒刑。4加強(qiáng)依法納稅的宣傳力度政府稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)廣泛宣傳依法納稅的重要性，使房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人都能做到依法納稅?？梢灾谱饕婪{稅小冊子，在城市各大顯示屏播放依法納稅宣傳廣告，或者通過發(fā)送手機(jī)短信或其他網(wǎng)絡(luò)形式，督促房地產(chǎn)企業(yè)納稅人依法納稅。三、結(jié)束語近幾年房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目越來越多，行業(yè)競爭越來越激烈。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)依法納稅意識，提高執(zhí)法水平和納稅服務(wù)水平，嚴(yán)格依照稅

10、率征收稅款，杜絕稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部利用職權(quán)謀取稅收利益現(xiàn)象的發(fā)生，保證國家財政收入【4]。參考文獻(xiàn)：[1】陳曉菲：探析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險以及防范措施[J】中國外資2O12(20)[2】遲麗華周小雪：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的防范策略[J]中國房地產(chǎn)2012(22)房地產(chǎn)企業(yè)稅收存在的問題及審計對策探討易雪玉金華市華陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘要目前我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，成為我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度不健全，存在偷稅、逃

11、稅、漏稅等嚴(yán)重問題，給國家財政收入帶來巨大損失。只有加大稅務(wù)機(jī)關(guān)審計工作，才能保證國家財政收入，避免稅款流失。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)稅收中存在的幾大問題進(jìn)行分析，然后提出審計對策，完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收體制。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收問題；審計對策由于房地產(chǎn)行業(yè)納稅的特殊性，許多房地產(chǎn)企業(yè)在申報納稅過程中出現(xiàn)逃稅、漏稅現(xiàn)象。如何正確分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收存在的問題，如伺針對問題提出解決對策，是本文研究的重點(diǎn)。一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收存在的問題1房地產(chǎn)企業(yè)

12、偷稅、逃稅嚴(yán)重房地產(chǎn)企業(yè)的收入包括主營業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入和其他業(yè)務(wù)收入。其他業(yè)務(wù)收入包括材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、商品房售后服務(wù)收入等。部分房地產(chǎn)企業(yè)故意隱瞞應(yīng)稅收入，會造成偷稅、逃稅等。偷稅、逃稅的手段主要體現(xiàn)在以下幾方面。(1)賬務(wù)處理時使用假發(fā)票和假合同，部分主營業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入、其他業(yè)務(wù)收入等少入賬或者不入賬。(2)賬務(wù)處理時將定金和預(yù)收款列入預(yù)收賬款賬戶，不結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，造成收入下降，導(dǎo)致稅收減

13、少，達(dá)到逃稅、偷稅目的。(3)多列成本費(fèi)用。部分房地產(chǎn)企業(yè)通過繳納建安營業(yè)稅及附加，在發(fā)票管理部門或者稅務(wù)征收部門多開發(fā)票，增加成本費(fèi)用，降低營業(yè)收入，減少稅收。(4)虛增成本費(fèi)用。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策少付或不付某些費(fèi)用，計列費(fèi)用時仍然按照應(yīng)付的費(fèi)用提取，導(dǎo)致費(fèi)用增加。(5)某些房地產(chǎn)企業(yè)將幾個相似的開發(fā)項目成本合到一起，共同列入共同費(fèi)用賬戶，通過共同費(fèi)用賬戶任意調(diào)整成本，不按照權(quán)責(zé)發(fā)生制結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。(6)申報納稅時，大

14、部分房地產(chǎn)企業(yè)不按照我國企業(yè)所得稅申報公式嚴(yán)格納稅，將本年的成本、費(fèi)用、稅金和損失一并列入準(zhǔn)予扣除項目金額，造成稅收減少。2企業(yè)內(nèi)部賬務(wù)處理不合法房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員進(jìn)行賬務(wù)處理時，不按照我國房地產(chǎn)會計核算的基本要求，賬務(wù)登記混亂、不及時，按收付實現(xiàn)制隨意登記營業(yè)收入和成本費(fèi)用支出。財務(wù)人員在進(jìn)行賬務(wù)處理時，使用的記賬憑證不規(guī)范，原始憑證不合法。二、審計對策1建立健全財務(wù)稅收征管制度當(dāng)?shù)卣斦块T應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)稅收征管制度。稅收征

15、管制度應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)銷售房明細(xì)申報制度和房地產(chǎn)評估制度。房地產(chǎn)銷售明細(xì)申報制度可以加強(qiáng)財政部門、房管部門和國土部門之間的協(xié)作，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)信息管理。房地產(chǎn)評估制度可以幫助財務(wù)部門確定房地產(chǎn)企業(yè)在占有、使用、轉(zhuǎn)讓過程中的計稅依據(jù)。當(dāng)?shù)卣愂諜C(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加大對房地產(chǎn)企業(yè)申報納稅的檢查、輔導(dǎo)和管理。對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅輔導(dǎo)應(yīng)從開發(fā)到項目投資，保證核算的連續(xù)性，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)稅收核算管理。6Iessu亂e2加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅收日常監(jiān)管政府稅

16、務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的日常監(jiān)管。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)初期，稅務(wù)部門可以查看房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)開發(fā)文件，比如立項書、項目規(guī)劃圖、建筑公司承包合同等，應(yīng)對項目的開工時間、預(yù)計竣工時間、項目總投資金額等有一定的了解，方便后期監(jiān)督、管理。稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)企業(yè)在項目完工后，及時上報項目成本、費(fèi)用等，防止企業(yè)偷做手腳，逃避應(yīng)繳稅。對存在稅收問題的房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立稅務(wù)人員調(diào)查分析，及時征收應(yīng)繳未繳的稅款。在調(diào)查過程中，如果發(fā)現(xiàn)收入總額、成本、費(fèi)

17、用、支出等核算不正確，應(yīng)向企業(yè)財務(wù)部門主管索要真實、完整、準(zhǔn)確的納稅資料。對于不能提供納稅資料的企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取核定征收或定額征收方法，征收應(yīng)繳未繳的稅款。3加大偷稅、逃稅懲治力度政府稅務(wù)機(jī)關(guān)除了要加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅收的日常監(jiān)管，還應(yīng)當(dāng)加大對偷稅、逃稅行為的懲治力度。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的申報納稅管理。加大對記賬憑證和原始憑證的審核，禁止房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門使用非法票據(jù)。設(shè)立專門的稽查部門，一旦發(fā)現(xiàn)疑似偷稅行為的，及時移交稽

18、查部門處理。堅決杜絕人情稅和關(guān)系稅，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)人員的道德修養(yǎng)，杜絕違法現(xiàn)象發(fā)生。經(jīng)檢查確有偷稅、逃稅行為的房地產(chǎn)企業(yè)，要通過強(qiáng)制措施督促依法納稅。對偷稅、逃稅行為嚴(yán)重的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)移交司法機(jī)關(guān)處置，追究企業(yè)法人代表和財務(wù)部門人員的法律責(zé)任，并根據(jù)情節(jié)輕重處以稅收五倍以下的罰款或五倍以上罰金，判處三年以下有期徒刑或三年以上七年以下有期徒刑。4加強(qiáng)依法納稅的宣傳力度政府稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)廣泛宣傳依法納稅的重要性，使房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人都能做到依法

19、納稅?？梢灾谱饕婪{稅小冊子，在城市各大顯示屏播放依法納稅宣傳廣告，或者通過發(fā)送手機(jī)短信或其他網(wǎng)絡(luò)形式，督促房地產(chǎn)企業(yè)納稅人依法納稅。三、結(jié)束語近幾年房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目越來越多，行業(yè)競爭越來越激烈。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)依法納稅意識，提高執(zhí)法水平和納稅服務(wù)水平，嚴(yán)格依照稅率征收稅款，杜絕稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部利用職權(quán)謀取稅收利益現(xiàn)象的發(fā)生，保證國家財政收入【4]。參考文獻(xiàn)：[1】陳曉菲：探析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險以及防范措施[J】中國外資2O12(20)