房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收核算存在的主要問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收一直是地方稅收持續(xù)快速增長(zhǎng)的一個(gè)重要推動(dòng)力加上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、稅費(fèi)種類繁多、課稅環(huán)節(jié)復(fù)雜、銷售收入容易隱瞞等特點(diǎn)，其稅收征管一直是稅務(wù)部門工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。筆者結(jié)合多年的稅收工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收及其會(huì)計(jì)核算中存在的問題進(jìn)行了歸納分析，以供大家參考。一、銷售收入確認(rèn)方面存在的問題不計(jì)或少計(jì)銷售收入的原因主要是開發(fā)企業(yè)對(duì)稅收政策掌握不深以及主觀上存在偷逃稅收的意愿。具體表現(xiàn)主要有：1.價(jià)外收費(fèi)、購房違約

2、金、購房戶“更名費(fèi)”等未確認(rèn)銷售收入。如將水電“一戶一表”開戶費(fèi)、購房違約金、購房戶“更名費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用，作為“代收代付”款項(xiàng)核算；有的甚至不入公司賬，直接存入董事長(zhǎng)、總經(jīng)理個(gè)人賬戶或物業(yè)管理公司賬戶。2.購房定金、購房首付款等預(yù)收房款，確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間滯后。企業(yè)在開發(fā)樓盤“開盤”前收取的購房定金，因未領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》，公司采取“個(gè)人借款”形式入賬或不入賬，導(dǎo)致企業(yè)未及時(shí)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。3.“以物易物”、“以房抵債”銷售方

3、式營(yíng)業(yè)稅入庫不及時(shí)。目前，開發(fā)企業(yè)普遍存在將完工產(chǎn)品如營(yíng)業(yè)用房（店面），抵付工程承包人工程結(jié)算款的現(xiàn)象。這樣，往往會(huì)造成開發(fā)企業(yè)未及時(shí)實(shí)現(xiàn)銷售收入；建筑施工企業(yè)也未及時(shí)體現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入，從而造成雙方營(yíng)業(yè)稅申報(bào)不及時(shí)。4.已售完工產(chǎn)品收入確認(rèn)滯后。少數(shù)企業(yè)沒有嚴(yán)格按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，及時(shí)將符合開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)的已售完工產(chǎn)品預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，僅在辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證前開具《不動(dòng)產(chǎn)銷售專用發(fā)票》時(shí)，才將“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)為“

4、銷售收入”，從而延遲體現(xiàn)利潤(rùn)，少交企業(yè)所得稅。二、開發(fā)成本確認(rèn)方面存在的主要問題開發(fā)成本確認(rèn)方面，大部分企業(yè)存在不按計(jì)稅成本確定的“六條原則”要求存在無意或人為調(diào)節(jié)計(jì)稅成本現(xiàn)象。具體表現(xiàn)在：1.虛列或者虛增成本費(fèi)用，擠占企業(yè)利潤(rùn)。（1）開發(fā)企業(yè)代施工企業(yè)繳納的建筑業(yè)社會(huì)統(tǒng)籌養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，計(jì)入開發(fā)成本。這不僅使施工企業(yè)少計(jì)應(yīng)稅收入，少繳建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅等稅收。如果建筑工程決算時(shí)，施工企業(yè)又將這筆代繳費(fèi)用計(jì)入工程造價(jià)，并開具建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，還

5、可能再次造成開發(fā)企業(yè)虛列開發(fā)成本，少計(jì)利潤(rùn)，少交企業(yè)所得稅。（2）多列融資成本。開發(fā)企業(yè)除銀行貸款外，還向其他企業(yè)、個(gè)人進(jìn)行大量“民間借貸”。有的企業(yè)，往往出現(xiàn)無借款本金的利息支出，或用其他企業(yè)、個(gè)人（債權(quán)人）銀行利息憑據(jù)直接入賬，作為財(cái)務(wù)費(fèi)用列支，以及支付借款的利率高于稅收政策規(guī)定的利率上限，并計(jì)入開發(fā)成本。（3）虛開建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。由于取得的《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》大部分未寫明具體項(xiàng)目名稱，往往只注明“零星工程款”，稅務(wù)人員在較短時(shí)間內(nèi)難

6、以對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)量、核查，特別是市政公用、園林綠化、基礎(chǔ)土石方等工程，受專業(yè)知識(shí)、事后隱蔽工程量難以核實(shí)的限制。開發(fā)企業(yè)就利用這些工程，實(shí)現(xiàn)用4.43%或5.43%的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅去侵蝕25%的企業(yè)所得稅稅基。（4）利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。由于關(guān)聯(lián)方之間業(yè)務(wù)往來頻繁，轉(zhuǎn)移收入和費(fèi)用的隱蔽性高等特點(diǎn)，往往成為企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)、偷逃企業(yè)所得稅的手段。（5）將與生產(chǎn)無關(guān)的費(fèi)用計(jì)入成本。如有的企業(yè)將管理人員的汽車費(fèi)用、旅游考察費(fèi)用列入公司支出。目前，

7、稅法沒有這方面稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的限制，稅務(wù)人員又很難區(qū)分這類支出是否與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)，使得納稅人有機(jī)可乘。2.不按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本。如將應(yīng)分期攤銷的費(fèi)用一次性計(jì)入第一期項(xiàng)目開發(fā)成本，造成前期開發(fā)成本多計(jì)，后期開發(fā)成本少計(jì)，通過項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，成本的不斷歸集，不斷地消耗利潤(rùn)，最后將本應(yīng)實(shí)現(xiàn)的企業(yè)所得稅消耗殆盡。另外，成本分配標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，或者成本核算對(duì)象（可售房產(chǎn)）實(shí)測(cè)面積與規(guī)劃面積出現(xiàn)差異時(shí)，企業(yè)未及時(shí)作出差異調(diào)整，也會(huì)造成多結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。3

8、.多列預(yù)提費(fèi)用。一些企業(yè)利用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”等科目調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大，在配套工程完工驗(yàn)收之后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對(duì)預(yù)提費(fèi)用的余額不及時(shí)調(diào)整、沖減商品房成本，而是長(zhǎng)期滾動(dòng)使用，減少應(yīng)納稅所得額。有的企業(yè)，甚至在配套工程完工驗(yàn)收之后仍繼續(xù)計(jì)提或重復(fù)計(jì)提“預(yù)提費(fèi)用”，借以偷逃稅款。4.未按規(guī)定取得發(fā)票。有的開發(fā)企業(yè)自行采購部分電器材料、建筑材料、綠化苗木等，未將這部分“甲供材料”成本并計(jì)施工企業(yè)的工程

9、造價(jià)，侵蝕了建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅基。有的企業(yè)違反營(yíng)業(yè)稅政策，將外地建筑業(yè)發(fā)票入賬，導(dǎo)致當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)營(yíng)業(yè)稅流失。三、納稅申報(bào)方面存在的主要問題1.不嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)所得稅預(yù)繳制度。開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額。《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。但企業(yè)“預(yù)收賬款”科目存在大量貸方余額，而季度

10、申報(bào)利潤(rùn)總額卻不含按“預(yù)收賬款”科目計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額，導(dǎo)致企業(yè)所得稅季度預(yù)繳額少申報(bào)。2.納稅申報(bào)前未對(duì)預(yù)計(jì)毛利額進(jìn)行調(diào)整。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件要求企業(yè)必須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告，實(shí)際工作中，存在企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目已完工并已結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，但未按規(guī)定出具差異調(diào)整情況的報(bào)告，造成少申報(bào)企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。3.房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅申報(bào)不實(shí)。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中，因銷售開發(fā)產(chǎn)品相應(yīng)的進(jìn)行土地使用權(quán)分割、轉(zhuǎn)讓

11、，在年度內(nèi)企業(yè)所擁有的土地面積呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)變化。企業(yè)未及時(shí)對(duì)存量開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際占用土地面積進(jìn)行信息登記，未按時(shí)準(zhǔn)確計(jì)算、繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。另外，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅，但很多企業(yè)在未結(jié)轉(zhuǎn)“固定資產(chǎn)”科目前，不申報(bào)房產(chǎn)稅，達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。姻淵作者單位院開化縣地方稅務(wù)局冤陰方焰飛房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收核算存在的主要問題浙江財(cái)稅與會(huì)計(jì)42稅收管理SHUIS

12、HOUGUANLI房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收一直是地方稅收持續(xù)快速增長(zhǎng)的一個(gè)重要推動(dòng)力加上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、稅費(fèi)種類繁多、課稅環(huán)節(jié)復(fù)雜、銷售收入容易隱瞞等特點(diǎn)，其稅收征管一直是稅務(wù)部門工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。筆者結(jié)合多年的稅收工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收及其會(huì)計(jì)核算中存在的問題進(jìn)行了歸納分析，以供大家參考。一、銷售收入確認(rèn)方面存在的問題不計(jì)或少計(jì)銷售收入的原因主要是開發(fā)企業(yè)對(duì)稅收政策掌握不深以及主觀上存在偷逃稅收的意愿。具體表現(xiàn)主要有：1.

13、價(jià)外收費(fèi)、購房違約金、購房戶“更名費(fèi)”等未確認(rèn)銷售收入。如將水電“一戶一表”開戶費(fèi)、購房違約金、購房戶“更名費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用，作為“代收代付”款項(xiàng)核算；有的甚至不入公司賬，直接存入董事長(zhǎng)、總經(jīng)理個(gè)人賬戶或物業(yè)管理公司賬戶。2.購房定金、購房首付款等預(yù)收房款，確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間滯后。企業(yè)在開發(fā)樓盤“開盤”前收取的購房定金，因未領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》，公司采取“個(gè)人借款”形式入賬或不入賬，導(dǎo)致企業(yè)未及時(shí)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。3.“以物易物”、

14、“以房抵債”銷售方式營(yíng)業(yè)稅入庫不及時(shí)。目前，開發(fā)企業(yè)普遍存在將完工產(chǎn)品如營(yíng)業(yè)用房（店面），抵付工程承包人工程結(jié)算款的現(xiàn)象。這樣，往往會(huì)造成開發(fā)企業(yè)未及時(shí)實(shí)現(xiàn)銷售收入；建筑施工企業(yè)也未及時(shí)體現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入，從而造成雙方營(yíng)業(yè)稅申報(bào)不及時(shí)。4.已售完工產(chǎn)品收入確認(rèn)滯后。少數(shù)企業(yè)沒有嚴(yán)格按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，及時(shí)將符合開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)的已售完工產(chǎn)品預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，僅在辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證前開具《不動(dòng)產(chǎn)銷售專用發(fā)票》時(shí)，才將“

15、預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)為“銷售收入”，從而延遲體現(xiàn)利潤(rùn)，少交企業(yè)所得稅。二、開發(fā)成本確認(rèn)方面存在的主要問題開發(fā)成本確認(rèn)方面，大部分企業(yè)存在不按計(jì)稅成本確定的“六條原則”要求存在無意或人為調(diào)節(jié)計(jì)稅成本現(xiàn)象。具體表現(xiàn)在：1.虛列或者虛增成本費(fèi)用，擠占企業(yè)利潤(rùn)。（1）開發(fā)企業(yè)代施工企業(yè)繳納的建筑業(yè)社會(huì)統(tǒng)籌養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，計(jì)入開發(fā)成本。這不僅使施工企業(yè)少計(jì)應(yīng)稅收入，少繳建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅等稅收。如果建筑工程決算時(shí)，施工企業(yè)又將這筆代繳費(fèi)用計(jì)入工程造價(jià)，并開具

16、建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，還可能再次造成開發(fā)企業(yè)虛列開發(fā)成本，少計(jì)利潤(rùn)，少交企業(yè)所得稅。（2）多列融資成本。開發(fā)企業(yè)除銀行貸款外，還向其他企業(yè)、個(gè)人進(jìn)行大量“民間借貸”。有的企業(yè)，往往出現(xiàn)無借款本金的利息支出，或用其他企業(yè)、個(gè)人（債權(quán)人）銀行利息憑據(jù)直接入賬，作為財(cái)務(wù)費(fèi)用列支，以及支付借款的利率高于稅收政策規(guī)定的利率上限，并計(jì)入開發(fā)成本。（3）虛開建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。由于取得的《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》大部分未寫明具體項(xiàng)目名稱，往往只注明“零星工程款”，稅務(wù)

17、人員在較短時(shí)間內(nèi)難以對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)量、核查，特別是市政公用、園林綠化、基礎(chǔ)土石方等工程，受專業(yè)知識(shí)、事后隱蔽工程量難以核實(shí)的限制。開發(fā)企業(yè)就利用這些工程，實(shí)現(xiàn)用4.43%或5.43%的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅去侵蝕25%的企業(yè)所得稅稅基。（4）利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。由于關(guān)聯(lián)方之間業(yè)務(wù)往來頻繁，轉(zhuǎn)移收入和費(fèi)用的隱蔽性高等特點(diǎn)，往往成為企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)、偷逃企業(yè)所得稅的手段。（5）將與生產(chǎn)無關(guān)的費(fèi)用計(jì)入成本。如有的企業(yè)將管理人員的汽車費(fèi)用、旅游考察費(fèi)用列

18、入公司支出。目前，稅法沒有這方面稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的限制，稅務(wù)人員又很難區(qū)分這類支出是否與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)，使得納稅人有機(jī)可乘。2.不按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本。如將應(yīng)分期攤銷的費(fèi)用一次性計(jì)入第一期項(xiàng)目開發(fā)成本，造成前期開發(fā)成本多計(jì)，后期開發(fā)成本少計(jì)，通過項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，成本的不斷歸集，不斷地消耗利潤(rùn)，最后將本應(yīng)實(shí)現(xiàn)的企業(yè)所得稅消耗殆盡。另外，成本分配標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，或者成本核算對(duì)象（可售房產(chǎn)）實(shí)測(cè)面積與規(guī)劃面積出現(xiàn)差異時(shí)，企業(yè)未及時(shí)作出差異調(diào)整，也會(huì)造成

19、多結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。3.多列預(yù)提費(fèi)用。一些企業(yè)利用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”等科目調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大，在配套工程完工驗(yàn)收之后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對(duì)預(yù)提費(fèi)用的余額不及時(shí)調(diào)整、沖減商品房成本，而是長(zhǎng)期滾動(dòng)使用，減少應(yīng)納稅所得額。有的企業(yè)，甚至在配套工程完工驗(yàn)收之后仍繼續(xù)計(jì)提或重復(fù)計(jì)提“預(yù)提費(fèi)用”，借以偷逃稅款。4.未按規(guī)定取得發(fā)票。有的開發(fā)企業(yè)自行采購部分電器材料、建筑材料、綠化苗木等，未將這部分“甲供材料”成本

20、并計(jì)施工企業(yè)的工程造價(jià)，侵蝕了建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅基。有的企業(yè)違反營(yíng)業(yè)稅政策，將外地建筑業(yè)發(fā)票入賬，導(dǎo)致當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)營(yíng)業(yè)稅流失。三、納稅申報(bào)方面存在的主要問題1.不嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)所得稅預(yù)繳制度。開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。但企業(yè)“預(yù)收賬款”科目存在大

21、量貸方余額，而季度申報(bào)利潤(rùn)總額卻不含按“預(yù)收賬款”科目計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額，導(dǎo)致企業(yè)所得稅季度預(yù)繳額少申報(bào)。2.納稅申報(bào)前未對(duì)預(yù)計(jì)毛利額進(jìn)行調(diào)整。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件要求企業(yè)必須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告，實(shí)際工作中，存在企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目已完工并已結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，但未按規(guī)定出具差異調(diào)整情況的報(bào)告，造成少申報(bào)企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。3.房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅申報(bào)不實(shí)。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中，因銷售開發(fā)產(chǎn)品相應(yīng)的進(jìn)行土

22、地使用權(quán)分割、轉(zhuǎn)讓，在年度內(nèi)企業(yè)所擁有的土地面積呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)變化。企業(yè)未及時(shí)對(duì)存量開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際占用土地面積進(jìn)行信息登記，未按時(shí)準(zhǔn)確計(jì)算、繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。另外，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅，但很多企業(yè)在未結(jié)轉(zhuǎn)“固定資產(chǎn)”科目前，不申報(bào)房產(chǎn)稅，達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。姻淵作者單位院開化縣地方稅務(wù)局冤陰方焰飛房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收核算存在的主要問題浙江財(cái)稅與會(huì)計(jì)42