從上市數(shù)據(jù)看萬科財務運營分析

1、會計與審計從上市數(shù)據(jù)看萬科財務梁肖梅運營(北京港中旅維景國際大酒店有限公司，北京100053)分析摘要：一個在中國大陸首批公開上市的地產(chǎn)公司、中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，關(guān)系到民生的產(chǎn)業(yè)，在當今中國國際化管理方面極其成功的企業(yè)，萬科在國家屢屢出臺宏觀調(diào)控新政以及當今國際經(jīng)濟形勢下的收益及風險如何，是今天值得我們討論和關(guān)注的焦點。本文通過對萬科五年來的財務數(shù)據(jù)進行跟蹤分析，運用數(shù)理統(tǒng)計得出結(jié)論，萬科的月收益率及年收益率高于行業(yè)內(nèi)平均水平，

2、投資風險中，系統(tǒng)性風險(不可分散風險)占總風險比重為4O14，非系統(tǒng)性風險(可分散風險)比重則為5986，在市場環(huán)境、宏觀政策及企業(yè)運營戰(zhàn)略決策等引發(fā)的風險中，其個體引發(fā)的風險占據(jù)了強勢份額。關(guān)鍵詞：系統(tǒng)性風險分析；非系統(tǒng)性風險；企業(yè)經(jīng)濟指標；預期收益率中國房地產(chǎn)行業(yè)作為帶動國家經(jīng)濟發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)，直接反映著宏觀經(jīng)濟走勢。房地產(chǎn)業(yè)作為近年來最活躍的產(chǎn)業(yè)之一，同時也強烈地極具代表性地反映著市場的變化。萬科企業(yè)股份有限公司(下稱：萬科)以其

3、落足地產(chǎn)行業(yè)的時間早、規(guī)模大、區(qū)域覆蓋廣、品牌成熟在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)占據(jù)了引領(lǐng)的位置。作為地產(chǎn)行業(yè)早期上市的公司之一，萬科同樣將其鮮明的住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃，反映到其發(fā)展戰(zhàn)略的實施中。一個關(guān)系民生的產(chǎn)業(yè)，一個旗幟型的企業(yè)，萬科在國家屢屢出臺宏觀調(diào)控新政以及當今國際經(jīng)濟形勢下的收益及風險如何，便成為今天值得我們討論和關(guān)注的焦點。筆者選取2003年1O月至2008年1O月期間的數(shù)據(jù)，運用財務管理及統(tǒng)計學的分析工具及方法，對萬科五年來的上市資料

4、進行分析，依據(jù)系統(tǒng)性風險與非系統(tǒng)性風險、收益率等數(shù)據(jù)提出規(guī)避風險的建議，從企業(yè)經(jīng)濟指標，如毛利率水平、營業(yè)收入及凈利潤、資金余額及債務情況，分析萬科為市場變動及多帶市場不利波動做出的準備，從而得出萬科是一支可以用于長期持有、預期收益相對穩(wěn)健的投資對象的結(jié)論。一、數(shù)據(jù)統(tǒng)計()樣品選?。喝f科企業(yè)股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司(“本公司”)原系經(jīng)深圳市人民政府深府辦(1988)1509號文批準，于1988年11月1日在深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司基

5、礎(chǔ)上改組設(shè)立的股份有限公司，原名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。1991年1月29日，本公司發(fā)行之A股在深圳證券交易所上市。1993年5月28Et，本公司發(fā)行之B股在深圳證券交易所上市。1993年l2月28日經(jīng)深圳市工商行政管理局批準更名為“萬科企業(yè)股份有限公司”。(二)數(shù)據(jù)處理：趨勢分析圖：見圖1據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，萬科系統(tǒng)性風險比重為4014；非系統(tǒng)性風險比重為5986。2預期月收益率及年收益率(5年期)：5年期年利率1月利率Ip系數(shù)l萬科

6、預期收益率(月58500487日10204lL608月收益率：預期月收益率(5年期)：R(萬科)一RfJ3(Rm—Rf)一585／1210204l，“1”為等同于市場平均風險)。由此萬科屬于偏風險型股票，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計中呈現(xiàn)較大盤股指領(lǐng)漲(領(lǐng)落)的態(tài)勢，同時也充分顯示了其在地產(chǎn)板塊中的位置。4RR。值體現(xiàn)了系統(tǒng)性風險(行業(yè)共有風險)在總體風險中所占比重。萬科的R值為04014(即4O14)，同理非系統(tǒng)性風險(5986)。由此可見，在市場環(huán)境

7、、宏觀政策及企業(yè)運營戰(zhàn)略決策等引發(fā)的風險中，其個體引發(fā)的風險占據(jù)了強勢份額。二、投資風險與收益分析(一)預期收益：1年度月收益率160825年期，預期年收益率211(二)系統(tǒng)性風險分析：1萬科系統(tǒng)性風險占總風險比重4O14理論研究69會計與審計2萬科系統(tǒng)性風險細項及回避建議市場廈宏觀環(huán)境造成風險規(guī)避建議控采取從緊的賞幣1融青造成一定田難囂萎至善蛆政鬟所她開發(fā)區(qū)域，開發(fā)商加大產(chǎn)品研發(fā)，廈時調(diào)競爭教烈。仍未形成有成奉抬高，內(nèi)耗坩太品牌推廣t

8、建鹱整產(chǎn)品蛄相有垃定位序競爭度合理的抽分產(chǎn)品市場上市套司敷據(jù)度發(fā)展運用規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，建戰(zhàn)略相對透明有利于競爭對手效仿立壁壘股票市場對企業(yè)融資金融市場形勢惡劣，磚融責廈市場購爰信心有做好品脾信譽支撐工有一定的影響負面作用墓預期廈消費力時購房意雁的耋耋量發(fā)力度，增彩響造成凈利潮下降，對資全回籠造成不利影響城市化實際進程對地對城市億進程的過快估計蓉易導致企業(yè)產(chǎn)業(yè)化的加速，市場供需平衡受到影響，市場預期適時調(diào)整項目拓展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的影響速度同時受到波

9、廈適當使用套期保值等原材料成本增加造成成奉增高，利潤降低差耋奏量做好供1萬科非系統(tǒng)性風險占總風險比重59862萬科非系統(tǒng)性風險細項及回避建議萬科戰(zhàn)略廈運營造成風險規(guī)避建議項目分布區(qū)域廣物流調(diào)配管理成本高目標市場定位差異化與細分市場的發(fā)展趨勢不協(xié)調(diào)，產(chǎn)品吸引力受增強產(chǎn)品廈價格定位緊密關(guān)注銷售敷據(jù)，嚴低產(chǎn)品單一到影響抓成本控制企業(yè)領(lǐng)導影響辦強響力合理分配企業(yè)形象擬人化，當企業(yè)領(lǐng)導出現(xiàn)話語或行為增加企業(yè)品牌建設(shè)，影疏漏時，對企業(yè)造成一定的負面

10、影響調(diào)整規(guī)模經(jīng)濟發(fā)展速樂觀預估城市化速度產(chǎn)業(yè)化發(fā)展對大量資金的占用在市場環(huán)境惡愛薪釜襲莖鎣產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟程度發(fā)履過快化時，對企業(yè)現(xiàn)金流造成不利影響模式(一)投資研究結(jié)論：1企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及前景方面依據(jù)企業(yè)2008年第三季度報告中指出的經(jīng)營戰(zhàn)略，在宏觀政策多變，市場信心不足，金融環(huán)境復雜的情況下，秉承“現(xiàn)金為王”的政策，控制住宅地產(chǎn)投資規(guī)模。萬科采取了相對穩(wěn)健的發(fā)展模式，O8年上半年新增權(quán)益項目規(guī)劃面積330萬平方米，其中762(此比例大于2

11、007年同科目數(shù)據(jù))的項目資源為合作方式獲取。此舉可以在一定程度上平抑企業(yè)在復雜市場及宏觀形勢下的風險。2008年下半年，萬科做出回歸市場回歸客戶的重點調(diào)整：(1)秉承“現(xiàn)金為王”策略(2)根據(jù)市場需求，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)(3)加大銷售力度，壓低庫存(4)調(diào)整開竣工計劃，與銷售節(jié)奏相匹配開工面積從年初計劃848萬平米，調(diào)整至683萬平米，減少195竣工面積從年初計劃689萬平米，調(diào)整至586萬平米，減少149(5)珍惜客戶的信任，全力提升產(chǎn)品

12、及服務質(zhì)量(6)謹慎進行項目發(fā)展，在合適時機補充項目資源從上述調(diào)整看，萬科有較快的應對市場及宏觀政策額的敏感度及反應速度，并且對企業(yè)自身產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中存在的優(yōu)勢及風險有清楚的認識。上述調(diào)整體現(xiàn)了萬科秉承穩(wěn)健、長期發(fā)展的經(jīng)營風格。70理論研究2企業(yè)經(jīng)濟指標方面(1)結(jié)算均價及毛利率水平(2)結(jié)算面積、營業(yè)收入及凈利潤(3)貨幣現(xiàn)金、預付賬款及其他應收款(人民幣萬元)(4)短期借款、預收賬款及其他應付款(人民幣萬元)(5)總結(jié)：主營業(yè)務經(jīng)濟指

13、標呈較為穩(wěn)定態(tài)勢。通過資產(chǎn)及負債項目的變動情況，可以看出萬科已經(jīng)積極采取了聚攏資金的穩(wěn)健經(jīng)濟手段，為市場變動及金融市場不利波動做好財務相關(guān)的籌劃和準備工作。(二)結(jié)論：基于萬科追求長期、穩(wěn)健的經(jīng)營理念及立足產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的規(guī)模經(jīng)濟戰(zhàn)略，其在不斷調(diào)整的宏觀政策及不斷變動的市場環(huán)境中，可以充分認識企業(yè)在發(fā)展中面臨的核心問題，并適時的做出戰(zhàn)略及運營層面的調(diào)整。在其優(yōu)良商譽及行業(yè)領(lǐng)袖地位的輔助下，維護了其在不同行業(yè)發(fā)展時期的有效增長。在股票市場的

14、以往表現(xiàn)中，也起到了行業(yè)板塊的引領(lǐng)作用。從數(shù)據(jù)分析中，可以看出，萬科的非系統(tǒng)性風險主要由于其規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展戰(zhàn)略引起，因此當管理層及時降低城市化進程預期，科學調(diào)配企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展速度、積極開發(fā)新型開發(fā)合作模式，就可以有效的平抑由此導致的不利影響。綜上，萬科是一支可以用于長期持有，預期收益相對穩(wěn)健的投資對象。四、分析局限性1宏觀政策的多變性2金融風險的不可預測性3分析視角的局限性參考文獻：[1]萬科2006年業(yè)績報告[2]萬科2007年業(yè)