房地產(chǎn)項目招投標(biāo)中的問題及解決方案

1、房地產(chǎn)項目招投標(biāo)中的問題及解決方案房地產(chǎn)項目招投標(biāo)中的問題及解決方案近年來，隨著國家房改政策的全面落實，房地產(chǎn)業(yè)已明顯進(jìn)入新一輪增長周期。但與此同時，在整個產(chǎn)業(yè)市場中企業(yè)間的相互競爭卻日趨激烈。開發(fā)商在整個項目的開發(fā)過程中，如何去達(dá)到項目利潤的最大化，在很大程度上我們可以這樣說，房地產(chǎn)項目招投標(biāo)工作的順利、科學(xué)與否將直接影響著項目利潤的高低和建設(shè)的進(jìn)度。而在這其中，評標(biāo)環(huán)節(jié)的技術(shù)控制及相關(guān)指標(biāo)體系的完善與否，則更是關(guān)系到整個項目招標(biāo)工作

2、能否取得成功的關(guān)鍵。筆者多年從事工程造價專業(yè)，其間參與了相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)項目工程招標(biāo)、投標(biāo)書的具體編制工作。在當(dāng)前評標(biāo)方法中，我們習(xí)慣采用過分突出標(biāo)底的做法，從技術(shù)角度而言，筆者感到有這樣三個問題應(yīng)該引起開發(fā)商的高度重視。廢標(biāo)認(rèn)定過死。目前規(guī)定在標(biāo)底一定范圍之外的投標(biāo)均作為廢標(biāo)處理的做法，在很多時候往往造成了合理低標(biāo)被排斥在外，這樣一來，開發(fā)商實際上使得自己在整個項目建設(shè)中完全放棄了節(jié)約投資、獲得利潤最大化的可能。標(biāo)書中的成本差異性。我

3、國目前的標(biāo)書編制，無論是投標(biāo)者還是標(biāo)底的編制者，在編制方法上均是以統(tǒng)一的建筑工程概算方法來進(jìn)行編制的。這實際上使得開發(fā)商的項目招標(biāo)工作，變成了眾多投標(biāo)者在項目報價上的編制精確度的競爭。而投標(biāo)者的管理水平與科技含量，則無法在所投標(biāo)書的成本差異性上得到應(yīng)有的體現(xiàn)。標(biāo)底的適時性與定額的局限。目前，我國應(yīng)用在房地產(chǎn)項目上的新工藝、新技術(shù)、新材料，可以說已是十分普遍，但標(biāo)書編制所依據(jù)的定額卻又一定程度上存在著局限，難以滿足標(biāo)書編制的適時要求。在這

4、種情況下，如果標(biāo)底的編制人員沒有較高的實際現(xiàn)場經(jīng)驗，并在短時間內(nèi)又找不到與此相關(guān)的補充定額來完善標(biāo)底編制的缺憾，這樣的標(biāo)底往往與項目的實際造價有較大的差距，開發(fā)商也將因此失去本可獲得的利潤空間。那么，針對上述三個技術(shù)問題，開發(fā)商有沒有辦法去解決呢？筆者認(rèn)為，開發(fā)商可以通過必要的技術(shù)手段來加以控制。具體采用的方法，同樣也有三種：采用工程量清單進(jìn)行招標(biāo)。開發(fā)商向所有投標(biāo)者提供的招標(biāo)文件中，應(yīng)明確列出按照國家或地方頒布的計算規(guī)則，根據(jù)設(shè)計圖紙

5、計算并經(jīng)答疑、審批、確認(rèn)后匯總的工程量清單；各投標(biāo)者則根據(jù)自己的施工技術(shù)、企業(yè)管理水平、材料采購渠道等，在投標(biāo)書中填寫綜合單價、計算各種稅費、確定浮動系數(shù)等，并在這一系列工作結(jié)束后確定自己的最終投標(biāo)價。由于在工程量上實現(xiàn)了完全公開，開發(fā)商便可在這樣一種公開、公平、公正和誠信中對眾投標(biāo)者進(jìn)行擇優(yōu)招標(biāo)。它不僅大大減少了投標(biāo)者有關(guān)工程量方面的重復(fù)勞動，同時還使得開發(fā)商的項目招標(biāo)工作因此具有了較高的科學(xué)性。實行最低價中標(biāo)原則。項目工程實行招投標(biāo)

6、的主要目的，就是要在保證質(zhì)量、進(jìn)度的前提下降低造價、節(jié)約成本。而最低價報價，就是指投標(biāo)者在滿足開發(fā)商投標(biāo)文件中所列舉的實質(zhì)性要求的前提下，根據(jù)自身的優(yōu)勢自行確定的最低競爭報價。當(dāng)然，最低價中標(biāo)并不是絕對的，按照市場規(guī)律，最低價應(yīng)高于成本價。我國的《招投標(biāo)法》中明確指出，最低價不應(yīng)低于成本價。當(dāng)項目在實行最低價中標(biāo)時，開發(fā)商應(yīng)注意并防范一些投標(biāo)者在編制預(yù)算時故意漏項、缺項，以防止個別投標(biāo)者達(dá)到其低價中標(biāo)、高價決算的投機目的。對此，開發(fā)商只

7、要在合同中說明對投標(biāo)者在預(yù)算中出現(xiàn)的錯、漏、缺項一律不予調(diào)整，并在行政上強化執(zhí)行機制、加大處罰力度，此類投標(biāo)者的投標(biāo)行為是可以得到控制的。評標(biāo)基準(zhǔn)價的最終確定。應(yīng)綜合考慮標(biāo)底、投標(biāo)價、當(dāng)?shù)赝愴椖吭靸r及資料。為了保證資料的可靠性，在評標(biāo)基準(zhǔn)價的確定過程中，開發(fā)商對于當(dāng)?shù)匾淹瓿傻念愃祈椖抗こ淘靸r資料，一定要經(jīng)過項目差異與價格指數(shù)的調(diào)整，確定的價格應(yīng)經(jīng)專業(yè)權(quán)威部門的認(rèn)定后方可執(zhí)行。對于投標(biāo)者的項目報價，開發(fā)商必須對其進(jìn)行嚴(yán)格的審定，以保證自