龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)會案例分析精簡1

1、龍湖西小馬項(xiàng)目啟動(dòng)會,內(nèi)容頁碼,一、產(chǎn)品研發(fā)P3二、工程管控，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，一、二級計(jì)劃P27三、景觀規(guī)劃P60四、體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃P75五、成本管控P101六、營銷策略P110七、成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾P125,一、產(chǎn)品研發(fā),,1.1 總圖及基本指標(biāo),一、產(chǎn)品研發(fā),請插入項(xiàng)目總圖,突破7090，調(diào)整戶型配比，取消拼合戶型疊拼閣樓調(diào)整為不計(jì)容（借鑒花盛經(jīng)驗(yàn)）東側(cè)4棟高層由90*4的塔樓調(diào)整為141+90+14

2、1的點(diǎn)式高板車庫面積進(jìn)一步減小,居住戶數(shù)由1166減至804，人數(shù)由3265減至2251，由此帶來配套面積指標(biāo)減少1130㎡，人防減少884 ㎡，節(jié)約成本360w減少戶數(shù)帶來車庫面積減小4200㎡，地下車位數(shù)由588減少至406個(gè)，車庫出入口由3個(gè)減少為2個(gè)，降低成本1030w,通過減小地上配套面積，增加實(shí)際可售面積448 ㎡，提高貨值630w增加高層可售面積4800 ㎡，提高總貨值6700w——塔樓

3、升級為點(diǎn)式板樓，增加141平4居戶型（共17766㎡），南北通透270度采光，提升品質(zhì)，利用產(chǎn)品差價(jià)提高貨值2700w,,,,,,共降低成本1390w,提升貨值,降低成本,共提升貨值10030w,通過本輪方案及指標(biāo)優(yōu)化，提升項(xiàng)目利潤共計(jì)11420萬,1.1 總圖及基本指標(biāo)-本輪方案優(yōu)化,一、產(chǎn)品研發(fā),價(jià)值點(diǎn)分析：增加入戶花園，贈送一半面積，實(shí)現(xiàn)更多用途選擇超大陽臺，一半面積贈送飄窗享受更多陽光明主衛(wèi)，主臥更舒適3m層高，四開間

4、大面寬，雙廳設(shè)計(jì)，公寓享受別墅般的生活空間,,,,,,,,,1.8 公寓戶型——?jiǎng)e邸板樓165,一、產(chǎn)品研發(fā),13900,13200,13900,13200,141平四居設(shè)計(jì)，剛需二次置業(yè)的升級需求空間方正，實(shí)用3m層高， 270度采光景觀，明亮通透多飄窗設(shè)計(jì)，擴(kuò)大空間，提升溢價(jià)明電梯廳設(shè)計(jì)，提升品質(zhì),價(jià)值點(diǎn)分析：,,,,1.8 公寓戶型——點(diǎn)式板樓140,一、產(chǎn)品研發(fā),7450,15200,26200,16900,90平米，低

5、總價(jià)2.95m層高，地采暖空間方正實(shí)用，浪費(fèi)少剪刀梯前室半室外化，面積算一半，電梯廳有采光，提升品質(zhì),價(jià)值點(diǎn)分析：,,1.8 公寓戶型——塔樓90平小戶型,一、產(chǎn)品研發(fā),24500,17450,1.9 產(chǎn)品風(fēng)格意向,一、產(chǎn)品研發(fā),建筑風(fēng)格： 沿用龍湖慣用的托斯卡納，質(zhì)感涂料+文化石，相關(guān)色彩方案及成本直接參考花盛香醍,二、工程管控,2.1 工程管理重難點(diǎn)2.2 交房管控點(diǎn)2.3 質(zhì)量管控點(diǎn) 2.4關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，一二級計(jì)

6、劃,,,,,市政交通主干線,住宅小區(qū)及學(xué)校,大市政代征道路,居民區(qū),,410米,,139米,1、場地狹長2、周圍居民區(qū)，有擾民問題3、施工進(jìn)出口只能放在北側(cè)，西側(cè)入口只能在結(jié)構(gòu)階段使用4、容積率高，施工布置難度大,2.1.1 工程管理重難點(diǎn),2.1.2 工程管理重難點(diǎn)解決措施,二、工程管控——2.1工程管理重難點(diǎn),,一、針對施工現(xiàn)場狹長，單體數(shù)量較多，一期工程根據(jù)類型分成兩個(gè)流水：,,,,疊拼施工區(qū),高層施工區(qū),高層施工區(qū),

7、2.2.2 交房效果標(biāo)準(zhǔn)——戶內(nèi)標(biāo)準(zhǔn),二、工程管控——2.2交房管控點(diǎn),,請插入戶內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn)圖片,用2米的垂直檢測尺檢查立面垂直度≤4mm用2米的靠尺和塞尺檢查表面平整度≤4mm用直角檢測尺檢查陰陽角方正≤4mm50個(gè)自然間一個(gè)檢驗(yàn)批，每個(gè)檢查批抽查不少于10%不少于3間檢查人：建設(shè)方、監(jiān)理、施工方,2.2.2 交房效果標(biāo)準(zhǔn)——公共部位標(biāo)準(zhǔn),,二、工程管控——2.2交房管控點(diǎn),,請插入公共部位交房標(biāo)準(zhǔn)圖片,大堂入戶電梯

8、采用石材門套內(nèi)墻采用防水涂料石材地面、踢腳、踏步鐵藝樓梯欄桿扶手扶手高度950mm電梯門不銹鋼拉絲,,,2. 疊拼間距不符合規(guī)范要求的風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對：首層臥室退1.3m做成開敞陽臺，規(guī)劃驗(yàn)收后統(tǒng)一封閉，業(yè)主收房之前應(yīng)預(yù)留安裝外窗，外立面收口的時(shí)間；提前測繪并管控，確保陽臺計(jì)入一半面積；管理業(yè)主，合同附圖按開敞陽臺簽，并附簽代封陽臺補(bǔ)充協(xié)議,,,二、工程管控——2.2交房管控點(diǎn),2.2.3 交房風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)管控,二、工程管控—

9、—2.3質(zhì)量管控點(diǎn),2.3.1 質(zhì)量管控點(diǎn),1.復(fù)制產(chǎn)品的質(zhì)量通病2.當(dāng)?shù)氐某Ｒ娰|(zhì)量通病3.本項(xiàng)目的質(zhì)量管控思路,二、工程管控——2.3質(zhì)量管控點(diǎn),2.3.1復(fù)制產(chǎn)品質(zhì)量通病,大雨時(shí)檐口向外墻滲水,請插入質(zhì)量通病典型照片,,,,二、工程管控——2.3質(zhì)量管控點(diǎn),2.3.2 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品質(zhì)量通病,回填土下沉,回填土施工周期都安排在3-6月份和9-11月份，避開了雨季和冬季,回填土30公分分層夯實(shí)，先在建筑物周邊防水保護(hù)層上噴漆標(biāo)線，

10、2：8灰土分層夯實(shí)，每層夯實(shí)都要求留有標(biāo)線照片,二、工程管控——2.3質(zhì)量管控點(diǎn),2.3.4 本項(xiàng)目質(zhì)量管控思路,一、計(jì)劃管理二、技術(shù)管理三、檔案管理 四、組織管理,組織管理,監(jiān)理：建立標(biāo)準(zhǔn)，月度考評，建立獎(jiǎng)罰制度；監(jiān)理例會制度工程組每天早9：00晨會工程組每周一次工程例會,,,,,,總包負(fù)責(zé)分包的水電，工作面安排、安全管理,三、景觀規(guī)劃,3.1 景觀設(shè)計(jì)原則3.2 景觀分布3.3 景觀交通路線3.4

11、 景觀建造標(biāo)準(zhǔn)3.5 景觀成本分配,3.1 景觀設(shè)計(jì)原則,三、景觀管控,3.2 景觀分布,,,三、景觀管控,景觀亮點(diǎn),景觀標(biāo)準(zhǔn)配置,,,,疊拼區(qū)域，入口空間形態(tài)一致,,,,,,丘林溪谷，大面積的草坪地形+大樹，局部穿插幾個(gè)精致的點(diǎn)式水景,,2. 樣板區(qū)景觀整改方案,目 錄,四、體驗(yàn)區(qū),:樣板區(qū)總面積：8379平米建筑面積: 1047平米景觀面積： 7332平米停 車 場： 361平米園 路: 294平米

12、中心廣場: 223.5平米場景平臺: 56平米水 溪: 77.5平米,總平面,4.2 樣板區(qū)規(guī)劃,停車場,入口,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,入口區(qū)間---完整的白樺林形成強(qiáng)烈的第一印象,過渡區(qū)間---林泉芳壑，引人漸入佳境,景觀遞進(jìn)序列--- 云霓山林 繁花攬徑 花谷桃園,中心區(qū)--

13、-繽紛山谷中的宜居生活,,4.3 體驗(yàn)動(dòng)線,五、成本管控,5.1 項(xiàng)目啟動(dòng)版目標(biāo)成本5.2 項(xiàng)目啟動(dòng)版合約規(guī)劃5.3 項(xiàng)目成本管控風(fēng)險(xiǎn)及措施,5.1.1 分業(yè)態(tài)項(xiàng)目單方開發(fā)成本,五、成本管控——5.1項(xiàng)目啟動(dòng)版目標(biāo)成本,注：開發(fā)成本包括：土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安裝修工程費(fèi)、環(huán)境景觀工程費(fèi)、工程相關(guān)費(fèi),單位：元/㎡,5.3.1 項(xiàng)目成本管控風(fēng)險(xiǎn)及措施(續(xù)上),五、成本管控——5.3項(xiàng)目成本管控風(fēng)險(xiǎn)及措施,,

14、,,,,,風(fēng)險(xiǎn),,措施,4,5,,參考花盛經(jīng)驗(yàn)，采暖考慮BOT方式，節(jié)約400萬元,,精簡原則：減少合同數(shù)量，對同類合同進(jìn)行適當(dāng)合并，合理分配合約規(guī)劃，避免合同間的缺漏碰。,總價(jià)包干總包合同招標(biāo)：采用一個(gè)虛擬總包辦理合同備案手續(xù)為圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及招標(biāo)爭取時(shí)間，采用暫定數(shù)量招標(biāo)鎖定招標(biāo)單價(jià)，根據(jù)施工圖紙鎖定工程量，完成總價(jià)包干總包合同簽訂，減少索賠及結(jié)算難度。,6,六、營銷策略,6.1 競爭格局

15、 6.2 價(jià)格規(guī)劃 6.3 營銷效率,6.1.1 競爭格局-市場簡析,六、營銷策略,公寓：通州的公寓類產(chǎn)品，在近一年中保持了較為穩(wěn)定的均價(jià)（10000-12000之間波

16、動(dòng)）09年7月開始銷售量有較大的漲幅別墅：通州別墅類產(chǎn)品的整體成交量較少，單價(jià)偏低（20000以內(nèi)）,6.1.2 競爭格局-—競爭標(biāo)桿：90平米剛需產(chǎn)品,六、營銷策略,均價(jià)普遍保持在12000，總價(jià)有競爭力兩年內(nèi)供應(yīng)量較大（6000套左右），市場競爭激烈交房時(shí)間普遍比較早，符合剛需客戶的需求敏感點(diǎn)是區(qū)域內(nèi)的主流產(chǎn)品，持續(xù)性需求預(yù)計(jì)不會衰減,七、成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾,,七、項(xiàng)目成功標(biāo)尺,項(xiàng)目利潤率≥17.2% 項(xiàng)目I