青島百麗廣場(chǎng)報(bào)告(終稿)

1、百麗廣場(chǎng)商業(yè)策劃建議書(shū),致：青島泰山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,2009年04月28日（終稿）,前言,TCBL 研策部,本報(bào)告為華夏柏欣（北京）經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)有限公司受青島泰山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托，對(duì)青島百麗廣場(chǎng)項(xiàng)目的發(fā)展可行性評(píng)估及商業(yè)策劃建議方案之終稿。 本報(bào)告是在2009年4月8日及2009年4月15日兩次提報(bào)方案——《百麗廣場(chǎng)商業(yè)策劃建議書(shū)》內(nèi)容之基礎(chǔ)上，依據(jù)業(yè)主方發(fā)展意愿及綜合考量項(xiàng)目租售現(xiàn)狀提出的發(fā)展建議，希望其可

2、以為本項(xiàng)目下階段招商工作及隨后展開(kāi)的運(yùn)營(yíng)管理工作提供有益的參考作用。,目錄,1.0 項(xiàng)目現(xiàn)狀回顧2.0 項(xiàng)目市場(chǎng)定位3.0 項(xiàng)目西區(qū)業(yè)態(tài)布局建議4.0 項(xiàng)目西區(qū)租金建議及收入推估5.0 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化建議6.0 項(xiàng)目東區(qū)業(yè)態(tài)布局及品牌落位7.0 項(xiàng)目東區(qū)租金策略及10年期租金測(cè)算8.0 項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)布局及比例,項(xiàng)目現(xiàn)狀回顧,1.0,,,項(xiàng)目概況,,本項(xiàng)目為青島城市重點(diǎn)商業(yè)發(fā)展區(qū)域及重點(diǎn)海景旅游區(qū)域內(nèi)的一個(gè)

3、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。,百麗廣場(chǎng)：分東西兩區(qū)，項(xiàng)目總建筑規(guī)劃面積約200,000平米,,項(xiàng)目東區(qū)：購(gòu)物中心 只租不售樓層：B1-L3可租面積：共約8.6萬(wàn)M2其中 L1-L3 3.8萬(wàn)M2B1（連通東西兩區(qū)）4.8萬(wàn)M2,,,項(xiàng)目西區(qū)：街區(qū)商鋪， 散售經(jīng)營(yíng)樓層：L1-L3可售面積：約3.2萬(wàn)M2,2F,3F,1F,本報(bào)告研究重點(diǎn)——項(xiàng)目西區(qū)回顧,項(xiàng)目市場(chǎng)定位,2.0,,準(zhǔn)確

4、把握本項(xiàng)目之定位需要從商業(yè)類型和獨(dú)特賣點(diǎn)兩個(gè)維度來(lái)進(jìn)行分析：,Notes：For reference only. To be confirmed by developers and construction expert teams.,? 購(gòu)物中心類型：不同的購(gòu)物中心條件和情況各異，具有不同的目標(biāo)消費(fèi)群，向目標(biāo)消費(fèi)群提供服務(wù)的核心價(jià)值也有所不同。而購(gòu)物中心類型的確定主要取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)者特征、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以及開(kāi)發(fā)商的資源、偏好、

5、實(shí)力等因素? 獨(dú)特賣點(diǎn)：在競(jìng)爭(zhēng)差異化和消費(fèi)者需求兩層面中尋求項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并將其運(yùn)用到項(xiàng)目的前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招商期間的品牌引入以及后期運(yùn)營(yíng)管理與營(yíng)銷手段等多個(gè)階段中加以體現(xiàn),研究思路,2.1 項(xiàng)目的商業(yè)類型定位,,城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì),2007年青島市與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈主要城市經(jīng)濟(jì)總量對(duì)比,,,北京 天津 青島 大連 沈陽(yáng) 長(zhǎng)春 石家莊,,,9,120,5,140,,12.8%,17.0%

6、,,,,,3,787,16%,14.8%,出色的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)，是城市商業(yè)發(fā)展的重要前提 從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來(lái)看，2007年青島市在我國(guó)主要城市的排名中位居第10，經(jīng)濟(jì)總量在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的主要城市中位列第三，僅次于北京和天津，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速也高達(dá)16%以上； 總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較為穩(wěn)定。,,,,,,3,005,3,055,2,569,2,501,經(jīng)濟(jì)總量單位：億元,城市名稱,全國(guó)排名,（2） （6）

7、 （10） （18） （17） （25） （24）,北京 天津 青島 大連 沈陽(yáng) 長(zhǎng)春 石家莊,2007年青島市與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈主要城市經(jīng)濟(jì)增速對(duì)比,,,17.7%,15.9%,17.2%,,城市名稱,經(jīng)濟(jì)增幅,,城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì),Source：各城市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站,以北京為參照，青島2008年的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與2006-2007年間北京之發(fā)展水平較為接近，較高的居民生活水平為城市商業(yè)零售業(yè)的發(fā)

8、展奠定了良好的基礎(chǔ)，購(gòu)物中心等新型零售模式已開(kāi)始蓬勃發(fā)展，但與北京的商業(yè)零售業(yè)發(fā)展程度相比，差距仍然較大,Source：各城市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站,城市宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,圖：人均GDP對(duì)比（單位：美元）,,,20,464,19,978,,,8,387,7,370,圖：人均可支配收入對(duì)比（單位：元）,青島2008年 北京2007年人均GDP 人均GDP,青島2008年 北京2006年

9、 人均可支配收入 人均可支配收入,,,,,,,北京：新型購(gòu)物中心取代傳統(tǒng)百貨，成為商業(yè)零售業(yè)主流發(fā)展模式,青島：購(gòu)物中心新興發(fā)展，逐漸打破以傳統(tǒng)百貨為主的商業(yè)發(fā)展格局,從國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的產(chǎn)生、發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)水平的內(nèi)在聯(lián)系來(lái)看，城市經(jīng)濟(jì)推動(dòng)了城市商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展和商業(yè)零售模式的不斷升級(jí),,□ 商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展與人均GDP的關(guān)系,,,人均GDP,年份,1100美元以下,1100—2000美元,2000—440

10、0美元,4400美元以上,,,,20世紀(jì)90年代—2001年,2002年—今,大眾商業(yè)街,集貿(mào)市場(chǎng),百貨商場(chǎng),20世紀(jì)80年代—90年代,20世紀(jì)80年代以前,青島市2008年人均GDP已經(jīng)超過(guò)8,000美元，具備了發(fā)展新型綜合性購(gòu)物中心、主題性購(gòu)物中心等現(xiàn)代商業(yè)零售模式的宏觀經(jīng)濟(jì)條件,,Source：2007 ICSC Asian Expo Study Tour,城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì),生活時(shí)尚中心,新型購(gòu)物中心,青島主城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平正

11、適合發(fā)展新一代Shopping Mall（如北京東方廣場(chǎng)）,城市商業(yè)逐步由單一化、集中化向多元化、多中心化方向發(fā)展，消費(fèi)者選擇日益多樣化，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈；各商業(yè)中心進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)、提檔升級(jí)零售模式，尋求新的發(fā)展空間,,,,,,,,李村商圈,遼陽(yáng)東路商貿(mào)中心,市北CBD商圈,臺(tái)東商圈,香港中路商圈,奧帆基地商圈,中山路商圈,啤酒城商圈,,本案,代表傳統(tǒng)商圈,代表新興商圈,,,五大傳統(tǒng)商圈還包括 開(kāi)發(fā)區(qū)香江路商圈；五大新興商圈還

12、包括 城陽(yáng)寶龍廣場(chǎng)商圈,,,北,,,,,,,,,,,城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì),,,本項(xiàng)目所在的奧帆基地區(qū)域成為政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的市級(jí)商業(yè)中心之一城市商業(yè)將以綜合多元化的新型購(gòu)物中心為發(fā)展導(dǎo)向,培育兩大商業(yè)中心，創(chuàng)服務(wù)業(yè)新高點(diǎn) 《規(guī)劃》中特別對(duì)商業(yè)集聚建設(shè)作了明確的規(guī)劃引導(dǎo)，重點(diǎn)圍繞香港中路、臺(tái)東、李村、德江路等幾處商業(yè)中心，以及市南區(qū)奧帆基地、市北區(qū)商務(wù)區(qū)、嶗山區(qū)啤酒城等商貿(mào)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)，在商業(yè)中心內(nèi)加快大型專

13、業(yè)店、品牌專賣店建設(shè)，提升商業(yè)中心的集聚程度和發(fā)展水平。　力爭(zhēng)用2~3年的時(shí)間，在我市培育出1~2處能夠集中體現(xiàn)我市商業(yè)繁榮發(fā)展城市形象的集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化等多功能于一體的商業(yè)中心，打造我市服務(wù)業(yè)發(fā)展新的制高點(diǎn)。 餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 近期目標(biāo)：即到2010年市區(qū)餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到1.49萬(wàn)處，總營(yíng)業(yè)面積172萬(wàn)平方米；人均擁有餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到0.45平方米；餐飲特色街區(qū)達(dá)到10條?！∵h(yuǎn)期到2020年，市區(qū)餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

14、達(dá)到2.2萬(wàn)處，總營(yíng)業(yè)面積255萬(wàn)平方米；餐飲特色街區(qū)達(dá)到11條；人均擁有餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到0.5平方米?！「鶕?jù)城市功能布局和餐飲消費(fèi)群體、消費(fèi)層次、消費(fèi)需求的不同，重點(diǎn)在市區(qū)發(fā)展特色餐飲街區(qū)、社區(qū)、樓宇、園區(qū)周邊和旅游休閑區(qū)餐飲網(wǎng)點(diǎn)。以市區(qū)人均擁有餐飲網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積0.5平方米進(jìn)行配置。

15、 —— 青島市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專業(yè)規(guī)劃（2008—2020年）,,城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃,小結(jié),,從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度分析，百麗廣場(chǎng)順應(yīng)城市發(fā)展整體需要，打造購(gòu)物中心類型的商業(yè)項(xiàng)目，具有較好的發(fā)展前景,,區(qū)域商圈環(huán)境,,海信廣場(chǎng),佳世客,麥凱樂(lè),陽(yáng)光百貨,家樂(lè)福,海韻名店,凱悅中心,香港置地廣場(chǎng),遠(yuǎn)洋大廈,乾豪國(guó)際廣場(chǎng),國(guó)貿(mào)中心,萬(wàn)邦中心,鼎盛時(shí)代,現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目,未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目,浮山灣,區(qū)域商圈

16、發(fā)展概況,,本案,本項(xiàng)目所在的奧帆基地商圈屬于香港中路商圈的延展，香港中路商圈位于青島東部“國(guó)際金融商務(wù)核心區(qū)”及浮山灣“奧帆文化旅游區(qū)”的核心位置，商業(yè)氛圍較為濃厚，亦是政府未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的市級(jí)商圈,香港中路商圈西起延安三路，東至麥島路，圍繞香港中路軸線向周邊輻射，以陽(yáng)光百貨、佳世客、麥凱樂(lè)、 海信廣場(chǎng)為主要發(fā)展標(biāo)志,米蘭道地下商業(yè)街,香港中路商圈主要商業(yè)物業(yè)分布圖,5A級(jí)景觀——奧帆基地周邊將建一個(gè)5A級(jí)景區(qū)，

17、 市中心濱海景觀帶，旅客必選之地,高品質(zhì)居住——豪宅、別墅、公寓、高尚社區(qū)林立， 約30萬(wàn)常駐人口，消費(fèi)潛力巨大,高素質(zhì)商務(wù)——企業(yè)總部聚集地、五星級(jí)酒店環(huán)伺， 近20萬(wàn)商務(wù)辦公人群，商機(jī)無(wú)限,奧帆基地——國(guó)際游艇碼頭，精英名流登陸， 孕育休閑/旅游/娛樂(lè)/購(gòu)物多重消費(fèi),香港中路商

18、圈兼具高品質(zhì)居住、高素質(zhì)商務(wù)、5A級(jí)景觀及國(guó)際帆船賽事等多重得天獨(dú)厚的利好因素，區(qū)域消費(fèi)潛力大，適宜現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展,區(qū)域商圈發(fā)展概況,現(xiàn)有主要商業(yè)項(xiàng)目,未來(lái)主要商業(yè)項(xiàng)目,注：截止到2008年底TCBL調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,從商圈主要商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)來(lái)看，新增商業(yè)供應(yīng)量較大，未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)逐步加速,現(xiàn)有供應(yīng)商業(yè)類型結(jié)構(gòu)（按面積分類）,未來(lái)供應(yīng)商業(yè)類型結(jié)構(gòu)（按面積分類）,區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)類型結(jié)構(gòu)以傳統(tǒng)百貨經(jīng)營(yíng)為主，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為激

19、烈；未來(lái)商業(yè)供應(yīng)將以中高端百貨及購(gòu)物中心為主，商業(yè)類型結(jié)構(gòu)日趨完善，區(qū)域整體商業(yè)品質(zhì)將得到進(jìn)一步提升；,注：截止到2008年底TCBL調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,,,,百麗廣場(chǎng),,海信廣場(chǎng),,四季酒店,,情人壩,,奧帆博物館,,,海爾洲際酒店,游艇俱樂(lè)部,,,本案,奧帆基地商圈,香港中路商圈,香港中路商圈形成“圈中圈”格局,奧帆基地商圈主要商業(yè)物業(yè)分布圖,香港中路商圈未來(lái)逐步形成“圈中圈”的發(fā)展格局，即奧帆基地商圈比鄰依托香港中路

20、商圈但又相對(duì)獨(dú)立的發(fā)展起自身高端精品及休閑體驗(yàn)的商業(yè)特色；從奧帆基地商圈現(xiàn)有及規(guī)劃的商業(yè)物業(yè)整體布局來(lái)看，該商圈將以高檔商業(yè)項(xiàng)目、星級(jí)酒店、游艇俱樂(lè)部以及奧帆博物館等旅游設(shè)施為發(fā)展組團(tuán)，逐步構(gòu)筑起一個(gè)奧帆基地濱海高級(jí)休閑消費(fèi)區(qū)，未來(lái)影響力難以限量。,區(qū)域商圈發(fā)展趨勢(shì),,游艇碼頭,,,,,,商圈環(huán)境小結(jié),區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)整體檔次較高，以傳統(tǒng)百貨經(jīng)營(yíng)為主的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，商業(yè)類型有待完善?，F(xiàn)代綜合性購(gòu)物中心處于新興發(fā)展階段

21、，整體商業(yè)發(fā)展存在較大的提升空間。,小結(jié),區(qū)域商圈發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域逐步形成“圈中圈”的商業(yè)格局，奧帆基地高級(jí)休閑消費(fèi)區(qū)將引領(lǐng)城市商業(yè)高端精品化和綜合體驗(yàn)化的發(fā)展方向，商圈影響力不斷增強(qiáng)，輻射范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。,區(qū)域商圈發(fā)展概況本項(xiàng)目所在商圈位于城市金融商務(wù)和奧帆旅游核心區(qū)及高尚居住區(qū)，是市級(jí)重點(diǎn)發(fā)展商圈，商圈素質(zhì)較高，擁有濃厚的商業(yè)氛圍和廣泛的消費(fèi)基礎(chǔ)，適合現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。,1、位于城市金融商務(wù)、奧帆旅游和高尚居住區(qū)，擁有廣泛的消費(fèi)

22、人群基礎(chǔ)和消費(fèi)能力；2、屬政府重點(diǎn)打造的商業(yè)及旅游區(qū)域，未來(lái)極具發(fā)展?jié)摿Γ?、商圈內(nèi)百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)擁有較好的發(fā)展前景。,,項(xiàng)目立地條件及業(yè)主方發(fā)展愿景,- 本項(xiàng)目位于青島市奧帆基地，處于青島市中心濱海風(fēng)景旅游區(qū)，擁有優(yōu)質(zhì)的自然景觀資源，區(qū)位旅游氛圍較為濃厚，亦是城市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)區(qū)域之一- 本項(xiàng)目總建筑規(guī)模達(dá)到近20萬(wàn)平米，屬于大型商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目周邊亦擁有海信廣場(chǎng)、JUSCO等商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)區(qū)域商業(yè)發(fā)展具有較

23、大空間,,,五四廣場(chǎng),立地條件概論,- 依托一線海景資源及周邊區(qū)域的低密度城市規(guī)劃，本項(xiàng)目四周可視性較好，尤其南側(cè)面海區(qū)域可視性極好，宜將周邊優(yōu)質(zhì)的景觀資源與本項(xiàng)目的發(fā)展充分的結(jié)合，打造出一個(gè)出色的城市地標(biāo)性商業(yè)建筑,西,雖與海信廣場(chǎng)相鄰，但由于有市政道路間隔，仍有較好展示性，適宜規(guī)劃有展示需求類商戶,局部區(qū)域可視性被周邊小區(qū)遮擋，可規(guī)劃配套商業(yè),北,南,超級(jí)海景資源，擁有較好的景觀資源發(fā)展空間，適宜規(guī)劃餐飲,未來(lái)項(xiàng)目與規(guī)劃酒店相鄰，展

24、示性會(huì)受到一定影響，但由于有道路區(qū)隔，仍可規(guī)劃一些展示性商戶,東,可視性,可達(dá)性,本項(xiàng)目現(xiàn)有內(nèi)外部交通循環(huán)較為順暢，但由于項(xiàng)目四周缺乏公共交通站點(diǎn)的直接支持，項(xiàng)目可達(dá)性將受到一定影響，故如何提升普通消費(fèi)者的可達(dá)性將是本項(xiàng)目未來(lái)重點(diǎn)解決的問(wèn)題之一。,,,,,本案,,約250m,,,遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)站,香 港 中 路,解決方式,已采用的方式： 通過(guò)地下空間與其他項(xiàng)目連接,其他方式： 與政府相關(guān)部門(mén)溝通協(xié)商增

25、加站點(diǎn)的可能性 自行或通過(guò)超市等商戶設(shè)置班車方式運(yùn)送人流 局部加強(qiáng)目的性消費(fèi)商戶，強(qiáng)化項(xiàng)目吸引力,,約500m,奧帆基地站,東海路站,五四廣場(chǎng)站,項(xiàng)目周邊公交站點(diǎn)分布,,,,,- 本項(xiàng)目宗地條件適宜大型購(gòu)物中心的發(fā)展,項(xiàng)目立地條件小結(jié),,,,,奧帆基地地標(biāo)性項(xiàng)目,引導(dǎo)消費(fèi)者目的性消費(fèi),,,,,,發(fā)展商愿景,,項(xiàng)目總體價(jià)值的最大化,業(yè)主方對(duì)于項(xiàng)目的發(fā)展愿景：,,項(xiàng)目商業(yè)類型定位,,,城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì),業(yè)主方愿景,商圈定位,消費(fèi)

26、者,區(qū)域環(huán)境,立地條件,商業(yè)環(huán)境特性,,,,,,,,購(gòu)物中心類型選擇,本項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境特性： 購(gòu)物中心將會(huì)成為城市商業(yè)發(fā)展的重要組成模式之一； 城市重點(diǎn)發(fā)展的商圈和旅游景觀資源，具有較好的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ?區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者覆蓋范圍廣泛，擁有一定的消費(fèi)能力； 區(qū)域內(nèi)購(gòu)物中心處于發(fā)展階段，本項(xiàng)目有較大的發(fā)展空間； 立地條件較好，適宜發(fā)展大型商業(yè)項(xiàng)目； 業(yè)主方實(shí)力雄厚，希望成為區(qū)域地標(biāo)性的商業(yè)項(xiàng)目；,符合該商業(yè)特征的購(gòu)物中心類型：,,,

27、？,通過(guò)類型定位，可以對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展方向、商業(yè)體量及功能特色的確定提供方向指引。,項(xiàng)目商業(yè)類型定位,本項(xiàng)目的綜合狀況符合都市中心型購(gòu)物中心的需求，具有著地理位置好、商業(yè)輻射范圍廣、能夠代表城市商業(yè)發(fā)展特色等方面的特征。,,數(shù)據(jù)來(lái)源：UCL 美國(guó)土地利用協(xié)會(huì) 及 ICSC 國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì),項(xiàng)目商業(yè)類型定位,2.2 項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)（核心競(jìng)爭(zhēng)力）,消費(fèi)者概況,總體消費(fèi)水平,購(gòu)物,餐飲,休閑娛樂(lè),對(duì)區(qū)域商業(yè)需求,消費(fèi)者行為,,,,,,香港中

28、路商圈主力消費(fèi)人群以中青年人為主，有著較為穩(wěn)定的生活狀態(tài)，收入水平較高，生活壓力較小，消費(fèi)潛力較大。,消費(fèi)水平處于中高檔以上的水平,購(gòu)物類消費(fèi)能力較強(qiáng)，同樣關(guān)注項(xiàng)目的可達(dá)性及檔次定位。,餐飲消費(fèi)能力較強(qiáng)，多為朋友/同事聚餐消費(fèi)，對(duì)魯菜，川菜/湘菜較偏愛(ài)，對(duì)餐廳品質(zhì)有一定要求。,休閑娛樂(lè)消費(fèi)能力較強(qiáng)，多為朋友/同事聚會(huì)消費(fèi)，多選擇KTV/夜總會(huì)、電影院/劇院或茶館/咖啡館等場(chǎng)所。,希望區(qū)域內(nèi)擁有一家定位于中高檔次，發(fā)展以休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主的

29、綜合性商業(yè)，要有獨(dú)特的風(fēng)格或主題，氛圍時(shí)尚溫馨。,,本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展必須以滿足項(xiàng)目潛在消費(fèi)群的需求為基本準(zhǔn)則，而多元化、體驗(yàn)化的商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目是區(qū)域潛在消費(fèi)者的偏好需求。,資料來(lái)源：TCBL于2008年對(duì)香港中路消費(fèi)者抽樣調(diào)研數(shù)據(jù)總結(jié)，僅供內(nèi)部討論使用，請(qǐng)勿對(duì)外發(fā)布,消費(fèi)者需求,引申,中青年 時(shí)尚,文化 格調(diào),家庭 歡聚 約會(huì),舒適 品質(zhì),主題 體驗(yàn),關(guān)鍵詞,年齡,學(xué)歷,消費(fèi)狀態(tài),餐飲休閑需求,對(duì)區(qū)域未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目的期望

30、,消費(fèi)群概況,25-45歲,普遍較高,與家人/朋友/同事前往消費(fèi),對(duì)環(huán)境、服務(wù)高要求,有獨(dú)特的主題和風(fēng)格,多元化、綜合化需求,購(gòu)物,選擇性多,消費(fèi)力 時(shí)尚 品位,職業(yè),白領(lǐng)居多,一個(gè)更具時(shí)尚化、綜合化、體驗(yàn)化，融入家庭、歡聚、約會(huì)等生活概念的購(gòu)物中心,消費(fèi)者需求,區(qū)域消費(fèi)者需求核心探討,本項(xiàng)目與海信廣場(chǎng)、佳世客形成了區(qū)域組合競(jìng)爭(zhēng)體，該區(qū)域是青島未來(lái)城市重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)區(qū)域之一，三個(gè)商業(yè)體之間既有競(jìng)爭(zhēng)，亦有互動(dòng)互補(bǔ)之關(guān)系,,百麗廣場(chǎng)

31、,海信廣場(chǎng),佳世客,,,,,本項(xiàng)目與海信廣場(chǎng)和佳世客三者之間存在競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也形成了區(qū)域組合競(jìng)爭(zhēng)體，將以整體組團(tuán)形式向外輻射 相互之間的距離在1公里范圍之內(nèi)，形成了本項(xiàng)目1公里核心商圈,競(jìng)爭(zhēng)差異化,核心價(jià)值及空白點(diǎn)解析,,,,核心價(jià)值：零售大賣場(chǎng)/大眾生活必須品空白點(diǎn)：綜合性/時(shí)尚化/體驗(yàn)化,,核心價(jià)值：頂級(jí)國(guó)際奢侈品/高檔精品百貨空白點(diǎn)：休閑/娛樂(lè)/餐飲等體驗(yàn)式業(yè)態(tài),差異化運(yùn)用,時(shí)尚品牌旗艦店 多元化休閑/娛樂(lè) 大型

32、主題餐廳 星級(jí)親子中心 旅游紀(jì)念品,中高檔次時(shí)尚零售品牌 大型主題餐廳 多元化休閑/娛樂(lè) 兒童培訓(xùn) 品質(zhì)護(hù)理,通過(guò)區(qū)域商業(yè)比較及市場(chǎng)空白點(diǎn)發(fā)現(xiàn)：綜合化、生活化、時(shí)尚化、體驗(yàn)化的商業(yè)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)具有較好的發(fā)展空間。,主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,,,,競(jìng)爭(zhēng)差異化,,品牌概念,潮流概念,品牌體驗(yàn),海景體驗(yàn),“第一”概念,時(shí)尚概念,體驗(yàn)概念,綜合概念,生活概念,業(yè)態(tài)多元,品類齊全,歡聚的需求,家庭的需求,品牌豐富,旅游的需

33、求,娛樂(lè)體驗(yàn),對(duì)比區(qū)域消費(fèi)者需求與區(qū)域差異化競(jìng)爭(zhēng)，建議本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)為:,項(xiàng)目核心價(jià)值（獨(dú)特賣點(diǎn)）,項(xiàng)目核心價(jià)值體現(xiàn),,,,,,,箱包、鞋品,,藥妝、護(hù)膚,,旅游紀(jì)念品,,咖啡、水吧,,糕點(diǎn)、冰淇淋,,主題海景餐廳,,地方美食（小食）,,音像、書(shū)局,,家居、家電,水冰冰場(chǎng),,多廳影院,,閑趣酒吧,,KTV、夜店,,,大型電玩,,健身中心,,品質(zhì)會(huì)所,,SPA、纖體,,美容、美甲,2.3 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位,家庭、歡聚,時(shí)尚化多元化

34、體驗(yàn)化,百麗廣場(chǎng)都市生活體驗(yàn)中心,都市型購(gòu)物中心,核心價(jià)值：時(shí)尚、體驗(yàn)、綜合、生活,本項(xiàng)目以打造青島市內(nèi)第一家標(biāo)桿型購(gòu)物中心為目標(biāo)，全方位滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者之多方面需求特征，成為最具時(shí)尚氣息和豐富體驗(yàn)感的都市型購(gòu)物中心。,項(xiàng)目市場(chǎng)定位,,項(xiàng)目消費(fèi)群定位,【核心消費(fèi)者】,青島本地中高端消費(fèi)群他們是 ——年齡在20-45歲的中青年城市的中堅(jiān)力量,【其他消費(fèi)者】,國(guó)內(nèi)外商旅客他們是 ——五湖四海的朋友各自城市中高收入的階層,他們的

35、特征：擁有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，懂得生活、享受生活,少量的周邊高檔住宅人群,項(xiàng)目消費(fèi)群定位,商業(yè)檔次定位：定位于中高檔的時(shí)尚化、生活化、體驗(yàn)化、綜合化的“一站式”都市型購(gòu)物中心,海信廣場(chǎng),消費(fèi)群消費(fèi)能力：弱 ? 強(qiáng),商業(yè)檔次,高,低,JUSCO,陽(yáng)光百貨,米蘭大道,,,,,,,,,,,,商業(yè)檔次闡述：一個(gè)在東部區(qū)域內(nèi)低于海信廣場(chǎng)等奢侈品商業(yè)項(xiàng)目，高于JUSCO、麥凱樂(lè)等傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)最為豐富，商業(yè)概念最為領(lǐng)先的中偏高檔購(gòu)物中心。,檔次

36、定位依據(jù)：區(qū)域商業(yè)：擁有較好發(fā)展的空間消 費(fèi) 群：城市中堅(jiān)人群及游客；項(xiàng)目自身：大型購(gòu)物中心,,,,麥凱樂(lè),,本項(xiàng)目,項(xiàng)目檔次定位,項(xiàng)目西區(qū)業(yè)態(tài)布局建議,3.0,,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,,臨東區(qū)的大部分區(qū)域，綜合考量東西兩區(qū)域差異后，進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃布局,綜合考量項(xiàng)目立地條件、現(xiàn)有工程條件、商戶偏好以及項(xiàng)目整體的互動(dòng)聯(lián)系性，建議將西區(qū)劃分兩個(gè)商業(yè)主題區(qū)及一個(gè)配套服務(wù)功能區(qū)：,,,配套服務(wù),依托海景資源打造最具特色的餐廳、酒吧等休閑餐飲業(yè)態(tài)

37、及品牌旗艦店鋪,,,西區(qū),,,南區(qū),西區(qū)業(yè)態(tài)布局,充分發(fā)揮項(xiàng)目中央大道景觀資源及未來(lái)奧帆基地客流優(yōu)勢(shì)， 打造多家跨層品牌旗艦店，彰顯項(xiàng)目品質(zhì)。,可做跨層旗艦店的店鋪,,L1,L2,L3,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,品牌雖一樣感受大不同,專賣店,全球旗艦店,,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,如果你是消費(fèi)者，會(huì)去哪里？,普通店鋪,旗艦店,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,旗艦店意在體現(xiàn)品牌的理念而不是單純的商品陳列。 對(duì)于項(xiàng)目而言，旗艦店更重要的是帶動(dòng)項(xiàng)目整體的發(fā)展，起到吸

38、引客流及拉動(dòng)其他同類商戶入駐的積極作用。,旗艦店,展館,旗艦店,身邊的專賣店,,3.1 方案一,本業(yè)態(tài)布局建議下的商戶組合之招商周期將會(huì)比預(yù)期規(guī)劃有所延長(zhǎng)，沿奧運(yùn)大道旗艦店鋪可先行招商開(kāi)業(yè)，西區(qū)整體開(kāi)業(yè)時(shí)間可能會(huì)延緩。,,,,依據(jù)現(xiàn)有租售情況及考量東西兩區(qū)域消費(fèi)客群的前提下，建議將本項(xiàng)目東西兩區(qū)在整體定位的前提下進(jìn)行區(qū)劃，形成既有聯(lián)系互動(dòng)又有所區(qū)分的不同商業(yè)主題,項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局概述,,,西,東,青春活力館,國(guó)際生活館,,食裳藝棧,,,,,

39、,,青春活力館,國(guó)際生活館,西區(qū),東區(qū),項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局概述,,,,,,,,,布局依據(jù),品牌描述,消費(fèi)群,商業(yè)檔次,中檔偏高,中高檔,,中高檔,南區(qū),國(guó)內(nèi)外潮流休閑運(yùn)動(dòng)品牌,國(guó)際知名連鎖時(shí)尚品牌,國(guó)內(nèi)外知名特色品牌,主力業(yè)態(tài),街區(qū)布局，動(dòng)線相對(duì)復(fù)雜，適合體力充沛的人群,集中商業(yè)布局，符合高品質(zhì)商戶需求，易形成業(yè)態(tài)間協(xié)同互動(dòng)的積極作用,最大程度利用旅游資源吸引該客層消費(fèi)者,旗艦店、休閑品牌、運(yùn)動(dòng)品牌、形象設(shè)計(jì)、休閑餐廳等業(yè)態(tài),國(guó)際知名時(shí)尚品牌

40、零售、連鎖企業(yè)餐飲、品牌娛樂(lè)業(yè)態(tài)及品質(zhì)服務(wù)業(yè)態(tài),特色主題餐廳、紅酒吧、音樂(lè)餐廳及旅游紀(jì)念品、工藝品及部分跨層品牌旗艦店,城市中高檔消費(fèi)人群；品質(zhì)生活、國(guó)際時(shí)尚為核心；年齡范圍為：30-45歲；,城市中檔消費(fèi)人群，潮流生活、潮流時(shí)尚為核心；年齡傾向于20-35歲之間；,國(guó)內(nèi)外商旅觀光人群中高檔客群為主；年齡范圍為：25-45歲,食裳藝棧,,方案一 》》業(yè)態(tài)布局,西區(qū)整體業(yè)態(tài)布局示意,,,,,輕便餐飲、特色小食、水吧、茶餐廳,活

41、力匯,動(dòng)感匯,知味匯,L1,L2,L3,特色餐廳啤酒坊酒吧咖啡廳紅酒屋,,食裳藝棧,,青春活力館,,本業(yè)態(tài)布局的執(zhí)行前提需將原規(guī)劃于B1層區(qū)域的百麗運(yùn)動(dòng)之代理品牌及其他運(yùn)動(dòng)品牌調(diào)整到西區(qū)，打造多家運(yùn)動(dòng)品牌旗艦店,從而促進(jìn)西區(qū)商業(yè)的整體發(fā)展。,,輕便餐飲,,本色匯,形象設(shè)計(jì)店、美甲、彩妝、裝飾品,注：,為解決次動(dòng)線店鋪出租困難問(wèn)題，可將該區(qū)域整體出租給一家量販?zhǔn)終TV經(jīng)營(yíng)，亦可提升拉動(dòng)西區(qū)高樓層人流。,匯集國(guó)內(nèi)外牛仔、潮流休閑品

42、牌服裝服飾專賣店,匯集國(guó)內(nèi)外運(yùn)動(dòng)品牌潮流戶外品牌服裝專賣店、旗艦店,,輕便餐飲,,品牌旗艦店,,,,,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,中國(guó)銀行,食裳藝棧,配套服務(wù),,中國(guó)銀行,,國(guó)內(nèi)外運(yùn)動(dòng)品牌、戶外品牌專賣店、旗艦店,休閑、牛仔、街頭流行品牌服裝服飾鞋品專賣店,活力匯,,食裳藝棧,動(dòng)感匯,W-L3,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,,,,知味匯,本色匯,國(guó)內(nèi)流行餐飲品牌本地時(shí)尚輕便餐飲,日韓形象設(shè)計(jì)、美甲、日韓化妝品、飾品、家居品,,,量販KTV,知味匯,,備選方

43、案,,,,現(xiàn)有的垂直梯便于KTV的人流輸送,,食裳藝棧,食裳藝棧,業(yè)態(tài)布局品牌舉例,活力匯,匯集國(guó)內(nèi)外休閑牛仔、街頭流行品牌服裝服飾專賣店,,動(dòng)感匯,匯集國(guó)內(nèi)外運(yùn)動(dòng)品牌、戶外品牌服裝專賣店,本色匯,日韓形象設(shè)計(jì)、美甲、化妝品等,知味匯,休閑餐飲、24小時(shí)餐飲、水吧、冰淇淋店等,業(yè)態(tài)布局品牌舉例,,食,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,陽(yáng)光、沙灘、海鷗——夢(mèng)境般的度假場(chǎng)所需要有最具特色的美食與之媲美，容納各地主題餐廳酒吧于此，成就青島的美食休憩新印象。,啤酒

44、坊,特色中西餐廳,音樂(lè)酒吧,紅酒會(huì)所,食裳藝棧,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,兼具品牌展示與會(huì)所概念，眾多國(guó)內(nèi)一級(jí)服裝品牌已與國(guó)際頂級(jí)奢侈品旗艦店接軌。,裳,食裳藝棧,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,日新月異的青島是齊魯大地最為閃耀的一張名片，憑借奧帆基地獨(dú)特的旅游資源，將山東各地最具特色的旅游商品匯聚于此。,,1,2,3,4,6,,,藝,1、嶗山茶,3、淄博瓷器,6、布玩具,,2、青島貝雕,4、濰坊風(fēng)箏,食裳藝棧,5,5、嶗山綠石,,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,便利,無(wú)論是商旅人士

45、、抑或是周邊高檔住宅人群，都需要部分優(yōu)質(zhì)量的配套服務(wù)商戶為他們提供溫馨的服務(wù)。,配套商業(yè),,,藥店洗衣沖印便利店煙草足療眼鏡店維修店鮮花通訊,僅為首層,方案一 》》品牌落位,西區(qū)建議品牌落位,L1,中國(guó)銀行,中國(guó)銀行,中國(guó)銀行,PUMA,安踏,QUILKSILVER / ROXY,PHITEN,探路者,ELLESSE,大陸/天福茶,金海參,頤中煙草,中國(guó)移動(dòng),眾生大藥房,伊爾薩,益海齒科,鮮花,寶島眼鏡,羅密歐

46、蛋糕店,艾蜜兒西餅店,REEBOK,LI NING,RAPIDO,CONVERSE,FILA,翠生珠寶/如玉坊,風(fēng)箏人,LEFUMA,NEW BALANCE,杰克牛排館,臺(tái)北YES,歐典咖啡,景福宮韓食料理,美國(guó)31冰淇淋,亨達(dá)鞋品,NIKE,海底綠石博物館,引玉/大門(mén)藝雕,NAUTICA,KAPPA,ADIDAS,MIZUNO,ACUPUNCTURE,NORTH FACE,COLUMBIA,LOTTO,鴻星爾克

47、,英派斯,SPEEDO,B1 KTV入口,法藤,TIMBERLAND,LIDS,ONITSUKA TIGER,三夫戶外用品,,,,CAMEL ACTIVE,After 5日式酒吧,青島啤酒坊,小山日式菜館,荷塘月色素食館,恒河印度餐廳,彩蝶軒紅酒會(huì)所,藍(lán)蛙,Rosehouse,朗姿/鄧皓,影兒國(guó)際/貴婦人,瑪斯菲爾/蜜雪兒,范怡文/哥弟/玖姿,七匹狼/利郎/漢帛,雅戈?duì)?勁霸/愛(ài)登堡,報(bào)喜鳥(niǎo)/

48、九牧王/卡爾丹頓,,,,海益鑫足療,,利群便利店,,貝雕工藝品博物館,,網(wǎng)球公社,L2,西區(qū)建議品牌落位,中國(guó)銀行,中國(guó)銀行,NIKE,銀翼飾品,JASONWOOD,BRAXTON,CARTELO,5TH STREET,ADIDAS,電玩巴士,時(shí)時(shí)樂(lè),可茂爾水果故事,仙蹤林,芭克.閃冰,,櫻花苑料理,亨達(dá)鞋品,,比格自助PIZZA,LI NING,開(kāi)杰模型,,ME & CITY/IN BASE,,YISHION

49、/貝拉維拉,LEE,蘋(píng)果,EXR,洛卡小鎮(zhèn),頭大玩具房,麥吉柯魔術(shù),JEANWEST,TOMBOY,,,,KAMA,海盜船,真功夫,非常泰/蕉葉,臨海店鋪,,,,,Giordano/xxezz,,ROBINHOOD,西區(qū)建議品牌落位,L3,冰皙一族,瘋狂烤翅,小倩倩餛燉,大長(zhǎng)今,正安一味,麻愛(ài)上辣香鍋,丸酷,味百咖喱,回轉(zhuǎn)壽司,又一棧茶餐廳,呷哺呷哺,福岡拉面,康仔云吞面,小城知味,,臨海店鋪,一品小籠,桂

50、林人,漢拿山拌飯,羅馬娜冰淇淋,合利屋,好一家牛肉粉,鮮元素,上海沙龍,烏節(jié)坊,臺(tái)灣鹵肉飯,,,,避風(fēng)塘休閑餐廳,丁和李樸/龍川小勃,伊人美甲/深藍(lán)彩妝,,李勛設(shè)計(jì)/伊俊設(shè)計(jì),3.2 方案二,本業(yè)態(tài)布局建議下的商戶組合之招商周期將會(huì)比預(yù)期規(guī)劃延長(zhǎng)，沿奧運(yùn)大道部分品牌店鋪可先行招商開(kāi)業(yè)，西區(qū)整體開(kāi)業(yè)時(shí)間可能會(huì)延緩。,,,,在B1層運(yùn)動(dòng)區(qū)域無(wú)法整體調(diào)整到西地塊的情況下，依據(jù)品類風(fēng)格將東西兩區(qū)進(jìn)行區(qū)分。,項(xiàng)目業(yè)態(tài)

51、布局概述,,,西,東,品質(zhì)生活館,時(shí)尚生活館,,食裳藝棧,,,,,,,品質(zhì)生活館,時(shí)尚生活館,西區(qū),東區(qū),項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局概述,,,,,,,商業(yè)描述,消費(fèi)群,商業(yè)檔次,中高檔,中高檔,,中高檔,南區(qū),食裳藝棧,彰顯成熟品位品牌為主；,國(guó)際潮流時(shí)尚品牌為主；,國(guó)內(nèi)外知名特色品牌,主力業(yè)態(tài),,國(guó)際著名潮流時(shí)尚品牌、運(yùn)動(dòng)品牌零售、連鎖品牌餐飲、品牌娛樂(lè)業(yè)態(tài),城市中高檔消費(fèi)人群；,城市中高檔消費(fèi)人群；,國(guó)內(nèi)外商旅觀光人群中高檔客群為主；,國(guó)內(nèi)外商

52、務(wù)休閑、仕女裝、淑女裝，家居及美容美體等業(yè)態(tài),特色主題餐廳、紅酒吧、音樂(lè)餐廳及旅游紀(jì)念品、工藝品及部分跨層品牌旗艦店,消費(fèi)客群年齡范圍略長(zhǎng)；,消費(fèi)客群年齡范圍略??；,,方案二 》》業(yè)態(tài)布局,,西區(qū)整體業(yè)態(tài)布局示意,,風(fēng)味餐飲、輕便餐廳,精英,知味,L1,L2,L3,,品質(zhì)生活館,,與東區(qū)強(qiáng)調(diào)時(shí)尚潮流概念不同，西區(qū)更為強(qiáng)調(diào)品牌的品位價(jià)值概念。在業(yè)態(tài)布局方面需要將原規(guī)劃的美容美發(fā)業(yè)態(tài)、部分淑女裝向西區(qū)進(jìn)行調(diào)整。,,輕便餐飲,,本色,美容、

53、美發(fā)、纖體、SPA,,空間,,家私、家紡、裝飾品,,,食裳藝棧,,品牌旗艦店,特色餐廳啤酒坊酒吧咖啡廳紅酒屋,風(fēng)尚,,輕便餐飲,職業(yè)裝、商務(wù)休閑裝、淑女裝等品牌專賣,國(guó)內(nèi)外著名男裝、仕女裝、皮草、箱包、鞋品專賣,品質(zhì)生活館,西區(qū),西區(qū)業(yè)態(tài)布局,,,,,中國(guó)銀行,食裳藝棧,,精英,配套服務(wù),國(guó)內(nèi)外著名男裝、仕女裝、珠寶、箱包、鞋品專賣,西區(qū),西區(qū)業(yè)態(tài)布局,,,,,中國(guó)銀行,,,,家私、家紡、裝飾品等品牌專賣,空間,品質(zhì)生活館,

54、風(fēng)尚,職業(yè)裝、紳士裝、淑女裝等品牌專賣,食裳藝棧,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,品質(zhì)生活館,西區(qū),,,,,知味,,本色,風(fēng)味餐飲、輕便餐廳,美容、美發(fā)、纖體、SPA,食裳藝棧,業(yè)態(tài)布局品牌舉例,,,精英,,,,風(fēng)尚,空間,家私、家紡、家居裝飾品,國(guó)內(nèi)外著名男裝、仕女裝、皮草、箱包、鞋品專賣,職業(yè)裝、商務(wù)休閑裝、淑女裝等品牌,FA:GE,方案二 》》品牌落位,西區(qū)建議品牌落位,L1,中國(guó)銀行,中國(guó)銀行,中國(guó)銀行,白領(lǐng),格羅尼亞,M.TSUBOMI,PL

55、AY BOY,漢帛,羅馬世家,AMASS,MAX STUDIO,貝雕工藝品博物館,大陸/天福茶,金海參,利群便利店,頤中煙草,中國(guó)移動(dòng),眾生大藥房,伊爾薩,瑪奴拉改衣,益海齒科,海益鑫足療,鮮花,寶島眼鏡,羅密歐蛋糕店,艾蜜兒西餅店,黛安芬,哥弟,卡利亞里,EDENBO,NE.TIGER,翠生珠寶/如玉坊,風(fēng)箏人,杰克牛排館,臺(tái)北YES,歐典咖啡,景福宮韓食料理,90PLUS,亨達(dá)鞋品,夢(mèng)特嬌,海底綠石博物館

56、,引玉/大門(mén)藝雕,PORTS INTL,BMW LIFESTYLE,觀奇洋服,維克多,郎維高,皮爾卡丹,諾丁山,凱撒,順美,凱文凱利,派克,B1 KTV入口,VASTO,格格,金狐貍,COCOON,C.R,愛(ài)德康,愛(ài)慕,After 5日式酒吧,青島啤酒坊,小山日式菜館,荷塘月色素食館,恒河印度餐廳,彩蝶軒紅酒會(huì)所,藍(lán)蛙,Rosehouse,朗姿/鄧皓,影兒國(guó)際/貴婦人,瑪斯菲爾/蜜雪兒,范怡文/玖姿,七

57、匹狼/利郎,雅戈?duì)?勁霸/愛(ài)登堡,報(bào)喜鳥(niǎo)/九牧王/卡爾丹頓,L2,西區(qū)建議品牌落位,中國(guó)銀行,中國(guó)銀行,無(wú)印工房,白領(lǐng),萊美家居/AUSSNIO,普羅旺斯家飾,多樣屋,雙立人,圖逗,PIV,MR.PIZZA,可茂爾水果故事,八喜/CKC,仙蹤林,芭克.閃冰,櫻花苑料理,亨達(dá)鞋品,生態(tài)家,,伊力諾依家居館,,,菲姐意大利家居生活館,,,翠貝卡,G2000,,,千棵樹(shù)家居館,姜杰鋼琴城,PORTS INTL,非常泰/蕉

58、葉,ciao coffee,,熱風(fēng),THEME,菲杰,克羅地亞,玖熙,JORYA,例外,MISS K,TONY WEAR,Scofield,法法,江南布衣,SEE UOMO,臨海店鋪,,真功夫,西區(qū)建議品牌落位,L3,深藍(lán)彩妝,冰皙一族,伊人美甲,瘋狂烤翅,小倩倩餛燉,避風(fēng)塘休閑餐廳,大長(zhǎng)今,正安一味,麻愛(ài)上辣香鍋,丸酷,味百咖喱,回轉(zhuǎn)壽司,又一棧茶餐廳,呷哺呷哺,福岡拉面,康仔云吞面,小城知味

59、83;·,,一品小籠,桂林人,漢拿山拌飯,羅馬娜冰淇淋,合利屋,好一家牛肉粉,鮮元素,,,,,美麗田園,瑪花纖體,丁和李樸,MISSHA,伊俊設(shè)計(jì),上海沙龍,烏節(jié)坊,臺(tái)灣鹵肉飯,,臨海店鋪,3.3 業(yè)態(tài)布局方案比較,方案比較,項(xiàng)目西區(qū)租金建議及收入推估,4.0,,以方案一為測(cè)算基準(zhǔn),項(xiàng)目西區(qū)租金建議,西區(qū)作為散售商業(yè)，周邊區(qū)域散售或臨街店鋪?zhàn)饨鹚?；前期確保項(xiàng)目的出租率，采用低價(jià)入市策略，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，既保證項(xiàng)目的

60、整體品質(zhì)，亦會(huì)有助于項(xiàng)目的銷售工作；,租金建議考量依據(jù)（1）：,與本項(xiàng)目在B1層連接，具有較高的參考價(jià)值,故依據(jù)該項(xiàng)目的租金水平推算本項(xiàng)目，則百麗廣場(chǎng)西區(qū)首層租金價(jià)格約為：,數(shù)據(jù)來(lái)源：TCBL2008年底調(diào)研數(shù)據(jù),,B1層租金報(bào)價(jià)10-13元/天.平米均價(jià)取：,÷,,參考項(xiàng)目,考量因素（1）,B1層換算L1層商業(yè),0.7,360元/月/M2,×,,考量因素（2）,,考量因素（3）,×,報(bào)價(jià)換算成交租金,

61、0.8,低價(jià)入市策略,0.8,,,=,首層零售專賣店鋪?zhàn)饨鹚?330元/月/平米（營(yíng)業(yè)面積）,,項(xiàng)目西區(qū)租金建議,租金建議考量依據(jù)（2）：,以東區(qū)商業(yè)首層標(biāo)準(zhǔn)零售店鋪（如圖紅色圈示店鋪）之租金水平作為西區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)零售店鋪的租金參照。,,注：標(biāo)準(zhǔn)零售店鋪（是指緊臨主通道，擁有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)展示面，且長(zhǎng)寬比 不大于2：1，面積與其他大多數(shù)店鋪相當(dāng)?shù)牧闶凵啼仭?表示標(biāo)準(zhǔn)零售店鋪,,西區(qū)首層標(biāo)準(zhǔn)零售店鋪示意,西區(qū)標(biāo)準(zhǔn)店,,,,東區(qū)

62、首層標(biāo)準(zhǔn)零售店鋪?zhàn)饨鹚?50/元/月/平米,*,西區(qū)商業(yè)為百麗廣場(chǎng)的組成部分之一，租金水平應(yīng)考慮東區(qū)商業(yè)現(xiàn)有租金水平；散售型店鋪?lái)?xiàng)目未來(lái)整體可能存在一定的操控難度，對(duì)品牌商戶的入駐意愿將會(huì)產(chǎn)生影響，給予租金折讓；前期確保項(xiàng)目的出租率，采用低價(jià)入市策略，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，既保證項(xiàng)目的整體品質(zhì)，亦會(huì)有助于項(xiàng)目的銷售工作；開(kāi)敞式商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)較封閉型購(gòu)物中心容易受天氣環(huán)境的影響，需給予一定租金折讓。,租金建議考量依據(jù)（2）：,項(xiàng)目租金折

63、讓75%,=,,西區(qū)首層標(biāo)準(zhǔn)零售店鋪?zhàn)饨鹚?37.50元/月/平米（營(yíng)業(yè)面積）,經(jīng)過(guò)測(cè)算，租金建議（1）與租金建議（2）的推算結(jié)果數(shù)據(jù)基本一致，故本項(xiàng)目西區(qū)店鋪在業(yè)主方統(tǒng)一出租的模式下，,,建議本項(xiàng)目首層零售店鋪?zhàn)饨馂椋?30元/月/平米（營(yíng)業(yè)面積）,項(xiàng)目西區(qū)租金建議,,,單位：元/月/平米（營(yíng)業(yè)面積）,在本提報(bào)業(yè)態(tài)組合下,考慮市場(chǎng)通行的商戶付租能力標(biāo)準(zhǔn)，建議西區(qū)不同樓層各業(yè)態(tài)的租金水平標(biāo)準(zhǔn)如右表所示：,注：以上為各樓層標(biāo)準(zhǔn)店鋪

64、之租金水平，視店鋪面積大小、位置、展示面等不同租金將有所調(diào)整。,西區(qū)租金建議,考慮到本項(xiàng)目首層及二層層高具備夾層使用條件，故建議在上述標(biāo)準(zhǔn)租金水平上提升30%；考慮到本項(xiàng)目臨海旗艦和獨(dú)棟部分的海景資源得天獨(dú)厚，故建議在上述標(biāo)準(zhǔn)租金水平上提升20%； 因此，最終建議租金水平如右表二所示：,,,×130%,×120%,單位：元/月/平米（營(yíng)業(yè)面積）,表一：,表二：,西區(qū)L1層租金建議,,,,,,,,,,,,,,,,,

65、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,臨海店鋪（含餐飲、零售）,,,,,,,,臨海餐飲,,,,,,B1 KTV 入口（保留）,,按原有店鋪布局之租金水平劃分建議：,西區(qū)L2層租金建議,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,臨海店鋪（含餐飲、零售）,注：其他為零售類店鋪,,,,臨海餐飲,按原有店鋪布局之租金水平劃分建議：,西區(qū)L3層租金建議,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,注：其他為零售

66、類店鋪,,臨海店鋪（含餐飲、零售）,按原有店鋪布局之租金水平劃分建議：,西區(qū)L1層租金建議,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,臨?？鐚恿闶燮炫灥?,,,,標(biāo)準(zhǔn)租金,,標(biāo)準(zhǔn)租金的130%,,標(biāo)準(zhǔn)租金的120%,,標(biāo)準(zhǔn)租金的110%,標(biāo)準(zhǔn)租金的80%,,,標(biāo)準(zhǔn)租金的150%,,,,,臨海餐飲,,,,,,B1 KTV 入口（保留）,,按方案一將部分店鋪合并出租使用之租金水平劃分建議：,,,,,,,,

67、,,,臨海餐飲,,建議合并出租使用之店鋪,,,,西區(qū)L2層租金建議,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,標(biāo)準(zhǔn)租金,,標(biāo)準(zhǔn)租金的110%,標(biāo)準(zhǔn)租金的80%,,,,,臨海餐飲,按方案一將部分店鋪合并出租使用之租金水平劃分建議：,,,,,臨?？鐚恿闶燮炫灥?臨海餐飲,,,建議合并出租使用之店鋪,西區(qū)L3層租金建議,,標(biāo)準(zhǔn)租金,,,,,,,,,,,,,,,,,,按方案一將部分店鋪合并出租使用之租金水平劃分建議：,,,,,,

68、,臨?？鐚恿闶燮炫灥?臨海餐飲,,建議合并出租使用之店鋪,一般情況下，購(gòu)物中心的成功運(yùn)營(yíng)前期需要一個(gè)時(shí)間階段進(jìn)行市場(chǎng)培養(yǎng)與認(rèn)知：,,,培 養(yǎng) 期,成 熟 期,起步期租金水平較市場(chǎng)水平略低； 在項(xiàng)目培養(yǎng)期中，租金收入會(huì)隨著項(xiàng)目的不斷成熟而較快提升；增長(zhǎng)幅度會(huì)維持在8%-10%左右；,,,一般情況下，從第三年開(kāi)始購(gòu)物中心步入成熟期，租金水平隨著時(shí)間的推移開(kāi)始進(jìn)入成熟期。 考慮到第4年一般零售店鋪集中續(xù)約等情況，該年份的租金總體水平在