德陽風(fēng)情街商業(yè)策劃書

1、歡迎進入U特區(qū)！萬安項目提案1——體驗風(fēng)情商業(yè)街區(qū)體驗風(fēng)情商業(yè)街區(qū)□萬安平安小區(qū)一層商業(yè)營銷提案□□萬安平安小區(qū)一層商業(yè)營銷提案□第一部分、項目概述第一部分、項目概述一、德陽宏觀經(jīng)濟概述：一、德陽宏觀經(jīng)濟概述：?2003年，德陽市城鎮(zhèn)化水平為35%，城市人口約28萬，政府規(guī)劃到2010年城市人口達到50萬，城市化率達到60%以上。——德陽的城市商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)還有較大的發(fā)德陽的城市商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)還有較大的發(fā)展空間。展空間。?德陽市經(jīng)濟相對

2、發(fā)達，2003年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值約為1133美元（約9360元人民幣），全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7892元，比全省高12.07%；農(nóng)村居民人均純收入2790元，比全國高6.41%，比全省高25.11%。預(yù)計2010年人均GDP將達到17000元，在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上翻一番。德陽的工業(yè)經(jīng)濟逐步復(fù)蘇，機械、食品和化工三大主要傳統(tǒng)行業(yè)效益正在步入良性循環(huán)的軌道，二重、東電、東汽、劍南春、什邡煙廠、藍劍集團等一批重點企業(yè)、優(yōu)勢企業(yè)成長迅速。——在中

3、國經(jīng)濟高速發(fā)展的大背景下，德陽的購買力強勁。在中國經(jīng)濟高速發(fā)展的大背景下，德陽的購買力強勁。?德陽城鄉(xiāng)居民儲蓄存款較為充裕，2003年末居民儲蓄存款余額208.67208.67億元?！袊?jīng)濟通漲率達到中國經(jīng)濟通漲率達到3%3%，銀行利率保持，銀行利率保持1.98%1.98%不變，考慮不變，考慮20%20%利息所得稅，其實利息所得稅，其實中國已經(jīng)進入中國已經(jīng)進入負(fù)利率時代負(fù)利率時代，實際利率為，實際利率為—1.616%1.616%，居

4、民投資轉(zhuǎn)向的潛在動力很大，房，居民投資轉(zhuǎn)向的潛在動力很大，房地產(chǎn)無疑是最好的投資渠道之一，如果能夠釋放居民存款的地產(chǎn)無疑是最好的投資渠道之一，如果能夠釋放居民存款的5%5%，就達到，就達到1010個億，這個億，這足以消化整個德陽的房地產(chǎn)開發(fā)量。足以消化整個德陽的房地產(chǎn)開發(fā)量。?縣域經(jīng)濟比較發(fā)達：2001年全省GDP過50億元的20個縣，德陽就占了5個(旌陽、綿竹、什邡、中江、廣漢)——我們的目標(biāo)客戶將放大到這些區(qū)域。我們的目標(biāo)客戶將放大

5、到這些區(qū)域。二、德陽商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)概述二、德陽商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)概述1、商業(yè)分布及特點德陽城市的華山路、岷江路和泰山歡迎進入U特區(qū)！萬安項目提案3?商鋪進深大、投資門檻高：開間主要集中在3.6m左右，而進深最多的達到了22m，17米、21米進深的商鋪占據(jù)相當(dāng)比例，限制了較多業(yè)態(tài)的進駐。同時，由于單間面積較大，單價較高，造成總價偏高，普遍在60萬元以上，限制了大量的中小投資者的介入。?項目建筑本身并無特色，外立面、產(chǎn)品形態(tài)、環(huán)境資源都較傳統(tǒng)，

6、沒有宜人的空間尺度。另外，底商由于業(yè)權(quán)分散，給商業(yè)管理、業(yè)態(tài)整合增加了難度。通過對本案的簡要分析，可以發(fā)現(xiàn)競爭商業(yè)樓盤之間角逐的著力點主要體現(xiàn)在商圈商圈的成熟程度、交通的成熟程度、交通區(qū)位、主力商家區(qū)位、主力商家管理商管理商下游商源、價格下游商源、價格付款方式付款方式投資回報、動線投資回報、動線的合理性、建筑質(zhì)量及商業(yè)配套、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比、開發(fā)商實力、建筑外立面的合理性、建筑質(zhì)量及商業(yè)配套、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比、開發(fā)商實力、建筑外立面

7、等方面。通過前期摸底調(diào)查，我們對業(yè)主、商家、消費者在上述競爭因素上的關(guān)注程度做出了定量評估：業(yè)主、商家、消費者對競爭因素的定量評估表業(yè)主、商家、消費者對競爭因素的定量評估表說明：?著名的雷達圖——競爭力作用模型，具有較高的參考價值；?業(yè)主與商家的選擇接近，所以放在一起評估；?業(yè)主、商家與消費者在動線、建筑質(zhì)量、商業(yè)配套、交通區(qū)位、商圈成熟程度等方面的選擇比較接近；?針對這些選擇，本案在后面的業(yè)態(tài)定位與產(chǎn)品改進中將采取相應(yīng)的對策。第二部分