美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化及其啟示

1、近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但是在投融資渠道十分有限的情況下卻面臨新的問(wèn)題。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行資金和預(yù)售款依賴程度過(guò)高，迫切需要引入新的投融資方式以緩解風(fēng)險(xiǎn)，解決資金不足的難題。另一方面，個(gè)人住房貸款余額不斷增長(zhǎng)，也使商業(yè)銀行巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這就迫切需要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，探索房地產(chǎn)投融資新渠道，以保持我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。入世后隨著國(guó)外一些先進(jìn)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念的傳入，一種新型的房地產(chǎn)金融工具——房地產(chǎn)抵押貸款證券化已

2、逐步受到國(guó)內(nèi)金融界和房地產(chǎn)行業(yè)的密切關(guān)注。美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化不僅領(lǐng)世界各國(guó)風(fēng)氣之先，更重要的是，其運(yùn)作模式漸趨規(guī)范，值得研究。筆者粗略談?wù)剬?duì)美國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)。1、美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷程、美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷程房地產(chǎn)抵押貸款證券化（rems）即抵押債權(quán)證券化，就是將房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)抵押證券的過(guò)程，具體而言，首先，金融機(jī)構(gòu)將其持有的若干房地產(chǎn)抵押貸款依其期限、利率、還款方式進(jìn)

3、行匯集重組，形成一系列房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)組合，再將該組合出售給從事抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的特殊目的機(jī)構(gòu)，然后，又經(jīng)過(guò)政府機(jī)構(gòu)或私人機(jī)構(gòu)的擔(dān)保和信用加強(qiáng)，由信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)，最后由證券承銷商將信用級(jí)別較高的抵押貸款支持證券出售給投資者的一種證券化模式。由此而形成的資金流通市場(chǎng)稱抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。美國(guó)房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展可以分為3個(gè)階段：第1階段為萌芽階段，主要是在20世紀(jì)50年代中期以前。這時(shí)涉足二級(jí)市場(chǎng)的籌資人主要是抵押公司和少量的儲(chǔ)蓄

4、機(jī)構(gòu)。當(dāng)時(shí)美聯(lián)邦政府為了推動(dòng)抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，成立2個(gè)保險(xiǎn)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)，即聯(lián)邦住宅管理局（fha）和聯(lián)邦退伍軍人管理局（va），由它們一起承擔(dān)住宅抵押貸款的保險(xiǎn)和擔(dān)保，促進(jìn)了住宅抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化。同時(shí)，權(quán)威機(jī)構(gòu)的參與、擔(dān)保，降低了違約風(fēng)險(xiǎn)，也為二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行提供了條件。1938年聯(lián)邦政府又成立聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（fnma），致力于發(fā)展經(jīng)政府擔(dān)保的住宅抵押二級(jí)市場(chǎng)。第2階段為發(fā)展階段，指19541968年期間，1954年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)一項(xiàng)法案

5、，授權(quán)聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)從事3個(gè)方面的活動(dòng)，一是加強(qiáng)fha和va擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)的抵押債券在二級(jí)市場(chǎng)上的操作。二是從事特殊支付項(xiàng)目的管理。三是管理發(fā)放的抵押貸款，必要時(shí)可發(fā)行抵押債券籌措資金。第3階段為成熟階段，以1968年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)《住宅和城市發(fā)展法》為標(biāo)志，它使抵押二級(jí)市場(chǎng)法制化并趨于成熟。該法規(guī)定將聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)分為政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（gnma）和聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)。政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)隸屬于聯(lián)邦住宅與城市發(fā)展部，其職能主要是為fha和va保

6、險(xiǎn)的抵押貸款全權(quán)有價(jià)證券提供及時(shí)還本付息的擔(dān)保業(yè)務(wù)。1970年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)《緊急住宅融資法》批準(zhǔn)成立聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（fhlmc），授權(quán)該公司購(gòu)買聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)的經(jīng)其他政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保的住宅抵押債權(quán)，極大地促進(jìn)了傳統(tǒng)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。此后經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，政府代理機(jī)構(gòu)，提供政府完全信用擔(dān)保，在經(jīng)這兩次擔(dān)保后，證券信用大為加強(qiáng)，使得住宅抵押證券大多被標(biāo)準(zhǔn)普爾公司和穆迪公司評(píng)為aaa級(jí)資信，因而，此類證券的市場(chǎng)流動(dòng)性極高。同時(shí)，政府代理

7、保險(xiǎn)公司的成功，也鼓勵(lì)了私人公司的發(fā)展。3、對(duì)推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的建議、對(duì)推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的建議筆者認(rèn)為，大力推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化，除了廣泛吸收發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)之外，還應(yīng)結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面入手。（1）建立健全住房金融法規(guī)，優(yōu)化外部制度環(huán)境。一方面，可以通過(guò)發(fā)布、增設(shè)新的條例來(lái)彌補(bǔ)政策法規(guī)設(shè)計(jì)上的缺陷，如《住宅金融法》、《房地產(chǎn)抵押法》、《房地產(chǎn)抵押評(píng)估條例》、《商品房?jī)r(jià)格管理?xiàng)l例》和《抵押

8、房地產(chǎn)處置條例》等，以規(guī)范房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)運(yùn)作。另一方面，對(duì)業(yè)已頒行的法規(guī)應(yīng)及時(shí)修訂并加以完善?？傊?，對(duì)抵押資產(chǎn)債券的發(fā)行問(wèn)題、注意事項(xiàng)、債券在證券市場(chǎng)的交易等情況和現(xiàn)有的證券監(jiān)管體制作進(jìn)一步修改和完善，加強(qiáng)相關(guān)法律和制度的規(guī)定，更多地采用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段和法律手段對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)證券市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，逐漸形成一套完整的房地產(chǎn)證券化法規(guī)。（2）應(yīng)建立獨(dú)立的政府性住宅金融機(jī)構(gòu)。從美國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，政府信用擔(dān)保是保障房地產(chǎn)抵押貸款證券化順利進(jìn)行的重要因

9、素。我國(guó)要發(fā)展房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)，自然也需要政府的大力扶持。成立政府信用的擔(dān)保公司進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化，有利于促進(jìn)中小貸款機(jī)構(gòu)的發(fā)展，加快發(fā)展住房抵押一級(jí)市場(chǎng)，更好地支持居民購(gòu)房置業(yè)。由于房地產(chǎn)抵押貸款證券化涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、擔(dān)保、保險(xiǎn)和資信評(píng)估等相關(guān)部門(mén)。為了支持房地產(chǎn)抵押貸款證券化的啟動(dòng)，可由政府牽頭、開(kāi)發(fā)商、銀行、證券、擔(dān)保、保險(xiǎn)等部門(mén)共同發(fā)起成立政府性住房抵押貸款公司，待條件成熟轉(zhuǎn)變?yōu)樯鲜泄煞莨荆部蓪⒆》抠Y金管理中

10、心作為抵押貸款機(jī)構(gòu)的下屬單位，并允許抵押貸款機(jī)構(gòu)吸收住房公積金存款和住房?jī)?chǔ)蓄存款，使部分住房公積金進(jìn)入住房抵押貸款市場(chǎng)，或?yàn)榈盅嘿J款提供擔(dān)保。必要時(shí)成立政府性住房抵押貸款保險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)，目前可利用中國(guó)人民保險(xiǎn)公司開(kāi)辦住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，建立符合法律規(guī)范的專門(mén)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，提高住房抵押貸款的安全性。（3）從制度上培育房地產(chǎn)抵押貸款證券化市場(chǎng)的投資者。抵押貸款市場(chǎng)必須有穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)投資者參與。一方面，應(yīng)大力發(fā)展保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀