[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)估價(jià)課件第四章成本法

1、2007.1,第四章 成本法,1,第四章 成本法,一、成本法的含義二、成本法的理論依據(jù)三、成本法適用的范圍和局限性四、成本法的操作步驟五、成本法的基本公式六、重建成本與重置成本七、重新建造完全價(jià)值的構(gòu)成八、重新建造完全價(jià)值的估算方法九、建筑物折舊估算的基本概念十、建筑物折舊估算的基本方法十一、成本法應(yīng)用舉例,2007.1,第四章 成本法,2,一、成本法的含義,成本法(cost approach)，又稱原價(jià)法，加合法，

2、重置成本法等，是求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格(重置價(jià)格或重建價(jià)格)，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 它實(shí)際上是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法。,,,2007.1,第四章 成本法,3,成本法中“成本”的含義,完全性:包括開(kāi)發(fā)商的全部成本、開(kāi)發(fā)商的正常利潤(rùn)和應(yīng)納稅金。現(xiàn)時(shí)性：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本?？陀^性：是必要而正常的成本，不是開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的成本。,,20

3、07.1,第四章 成本法,4,二、成本法的理論依據(jù),從賣(mài)方的角度看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用理論。從買(mǎi)方的角度看，成本法的理論依據(jù)是替代原理。,,2007.1,第四章 成本法,5,三、成本法適用的范圍和局限性,適用范圍局限性,,2007.1,第四章 成本法,6,,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狹小，其市場(chǎng)可比實(shí)例不多，或由于新開(kāi)發(fā)地區(qū)形成獨(dú)立的地域環(huán)境，而無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法或收益法估價(jià)時(shí)，可采用成本法。有的房地產(chǎn)因特殊性較大，無(wú)法在市場(chǎng)上找到比

4、較理想的房地產(chǎn)可比實(shí)例作估價(jià)參照物。抵押貸款、房地產(chǎn)拍賣(mài)的“底價(jià)”和拆遷房地產(chǎn)補(bǔ)償?shù)忍厥夥康禺a(chǎn)的估價(jià)可采用成本法。,,2007.1,第四章 成本法,7,四、成本法的操作步驟,估算土地價(jià)格估算建筑物重新建造的完全價(jià)值估算建筑物的損耗估算建筑物的凈值估算房地產(chǎn)價(jià)格,,2007.1,第四章 成本法,8,五、成本法的基本公式,新建房地產(chǎn)的成本法公式新開(kāi)發(fā)土地中的成本法公式舊有房地產(chǎn)中的成本法公式,,2007.1,第四章 成本法,9

5、,,在目前情況下新建造的商品住宅，根據(jù)成本估價(jià)法評(píng)估其具體價(jià)格，可用下列各項(xiàng)費(fèi)用之和來(lái)確定：征地費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)房屋建筑安裝工程費(fèi)小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)公司的管理費(fèi)投資利息開(kāi)發(fā)公司的利潤(rùn)稅費(fèi)代收費(fèi)用,,2007.1,第四章 成本法,10,六、重建成本與重置成本,重建成本重置成本,,2007.1,第四章 成本法,11,七、重新建造完全價(jià)值的構(gòu)成,直接成本人工費(fèi)、材料設(shè)備費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、小承包商費(fèi)

6、間接費(fèi)用承包商的間接費(fèi)和開(kāi)發(fā)商的間接費(fèi)用,,2007.1,第四章 成本法,12,八、重新建造完全價(jià)值的估算方法,理論估算方法實(shí)務(wù)估算方法,,2007.1,第四章 成本法,13,1.理論估算方法,直接法。 根據(jù)其成本構(gòu)成逐項(xiàng)相加求出。間接法。 通過(guò)對(duì)類似建筑物的重新建造完全價(jià)值比較修正求得。,,2007.1,第四章 成本法,14,2.實(shí)務(wù)估算方法,單位比較法。 a.查閱相關(guān)得建筑物成本手冊(cè)，找到與委估建筑

7、物類似的建筑物每平方米的成本數(shù)據(jù)；b.依據(jù)它們與委估建筑物在時(shí)間和實(shí)體上的差異予以修正，得到委估建筑物的單位成本；c.用委估建筑物的單位成本乘以面積，求得委估建筑物的重建成本。面積比較法工料估算法,,2007.1,第四章 成本法,15,九、建筑物折舊估算的基本概念,建筑物折舊有形折舊與無(wú)形折舊功能折舊經(jīng)濟(jì)折舊耐用年限與折舊年限殘值率：建筑物殘值與建筑物重新建造完全價(jià)值的比值稱為殘值率,,2007.1,第四章 成本法,16,

8、1.建筑物折舊,建筑物在使用過(guò)程中會(huì)由于物質(zhì)因素、功能因素或經(jīng)濟(jì)因素造成價(jià)值損耗，在利用成本法估價(jià)時(shí)必須扣除這種價(jià)值損耗，這稱為建筑物折舊。,,2007.1,第四章 成本法,17,2.有形折舊與無(wú)形折舊,有形折舊是指由于物理、化學(xué)因素引起的，或由人工使用和自然力的影響引起的價(jià)值損耗。無(wú)形折舊是指由技術(shù)進(jìn)步、消費(fèi)觀念改變、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、審美藝術(shù)和價(jià)值觀的變化等原因而引起的價(jià)值損耗。 如建筑式樣過(guò)時(shí)、內(nèi)部設(shè)施和樓面布局落

9、后、環(huán)境污染、地理位置變化、土地用途改變等所引起的價(jià)值損耗均屬于無(wú)形折舊。,,2007.1,第四章 成本法,18,3.功能折舊,功能折舊也叫功能貶值，指建筑物的效用（功能）損失。其原因在于：過(guò)時(shí)、不合理或錯(cuò)誤的建造設(shè)計(jì)引起的功能損失；使用過(guò)時(shí)的技術(shù)設(shè)備或者沒(méi)有使用足夠的技術(shù)設(shè)備所引起的功能損失；由建筑錯(cuò)位即建筑物的設(shè)計(jì)用途與基地的用途不符時(shí)引起的功能損失；建筑過(guò)度即建筑物形象超過(guò)基地形象而引起的功能損失，如偏僻的窮山村建筑超豪

10、華的別墅，會(huì)造成虧損；建筑不足即建筑物相對(duì)于其基地而言太小或太低檔次而造成的功能損失，如在大城市豪華別墅群內(nèi)建造低矮破落和陳舊的住宅，即是建筑不足的例子。,,2007.1,第四章 成本法,19,4.經(jīng)濟(jì)折舊,經(jīng)濟(jì)折舊是指由于房地產(chǎn)外部原因引起的價(jià)值損失。造成經(jīng)濟(jì)性折舊的原因有環(huán)境污染、經(jīng)濟(jì)地理位置的變化、土地用途的改變等。,,2007.1,第四章 成本法,20,5.耐用年限與折舊年限,耐用年限是指建筑物能夠正常使用的年限，它是由建筑

11、物結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等決定得自然壽命。折舊年限是建筑物價(jià)值轉(zhuǎn)移的年限，是由使用過(guò)程中的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件決定的社會(huì)必要使用壽命，或稱經(jīng)濟(jì)壽命。,,2007.1,第四章 成本法,21,十、建筑物折舊估算的基本方法,耐用年限法市場(chǎng)資料法成新折扣法羅斯法,,2007.1,第四章 成本法,22,1.耐用年限法,耐用年限法又稱直線法或定額法，是最接近于會(huì)計(jì)折舊計(jì)算方法的一種方法，它將建筑的重新建造成本按一定方法分?jǐn)偟狡淠陀媚陻?shù)內(nèi)，從而計(jì)算每一年的折舊額

12、和累計(jì)折舊額。耐用年限法又分為直線折舊法、余額遞減法、償債基金法等。但在運(yùn)用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的過(guò)程中，房地產(chǎn)估價(jià)人員主要采用的是直線折舊法。,,,2007.1,第四章 成本法,23,,直線折舊法的基本原理是： 建筑物在耐用年限內(nèi)，每年的價(jià)值損耗是相等的，因此，只要將建筑物在耐用年限內(nèi)總的價(jià)值損耗平均分?jǐn)偟礁髂陜?nèi)，即可算出每年的折舊額，然后乘以委估建筑物的實(shí)際使用年數(shù)，就可以算出委估建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的折舊總額。,,2007.

13、1,第四章 成本法,24,2.市場(chǎng)資料法,市場(chǎng)資料法，又稱買(mǎi)賣(mài)資料法，是通過(guò)分析一定數(shù)量的市場(chǎng)交易資料，將地價(jià)從房地產(chǎn)交易價(jià)中扣除，得到建筑物的現(xiàn)值，然后與全新建筑物的重新建造完全價(jià)值比較，其差額即舊建筑物的折舊額。,,,2007.1,第四章 成本法,25,這種方法的基本原理是：,房地產(chǎn)價(jià)值的折舊額是由市場(chǎng)上的買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)確定的，如果在價(jià)值上一宗舊的房地產(chǎn)比一宗新的房地產(chǎn)低，那么它的售價(jià)就會(huì)比后者低，其低出的部分就是折舊。,,2007.1

14、,第四章 成本法,26,這一方法的操作步驟是：,搜集在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不久前發(fā)生的，其物理、功能和經(jīng)濟(jì)性的價(jià)值貶損程度與委估建筑物相似的交易實(shí)例。估算每個(gè)實(shí)例中建筑物的重新建造完全價(jià)值。估算每個(gè)實(shí)例中土地的價(jià)值(盡可能用空地的市場(chǎng)交易實(shí)例，采用市場(chǎng)比較法)。 從交易實(shí)例的交易價(jià)中減去土地價(jià)值，得到建筑物部分的交易價(jià)。用每個(gè)實(shí)例的建筑物重新建造完全價(jià)值減去建筑物的交易價(jià)，即得各實(shí)例的建筑物折舊額的市場(chǎng)評(píng)估值。據(jù)此折舊額可計(jì)算各實(shí)例建筑

15、物的折舊率，進(jìn)而確定委估建筑物的折舊率。根據(jù)交易實(shí)例，修正得出委估建筑物的折舊率，將其折舊率乘以委估建筑物的重新建造完全價(jià)值即可求得其折舊總額。,,2007.1,第四章 成本法,27,3.成新折扣法,它是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，判定建筑物的成新折舊度，據(jù)此成新度直接計(jì)算建筑物估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。,,2007.1,第四章 成本法,28,4.羅斯法,這是由德國(guó)人羅斯所創(chuàng)立的折舊方法。這種方法認(rèn)為委估建筑物價(jià)值的折舊每年并不相同，而是

16、隨著時(shí)間的推移逐年增加。具體地說(shuō)，建筑物的全部耐用年數(shù)可分為均等的五期，并且假定第一期的折舊是平均價(jià)值折舊率的3／5，第二期為4/5，第三期為5／5，第四期為6／5，第五期7／5。,,2007.1,第四章 成本法,29,十一、成本法應(yīng)用舉例,一、委估房地產(chǎn)概況 該房地產(chǎn)為某企業(yè)的房地產(chǎn)，地處某市東北部，交通比較便利，土地平整，城市基礎(chǔ)設(shè)施條件較好。土地面積5 000m2，地塊呈南北走向；建筑物面積共18000m2，其中廠房，150

17、00 m2，倉(cāng)庫(kù)；1 000 m2，行政樓2000 m2。廠房為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，1993年9月竣工投入使用；倉(cāng)庫(kù)為磚木結(jié)構(gòu)，與廠房同時(shí)投入使用；行政樓為混合結(jié)構(gòu)，于1994年9月竣工交付使用。該地區(qū)土地等級(jí)為三級(jí)。,,,2007.1,第四章 成本法,30,,二、估價(jià)要求 要求評(píng)估出該房地產(chǎn)1998年9月的市場(chǎng)價(jià)格。三、估價(jià)方法 由于該房地產(chǎn)為企業(yè)的房地產(chǎn)，大部分為生產(chǎn)廠房，很少有市場(chǎng)交易實(shí)例，故采用成本法進(jìn)行估價(jià)。,,2007

18、.1,第四章 成本法,31,,四、估價(jià)過(guò)程(一)估算建筑物價(jià)格 建筑物價(jià)格＝建筑物的重新建造完全價(jià)值-建筑物折舊 根據(jù)調(diào)查測(cè)算，估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，上述各類建筑物的重置價(jià)為： 廠房：900元／m2 倉(cāng)庫(kù)：600元／m2 行政樓：l 500元／m2,,2007.1,第四章 成本法,32,,折舊用兩種方法計(jì)算： 1．耐用年限法 根據(jù)規(guī)定，廠房耐用年限50年，殘值率為零；倉(cāng)庫(kù)耐用年限30年，殘值率為3％

19、；行政樓耐用年限50年，殘值率為2％,,2007.1,第四章 成本法,33,,2．成新折扣法對(duì)照建筑物成新度的判定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)上述建筑物實(shí)地觀察的結(jié)果如下：廠房的成新度：85％倉(cāng)庫(kù)的成新度：80％行政樓的成新度：95％,,2007.1,第四章 成本法,34,,綜合兩種方法的計(jì)算結(jié)果，以成新折扣法的計(jì)算結(jié)果為主，參考耐用年限法的計(jì)算結(jié)果，再結(jié)合估價(jià)人員的判斷，最后確定廠房的價(jià)值為l 160萬(wàn)元，倉(cāng)庫(kù)的價(jià)值為49萬(wàn)元，行政樓的價(jià)值為28

20、2萬(wàn)元，合計(jì)建筑物價(jià)格為1 491萬(wàn)元。,,2007.1,第四章 成本法,35,(二)估算土地價(jià)格,該地區(qū)土地等級(jí)為三級(jí)，對(duì)應(yīng)的土地標(biāo)推價(jià)格為400元／m2，考慮到該房地產(chǎn)交通便利，地形平整，城市基礎(chǔ)設(shè)施條件較好，因此給予15％的地價(jià)修正：,,2007.1,第四章 成本法,36,（三）該房地產(chǎn)價(jià)格,房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格,,2007.1,第四章 成本法,37,面積比較法,又稱分部分項(xiàng)法。將委估建筑物先分成各個(gè)分部分項(xiàng)工程，如

21、基礎(chǔ)、地面、墻面、樓板、門(mén)窗、屋面等；然后利用建筑工程綜合預(yù)算定額查出各分部分項(xiàng)的單位成本，分別乘以委估建筑物各分部分項(xiàng)的數(shù)量單位，再累加得到委估建筑物的總成本。,,2007.1,第四章 成本法,38,工料估算法,又稱數(shù)量調(diào)查法。 通過(guò)測(cè)算建筑物開(kāi)發(fā)所需要的一切人工和材料的數(shù)量，分別乘以它們各自的單價(jià)，再逐一累加求得委估建筑物的重新建造成本。,,2007.1,第四章 成本法,39,,委估房地產(chǎn)概況：該房地產(chǎn)為某企業(yè)的房

22、地產(chǎn)，地處某市東北部，交通比較便利，土地平整，城市基礎(chǔ)設(shè)施條件較好。土地面積5000m2，地塊呈南北走向；建筑物面積共18000m2，其中廠房，15000m2；倉(cāng)庫(kù)，1000m2，行政樓2000 m2。廠房為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，1993年9月竣工投入使用；倉(cāng)庫(kù)為磚木結(jié)構(gòu)，與廠房同時(shí)投入使用；行政樓為混合結(jié)構(gòu)，于1994年9月竣工交付使用。該地區(qū)土地等級(jí)為三級(jí)，對(duì)應(yīng)的土地標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格為400元／m2，考慮到該房地產(chǎn)交通便利，地形平整，城市基礎(chǔ)設(shè)施