住宅小區(qū)停車費定價過程中各相關(guān)主體行為分析及建議

1、住宅小區(qū)停車費管理過程中各相關(guān)主體行為分析及建議——以上海市為例隨著汽車購買量的增加，住宅小區(qū)停車位逐漸成為人們生活中的必需品，根據(jù)上海市交通委歷時一年的上海第五次綜合交通調(diào)查公布的調(diào)查結(jié)果，上海市實有私人小客車約280萬輛（含外牌）。居住區(qū)夜間停車矛盾日益突出，全市居住區(qū)配建停車位為179萬個，而夜間停放需求為290萬輛，配建缺口為38%。中心城居住配建停車位為64萬個，夜間停放需求為133萬輛，配建缺口由2009年的37%擴大到20

2、14年的52%。供不應(yīng)求的現(xiàn)狀讓停車位的價值不斷提升。同時，根據(jù)2014年12月17日國家發(fā)改委下發(fā)的《關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》），要求各地主管部門放開住宅小區(qū)停車服務(wù)費市場定價。2016年3月，上海市發(fā)改委頒布新版《上海市定價目錄》，其中就包括放開“住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)單位所有的機動車以及未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)全體公用部分停車收費”，這意味著住宅小區(qū)內(nèi)停車費不再有政府指導(dǎo)價，改由市場定價。隨著政策的放開，一些住宅小區(qū)出現(xiàn)停車位收

3、費亂象，住宅小區(qū)停車費如何規(guī)范管理成為焦點。筆者對上海市市區(qū)的7個居民小區(qū)進行了走訪和調(diào)查。為了深入了解居民小區(qū)的停車現(xiàn)狀，對上海市民隨機發(fā)放問卷調(diào)查表，并對愿意接受訪談的業(yè)主進行深度訪談；走訪小區(qū)物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人，并與社區(qū)居委會的工作人員座談；通過網(wǎng)上調(diào)查了解與停車收費有關(guān)的政策。一、現(xiàn)狀調(diào)查在管理過程中，定價權(quán)與停車位的產(chǎn)權(quán)相關(guān)，參與定價的主體有開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主業(yè)或委會。一、開放商在停車費的定價行為開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)獲得特定土地的建

4、設(shè)用地使用權(quán)依報批的規(guī)劃設(shè)計在其上進行投資施工建設(shè)完畢時依法可以獲得其上建筑物的所有權(quán)。開發(fā)商作為住宅小區(qū)內(nèi)停車位的所有者，當(dāng)然推理為有權(quán)通過轉(zhuǎn)讓出售所有權(quán)的方式以收取停車位的一次性價格，也可以通過出租使用權(quán)的方式獲取租金，并依法享有對“出租”或者“出售”的停車位的價格自主定價權(quán)。1根據(jù)“誰投資，誰受益”的原則，房產(chǎn)開發(fā)商通過原始取得擁有了住宅小區(qū)內(nèi)停車位的原始所有權(quán)，從而使得開發(fā)商獲得了自主定價的權(quán)力。但是，由于住宅產(chǎn)業(yè)市場的特殊性，

5、有些開發(fā)商的定價出現(xiàn)了明顯的壟斷高價，只售不租等不合理等價格行為，嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的合法利益。如普陀區(qū)雅戈爾長風(fēng)8號（長風(fēng)雅士名?。┬^(qū)收取業(yè)主2600元月天價停車費，后經(jīng)過市、區(qū)兩級物價部門就定價問題約談開發(fā)商，開發(fā)商將停車月租費從2600元下降為1300元。然而與周邊差不多質(zhì)量的小區(qū)大多收費400元、600元相比仍偏高。很多亂收費的都是新建小區(qū)，開發(fā)商急于收回成本，去年剛交房的建發(fā)璟墅小區(qū)，小區(qū)地下車位產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，居民與地下車位配

6、比接近1:1.8，由于停車位比較充裕，業(yè)主很多選擇租賃，一個賣20余萬元，開發(fā)商將租金調(diào)至一月2400，通過與一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人訪談，他認(rèn)為，首先，原先核定的最高400元停車費是2002年規(guī)定的，當(dāng)時的物價水平比現(xiàn)在低很多。開發(fā)商作為追求利潤最大化的經(jīng)營者，政府定價過低影響了開發(fā)商建設(shè)地下車庫的積極性，不利于小區(qū)停車位建設(shè)。并認(rèn)為同等價格參照對比下來，如今2600元的定價是合理的。其次，均價30萬元一個車位也比較合理，一個車位平均面積是3

7、7平方米多，等于每平方米9000元，還有車庫的結(jié)構(gòu)、消防、通風(fēng)、照明等成本。3月1日政策放開小區(qū)停車費價格，根據(jù)市場化的手段來運作小區(qū)停車費。如果說2600元1我國住宅小區(qū)停車位定價權(quán)研究屈艷萍指定價，收費去向也很少有公示或公示很粗略。而部分新建高層小區(qū)，如黃浦區(qū)黃家路88弄、閔行區(qū)中梅苑小區(qū)的業(yè)委會相對完善，以中梅苑為例，中梅苑公示欄張貼著《關(guān)于（試運行）投票結(jié)果公告》以及《中梅苑車輛停放規(guī)定（第二修改稿）》規(guī)定著各類停車收費的標(biāo)準(zhǔn)，

8、業(yè)主也表示業(yè)委能夠在公共場地停車位的定價中發(fā)揮較強作用?？梢娙绻麡I(yè)委會作用強大，會促進停車位收費的規(guī)范。但如今業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對停車費事項難以平等對話。雖然根據(jù)現(xiàn)行政策，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間應(yīng)是主人與服務(wù)者的雇傭關(guān)系。但由于業(yè)主的民主意識維權(quán)能力有限，而物業(yè)企業(yè)多數(shù)受聘于開發(fā)商，處于主導(dǎo)和強勢地位，業(yè)委會的議價能力弱。解決措施一、發(fā)揮業(yè)委會作用我認(rèn)為由于住宅小區(qū)的停車位，是住戶的一種剛性需求，調(diào)整住宅小區(qū)停車費，除了占用公共用地的，就是產(chǎn)權(quán)

9、屬于個人或建設(shè)單位的，都必須在經(jīng)過業(yè)主大會討論決定之后，才能“與業(yè)主或使用人簽訂合同”進行調(diào)整。至于產(chǎn)權(quán)不明晰的，更需要明晰后才能討論。因為這些住宅小區(qū)的停車場，是在住宅小區(qū)紅線范圍內(nèi)興建的，進出停車場，都要使用住宅小區(qū)的共有物業(yè)。因此，這些作為住宅小區(qū)專有面積的停車場，按照《物權(quán)法》，共有物業(yè)的管理費分?jǐn)倯?yīng)“按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定”，這些停車位、停車場是必須繳納“物業(yè)管理費”的。物價部門專門作出規(guī)定：住宅小區(qū)停車場的

10、停車收入，13要繳納為“物業(yè)管理費”。而小區(qū)物業(yè)管理合同里，物業(yè)管理費的約定，必須由業(yè)主大會“雙過半”4才能決定。所以其中停車費定價也需要業(yè)主的制約。、、政府監(jiān)管國家發(fā)改委價格司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，價格放開后，管理部門將由事前定價轉(zhuǎn)為事中事后管理。如何能夠在放開后加強政府的各項管理。首先，業(yè)主委員會的建設(shè)需要民政、住建等相關(guān)行業(yè)主管部門大力引導(dǎo)，特別需要街道辦事處等基層政府的協(xié)調(diào)，加強業(yè)主的話語權(quán)與議價權(quán)。我認(rèn)為應(yīng)該完善業(yè)委會的權(quán)利，使其業(yè)

11、委會與開放商能夠平等博弈，當(dāng)開發(fā)商將停車位收費漲幅超過一定程度或半數(shù)業(yè)主認(rèn)為定價不合理時，可要求開發(fā)商公開成本，并給予核定是否。其次，明確監(jiān)管主體。上海一些住宅小區(qū)相繼傳出停車費大幅上漲的消息，有的上漲兩倍甚至三倍，而幾乎沒有管理部門愿意站出來協(xié)助解決這件事，物業(yè)部門房管部門都聲稱不歸自己管理。制定專門的管理部門進行監(jiān)管，完善處罰制度。建議根據(jù)反壟斷法把相關(guān)監(jiān)管處罰內(nèi)容融入上海物業(yè)管理條例中以規(guī)范小區(qū)停車收費”李向農(nóng)指出在一個小區(qū)內(nèi)停車

12、位是稀缺資源卻被開發(fā)商或者物業(yè)攬在手里隨意哄抬價格否則就逼迫業(yè)主買下車位這樣的經(jīng)營手法可以被視為壟斷經(jīng)營?！凹热皇菈艛嘟?jīng)營就可以反壟斷法對開發(fā)商進行處罰并對其限價處理。而監(jiān)管主體則應(yīng)該是物價部門?！焙Ｒ厌j釀成立第三方機構(gòu)，對物業(yè)公司提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和價格進行評估，適時公布一些服務(wù)基礎(chǔ)項目的成本價，快速仲裁物業(yè)費收費糾紛等場調(diào)節(jié)價管理的停車場經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)按照市價格行政管理部門發(fā)布的議價規(guī)則、價格行為規(guī)范和指南制定或者調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)。違者由價格行