我國(guó)度假房地產(chǎn)開發(fā)及其規(guī)制研究.pdf

1、我國(guó)有著十分豐富的自然和文化旅游資源，有漫長(zhǎng)的海岸線、高質(zhì)量的海灘和星羅棋布的湖泊，有眾多適合發(fā)展度假旅游的山川、溫泉和歷史文化遺址，為度假房地產(chǎn)開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的資源基礎(chǔ)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展與中產(chǎn)階級(jí)的不斷壯大，度假房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)條件也趨于成熟。我國(guó)目前有各類度假區(qū)近200個(gè)，度假房地產(chǎn)的開發(fā)成為社會(huì)投資的熱點(diǎn)，各種類型的度假酒店(村)、度假別墅、度假公寓也在全國(guó)各地大量涌現(xiàn)。另一方面，中國(guó)入世以后，國(guó)內(nèi)的度假市場(chǎng)業(yè)逐步國(guó)際化，國(guó)外

2、著名的度假酒店和度假村集團(tuán)，開始在中國(guó)獨(dú)資或合資建設(shè)或托管各類度假項(xiàng)目。然而，我國(guó)的度假房地產(chǎn)開發(fā)卻存在著局部開發(fā)過熱、圈地、侵占資源、破壞生態(tài)環(huán)境、過度開發(fā)等不和諧現(xiàn)象，迫切需要政府對(duì)度假房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展加以規(guī)制，以期保護(hù)土地資源、景觀生態(tài)資源，規(guī)范開發(fā)和經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
　　 基于以上考慮，本文以圍繞度假房地產(chǎn)開發(fā)及其規(guī)制問題，對(duì)度假房產(chǎn)開發(fā)中的若干重要內(nèi)容展開深入的研究。借助政府規(guī)制理論、利益相關(guān)者理論和產(chǎn)業(yè)組織

3、理論對(duì)度假房地產(chǎn)開發(fā)展開探討，引入SCP范式對(duì)我國(guó)度假房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)主體行為和市場(chǎng)績(jī)效進(jìn)行了分析，度假房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析是基礎(chǔ)，度假房地產(chǎn)開發(fā)行為分析是手段，改善和提高度假房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效是目的，三者相互影響相互制約動(dòng)態(tài)結(jié)合。在借鑒國(guó)外度假房地產(chǎn)規(guī)制的基礎(chǔ)上，對(duì)度假房地產(chǎn)開發(fā)政府規(guī)制的必要性、規(guī)制的制度供給、度假房地產(chǎn)開發(fā)中的利益沖突和政府協(xié)調(diào)、開發(fā)行為的規(guī)制、規(guī)制優(yōu)化和政府自身的規(guī)制等多方面展開了研究。
　　 論文首先討

4、論了度假房地產(chǎn)的基本概念，對(duì)其內(nèi)涵進(jìn)行了界定，包括度假房地產(chǎn)的概念和基本類型，分析了度假房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性。構(gòu)建度假房地產(chǎn)開發(fā)與政府規(guī)制框架，闡述了政府與市場(chǎng)、市場(chǎng)失靈與政府規(guī)制度假房地產(chǎn)的SCP范式。重點(diǎn)對(duì)我國(guó)度假房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)、市場(chǎng)主體的競(jìng)爭(zhēng)行為和市場(chǎng)績(jī)效進(jìn)行了深入的分析與研究，度假房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)在市場(chǎng)集中度、產(chǎn)品差異性、準(zhǔn)入和退出壁壘等幾個(gè)方面，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定了市場(chǎng)行為，市場(chǎng)行為以開發(fā)商行為、政府行為為主導(dǎo)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和

5、行為又決定了市場(chǎng)績(jī)效，主要體現(xiàn)在度假房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化、生態(tài)環(huán)境的改善等多個(gè)方面，反過來市場(chǎng)績(jī)效又會(huì)直接反作用于市場(chǎng)行為和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，三者等影響是雙向的。開發(fā)所產(chǎn)生的績(jī)效對(duì)不同利益主體的受益程度有較大差異，從而產(chǎn)生利益分配沖突。通過對(duì)利益相關(guān)方的利益訴求和社會(huì)責(zé)任進(jìn)行分析，闡述了利益沖突的幾個(gè)表現(xiàn)及其原因，提出利益沖突的衡平機(jī)制和政府協(xié)調(diào)建議，以尋求度假房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)性。在政府規(guī)制方面，借鑒了海外度假房地產(chǎn)的開發(fā)與規(guī)制經(jīng)

6、驗(yàn)，分別闡述了美國(guó)、歐盟、印度尼西亞、中東的迪拜等地在度假房地產(chǎn)規(guī)制方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為我國(guó)度假房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和政府規(guī)制提供經(jīng)驗(yàn)借鑒和啟示，據(jù)此提出政府規(guī)制產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的基本要求，分析了房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制在政策、法律等方面的制度供給，尋求度假房地產(chǎn)開發(fā)政府規(guī)制體系的構(gòu)建。最后以千島湖度假房地產(chǎn)開發(fā)作為案例進(jìn)行實(shí)證研究。
　　 通過理論探討、比較分析和實(shí)證研究，主要得出以下結(jié)論：
　　 (1)由于度假房地產(chǎn)行業(yè)的自身特性，行業(yè)的有

7、較高的進(jìn)入壁壘，開發(fā)周期長(zhǎng)、資金沉淀量大，對(duì)開發(fā)的專業(yè)性和物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理能力要求更高；度假房產(chǎn)商須自持部分物業(yè)，由于資產(chǎn)專用性強(qiáng)，一旦開發(fā)不成功或后續(xù)經(jīng)營(yíng)失敗，開發(fā)商大量的沉淀資本無法收回，行業(yè)的退出壁壘仍然很高。
　　 (2)從全國(guó)范圍來看，度假房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度非常低，但是從具體的地區(qū)來說，還屬于寡頭壟斷的市場(chǎng)，開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣纳嶂\以及開發(fā)企業(yè)間的價(jià)格串謀行為還在一定程度上存在，導(dǎo)致資源配置效率下降，造成社會(huì)福利損失。度

8、假房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益非常明顯，在社會(huì)文化方面所產(chǎn)生的效應(yīng)具有滯后性，有待進(jìn)一步觀察，但在生態(tài)環(huán)境的改善方面，開發(fā)所產(chǎn)生負(fù)面的效應(yīng)比較普遍，正面效應(yīng)發(fā)揮的不夠，政府應(yīng)重點(diǎn)著力于改善環(huán)境績(jī)效。
　　 (3)房地產(chǎn)開發(fā)利益共享機(jī)制構(gòu)建是保持房地產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展的重要因素，社區(qū)居民的利益保護(hù)是利益沖突的核心.政府必須維護(hù)公共資源的公共屬性，防止公眾資源私有化，維護(hù)公共利益是政府的責(zé)任。
　　 (4)度假房地產(chǎn)的開發(fā)需要大

9、量的土地和稀缺的景觀資源，所以度假房產(chǎn)的供給并不可能完全市場(chǎng)化，資源配置的市場(chǎng)失靈為政府干預(yù)留下空間。政府應(yīng)加強(qiáng)度假產(chǎn)業(yè)政策扶持力度和行業(yè)市場(chǎng)秩序的規(guī)范，制止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，制造公平市場(chǎng)交易環(huán)境。產(chǎn)業(yè)政策能夠使消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者減少或避免信息不對(duì)稱，起到監(jiān)管、促進(jìn)和協(xié)調(diào)的作用；最大程度地創(chuàng)建和維持市場(chǎng)的靈活性，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。度假產(chǎn)業(yè)政策的制定，應(yīng)考慮其具有一定公益性，產(chǎn)業(yè)規(guī)制的導(dǎo)向應(yīng)轉(zhuǎn)向國(guó)民素質(zhì)提高和提升生活品質(zhì)。
　　 (5)政府規(guī)制

10、的目標(biāo)是通過市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和市場(chǎng)行為規(guī)范來改進(jìn)市場(chǎng)績(jī)效，維護(hù)景觀資源、生態(tài)資源的公共屬性，保護(hù)環(huán)境資源、維護(hù)公共利益.政府可通過整頓和規(guī)范市場(chǎng)、控制度假用地的供給、進(jìn)行規(guī)劃控制是政府規(guī)制度假房地產(chǎn)的最直接和有效的手段。環(huán)境績(jī)效是政府需要強(qiáng)化監(jiān)管的最重要方面，減低環(huán)境的負(fù)面影響是政府的職責(zé)。經(jīng)濟(jì)績(jī)效、社會(huì)文化績(jī)效和環(huán)境績(jī)效三者的協(xié)調(diào)發(fā)展才是度假房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的根本。政府應(yīng)加強(qiáng)度假房地產(chǎn)項(xiàng)目的綠色開發(fā)、綠色經(jīng)營(yíng)的引導(dǎo)，在政策和資金方面加大對(duì)