天津水榭花園營銷推廣策劃書

1、1水榭花園水榭花園營銷推廣策劃書營銷推廣策劃書一總綱本策劃書認(rèn)為本案的營銷推廣應(yīng)遵循：“一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)，三個(gè)重心，四個(gè)階段”來進(jìn)行。一個(gè)中心：是指以品牌建設(shè)為中心，要使項(xiàng)目在品牌最優(yōu)化的推動下實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。兩個(gè)基本點(diǎn)：一個(gè)基本點(diǎn)是一流的品質(zhì)，品牌必須要有品質(zhì)做保證，沒有良好的品質(zhì)，任何項(xiàng)目都不可能成功。另一個(gè)基本點(diǎn)就是一流的推廣，這包含三個(gè)層面，第一個(gè)層面是高附加值，即避免同質(zhì)化尋求差異化；第二個(gè)層面是要注重客戶體驗(yàn)，將項(xiàng)目的高

2、品質(zhì)高附加值到位的傳遞到客戶心里，讓客戶在我們的項(xiàng)目感受到全新的體驗(yàn)；第三個(gè)層面是量的問題，一流的品牌需要廣告量的積累，當(dāng)然，必須保證并且提高廣告投入的有效性和響應(yīng)率。三個(gè)重心：就是以品牌建設(shè)為中心的三個(gè)推廣重心，第一是建立一個(gè)健康家園，第二是建立一個(gè)智能家園，第三是建立一個(gè)高尚家園。四個(gè)階段：是指營銷推廣的不同時(shí)期，即筑池階段、蓄水階段、開閘階段和持續(xù)階段。本策劃書首先從品牌建設(shè)即提煉項(xiàng)目形象樹立項(xiàng)目品牌入手，再據(jù)此從各方面進(jìn)行營銷推

3、廣的具體建議。項(xiàng)目的營銷推廣必須要有圍繞項(xiàng)目的核心競爭優(yōu)勢展開，對水榭花園而言，其核心競爭優(yōu)勢就是本案提供的超值生活享受和尊貴身份象征。本策劃書隨后圍繞這一獨(dú)特的難以模仿的核心競爭優(yōu)勢，分別從銷售力的分析，銷售力的挖掘，銷售力的提升，銷售力的傳播等方面進(jìn)行剖析。二品牌建設(shè)品牌建設(shè)通過對品牌的建設(shè)，樹立項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，提升客戶的滿意度和忠誠度。品牌建設(shè)包括項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌兩方面，在本案的項(xiàng)目操作中將以項(xiàng)目品牌的樹立為主，利用企業(yè)品

4、牌的現(xiàn)有知名度和美譽(yù)度服務(wù)于項(xiàng)目品牌，反過來通過項(xiàng)目品牌的樹立支持企業(yè)品牌的建設(shè)。（一）（一）項(xiàng)目品牌的建立項(xiàng)目品牌的建立3●房屋危改與房地產(chǎn)市場培育力度大，房地產(chǎn)市場發(fā)展中政策性影響大。個(gè)人購房一直是天津市商品房市場的主流?！褡≌壥袌霭l(fā)展較慢，與商品房市場的發(fā)展不相協(xié)調(diào)。但從2000年至2001年上半年二手房市場發(fā)展來看，三級市場已逐漸開始起動，在未來幾年內(nèi)對商品房市場的發(fā)展會起著相當(dāng)?shù)睦瓌幼饔?。●政府宏觀調(diào)控作用得到充分發(fā)揮。住

5、宅市場法制建設(shè)得到加強(qiáng)，市場管理逐漸規(guī)范?！裆唐贩砍山煌葍r(jià)格呈現(xiàn)出穩(wěn)中趨降的態(tài)勢，各檔次商品房成交量的結(jié)構(gòu)已悄然發(fā)生了變化。商品房消費(fèi)正由安居型向改善性住宅消費(fèi)過渡?！裆鐓^(qū)型住宅開發(fā)是住宅開發(fā)的趨勢?？蛻羰袌鋈后w對住宅的要求已在戶型、朝向、綠化等要求的基礎(chǔ)上向更深層次如文化上、社區(qū)理念上等人本需求。2區(qū)域市場分析：區(qū)域市場分析：2.12.1區(qū)域地理環(huán)境分析：區(qū)域地理環(huán)境分析：我們將水上公園周邊——南起賓水道、東起衛(wèi)津南路，西至水上路西

6、段，北到富康路這一片區(qū)域定義為“水上板塊”概念。水上板塊得天獨(dú)厚，占盡地利，南有體育中心及未來幾年的城市大規(guī)劃，東有天塔湖及體北居住區(qū)，北面是南開大學(xué)網(wǎng)球基地、圖書館，西南有規(guī)劃中的堆山公園和體育場，在加上水上公園的秀麗景色，無論從現(xiàn)在的條件還幾年后的發(fā)展，水上板塊倍受追捧是有其優(yōu)越的外部條件作為強(qiáng)力支撐的，無論是曾創(chuàng)下天價(jià)的立達(dá)公寓，還是近幾年居高不下的房價(jià)，都是其地段值的外在體現(xiàn)。從天津市的范圍來看，能夠與水上板塊占有同等地段優(yōu)勢的

7、只有友誼路區(qū)域，如萬順、環(huán)渤海等高檔樓盤，但相比較之下，水上板塊由于其持續(xù)幾年的住宅開發(fā)，已經(jīng)初步形成一定的居住氛圍和人氣。尤其水上板塊的東南部，即寧家房子一帶，已形成富人居住區(qū)的雛形。2.22.2區(qū)域人文環(huán)境分析：區(qū)域人文環(huán)境分析：如上所述，本項(xiàng)目位于的水上板塊是天津市發(fā)展水平最高處，是發(fā)展最具活力的南開區(qū)、河西區(qū)的交匯處。本區(qū)域的人群構(gòu)成呈現(xiàn)出人文素質(zhì)相對較高、人群劃分明顯、人群構(gòu)成豐富的特點(diǎn)?？偟膩碚f可以劃分為以下幾個(gè)大型人群：☆