經(jīng)濟(jì)外部性對房地產(chǎn)評估的影響分析

1、1經(jīng)濟(jì)外部性對房地產(chǎn)評估的影響分析【摘要】房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)評估二者互相依存，共同發(fā)展。本文分析了經(jīng)濟(jì)外部性對房地產(chǎn)評估的影響?！娟P(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)外部性；房地產(chǎn)評估；影響因素中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：近年來，在進(jìn)行房地產(chǎn)評估的時候，對房地產(chǎn)的評估結(jié)果通常是以報告的形式出現(xiàn)。但是，在整個評估過程中，由于需要進(jìn)行評估的要素很多，涉及和使用到的標(biāo)準(zhǔn)比較多，評估本身也要受到諸多因素的影響。在這種情形下，有時候就會出現(xiàn)對于同一個

2、標(biāo)的物，不同的評估機(jī)構(gòu)會給出不同的評價結(jié)果，甚至結(jié)果相差非常大。因此了解經(jīng)濟(jì)外部性對房地產(chǎn)評估的影響是很有必要的。房地產(chǎn)估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產(chǎn)估價中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個基本估價方法都是對房地產(chǎn)公平市場價值的一種推斷，基

3、本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計、位置、土地價格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費(fèi)者的效用進(jìn)行估價，即從內(nèi)部效用來估價房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來效用3性；外部性應(yīng)該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟(jì)個體之間的一種非市場聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負(fù)或為零；外

4、部性包括對生態(tài)環(huán)境等與社會福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。經(jīng)濟(jì)外部性的影響：外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產(chǎn)者和消費(fèi)者在決策時雖然可做到個體最優(yōu)，但很難達(dá)到社會最優(yōu)，因為經(jīng)濟(jì)外部性對其他消費(fèi)者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評估而言，經(jīng)濟(jì)外部性通過影響消費(fèi)者的個人效用進(jìn)而影響房地產(chǎn)估價。它主要是通過其他經(jīng)濟(jì)主體的活動、消費(fèi)者與其他經(jīng)濟(jì)主體的相互關(guān)系（互補(bǔ)關(guān)系或競爭關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費(fèi)者的個人效用。

5、它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟(jì)主體的行為直接作用于消費(fèi)者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴(yán)重影響消費(fèi)者的正常生活，這樣會降低消費(fèi)者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟(jì)主體的行為導(dǎo)致了某種結(jié)果，而消費(fèi)者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進(jìn)而降低消費(fèi)者使用該房地產(chǎn)的個人效用。經(jīng)濟(jì)外部性的評估：由于經(jīng)濟(jì)外部性的存在會影響其他經(jīng)濟(jì)主體的效用，進(jìn)而會出現(xiàn)房地產(chǎn)