房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費(fèi)62p

1、房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費(fèi),,,[關(guān)鍵字]：房地產(chǎn)開發(fā)程序、稅費(fèi),[簡(jiǎn)介]：通過總結(jié)分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)程序以及各個(gè)階段開發(fā)企業(yè)所應(yīng)繳納的稅費(fèi)總結(jié)，為進(jìn)一步了解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供一定的借鑒意義。,中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)程序,Step 1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析,Step 2. 前期工作,Step 3.建設(shè)階段,Step 4.租售階段,,一、投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析,,,,,,機(jī)會(huì)尋找,機(jī)會(huì)篩選,財(cái)務(wù)分析,市場(chǎng)分析,

2、投資機(jī)會(huì)選擇,,投資決策分析,二、前期工作,,選址、定點(diǎn),,,,,,土地二級(jí)開發(fā),土地一級(jí)開發(fā),可行性研究報(bào)告,項(xiàng)目立項(xiàng),取得土地使用權(quán),,,,,,項(xiàng)目立項(xiàng)及可行性研究,,,,,,確定規(guī)劃 設(shè)計(jì)方案 并獲得許可,申請(qǐng)兩證,1、開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究,,,,簽訂合作意向書,確定初步開發(fā)方案,編制、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）,開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究主要稅費(fèi),可行性研究費(fèi),環(huán)境影響評(píng)估咨詢費(fèi),,,2、取得

3、土地使用權(quán)——集體土地征用和拆遷安置程序,,,,,,,,擬定征地方案,申請(qǐng)建設(shè)用地,受理、審批土地,確定征地方案,發(fā)布征地公告,實(shí)施征地補(bǔ)償安置,頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》,擬定拆遷安置方案,提出拆遷申請(qǐng),頒發(fā)《房屋拆遷許可證》,發(fā)布拆遷公告,召開拆遷動(dòng)員會(huì),簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，進(jìn)行安置,簽訂房屋拆遷責(zé)任書,土地一級(jí)開發(fā),集體土地征用程序,拆遷安置程序,超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi),新菜地開發(fā)建設(shè)基金,地上物補(bǔ)償費(fèi),集體土地征用過程中的主要稅費(fèi),集體土

4、地征用過程中的主要稅費(fèi)：,青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi),勞動(dòng)力安置費(fèi),土地補(bǔ)償費(fèi),耕地開墾費(fèi),拆遷安置過程中的主要稅費(fèi),國(guó)有土地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)城市房屋拆遷搬家補(bǔ)助費(fèi)拆遷標(biāo)準(zhǔn)租私房資助費(fèi)提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)危舊房改造區(qū)內(nèi)的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)房屋拆遷管理費(fèi)房屋拆遷服務(wù)費(fèi)危改小區(qū)樹木移植費(fèi)園林部門所有樹木補(bǔ)償費(fèi),國(guó)有取得土地使用權(quán)——?jiǎng)潛堋⒄袠?biāo)、拍賣、掛牌出

5、讓等方式,,,,,招標(biāo),掛牌,土地二級(jí)開發(fā),拍賣,劃撥,,,,,招標(biāo),掛牌,土地二級(jí)開發(fā),拍賣,劃撥,國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓程序：（1）招標(biāo)出讓的申請(qǐng)；（2）招標(biāo)出讓的準(zhǔn)備；（3）招標(biāo)文件的編制及審批；（4）招標(biāo)審批；（5）投標(biāo)人登記及標(biāo)書的編制；（6）開標(biāo)及評(píng)標(biāo)；（7）確定中標(biāo)人及簽署出讓合同。,,,,,招標(biāo),掛牌,土地二級(jí)開發(fā),拍賣,劃撥,國(guó)有土地使用權(quán)拍賣出讓程序：（1）拍賣出讓的申請(qǐng)；（2）拍賣出讓的準(zhǔn)備；（

6、3）拍賣文件的擬定及審批；（4）拍賣審批；（5）競(jìng)買申請(qǐng)的提出；（6）召開拍賣會(huì)公開拍賣；（7）出讓合同的簽署。,,,,,招標(biāo),掛牌,土地二級(jí)開發(fā),拍賣,劃撥,國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓程序： （1）掛牌出讓的申請(qǐng)；（2）掛牌出讓的準(zhǔn)備；（3）掛牌文件的擬定及審批；（4）掛牌審批；（5）掛牌競(jìng)買申請(qǐng)的提出；（6）掛牌競(jìng)買；（7）出讓合同的簽署。,,,,,招標(biāo),掛牌,土地二級(jí)開發(fā),拍賣,劃撥,國(guó)有土地使用權(quán)劃撥程序：（

7、1）國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地的申請(qǐng)；（2）主管機(jī)關(guān)現(xiàn)場(chǎng)勘查；（3）劃撥用地申請(qǐng)的審查；（4）劃撥用地申請(qǐng)的批準(zhǔn)；（5）劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,取得土地使用權(quán)——招拍掛過程中的主要稅費(fèi),,,,,地價(jià)款,土地閑置費(fèi),防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi),資金占用費(fèi),,,土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi),地價(jià)評(píng)估費(fèi),土地二級(jí)開發(fā)過程中的主要稅費(fèi)：,對(duì)征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20元的標(biāo)準(zhǔn)征收

8、。對(duì)在劃撥國(guó)有土地上進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書確定的土地面積，按每平方米20元的標(biāo)準(zhǔn)征收。對(duì)使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占地面積，按每平方米每年2元的標(biāo)準(zhǔn)征收。,防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi),地籍測(cè)繪費(fèi)占50%，土地權(quán)屬調(diào)查費(fèi)占50%：1.黨政機(jī)關(guān)、團(tuán)體土地使用面積在2000平方米（含）以下，每宗地征收200元，每超過500平方米以內(nèi)加收25元，最高不超過700元；2.企業(yè)土地使用面積在1000平方米（含

9、）以下的，每宗地征收100元，每超過500平方米以內(nèi)加收40元，最高不超過4萬(wàn)元；3.事業(yè)單位按照以下規(guī)定征收：（1）全額預(yù)算管理事業(yè)單位用地執(zhí)行黨政機(jī)關(guān)、團(tuán)體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（2）差額預(yù)算管理事業(yè)單位土地使用面積在5000平方米（含5000平方米）以下的，每宗地征收300元，每超過500平方米以內(nèi)加收25元，最高不超過1萬(wàn)元；4.城鎮(zhèn)居民住房用地面積在100平方米（含）以下的，每宗地征收13元，每超過50平方米以內(nèi)加收5元，最高不超

10、過30元；5.農(nóng)村居民生活用地面積在200平方米（含）以下的，每宗地征收5元，200平方米以上的，每宗地征收10元。,土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi),地價(jià)評(píng)估費(fèi),土地使用者不能按規(guī)定時(shí)間交付地價(jià)款的，在延長(zhǎng)付款期間內(nèi)按月向出讓方支付資金占用費(fèi)。收取標(biāo)準(zhǔn)：每月支付未付地價(jià)款額的1‰至2‰。,資金占用費(fèi),1.征用土地閑置的，每年征收相當(dāng)于同類土地年產(chǎn)值5倍的土地閑置費(fèi)；2.出讓土地閑置的，征收相當(dāng)于土地出讓金10%-20%的土地閑置費(fèi)（具體

11、標(biāo)準(zhǔn)各地有所差別）。,土地閑置費(fèi),3、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案獲得規(guī)劃許可,,,,,,,,,,,,,,,,,,開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段,申請(qǐng)《建設(shè) 用地規(guī)劃許可證》,規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批,,,,,,,,,,,,,市政配套 設(shè)計(jì),,,,,,設(shè)計(jì)方案 審批,,申請(qǐng)《建設(shè) 工程規(guī)劃許可證》,申請(qǐng)《選址規(guī)劃意見通知書》,申請(qǐng)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及用地紅線圖,委托勘察設(shè)計(jì)并作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案完成人防、消防、環(huán)保、節(jié)水、綠化及項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

12、方案審核,市政配套設(shè)計(jì)方案綜合圖會(huì)簽,確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案獲得規(guī)劃許可,,,,工程勘察（測(cè)量）費(fèi),建筑市政工程設(shè)計(jì)費(fèi),工程設(shè)計(jì)費(fèi),主要稅費(fèi)：,根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目投資額的不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目總投資估算額500萬(wàn)元及以上的工程勘察收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目總投資估算額500萬(wàn)元以下的工程勘察收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),工程勘察（測(cè)量）費(fèi),根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目投資額的不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；建設(shè)項(xiàng)目總投資估算額500

13、萬(wàn)元及以上的工程設(shè)計(jì)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；建設(shè)項(xiàng)目總投資估算額500萬(wàn)元以下的工程設(shè)計(jì)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；,工程設(shè)計(jì)費(fèi),建筑市政工程設(shè)計(jì)費(fèi),建筑市政工程按設(shè)計(jì)階段分為：方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段。建筑市政工程按復(fù)雜程度分為：Ⅰ級(jí)、Ⅱ級(jí)、Ⅲ級(jí)三個(gè)等級(jí)。,三、建設(shè)階段,開工前期準(zhǔn)備工作,工程建設(shè)招投標(biāo),開工手續(xù)的辦理,工程施工及竣工驗(yàn)收,1、開工前期準(zhǔn)備工作,項(xiàng)目開工計(jì)劃的審批與備案交納自來(lái)水廠、污水處理廠、煤氣（天然氣

14、）廠、供熱廠建設(shè)費(fèi)、供電貼費(fèi)辦理“四源”接用手續(xù)設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖、施工圖編制、報(bào)送工程檔案資料交納檔案保證金辦理消防審核意見表審批人防工程辦理人防許可證領(lǐng)取開工審批表辦理開工登記,主要稅費(fèi)（各地互有所差異）,城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)地下水資源費(fèi)地下熱水資源費(fèi)綠化補(bǔ)償費(fèi)供電貼費(fèi)竣工檔案保證金防空地下室異地建設(shè)費(fèi)建材發(fā)展補(bǔ)充基金,城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi),單位：元/

15、平方米,市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)城近郊100元/m2遠(yuǎn)郊90-100元/m2城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2遠(yuǎn)郊收費(fèi)低于近郊標(biāo)準(zhǔn)地下水資源費(fèi)：住宅9元/m2竣工檔案保證金：工程概算1%-3%防空地下室異地建設(shè)費(fèi)：1640元/m2建材發(fā)展補(bǔ)充基金工程概算的2%住宅免交,2、工程建設(shè)招投標(biāo),辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)招標(biāo)通告編制并核準(zhǔn)招標(biāo)文件、招標(biāo)工程標(biāo)底標(biāo)底在送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)標(biāo)底送

16、市招標(biāo)辦核準(zhǔn)后，正式申請(qǐng)招標(biāo)召開招標(biāo)會(huì)勘察現(xiàn)場(chǎng)資格審批編制投標(biāo)書并送達(dá)召開開標(biāo)會(huì)議開標(biāo)，評(píng)標(biāo)、決標(biāo)發(fā)送中標(biāo)通知書簽訂工程承包合同工程承包合同報(bào)送審查備案,建設(shè)工程招投標(biāo),主要稅費(fèi)：建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)建設(shè)工程監(jiān)理招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)建設(shè)工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)工程標(biāo)底編制管理費(fèi)招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi),,工程標(biāo)底編制管理費(fèi),標(biāo)底額小于500萬(wàn)元：標(biāo)底額*0.2%標(biāo)底額500-1000萬(wàn)元：標(biāo)底額*

17、 0.15%標(biāo)底額大于1000萬(wàn)元：標(biāo)底額* 0.1%,招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi),3、開工手續(xù)的辦理,辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)開工統(tǒng)計(jì)登記開工前審計(jì)交納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證報(bào)裝施工用水、電、路協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門、交通管理部門交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議領(lǐng)取《建設(shè)工程開工許可證》,開工手續(xù)的辦理,主要稅費(fèi)：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（免征）,4、工程施工,施工場(chǎng)地的“三通一平”施工單位進(jìn)場(chǎng)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)工程施工與設(shè)備安裝

18、工程質(zhì)量監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)管理環(huán)境保護(hù)安全管理消防管理擾民管理,工程施工階段主要稅費(fèi),主要稅費(fèi)：三通一平費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)合同預(yù)算審查工本費(fèi)質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)超計(jì)劃用水加價(jià)水費(fèi)夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)占道費(fèi)和交通管理費(fèi),工程監(jiān)理費(fèi),總造價(jià)百分比計(jì)取，用插入法計(jì)算 建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1～0.2％計(jì)取 施工階段（含保修階段）的取費(fèi) (見右表),超計(jì)劃用水加價(jià)水費(fèi),超計(jì)劃用水加價(jià)水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按用水類別、用水季

19、節(jié)和超計(jì)劃用水幅度，分別定為現(xiàn)行公共供水水價(jià)或者地下水資源費(fèi)的1倍至30倍,超計(jì)劃加價(jià)水費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn),5、工程竣工驗(yàn)收,單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)建設(shè)工程的預(yù)驗(yàn)收開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收與備案人防工程驗(yàn)收與備案規(guī)劃驗(yàn)收與備案領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》建設(shè)工程檔案資料的報(bào)送移交商品住宅性能認(rèn)定竣工統(tǒng)計(jì)登記、竣工房屋測(cè)繪和產(chǎn)權(quán)登記,工程竣工驗(yàn)收,主要稅費(fèi)：竣工圖費(fèi),四、租售階段,,提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明,,簽署預(yù)售商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

20、,,辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》及銷售項(xiàng)目備案,,委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售,,與購(gòu)房者簽訂買賣契約,,樓宇交付入住手續(xù),制定《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù),前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批,簽署物業(yè)管理委托合同,居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收,主要稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅：銷售收入5%城市維護(hù)建設(shè)稅：營(yíng)業(yè)稅的7%教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅的3%印花稅：建筑工程勘察合同—0.05%，安

21、裝工程承包合同0.03%，銷售合同0.03%，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)0.05%，房屋出租0.1%，土地使用證、房屋所有證5元契稅：成交價(jià)格的3%，個(gè)人購(gòu)買普通住宅1.5%,租售階段階段主要稅費(fèi),房地產(chǎn)稅費(fèi)種類,租售階段主要稅費(fèi),企業(yè)所得稅：33%房屋所有權(quán)登記費(fèi)：80元/套住房交易手續(xù)費(fèi)：3元/m2居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)：建安工程費(fèi)的2%住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金：銷售價(jià)格2%物業(yè)管理費(fèi)：市物價(jià)局和市房屋土地管理局共同制定

22、政府指導(dǎo)價(jià)供暖費(fèi) ：24元/m2,契稅的定義及征稅范圍,契稅是在土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，由承受人繳納的一種稅。辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記前必須完成契稅的繳納。,在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅。 轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬包括下列行為：國(guó)有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移；房屋買賣；房屋贈(zèng)與；房屋交換。,征稅范圍：,契稅的減免,（

23、1）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的享受免征契稅優(yōu)惠，但僅限于第一次購(gòu)買公有住房；（3）因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；（4）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定；（5）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，

24、用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅；（6）土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格相等的，免征契稅。,土地增值稅的定義及計(jì)稅依據(jù),土地增值稅：是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。征稅范圍征稅范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額作為計(jì)稅依據(jù)。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額

25、，為增值額?？鄢?xiàng)目有：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額?！　。?）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用。（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。,計(jì)稅依據(jù)：,土地增值稅征稅方式,土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。 稅率具體規(guī)定為：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為

26、40%。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。,土地增值稅的減免,（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額２０％的；（2）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（3）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增

27、值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。（4）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。,國(guó)家對(duì)以下行為減免征土地增值稅：,營(yíng)業(yè)稅的定義及計(jì)稅方式,營(yíng)業(yè)稅概念和特點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅：是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。計(jì)稅依據(jù)：各種應(yīng)稅勞務(wù)收入的營(yíng)業(yè)額、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓額、銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額（三者統(tǒng)稱為營(yíng)業(yè)額），

28、 稅收收入不受成本、費(fèi)用高低影響，收入比較穩(wěn)定。實(shí)行比例稅率，計(jì)征方法簡(jiǎn)便。,營(yíng)業(yè)稅稅率和計(jì)稅方法銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅率規(guī)定為5%。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝營(yíng)業(yè)額×稅率應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加,城市維護(hù)建設(shè)稅是對(duì)從事工商經(jīng)營(yíng)，繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種稅。1）納稅人：凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，2）征收范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。3）稅率納

29、稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％。4）計(jì)稅依據(jù)　以納稅人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)5）計(jì)算公式　應(yīng)納稅額＝實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額×適用稅率,教育費(fèi)附加,教育費(fèi)附加：是為發(fā)展教育事業(yè)而征收的一種專項(xiàng)資金。教育費(fèi)附加由稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收，其收入納入財(cái)政預(yù)算管理，作為教育專項(xiàng)資金，由教育行政部門統(tǒng)籌安排，用于改善中

30、小學(xué)教學(xué)設(shè)施和辦學(xué)條件。（1）納稅人 繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人（繳納農(nóng)村教育事業(yè)費(fèi)附加的單位除外）。不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。（2）計(jì)征依據(jù)和附加率教育費(fèi)附加以納稅人繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)征依據(jù)，附加率為3%，與產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。 （3）應(yīng)納稅額的計(jì)算公式教育費(fèi)附加=實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額×附加率,印花稅,印花稅簡(jiǎn)介印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中

31、簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所課征的稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，印花稅具有征收范圍廣泛、稅收負(fù)擔(dān)輕、及納稅人自行完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。,（1）納稅人：中華人民共和國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人。（2）征稅對(duì)象：有五類：經(jīng)濟(jì)合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。（3）計(jì)稅依據(jù)：印花稅根據(jù)不同征稅項(xiàng)目，分別實(shí)

32、行從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征兩種征收方式。（4）稅率：現(xiàn)行印花稅采用比例稅率和定額稅率兩種稅率（5）應(yīng)納稅額的計(jì)算（6）納稅環(huán)節(jié)和納稅地點(diǎn)：納稅環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)在書立或領(lǐng)受時(shí)貼花。印花稅一般實(shí)行就地納稅。（7）繳納方法：印花稅實(shí)行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計(jì)算應(yīng)納稅額，購(gòu)買并一次貼足印花稅票的繳納辦法。,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中有關(guān)印花稅的繳納,（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中印花稅征稅范圍及納稅人。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中印花稅的課稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。（2）

33、稅率和計(jì)稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬(wàn)分之五貼花。應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率。（3）減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。（4）納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。,五、各階段稅費(fèi)的統(tǒng)計(jì)分析（從開發(fā)商角度）,資料來(lái)源：全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì),全部開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的總稅收占總成本的比例為26.06%，其中銷售環(huán)節(jié)稅收占總成本的比例為23.43%