單一業(yè)主物業(yè)管理模式初探

1、1單一業(yè)主酬金制物業(yè)管理服務(wù)模式初探單一業(yè)主酬金制物業(yè)管理服務(wù)模式初探吳懷玉什么是物業(yè)管理？按照國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》定義，本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。這里面包括三個層面：第一、要有業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；第二、要簽訂物業(yè)服務(wù)合同；第三、服務(wù)內(nèi)容明確界定。從物業(yè)的具體業(yè)態(tài)來

2、說有多種多樣，例如住宅、公寓、寫字樓、商場、體育場館、劇場、學(xué)校、機關(guān)、企事業(yè)單位等等，對于這些物業(yè)業(yè)態(tài)，是否都符合條例的定義？又如何做好物業(yè)服務(wù)那？這里我們僅對單一業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)模式進行研究。單一業(yè)主，顧名思義就是業(yè)主只有一個。比如體育場館、學(xué)校、機關(guān)等。單一業(yè)主有什么特點？第一、業(yè)主是一個，但使用人眾多，第二、服務(wù)需求多樣性，商業(yè)性的物業(yè)更多考慮客戶的需求；第三、物業(yè)管理與其他的業(yè)務(wù)融合性高；第四、業(yè)主的自我意識強烈。針對這些特

3、點，做好物業(yè)服務(wù)就不能按照傳統(tǒng)的模式進行，要從理念上和3物業(yè)管理企業(yè)由于所處的區(qū)域優(yōu)勢，除了提供物業(yè)管理的有償服務(wù)外，還可以提供一些公益性的服務(wù)和不以盈利為目的的服務(wù)，比如組織社區(qū)文化活動，開辦小餐桌等，目的是加強客戶的溝通，體現(xiàn)物業(yè)管理公司的價值。然而對于單一業(yè)主來說，服務(wù)內(nèi)容并非傳統(tǒng)意義的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的特約服務(wù)也不能隨意開展；在業(yè)務(wù)管理上，不是物業(yè)企業(yè)自己決定，要服從業(yè)主的決策；服務(wù)內(nèi)容以及相關(guān)利益界定，在合同中也

4、很難明細(xì)；在目前的物業(yè)服務(wù)費用構(gòu)成中，企業(yè)管理費用、利潤是多少沒有明確規(guī)定。所以，對于單一業(yè)主來說傳統(tǒng)物業(yè)模式顯然不行，首先要從物業(yè)管理的本質(zhì)上理解，條例中的物業(yè)管理的定義主要是針對住宅物業(yè)，對單一業(yè)主的物業(yè)就不合適。酬金制服務(wù)模式是解決這一矛盾的有效方法。物業(yè)管理酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定的比例或固定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理區(qū)域的管理和維護支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費

5、方式。單一業(yè)主采用酬金制服務(wù)模式，不能簡單按照一般的酬金制模式，要有自身的特殊性，具體管理方式主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、共同組建物業(yè)項目管理機構(gòu)：共同組建物業(yè)項目管理機構(gòu)：傳統(tǒng)的物管方式，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為甲方，物業(yè)公司作為乙方，項目管理是物業(yè)公司組建項目管理部，自行制定計劃、組織人員、安排工作，甲方僅僅是監(jiān)督?，F(xiàn)在要由業(yè)主和物業(yè)公司共同組建項目管理部，制定服務(wù)方案、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)時間、服務(wù)崗位設(shè)置以及服務(wù)人員配置要求。物業(yè)公司