自考房地產(chǎn)法

1、自考《房地產(chǎn)法》復(fù)習(xí)資料1房地產(chǎn)市場：是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。其特征為：①綜合功能；②多級市場；③法定形式；④部分限制；⑤國家適度干預(yù)。2房地產(chǎn)關(guān)系：是指人們?nèi)〉谩㈤_發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關(guān)系。房地產(chǎn)法：是調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關(guān)系的法律整體。3房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容：①土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系；②土地利用和管理關(guān)系；③城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系；④

2、城市房產(chǎn)管理關(guān)系；⑤城市物業(yè)管理關(guān)系。廣義的房地產(chǎn)法的基本內(nèi)容：①關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定；②關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定；③關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定；④關(guān)于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定；⑤關(guān)于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定。4我國房地產(chǎn)法的基本原則：①土地公有原則；②土地有償使用原則；③十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地的原則；④房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則；⑤城鎮(zhèn)住房商品化原則；⑥宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。5房地產(chǎn)法律關(guān)系：是對房地產(chǎn)關(guān)系

3、的法律調(diào)整，房地產(chǎn)關(guān)系是法律調(diào)整的對象，而房地產(chǎn)法律關(guān)系則是法律調(diào)整的結(jié)果。房地產(chǎn)法律關(guān)系的要素：包含主體、客體和內(nèi)容。主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。主要有：國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團(tuán)體、公民個人?？腕w即房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象。一般包括土地、房屋和行為。內(nèi)容即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素。6根據(jù)《城市規(guī)劃法》，規(guī)劃行政主管部門對城市建設(shè)必須堅持的“一書兩證”

4、制度是：①選址意見書；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程規(guī)劃許可證。7土地管理法的主要內(nèi)容：①土地用途管制；②加強耕地保護(hù)；③提高征用土地的補償標(biāo)準(zhǔn)；④加大查處土地違法行為的力度。8土地所有權(quán)：是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其特征為：①土地所有權(quán)是一項專有權(quán)利，其權(quán)利的主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的；②對土地所有權(quán)的行使實行嚴(yán)格限制，無論國有土地，還是集體土地，包括對土地使用、處分、收益等，都受到相

5、應(yīng)的法律約束；③土地所有權(quán)的四項權(quán)能一般與所有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可以分離。集體土地所有權(quán)的特征：①權(quán)利主體多樣化；②所有權(quán)客體的限制性。9我國國有土地的范圍：①城市市區(qū)的土地；②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；③國家依法征用的土地；④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；⑥因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再

6、使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。國有土地確定給單位或個人使用的形式：①行政劃撥；②國有土地有償使用；③國有土地承包經(jīng)營。10國有土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。這是國有土地有償使用的第一種方式。其特征為：①土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為；②土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。土地使用權(quán)出讓的三種方式：①協(xié)議出讓；②招標(biāo)；③

7、拍賣，又競投。國有土地租賃：是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。這是國有土地有償使用的第二種方式。國有土地使用權(quán)作價出資或入股：是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價，作為出資或股本投入新設(shè)立的企業(yè)。這是國有土地有償使用的第三種方式。11土地使用權(quán)出讓合同：是指土地所有者或其代表與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；④國有企業(yè)改造或改組為

8、國有獨資公司的。22土地利用與保護(hù)的原則包括：①十分珍惜、合理利用土地的原則；②切實保護(hù)耕地的原則；③全面規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃管制土地的原則；④開發(fā)、利用與整治保護(hù)相結(jié)合的原則。土地利用與保護(hù)的內(nèi)容：①土地利用總體規(guī)劃制度；②土地開發(fā)制度；③耕地的特殊保護(hù)制度；④土地調(diào)查和統(tǒng)計制度。23土地利用總體規(guī)劃：是各級人民政府貫徹執(zhí)行國家的土地利用政策，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項建設(shè)土地的需求

9、，編制分配土地資源、合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局較長時間的總體安排和布局。它是國家實行土地用途管制的依據(jù)。成片開發(fā)：是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的簡稱。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或轉(zhuǎn)讓、出租地面性建筑物。24為實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，土地管理法規(guī)定的相應(yīng)制度：①從規(guī)劃上保證總量平衡；②實行土地用途管制制度；③實行占用耕地補償制度；④實行基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度

10、；⑤禁止閑置和荒蕪耕地。25土地利用年度計劃編制的依據(jù)：①國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃；②國家產(chǎn)業(yè)政策；③土地利用總體規(guī)劃；④建設(shè)用地和土地利用的實際情況。26基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)：是指對基本農(nóng)田實行特殊保護(hù)而依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護(hù)區(qū)域。27基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度的內(nèi)容：①需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報國務(wù)院批準(zhǔn)；②實行基本農(nóng)田補充制度；③禁止破壞基本農(nóng)田；④實行基本農(nóng)田地力等級評定制度；⑤實行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書制度?；巨r(nóng)田：是指按照

11、一定時期人口和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。28應(yīng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)來加強管理的耕地：①經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；②有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；③蔬菜生產(chǎn)基地；④農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗田。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，鐵路、公路等交通沿線，城市和村莊、集（鎮(zhèn)）建設(shè)用地區(qū)周遍的耕地，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。

12、29土地開發(fā)：是為擴(kuò)大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟(jì)資源。開墾土地成為土地開發(fā)的一種具體形式。土地開發(fā)的原則：①符合土地利用總體規(guī)劃；②保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化；③農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開發(fā)；④保護(hù)開發(fā)者利益。土地復(fù)墾：是指對在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的活動。30建設(shè)用地：是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括

13、城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地等。農(nóng)村宅基地：是農(nóng)村村民建設(shè)住宅所使用的集體土地，包括居住用房和附屬建筑所使用的土地。31國家建設(shè)征用土地：是國家運用其行政權(quán)力把農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國家所有的行為。其法律特征為：①征地主體的唯一性；②征地行為的行政性；③征地條件的補償性。征地費用的構(gòu)成：①土地補償費；②安置補助費；③青苗補償費；④地上附著物補償費；⑤新菜地開發(fā)建設(shè)基金；⑥土地復(fù)墾費或耕地開墾費?？梢陨?/p>