住宅開發(fā)前期策劃及投資決策研究.pdf

1、房地產(chǎn)開發(fā)商愈來愈重視項(xiàng)目前期的策略研究，對(duì)具體住宅開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)決策急需理論指導(dǎo)。住宅開發(fā)前期策劃、投資決策及風(fēng)險(xiǎn)管理策略研究成為非常重要的研究課題和實(shí)際應(yīng)用價(jià)值。岡此本論文結(jié)合實(shí)際需要對(duì)這方面來進(jìn)行研究，主要分為六個(gè)部分。 第一、分析了住宅開發(fā)投資決策相關(guān)因素，包括供給閃素、需求因素、市場交易狀況、其他相關(guān)因素等。分析各因素對(duì)住宅市場的影響及與住宅開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)收益的相關(guān)性。 第二、討論了房地產(chǎn)市場預(yù)測的常用方法，重點(diǎn)介紹

2、了常用并有效的德爾菲法、專家會(huì)議法和回歸分析法。探討了需求預(yù)測、市場供應(yīng)預(yù)測的方法。項(xiàng)目選擇應(yīng)重點(diǎn)分析項(xiàng)目土地獲取方式、獲取成本，通過對(duì)待開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析比較，進(jìn)行項(xiàng)目選擇。 第三、住宅開發(fā)前期策劃從市場供需、項(xiàng)目分析入手對(duì)住宅項(xiàng)目進(jìn)行市場定位，希望項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和開發(fā)建立在客觀、理性的市場基礎(chǔ)之上；結(jié)合該項(xiàng)目固有條件對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出具體建議，令項(xiàng)目的設(shè)計(jì)更能迎合市場的發(fā)展趨勢。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)從市場出發(fā)，確定項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)

3、，其中戶型設(shè)計(jì)均要注重細(xì)節(jié)，以人為本、以市場為本，以合理實(shí)用為原則。 項(xiàng)目總體定位是在以上市場及項(xiàng)目全面分析完備的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展的設(shè)想，確定項(xiàng)目的總體定位及各功能的整合要點(diǎn)，為后面設(shè)計(jì)方案部分提供依據(jù)。項(xiàng)目發(fā)展主題定位是確定項(xiàng)目發(fā)展主題，為規(guī)劃設(shè)計(jì)提供總的原則。項(xiàng)目功能定位主要包括項(xiàng)目在整個(gè)片區(qū)中所擔(dān)負(fù)的主要功能以及項(xiàng)目內(nèi)部各主要物業(yè)類型的定位。項(xiàng)目價(jià)格定位從市場需求、項(xiàng)目成本、競爭對(duì)手的價(jià)格三個(gè)方面分

4、別決定了項(xiàng)目定價(jià)的上、下限和定價(jià)范圍。 將規(guī)劃主題進(jìn)行細(xì)化，吸引項(xiàng)目既定的目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注，提煉項(xiàng)目賣點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目的營銷方面提出具體建議，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從圖紙到市場的操作性升華。 第四、住宅開發(fā)項(xiàng)目投資決策存在于獲得土地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工及銷售、經(jīng)營等工作中。房地產(chǎn)投資的決策過程就是房地產(chǎn)投資者在多種投資機(jī)會(huì)中優(yōu)選出最優(yōu)的投資方案。開發(fā)商必須在投資決策過程中注重靈活度和可調(diào)節(jié)性，在項(xiàng)目決策階段就考慮投資時(shí)間地點(diǎn)、規(guī)模、功能、

5、方式的靈活調(diào)節(jié)問題等，以便可以在不同時(shí)點(diǎn)對(duì)投資方案決策進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。 項(xiàng)目推廣策劃包括推廣方案確定、推廣工具及推廣費(fèi)用預(yù)算、推廣時(shí)機(jī)及推廣策略、定價(jià)策略、銷售策略、入市時(shí)機(jī)分析、銷售分析、銷售策略調(diào)整等。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要工作內(nèi)容主要是通過計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的盈利能力進(jìn)行分析。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。 第五、選用住宅開發(fā)投資與住宅二級(jí)

6、市場銷售的量、價(jià)為評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算參數(shù)，分別計(jì)算其與GDP的比值，作為反映住宅市場與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性的評(píng)價(jià)指標(biāo)。選取住宅新開工面積、新批準(zhǔn)預(yù)售面積、空置面積為評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算參數(shù)，分別計(jì)算其與實(shí)際需求量即銷售面積的比值作為反映住宅市場供給的評(píng)價(jià)指標(biāo)。選用住宅售價(jià)的總價(jià)與家庭年均收入比、住宅售價(jià)單價(jià)與居民消費(fèi)價(jià)格增長率差、住宅銷售面積增K率與人口增長率差作為反映住宅市場需求的評(píng)價(jià)指標(biāo)。選用住宅預(yù)售面積與新批準(zhǔn)預(yù)售面積比、住宅竣工面積

7、與銷售面積比、住宅三二級(jí)市場銷售面積比作為反映住宅市場均衡及景氣程度的評(píng)價(jià)指標(biāo)。 重點(diǎn)探討了住宅市場發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)的止常浮動(dòng)區(qū)間及理想值，結(jié)果參見表7.5。 第六、住宅開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理分析了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。住宅開發(fā)安全設(shè)定及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避首先要分析整體市場。選取各住宅市場發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)，跟蹤計(jì)算各指標(biāo)值，加以綜合分析，判斷其是否在正常浮動(dòng)區(qū)間。根據(jù)分析，對(duì)住宅項(xiàng)目開發(fā)投資進(jìn)行決策定位，并對(duì)其各項(xiàng)收益指標(biāo)進(jìn)行測算，最后作出

8、投資決策。 當(dāng)以上選取的各項(xiàng)指標(biāo)都在正常浮動(dòng)區(qū)間時(shí)，住宅市場發(fā)展平穩(wěn)，具備投資開發(fā)潛力；當(dāng)以上選取的各項(xiàng)指標(biāo)小部分不在正常浮動(dòng)區(qū)間時(shí)，應(yīng)具體分析不正常指標(biāo)的具體情況，分析其對(duì)待開發(fā)項(xiàng)目的影響，如果影響較小，可以繼續(xù)開發(fā)；當(dāng)以上選取的各項(xiàng)指標(biāo)大部分不在正常浮動(dòng)區(qū)間時(shí)，住宅開發(fā)市場風(fēng)險(xiǎn)較大，應(yīng)著重考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制，暫緩開發(fā)或采取其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施：只有當(dāng)市場仍然存在一定的需求量，而該項(xiàng)目競爭優(yōu)勢明顯，特點(diǎn)突出，通過精心策劃，有機(jī)

9、會(huì)獲得開發(fā)利潤時(shí)，才可以繼續(xù)開發(fā)。 風(fēng)險(xiǎn)管理的核心是風(fēng)險(xiǎn)的處理，風(fēng)險(xiǎn)處理的主要方法有風(fēng)險(xiǎn)的回避、風(fēng)險(xiǎn)的排除、風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁、風(fēng)險(xiǎn)的保留等。 住宅開發(fā)企業(yè)要保持可持續(xù)發(fā)展，必須要有品牌策略。無論在項(xiàng)目選擇、前期策劃、工程建設(shè)、銷售及管理等環(huán)節(jié)，均應(yīng)以市場為導(dǎo)向。只有這樣，才能最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 本論文研究的創(chuàng)新點(diǎn)在于通過住宅開發(fā)投資決策相關(guān)因素分析、住宅市場發(fā)展指標(biāo)分析，對(duì)住宅市場進(jìn)行分析預(yù)測，分析住宅市場發(fā)展趨勢；確定住宅開發(fā)