房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)格策略

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)格策略目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量雙降，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著資金不足的難題，本文主要論述了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)格策略，并提出房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)企業(yè)和項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇適合的營(yíng)銷價(jià)格策略以應(yīng)對(duì)危機(jī)。從市場(chǎng)方面來看，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)得知，2008年，中國(guó)主要城市交易量大幅下滑，同比平均下降40.1%，其中北京、上海、深圳成交量分別為896萬平方米、1555萬平方米和405萬平方米，同比分別下降了41

2、%、42%和16%；而2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)也并未見回暖。從消費(fèi)者方面來看，據(jù)調(diào)查，2008年購房者最關(guān)注的三大因素則分別是價(jià)格、地段、開發(fā)及物業(yè)，其中關(guān)注價(jià)格因素的占83%，全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)也導(dǎo)致居民可支配收入水平及消費(fèi)能力均充滿不確定因素，住房?jī)r(jià)格因素將是關(guān)注的重點(diǎn)。從開發(fā)商方面來看，目前上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率多數(shù)在在60%以上，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率多數(shù)在30%以下，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也多數(shù)呈現(xiàn)負(fù)值，資金鏈普遍吃緊。因而，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)格策略

3、的制定成為開發(fā)商的重要工作之一。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)格策略一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)格策略(1)(1)直降促銷獲取市場(chǎng)直降促銷獲取市場(chǎng)從需求層面看，面對(duì)市場(chǎng)可能到來的降價(jià)風(fēng)潮，小折扣或者簡(jiǎn)單的特價(jià)房對(duì)繼續(xù)觀望的購房者的吸引力已經(jīng)不足，直降促銷更具誘惑力，如北京的遠(yuǎn)洋？沁山水、首城國(guó)際等項(xiàng)目，直降促銷策略均收到了良好效果。從供給層面看，直降促銷是消化庫存回流資金的唯一出路，2007年12月9日萬科率先降價(jià)，位于廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤以

4、遠(yuǎn)低于之前透露的20000元平方米以上的價(jià)格13000元平方米的均價(jià)出售，不到兩個(gè)小時(shí)即高開低走是指在房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商為了在短期內(nèi)賺取最大利潤(rùn)，首先將樓盤以較高價(jià)格開售，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)后，隨即降低價(jià)格，進(jìn)一步開拓市場(chǎng)后。北京學(xué)院派2008年開盤時(shí)均價(jià)25000元平米，獨(dú)特的地理位置吸引了消費(fèi)者的目光，高端的定價(jià)讓消費(fèi)者聯(lián)想到樓盤的高品質(zhì)；而在2009年2月份時(shí)均價(jià)已跌至23000元平米，最低價(jià)為18000元平米，等待已久的

5、消費(fèi)者趨之若鶩。能采取高開低走策略主要是樓盤具有獨(dú)一無二的賣點(diǎn)，譬如有核心的地理位置，優(yōu)越的居住環(huán)境，經(jīng)典的戶型設(shè)計(jì)，輕松的付款方式，先進(jìn)的產(chǎn)品配置，甚至公司品牌形象好，市場(chǎng)需求旺盛等。高開低走有利于開發(fā)商在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，有利于樹立樓盤的品質(zhì)和品牌，創(chuàng)造企業(yè)的無形資產(chǎn)。但不利于后期的價(jià)格調(diào)整，而且可能延長(zhǎng)銷售周期，開發(fā)商日后對(duì)價(jià)格的直接調(diào)控余地也較少。(4)(4)提高品質(zhì)維持原價(jià)提高品質(zhì)維持原價(jià)出于投資或者消費(fèi)目的，許多人可能

6、誤以為價(jià)格便宜的就是好賣的，但一味地降價(jià)有時(shí)候只能短期地吸引部分消費(fèi)者，且容易引發(fā)關(guān)于自身利潤(rùn)空間下降的問題甚至損失品牌美譽(yù)度的問題，這都可能成為開發(fā)商不可回避的硬傷。從08年開始就陸續(xù)有消費(fèi)者因?yàn)闃潜P大幅降價(jià)而狀告房地產(chǎn)開發(fā)商的維權(quán)事件發(fā)生。房屋銷售必須抓住消費(fèi)群體的需求特點(diǎn)來定價(jià)，價(jià)格始終圍繞價(jià)值這個(gè)原點(diǎn)，并適時(shí)地加以優(yōu)化和調(diào)整以掌握市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)調(diào)查顯示，59.1%的暢銷樓盤定價(jià)高