租屋法律問題解析-中正大學(xué)

1、租 屋 法 律 問 題 解 析,租約內(nèi)容應(yīng)注意事項(xiàng) 中正大學(xué)法律服務(wù)社,租 屋 小 案 例,宗緯發(fā)現(xiàn)全新十坪大套房，滿心歡喜的與房東敬騰口頭約定租金一年二萬，不料，敬騰後來覺得租金過低，又將該房間出租與文音，宗緯發(fā)現(xiàn)後，生氣找敬騰理論，敬騰可否以雙方未簽定書面契約，主張租賃契約不成立？,租 約 是 否 一 定 要 有 書 面,原則上租賃契約之成立，並不以訂立書面契約為必要，租屋時

2、只要出租人（房東）與承租人（房客）對房屋之使用收益與租金之支付有所約定並互相表示同意，即得成立生效，且不以租賃物之交付為必要。無論口頭或書面訂立契約時，由於租賃雙方意思一經(jīng)合致即生效力，所以口頭上約定房屋租賃契約是有效的。但為避免將來發(fā)生糾紛，建議房東與房客，簽定書面租約仍是最能保障彼此權(quán)利義務(wù)最好的方式。,確 認(rèn) 誰 才 是 當(dāng) 事 人（一）,租賃契約前面之出租人及承租人、連帶保證人名稱記載，一定要與契約書最後的簽名處記載一致，以免發(fā)

3、生爭議。 訂約時應(yīng)了解出租人（房東）是否為房屋之所有權(quán)人，承租人（房客）不妨要求出租人提出權(quán)狀或登記簿謄本。若出租人並不是房屋的所有權(quán)人，則要了解屋主是否有請其親友代為出租房屋，應(yīng)要求其出具授權(quán)證明，例如，請出租人出示原屋主的委託書或授權(quán)書，同時最好要求出租人出示其身分證明。,確 認(rèn) 誰 才 是 當(dāng) 事 人（二）,注意出租人是否為轉(zhuǎn)租人（即二房東），若為二房東，應(yīng)了解二房東與大房東之間的租約之租期及是否約定禁止轉(zhuǎn)租。如果大房東與二房東

4、間有禁止轉(zhuǎn)租之約定，則將來大房東可以終止與二房東之租約（民法第443條），並要求「二房客」搬離，則房客的權(quán)益將受到損失。 出租人若為法人（如公司、社團(tuán)…等），應(yīng)由法人之代表人代表法人簽約，或由經(jīng)合法授權(quán)之代理人代理法人簽約。,約 定 租 賃 期 間,租賃房屋是否定有期限以及定多長的期限，得由出租人與承租人自由約定，並於租賃契約上載明租賃期間。如覺得房屋狀況令人滿意時，可向房東爭取租屋期滿後的優(yōu)先承租權(quán)，事先在契約中加訂「租約期滿，原房

5、客有優(yōu)先承租權(quán)」之條文，並可事先協(xié)調(diào)漲價幅度及時間。,租 金 及 押 租 金 之 約 定,租金及押租金應(yīng)於租賃契約上載明，約定租金及押租金之金額多少及何時給付，以及租金是否包含水電費(fèi)等。在交付押金、訂金或租金時，承租人都應(yīng)要求出租人開付收據(jù)或在承租人持有的租賃契約書中簽收註明收訖事宜。,約定租賃房屋使用、收益狀態(tài)為何,約定租賃契約時，須就承租人可否轉(zhuǎn)租分租、或是否附傢俱等等房屋出租之狀態(tài)詳予約定，因?yàn)檫@涉及到出租人應(yīng)交付承租人如何狀態(tài)之

6、房屋，以及承租人於租賃關(guān)係消滅時應(yīng)返還如何狀態(tài)之房屋。,房 屋 修 繕 事 項(xiàng),依民法429條之規(guī)定，租賃物有毀壞時，如屋頂漏水或水管不通等因自然使用所產(chǎn)生之修繕必要時，出租人（房東）有修繕的義務(wù)；其他設(shè)備之使用，則應(yīng)盡可能事前在租屋契約中載明何種房屋損害由房東負(fù)責(zé)，何種損害由房客負(fù)責(zé)修繕，清楚明訂彼此權(quán)責(zé)，以及雙方在修復(fù)費(fèi)用上的分擔(dān)方式，以免日後發(fā)生糾紛。,是 否 有 禁 止 轉(zhuǎn) 租 之 約 定,房屋原則上可一部轉(zhuǎn)租，若租賃契約上有禁

7、止房屋轉(zhuǎn)租之約定，將來房客違反該約定，依民法第443條：「承租人非經(jīng)出租人承諾，不得將租賃物轉(zhuǎn)租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉(zhuǎn)租於他人。 承租人違反前項(xiàng)規(guī)定，將租賃物轉(zhuǎn)租於他人者，出租人得終止契約。」房東得終止租賃契約。,契 約 特 別 約 定 事 項(xiàng),雙方於訂定契約時，應(yīng)於契約上清楚載明特別約定之事項(xiàng)，如可否飼養(yǎng)寵物、可否開放異性入內(nèi)、可否留宿友人、室內(nèi)可否吸煙等相關(guān)生活約定，以免日後產(chǎn)生爭議及糾紛。