租屋法律問(wèn)題實(shí)務(wù)

1、租屋法律關(guān)係概述與實(shí)例,2014.11.27 秘書(shū)室 法務(wù) 張士元,何謂租賃？,民法421條：『稱(chēng)租賃者，謂當(dāng)事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約?！?不動(dòng)產(chǎn)租賃的社會(huì)功能,,,租賃契約的性質(zhì),契約自由原則,,契約自由,締結(jié)自由,相對(duì)人自由,內(nèi)容自由,,契約應(yīng)予嚴(yán)守原則,房屋租賃契約之結(jié)構(gòu),義務(wù)（過(guò)失）的輕重程度,過(guò)失程度愈高,注意義務(wù)愈高,房屋出租人之義務(wù),房屋出租人之義務(wù) 1/2

2、,一、用益狀態(tài)之提供（民423） （1）租賃房屋之交付與任承租人用益義務(wù)。ex交付租賃之房 屋與承租人，並任由承租人遷入居住。 （2）交付之租賃房屋應(yīng)合於約定之用益狀態(tài)。ex所交付 之房屋應(yīng)適於居住且無(wú)危及居住安全之瑕疵。 二、用益狀態(tài)之維持義務(wù)（民423） （1）出租人不得無(wú)故剝奪或干擾承租人對(duì)租賃房屋之占有及 用益，並須容忍承租人以

3、合於所約定使用方法用益租賃 物；第三人對(duì)於承租人之用益加以干擾、妨礙或侵奪時(shí)， 出租人應(yīng)設(shè)法為承租人除去之。,房屋出租人之義務(wù) 2/2,（2）修繕義務(wù)。 依民法第429條規(guī)定，租賃期間對(duì)於租賃房屋之必要之 保存費(fèi)用及修理工作所支出之費(fèi)用，原則上應(yīng)由出租人 負(fù)擔(dān)。,負(fù)擔(dān)方式,通知出租人修繕,出租人

4、經(jīng)通知不為修繕時(shí)，承租人自行修繕，請(qǐng)求承租人償還費(fèi)用,出租人經(jīng)通知不為修繕時(shí)，承租人自行修繕，修繕費(fèi)用自租金中抵扣,一屋二租,,,,甲,乙,2個(gè)租約均有效,,對(duì)於不能履行租約者負(fù)損害賠償責(zé)任,房屋出租人之義務(wù) 3/3,以上出租人之義務(wù)皆屬民法之任意規(guī)定，並非強(qiáng) 制規(guī)定，可以經(jīng)由當(dāng)事人之契約約定變更或免除。 訂定租賃契約承租人應(yīng)詳細(xì)審視契約，是否有原應(yīng)屬 出租人之義務(wù)經(jīng)契約明訂，排除了民法租

5、賃任意規(guī)定 之適用。,,房屋承租人之義務(wù),承租人之義務(wù) 1/2,一、支付租金 1.支付時(shí)期：依契約之約定。無(wú)約定時(shí)依習(xí)慣，無(wú)約定亦無(wú)習(xí) 慣時(shí)應(yīng)於每期屆滿(mǎn)時(shí)支付。房屋租賃習(xí)慣上租金 先付。 2.租金調(diào)整：租賃契約為繼續(xù)性契約，有因情勢(shì)變更而調(diào)整的

6、 可能，為於租賃契約期間內(nèi)之變更應(yīng)依契約當(dāng)事 人雙方之合意為之。但是訂有期限租賃契約不得 主張調(diào)整。 3.減少租金：民435條第一項(xiàng)「租賃關(guān)係存續(xù)中，因不可歸責(zé) 於承租人之事由，致租賃物一部滅失者，承租人

7、 得按滅失之部分，請(qǐng)求減少租金?！?承租人之義務(wù) 2/2,二、依合於契約目的之方法用益租賃物。（民438）三、承租人未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)租及將租賃物提供第三人用益。 （繼續(xù)性契約、信賴(lài)基礎(chǔ)）（此第三人解釋上應(yīng)不包括非獨(dú)立 使用之第三人）四、保管義務(wù)。（民432應(yīng)盡善良管理人之注意義務(wù)）五、通知義務(wù)。（民437） （1）租賃物有修繕必要應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)修繕者。 （2

8、）租賃物有造成某種危險(xiǎn)之虞，為防止危害之發(fā)生。六、租賃關(guān)係終止後返還租賃物義務(wù)。（民455）,承租人違反義務(wù)之效果 1/3,,欠繳租金,,定期催告,,終止契約,欠繳租金須達(dá)2個(gè)月租金總額才可終止租約（民440),承租人違反義務(wù)之效果 2/3,未依約定方法使用租賃物,,阻止,違法轉(zhuǎn)租,,,終止契約,承租人違反義務(wù)之效果 3/3,,未盡保管義務(wù),因重大過(guò)失致失火,,房屋毀損,請(qǐng)求損害賠償,承租人債務(wù)之擔(dān)保,押租金 （民法就押租金未

9、設(shè)明文規(guī)定，基於契約自由原則，可任意加以約定） 1.定義：係指租賃契約成立時(shí)，為擔(dān)保承租人之租金或損害賠償 債務(wù)，而由承租人交付出租人之金錢(qián)。 出租人應(yīng)於租 賃關(guān)係終了後，承租人無(wú)債務(wù)不履行且將租賃物返還出 租人時(shí)，將其返還於承租人。如承租人有欠租或應(yīng)負(fù)損 害賠償責(zé)任之情形者，出租人即可自

10、押租金中直接受償 並返還其餘額。,房客於租賃期間無(wú)權(quán)向房東主張以押金抵繳租金,常見(jiàn)租屋糾紛 1/2,一、房客無(wú)法定原因於租賃期間內(nèi)要求退租 依契約約定處理。 契約未約定時(shí) ，需得房東同意，契約始能 合法終止。二、房客未告知房東即更換所附設(shè)備 房客於租約消滅後

11、應(yīng)回復(fù)原狀。 不能回復(fù)原狀時(shí)應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。三、房客遷走前未打掃房屋 房客於租約消滅後復(fù)返還租賃物之義務(wù)，亦即 必須回復(fù)租賃房屋原狀。 如未清理房東得雇工清理費(fèi)用由房客負(fù)擔(dān)。,,,,,,,常見(jiàn)租屋糾紛 2/2,四、房東於租賃關(guān)係消滅後要求房客負(fù)擔(dān)粉刷費(fèi)用 房東有提供房客使用

12、收益租賃房屋之義務(wù)，包含正常 方法使用租賃物所生之合理耗損，不得將粉刷費(fèi)用轉(zhuǎn) 嫁房客負(fù)擔(dān)。五、房東除套房?jī)?nèi)電錶計(jì)算電費(fèi)外，更要求房客分擔(dān) 公共區(qū)域電費(fèi) 除契約已明訂外，依租賃習(xí)慣，套房房客僅負(fù)擔(dān)依套 房分電表度數(shù)計(jì)算之電費(fèi)。另電費(fèi)計(jì)價(jià)方式宜明訂於 租約內(nèi)，每期電