經(jīng)營土地財務(wù)風(fēng)險管理研究.pdf

1、在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)過程中，土地等資源的配置逐漸由原來的計劃調(diào)撥轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鰴C(jī)制調(diào)節(jié)。為了順應(yīng)這一市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，發(fā)揮土地資源作為重要的生產(chǎn)資料的基礎(chǔ)性作用，同時實(shí)現(xiàn)土地資源的巨大收益，政府有關(guān)部門提出了經(jīng)營城市經(jīng)營土地的口號，并制定了具體的措施。 經(jīng)營土地以各級政府為直接或間接經(jīng)營主體，其操作方法和運(yùn)作方式也各不相同，但總體思路是各級政府或國土資源管理部門下面成立土地儲備交易中心等事業(yè)單位，由這些具有政府背景的土地儲備

2、交易中心等事業(yè)單位代表政府從事土地資源的收購、儲備、出讓等活動。這種土地經(jīng)營方式短時期內(nèi)在經(jīng)營土地開展的初期階段，具有推廣迅速、政府土地收益大等特點(diǎn)，但隨著土地經(jīng)營的深入開展，政企職責(zé)不分、經(jīng)營主體權(quán)責(zé)不明、政府經(jīng)濟(jì)風(fēng)險加大等弊端就逐漸顯現(xiàn)出來了，若不及時加以改革或調(diào)整，必將影響經(jīng)營土地的成效，使市場經(jīng)濟(jì)秩序遭受到破壞。 本文共分為四個部份，主要從分析土地經(jīng)營活動的現(xiàn)狀、存在的弊端等方面入手，運(yùn)用財務(wù)風(fēng)險管理理論剖析土地經(jīng)營活動

3、中存在的財務(wù)風(fēng)險，進(jìn)而提出財務(wù)風(fēng)險管理措施和方法。 前言部份，主要闡述了經(jīng)營土地的背景，我國土地管理制度的變革過程，分析了現(xiàn)階段經(jīng)營土地存在的弊端，從而引出對經(jīng)營土地財務(wù)風(fēng)險研究的意義以及本文的寫作思路和研究方法。 第一章，經(jīng)營土地現(xiàn)狀及經(jīng)營土地的形式，首先提出了經(jīng)營土地概念的確定，分析了近年來學(xué)術(shù)界和土地管理實(shí)務(wù)界提出的經(jīng)營土地的概念，指出以前概念的特點(diǎn)和不足，重新定義了經(jīng)營土地的概念。其次以四川省經(jīng)營土地情況為例分析

4、了土地經(jīng)營的幾種方式，通過土地經(jīng)營促進(jìn)了土地收益的增加，剖析了經(jīng)營土地快速發(fā)展的背后原因，指出了土地經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險的根源和環(huán)節(jié)所在。 第二章，經(jīng)營土地的財務(wù)風(fēng)險分析，運(yùn)用財務(wù)風(fēng)險的一般性原理，分析了財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因，財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于內(nèi)部、外部環(huán)境的因素作用，使財務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行偏離預(yù)期目標(biāo)而形成的經(jīng)濟(jì)損失的可能性，借鑒了COSO報告的ERM框架對風(fēng)險的定義和管理理念。從實(shí)踐出發(fā)，分析了經(jīng)營土地工作中存在的問題，主要

5、有經(jīng)營土地的主體混淆錯位，經(jīng)營土地的籌資渠道單一，負(fù)債比例高，籌資風(fēng)險大，土地經(jīng)營單位忽略市場經(jīng)營風(fēng)險，貪大求多，土地儲備時間過長，變現(xiàn)風(fēng)險大，土地經(jīng)營過程中政府過度干預(yù)行為增大了經(jīng)營風(fēng)險等問題，以及由此而帶來的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。在此基礎(chǔ)上，提出了經(jīng)營土地過程中面臨的財務(wù)風(fēng)險，即土地經(jīng)營的籌資風(fēng)險，表現(xiàn)為籌集資金的成本高、期限短，籌資額度不科學(xué)；投資風(fēng)險大，利潤率低；土地經(jīng)營風(fēng)險大和土地收益分配不合理。 第三章，經(jīng)營土地的財務(wù)

6、風(fēng)險管理，本章運(yùn)用財務(wù)風(fēng)險管理的理論和方法，從五個方面提出了經(jīng)營土地過程中財務(wù)風(fēng)險管理的措施，即首先要明確土地經(jīng)營單位法人主體地位，建立健全現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理制度，使政府的土地管理職能與企業(yè)的經(jīng)營職能分開，政府回歸到土地所有者和土地市場管理者的位置，保證土地市場按照市場規(guī)律健康有序地運(yùn)行。然后分別闡述了采取拓寬籌資渠道，建立土地基金、銀行貸款、吸引民間資金相結(jié)合，降低資金成本，確定適當(dāng)?shù)幕I資規(guī)模，降低負(fù)債比例等措施方法以降低土地經(jīng)營籌資財

7、務(wù)風(fēng)險；土地經(jīng)營公司要樹立風(fēng)險意識，分析國家土地管理政策、財政金融政策、房地產(chǎn)市場形勢對土地經(jīng)營的影響，確定收購儲備土地資源的數(shù)量和規(guī)模，實(shí)物儲備、紅線儲備和信息儲備相結(jié)合，運(yùn)用投資分析方法，從時間價值和風(fēng)險價值兩個方面分析投資方案的可行性，降低土地資源的收購與儲備風(fēng)險；根據(jù)土地供應(yīng)政策，分析土地市場需求狀況，確定適當(dāng)?shù)某鲎寖r格和出讓時機(jī)，制定適當(dāng)?shù)臓I銷策略，全方位運(yùn)作土地經(jīng)營活動，降低土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變過程中的風(fēng)險；根據(jù)國家對企業(yè)

8、經(jīng)營收益分配的原則規(guī)定，針對土地經(jīng)營分為自行銷售和委托代理銷售兩種方式，分別提出土地收益分配的措施，降低土地經(jīng)營收益分配風(fēng)險。 在定性分析土地經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險管理措施的基礎(chǔ)上，提出建立經(jīng)營土地財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，土地經(jīng)營公司通過分析公司的經(jīng)營管理和財務(wù)資產(chǎn)狀況，建立一系列符合預(yù)警條件的預(yù)警指標(biāo)和預(yù)警項目，定期進(jìn)行分析觀察，提前或盡早發(fā)現(xiàn)公司經(jīng)營中存在的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，及時向股東會或管理層預(yù)警，以便采取措施規(guī)避或減少財務(wù)風(fēng)險。