新一輪宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略研究——以萊茵達(dá)置業(yè)股份有限公司為例.pdf

1、當(dāng)前國(guó)家的宏觀調(diào)控已經(jīng)由抑制需求逐步轉(zhuǎn)向增加有效供給的政策取向，直面旺盛的市場(chǎng)需求，通過供求的平衡從根本上解決房?jī)r(jià)問題，同時(shí)加大中低收入家庭的住房建立力度，保障居民的居住權(quán)。盡管宏觀調(diào)控取得了一定成效，但仍然存在供給結(jié)構(gòu)不合理、部分城市房?jī)r(jià)漲幅偏高的問題，為了實(shí)現(xiàn)供求總量基本平衡、保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定、保障老百姓基本住房需求的調(diào)控目標(biāo)，可以預(yù)期下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然將面臨偏緊的貨幣、財(cái)政政策和產(chǎn)業(yè)政策，同時(shí)隨著政府增加有效供給政策的實(shí)施，土地政

2、策將會(huì)保持穩(wěn)定，中低價(jià)位住宅的用地將會(huì)明顯增加。 我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平提高，住房需求將不斷釋放，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍然有較大的發(fā)展空間，同時(shí)宏觀調(diào)控的一系列政策改變了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，使得房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，一些實(shí)力不濟(jì)的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨洗牌，房地產(chǎn)業(yè)集中度將進(jìn)一步提高，市場(chǎng)進(jìn)一步向理性回歸，房地產(chǎn)品牌在競(jìng)爭(zhēng)中的作用日益增強(qiáng)，有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將繼續(xù)跨區(qū)域的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。 當(dāng)前

3、的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境發(fā)生了很大的變化，資金緊張、土地難拿、銷售放緩，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大大增加，競(jìng)爭(zhēng)也將逐步加劇和升級(jí)。改變了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)價(jià)值鏈，經(jīng)營(yíng)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要性發(fā)生了變化，房地產(chǎn)開發(fā)不再是簡(jiǎn)單的買地、建房和賣房，而更多的是企業(yè)對(duì)宏觀政策的研判和對(duì)市場(chǎng)的把握的投資決策環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)，以及前期產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)、融資規(guī)劃等開工建設(shè)前環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)，至于后期的施工管理和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)盡管也非常重要，但都可以通過外包的形式加以解決，已

4、經(jīng)不是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 變化了的經(jīng)營(yíng)環(huán)境必將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大影響，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售等環(huán)節(jié)的具體經(jīng)營(yíng)策略。當(dāng)前偏緊的產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是挑戰(zhàn)，同時(shí)也是機(jī)遇，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能主動(dòng)的適應(yīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，結(jié)合企業(yè)的自身的實(shí)際情況，及時(shí)主動(dòng)的調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，將給企業(yè)帶來新的發(fā)展空間。 為了更好的分析宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)如何調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，本文以萊茵達(dá)置業(yè)股份公司

5、為例進(jìn)行了分析。萊茵達(dá)公司以住宅產(chǎn)業(yè)作為主要經(jīng)營(yíng)方向，在長(zhǎng)三角市場(chǎng)成功開發(fā)了多個(gè)樓盤，具有一定的品牌知名度。多年的開發(fā)已經(jīng)使得萊茵達(dá)公司基本形成了一套有效的項(xiàng)目管理和運(yùn)營(yíng)模式，但與一流企業(yè)相比，還有較大的改進(jìn)空間。盡管擁有上市直接融資通道，但融資渠道仍然較為單一，主要以銀行間接融資為主，目前的資金瓶頸較為突出，只能滿足項(xiàng)目開發(fā)的基本需要，無力進(jìn)行合理的土地儲(chǔ)備，但隨著2007年母公司項(xiàng)目資產(chǎn)的注入，萊茵達(dá)股份公司將通過股票市場(chǎng)直接融資，