城鎮(zhèn)商業(yè)用地評估中容積率修正系數(shù)研究——以聊城市為例.pdf

1、容積率作為控制土地利用強度的主要指標，在城市規(guī)劃中起著重要的作用，同時，它也是影響地價的最重要的因素之一，尤其對商業(yè)用地，其變化可導致地價的巨幅上升和下降。對城鎮(zhèn)土地定級估價中商業(yè)用地容積率的修正目前主要采用特爾斐測定法和樣點地價法來確定。這些方法雖然都比較合理，但各地在實際操作過程中也存有一些缺陷，導致編制的容積率修正系數(shù)表難以準確地反映出容積率與地價的相關關系，也給應用帶來了一定的困難。因此，科學分析容積率與地價的關系，分析容積率對

2、地價的作用機制，建立一個合理而又實用的容積率修正體系，也就成為建立宗地修正體系中一項重要的內容。 本文在借鑒國內外關于城鎮(zhèn)商業(yè)用地容積率研究取得經驗的基礎上，以理論分析與實證研究相結合的方法，對聊城市的商業(yè)用地容積率修正進行了針對性的實踐研究，借助聊城市城鎮(zhèn)土地基準地價更新調查的商業(yè)樣點資料，對所有商業(yè)樣點資料進行了統(tǒng)一測算、修正、檢驗，剔除了異常數(shù)據(jù)，在建立了定級總分值與地價之間的四種數(shù)學模型，利用微機對模型進行數(shù)學回歸及檢驗

3、的基礎上，建立了商業(yè)用地容積率修正系數(shù)模型，檢驗剔除其他模型后，最終確定聊城市商業(yè)用地容積率修正系數(shù)數(shù)學模型，得出商業(yè)容積率修正系數(shù)表，如需要，也可計算得出商業(yè)用地任意容積率下的修正系數(shù)。主要研究結論包括以下四個方面： 1.容積率對地價的影響遵循收益遞增遞減規(guī)律，而且地價隨容積率的影響變化幅度因城市規(guī)模、區(qū)域條件、用地類型的不同而有所差異；容積率修正系數(shù)與容積率呈正相關，容積率越高，容積率修正系數(shù)越高，但增加的幅度不斷減??；容積

4、率越大，土地級別間容積率修正系數(shù)的差距越大。 2.對于不同的城市規(guī)模、區(qū)域條件、用地類型，應分別編制商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表； 3.在編制容積率修正系數(shù)表時，要充分考慮收益機制和市場供求關系對地價的影響；如果不予考慮或考慮不充分，將大大影響容積率修正系數(shù)的精確程度； 4.在利用樣點地價測算容積率修正系數(shù)時，參算樣點應滿足一定的條件，即在同一級別(均質地域)內樣點宗地的個別因素(宗地的形狀、面積、寬深比、臨街狀況等