論述房產(chǎn)測繪中存在的問題及措施

1、<p>　　論述房產(chǎn)測繪中存在的問題及措施</p><p>　　【摘 要】文章主要結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗和總結(jié)，闡述了房產(chǎn)測繪的概念和內(nèi)容，以及探討了房產(chǎn)測繪技術(shù)，從而進一步針對房產(chǎn)面積測繪中相關(guān)問題進行了分析與論述，旨在為房產(chǎn)測量工作人員提供參考。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)；面積測繪；問題；措施 </p><p><b>　　1 引言

2、</b></p><p>　　近年來，隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革的深化，商品房作為一種高價、耐用的特殊商品進人了流通領(lǐng)域，商品房交易市場日趨活躍，城市住宅需求更顯示了其強勁的張力，其中商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房銷售建筑面積均逐年增長。而房產(chǎn)測繪是一項政策性很強的法定測繪工作，其成果的準確性既關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益，也關(guān)系到房產(chǎn)管理部門對房屋的管理工作。 &l

3、t;/p><p><b>　　2 房產(chǎn)測繪概述 </b></p><p>　　房產(chǎn)測繪是指運用測繪儀器、測繪技術(shù)和測繪手段，來測定房屋的位置、界線、占地范圍、面積數(shù)量等，為房地產(chǎn)權(quán)利人和房產(chǎn)管理部門提供信息服務的一項專業(yè)技術(shù)活動。房產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、房產(chǎn)變更測量、房產(chǎn)成果資料的檢查與驗收。我國城鎮(zhèn)居民

4、住房制度以及土地及房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬等問題始終是人們關(guān)注的熱點。為了適應市場經(jīng)濟的發(fā)展需要，切實做好房地產(chǎn)測繪工作，應盡量規(guī)避具體作業(yè)中可能出現(xiàn)的各種問題，提高房產(chǎn)測繪的工作效率，確保成果質(zhì)量。 </p><p>　　3 房屋計算建筑面積的條件 </p><p>　　在測算房屋建筑面積之前，首先要判斷該建筑各個部位是否符合計算面積的條件： </p><p>　　（1）應

5、具有頂蓋。 </p><p>　?。?）應有圍護物。 </p><p>　?。?）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物。 </p><p>　?。?）層高在2.20米以上（含2.20米）。 </p><p>　?。?）可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。 </p><p>　　4 房產(chǎn)面積測算的基本方法 </p><

6、p><b>　　4.1 圖解法 </b></p><p>　　就是在一定比例尺的圖上（地形圖、地籍圖或土地利用現(xiàn)狀圖），采用一定的儀器、工具和方法，量算出地塊的圖上面積，依據(jù)比例尺換算成實地面積的方法。常用方法有：方格網(wǎng)法、求積儀法、幾何圖形法等。圖解法計算面積的精度偏低，主要用于宗地內(nèi)地類面積計算。 </p><p>　　4.2 實地量距法 </p>

7、;<p>　　實地量距法，就是在實地用距離測量工具量取有關(guān)圖形的邊長，進而計算出該圖形的面積。對于不規(guī)則圖形的面積測算時，可以將其分解成幾個簡單的幾何圖形，然后分別計算出這些圖形的面積，用簡單的加減法計算出其最終的面積。該方法常用的測量工具是鋼卷尺、皮尺和激光測距儀。 </p><p>　　4.3 坐標解析法 </p><p>　　坐標解析法，是采用數(shù)字測繪技術(shù)先測繪出房產(chǎn)平

8、面圖，然后再按照房角點的坐標值計算出該房屋的建筑面積。 </p><p>　　4.4 房屋建筑面積的計算 </p><p>　　現(xiàn)代房產(chǎn)測繪工作中，用于面積測算的軟件大多都是基于AutoCAD軟件為平臺開發(fā)出來的，形式各異，但具體的面積測算步驟基本相同：（1）房屋分層分戶圖形的繪制。（2）計算每層建筑面積。（3）計算整棟建筑面積。各層建筑面積之和即整棟建筑面積。（4）計算分戶套內(nèi)建筑面積。

9、（5）計算公用建筑面積。（6）檢查分戶套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積。 將分戶套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積的總和與整棟建筑面積相比較，進行粗差檢查。如兩者相等，則無粗差。（7）計算分戶建筑面積。 先按照權(quán)屬分割協(xié)議或有關(guān)規(guī)定，按分戶套內(nèi)比例分攤公用建筑面積。 再將該戶套內(nèi)建筑面積加上該戶分攤到的公用建筑面積，得到該戶總建筑面積。（8）檢查各戶建筑面積之和與整棟建筑面積是否相等。 </p><p>　　5 房產(chǎn)測繪中存在

10、的問題及措施 </p><p>　　5.1 房產(chǎn)測繪中常見問題分析 </p><p>　　面對現(xiàn)代建筑設計者和房地產(chǎn)開發(fā)者求新、求異心理，現(xiàn)代的新型建筑物在外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)方面復雜多變，國標《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）（后簡稱《規(guī)范》）中針對面積計算的相關(guān)條款已經(jīng)很難滿足現(xiàn)有建筑格局的需要，也給房產(chǎn)測繪工作者帶來了更多的挑戰(zhàn)。測繪結(jié)果一旦出具，將直接進入市場交易、抵押

11、、產(chǎn)權(quán)確認等，許多問題往往是既成事實后才被發(fā)現(xiàn)，這樣將使房地產(chǎn)測繪單位處于非常不利的境地。常見問題如下： </p><p>　?。?）成果測算方法的選擇問題。 </p><p>　　（2）測算成果的準確性問題。 </p><p>　?。?）對共有部位的認定及其分攤范圍存在明顯的人為因素。 </p><p>　?。?）測繪成果的描述和表示不是很

12、直觀。測繪成果的描述和表示偏于專業(yè)化，有不少用戶老百姓不一定能全看懂，等老百姓發(fā)現(xiàn)有問題，購房已成事實，不能做到 “防患于未然”。 </p><p>　　5.2 解決房產(chǎn)測繪問題的措施 </p><p>　　結(jié)合部分城市的先進經(jīng)驗及自身的工作實踐，并從社會及市場角度方面出發(fā)，下面就如何解決房屋面積測繪的問題提出幾點看法。 </p><p>　　（1）成果測算方法的選

13、擇問題 </p><p>　　目前，大多數(shù)城市在房屋建筑面積測繪時常用的方法有兩種：一是現(xiàn)場直接測量邊長，進行計算；二是現(xiàn)場核實建筑施工平面圖（簡稱施工圖），確認建成房屋各部位邊長與施工圖一致后，內(nèi)業(yè)計算時從施工圖上取值計算。 </p><p>　　第一種做法精度較低并且無法做到測繪成果的唯一性，因為房屋建成后，軸線隱含在墻內(nèi)，成了一條看不見摸不到的理論軸線。實地測量受到墻體的厚度、厚度均

14、勻度、裝飾板材等影響，而且這種影響是非系統(tǒng)性的，它大大抵消了高精度測繪儀器的優(yōu)勢。由于測量特征點的標志不明確，其對測量邊長的影響較大，造成現(xiàn)場測繪各層戶型相同的房屋，每層結(jié)果都不一樣。當采用這種面積測算方法時，首先要求使用有足夠精度的測量工具來進行長度的測量，觀測讀數(shù)時，應獨立量取兩次數(shù)據(jù)，讀數(shù)至0.001m；兩次數(shù)據(jù)較差滿足精度要求時方可記錄，記錄至0.01m，數(shù)據(jù)取位按“四舍五入”的原則。其次是結(jié)合設計圖紙和現(xiàn)場情況，正確、合理地判

15、斷墻體厚度，盡量減少長度測量誤差對面積的影響。 　　若新建筑在施工放線時，完全保證了施工放線精度的狀況下，建成后該建筑的現(xiàn)狀將完全符合施工平面圖格局，此時采用第二種方法完成的面積計算成果精度高、問題少，這種方式計算后的成果也更符合房產(chǎn)管理部門對成果的管理及后續(xù)使用。使用這種方式進行面積測算時，必須要有房管部門和具備房產(chǎn)測繪資質(zhì)的機構(gòu)共同到現(xiàn)場完成建筑物邊長的核查。 </p><p>　　采用第二種做法，因為數(shù)據(jù)

16、來自設計圖紙，它保證了結(jié)果的唯一性。另外，從圖紙取值計算出的面積，易于社會接受，結(jié)果是透明的，凡具備一定數(shù)學知識的人，可以驗算。從根本上消除部分購房人對成果真實性的懷疑。因為《規(guī)范》中沒有規(guī)定不可以從設計圖紙取值測繪房屋面積，所以實踐中這種做法在逐步增多。 </p><p>　　（2）測算成果的準確性問題。 </p><p>　　影響測繪成果準確性問的因素主要有兩個方面：一是測量對象的范圍

17、界定錯誤，二是測量對象的局部區(qū)域面積計算方式錯誤。 </p><p>　　首先，為了防止測量對象的范圍界定錯誤，在進行房屋建筑面積測算時，要依據(jù)圖紙和建筑現(xiàn)狀，區(qū)分清楚哪里是戶型套內(nèi)使用范圍，哪里是套內(nèi)與共有建筑面積區(qū)域的分隔界限、套與套的分隔界限等，并做出自己熟悉的標記，繪制圖形時按照標記范圍逐步完成，待圖形全部繪制完畢后，經(jīng)檢查核對正確后再進行后續(xù)工作。在這里特別要說的是，各戶套內(nèi)獨立使用的陽臺和結(jié)構(gòu)功能轉(zhuǎn)換

18、層上下層間，出現(xiàn)問題的機會最多，需要大家在進行面積測算時特別留意。 </p><p>　　其次，為了防止特殊區(qū)域面積計算方式錯誤，在繪圖時，一定要根據(jù)《規(guī)范》相關(guān)條款，確定建筑各部位具體的面積計算方式，哪些位置該計算全部面積，哪里該計算一半面積，哪里不計算面積，使用文字注記或者圖層線型等在圖上做標記，在后續(xù)面積計算時有據(jù)可循，減少錯誤。對面積計算方式不確定的區(qū)域，一定要參照當?shù)胤抗懿块T的建議來完成。 </p

19、><p>　?。?）共有共用部位的認定及分攤 </p><p>　　在實踐中，經(jīng)常發(fā)生這樣的情況，例如，某樓設計有一附屬用房，應屬于本棟共有部位，但在測繪時該附屬用房既未砌墻又未安裝設備，是否承認其存在？如果不承認其存在，測繪結(jié)果出具后，開發(fā)商可開始售房，而在某一日開發(fā)商將設備施工安裝到位，并要求分攤，其要求是合理的，因為有設計依據(jù)，但測繪結(jié)果已產(chǎn)生效力如何更改？ 如果測繪時承認其存在，按施工