基于成本優(yōu)化的房地產(chǎn)項目管理研究

1、<p>　　基于成本優(yōu)化的房地產(chǎn)項目管理研究</p><p>　　摘要：本文主要采用定性與定量進(jìn)行結(jié)合分析，對房地產(chǎn)項目當(dāng)中的設(shè)計、施工以及竣工驗收后的控制工作以及三者之間存在的價值鏈進(jìn)行深入的剖析，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行價值鏈數(shù)量模型的建立，為優(yōu)化三者的成本空間進(jìn)行量化作用。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：成本優(yōu)化空間；房地產(chǎn)項目；管理 </p><p>　　

2、中圖分類號：F87；F272 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01 </p><p>　　在房地產(chǎn)項目當(dāng)中，成本管理工作能夠?qū)⒊杀?、利潤等進(jìn)行協(xié)調(diào)優(yōu)化，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上降低成本，提高利潤，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的發(fā)展空間，具有重要的實際意義[1]。 </p><p>　　一、成本優(yōu)化下的房地產(chǎn)項目價值鏈分析 </p><p>　

3、　在正常的房地產(chǎn)項目當(dāng)中，主要包括的工作內(nèi)容有：項目的確立、項目可行性報告的擬定、項目建設(shè)選址意見書的敲定、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、獲得項目土地的使用權(quán)、做好施工項目前的所有準(zhǔn)備、申請并獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、對房地產(chǎn)項目進(jìn)行施工、對全部工程進(jìn)行驗收、將所有房屋進(jìn)行銷售[1]。在部分房地產(chǎn)項目當(dāng)中，土地的成本在立項時就已經(jīng)確定且無法更改，因此成本優(yōu)化的主要工作內(nèi)容就是針對在項目建設(shè)過程當(dāng)中的成本進(jìn)行控制，其中施工圖紙的設(shè)計即為整個項目成

4、本控制的基礎(chǔ)，而施工過程則是整個項目的成本控制重點環(huán)節(jié)，竣工驗收則是成本控制工作是否能夠得到成效的收尾環(huán)節(jié)。這三個階段的成本控制工作在整個房地產(chǎn)項目當(dāng)中與事前控制、事中控制以及事后控制進(jìn)行互相對應(yīng)[2]。 </p><p>　　二、成本控制過程價值鏈的數(shù)量模型 </p><p>　　針對我國房地產(chǎn)項目成本控制過程的價值鏈?zhǔn)疽鈭D，通過下列數(shù)據(jù)矩陣進(jìn)行表示事前、事中以及事后的成本優(yōu)化環(huán)節(jié)：A=

5、 [a11 a12 a13] </p><p>　　在上述矩陣當(dāng)中，a11代表的是設(shè)計當(dāng)中的作業(yè)量，a12代表的是施工當(dāng)中的作業(yè)量，a13代表的是竣工后驗收時的作業(yè)量，三種指標(biāo)均以小時/平方為計量單位。在這三個活動作業(yè)期間，都會消耗一定程度上的資源，因此要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作進(jìn)行分析后，得出應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)整個項目當(dāng)中對于價值活動的控制工作成本具體在人工、材料、機械費用上進(jìn)行定位的結(jié)論。因此，可以通過對以下矩

6、陣的建立進(jìn)行表示： </p><p>　　在上述矩陣當(dāng)中，R的橫排行向量表示i類作業(yè)當(dāng)中對人工、材料、機械費用的消耗數(shù)量，而每個豎排列向量表示三種活動作業(yè)對某種資源的消耗數(shù)量。C矩陣當(dāng)中所表示的指標(biāo)為人工、材料、機械費用的實際資源價格。將這些矩陣進(jìn)行結(jié)合分析后，能夠得出某個房地產(chǎn)項目的造價在各個活動環(huán)節(jié)當(dāng)中消耗成本的總和表示矩陣： </p><p>　　三、實際驗證價值鏈數(shù)量模型的效果 &

7、lt;/p><p>　　以某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)其中的工業(yè)園項目作為報表數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)代入到項目的價值鏈矩陣當(dāng)中，得出： </p><p>　　通過對上述矩陣數(shù)據(jù)的計算后能夠得出： </p><p>　　在Ci的矩陣當(dāng)中，Cg表示的是每平方土地的設(shè)計成本，Cd表示的是每平方土地的施工成本，Ce表示的是每平方土地的竣工成本。 </p><p>　　1.設(shè)計

8、與施工之間的環(huán)節(jié)活動關(guān)系 </p><p>　　在任何一個房地產(chǎn)項目當(dāng)中，設(shè)計都會對施工環(huán)節(jié)起到明確準(zhǔn)備工作的作用，設(shè)計工作越準(zhǔn)確，施工活動的運作方向就會越明確。對該項目的房地產(chǎn)企業(yè)報表當(dāng)中對于施工成本的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后能夠得出：Cd= Cg2-111Cg+5050 </p><p>　　將這個公式代入到Ci矩陣當(dāng)中，能夠得到下列公式： </p><p>　　Ct=

9、Cg2-110Cg+Ce+5050 </p><p>　　對其進(jìn)行求解偏導(dǎo)能夠得出： </p><p>　　如果結(jié)果為0時，則表示Cg=55元/平方，Cd=1970元/平方 </p><p>　　通過對該數(shù)據(jù)模型進(jìn)行計算后能夠得出的結(jié)果表明，設(shè)計活動與施工活動當(dāng)中存在著顯著的優(yōu)化空間，對兩者之間的成本進(jìn)行優(yōu)化后，能夠使得項目當(dāng)中的總成本得到74元/平方的降低，成本優(yōu)

10、化比例為3.4%。 </p><p>　　2.施工與竣工之間的活動環(huán)節(jié)關(guān)系 </p><p>　　通過對該企業(yè)報表數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后，能夠得出：Ce=Cd2-4111Cd+4225128 </p><p>　　將Ce代入到Ci中能夠得出：Ci=Cd2-4111Cd+Cg+4225128 </p><p>　　對該公式進(jìn)行求解偏導(dǎo)后能夠得出：=2C

11、d-4110 </p><p>　　如果=0時，則Cd=2055元/平方，Ce=48元/平方 </p><p>　　通過以上公式使得Ce降低至48元/平方，如果Cg能夠保持不變，則總成本將會下降至2152元/平方。 </p><p>　　四、成本控制與優(yōu)化的聯(lián)系 </p><p>　　施工環(huán)節(jié)當(dāng)中的特性決定其成為了成本控制工作的重點，通過上述

12、的矩陣模型建立進(jìn)行分析，也能夠使得施工過程當(dāng)中的各個環(huán)節(jié)間優(yōu)化空間進(jìn)行顯現(xiàn)。通常情況下，施工的管理成本主要包括了招投標(biāo)、土建、安裝以及公共設(shè)施當(dāng)中，而作業(yè)成本處人工、材料以及機械費用以外，還包括了水電費以及其他各種類型的支出。由此可見，對施工過程建立價值鏈數(shù)量模型，對各個環(huán)節(jié)之間的價值關(guān)系進(jìn)行對照比較后，能夠?qū)⑦@五種資源當(dāng)中所存在的優(yōu)化空間進(jìn)行充分利用，進(jìn)而實現(xiàn)優(yōu)化的路徑與成本控制工作的重點。 </p><p>

13、　　采用價值鏈分析的方法應(yīng)用在房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)中，能夠?qū)⑽覈康禺a(chǎn)項目現(xiàn)階段在各個環(huán)節(jié)當(dāng)中存在的成本優(yōu)劣勢進(jìn)行徹底展現(xiàn)，還能夠通過多種價值鏈數(shù)量模型的建立，將其中的函數(shù)關(guān)系進(jìn)行計算與統(tǒng)計，選取相應(yīng)的成本抉擇，進(jìn)而達(dá)到以最低的成本確保項目的質(zhì)量，能夠獲得成本方面的競爭優(yōu)勢，同時還能夠獲取更高的利潤。但是值得注意的是，房地產(chǎn)項目在進(jìn)行成本控制的同時，對其進(jìn)行優(yōu)化的目的是對各個活動環(huán)節(jié)所要達(dá)成的目標(biāo)進(jìn)行明確，進(jìn)而達(dá)到最優(yōu)成本水平。這種水平在實

14、際當(dāng)中如何達(dá)成，還需要對整個項目的成本動因采取相應(yīng)的細(xì)致分析、控制以及改善，才能夠達(dá)到理想的效果。 </p><p><b>　　結(jié)語 </b></p><p>　　對價值鏈當(dāng)中的活動環(huán)節(jié)關(guān)系進(jìn)行深入研究后發(fā)現(xiàn)，設(shè)計、施工、竣工三者之間都存在著明顯的成本優(yōu)化空間，如果人力、材料、機械均能夠充足提供的話，可將設(shè)計與施工當(dāng)中的總成本進(jìn)行有效控制，如果資源有限，則可以對設(shè)計