論房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理

1、1論房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理論房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的前期預(yù)算和工程建設(shè)全過(guò)程控制，即前期設(shè)計(jì)、前期開(kāi)發(fā)成本、施工成本、融資費(fèi)用、稅務(wù)策劃等實(shí)行全面目標(biāo)成本管理，是目前宏觀(guān)調(diào)控形勢(shì)下房地產(chǎn)得以可持續(xù)發(fā)展的不二法則。1、確定項(xiàng)目成本目標(biāo)在房地產(chǎn)投資決策階段，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上就要對(duì)所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、品質(zhì)要求有一個(gè)初步的估計(jì)，并對(duì)項(xiàng)目成本有個(gè)初步的測(cè)算。而且成本的初步測(cè)算應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中予以體現(xiàn)。房產(chǎn)既然是商品，它

2、就有和其他商品一樣的共性，可以應(yīng)用價(jià)值工程管理，即在滿(mǎn)足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭(zhēng)取獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。在價(jià)值工程中，價(jià)值定義為：功能和實(shí)現(xiàn)這個(gè)功能所耗費(fèi)用（成本）的比值。其表達(dá)式為：價(jià)值＝功能／成本。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途；成本是從根據(jù)用戶(hù)所提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn)，到用戶(hù)使用所花費(fèi)的全部成本。一般說(shuō)來(lái)，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大

3、；四是一些次要功能下降，但帶來(lái)成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過(guò)功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對(duì)造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目最佳經(jīng)濟(jì)效益。目前房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，這有利于在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對(duì)工程項(xiàng)目做進(jìn)一步測(cè)算優(yōu)化，以確定項(xiàng)目的最終目標(biāo)成本。一步降低開(kāi)發(fā)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。2、項(xiàng)目目標(biāo)

4、成本的控制項(xiàng)目成本目標(biāo)確立后，如何有效控制成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目最終是否盈利或取得豐厚回報(bào)的重要保證。在一個(gè)大背景沒(méi)有太大變動(dòng)的成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)的市場(chǎng)定位是相對(duì)穩(wěn)定的，因此對(duì)于項(xiàng)目成本控制尤為重要。在實(shí)施階段，我們特別需要在以下幾個(gè)主要方面做好成本控制工作。2.1合理安排工程周期項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)周期，科學(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個(gè)單項(xiàng)的目標(biāo)成本實(shí)施按時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效控制。從工程施工準(zhǔn)備開(kāi)始，經(jīng)施工過(guò)程至竣工移

5、交，成本控制工作要伴隨項(xiàng)目的每一階段，如在工程準(zhǔn)備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范施工，充分利用現(xiàn)有的資源，確保工程質(zhì)量，減少施工成本支出，減少工程返工費(fèi)。使工程成本自始至終處于有效控制之下。3負(fù)債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道，就要根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短、企業(yè)資金狀況以及資金回收的情況來(lái)選擇合適的融資方式。對(duì)于同時(shí)投資于多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)來(lái)講，由于投入資金較多，資金壓

6、力也大，需要通過(guò)融資來(lái)保證多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，又要避免過(guò)多占用資金造成資金成本過(guò)高。如果對(duì)每個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金收支情況有一個(gè)很準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)，同時(shí)又對(duì)本企業(yè)的資金運(yùn)作情況能有一個(gè)比較清晰了解，才能制定最佳資金計(jì)劃方案，把企業(yè)資金成本降低到最小。例如，我們根據(jù)公司房產(chǎn)開(kāi)發(fā)點(diǎn)多，資金緊缺的情況，對(duì)一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在配備一定自有資金同時(shí)，采用信托融資方式解決前期購(gòu)買(mǎi)土地資金，在取得“四證”后，再根據(jù)建設(shè)資金安排，向銀行逐步分期貸款支付建設(shè)資金和歸還前期向

7、信托融資的借款，再用銷(xiāo)售回款歸還貸款資金和信托資金，取得了很好的效果。通過(guò)信托融資，可以有效規(guī)避“四證”不全無(wú)法取得銀行借款的問(wèn)題，就可以解決前期投入資金的問(wèn)題；還可以合理優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，使其具有再融資能力；這樣就有效地規(guī)避了資產(chǎn)負(fù)債率高的問(wèn)題。3、合理利用稅收政策的籌劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，有效降低稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)針對(duì)每種稅收的特征，制定相應(yīng)合理的避稅措施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金主要為：營(yíng)業(yè)稅及附加、所得

8、稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進(jìn)征收。房產(chǎn)項(xiàng)目如果合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，此三大稅應(yīng)有較大避稅空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要利用稅收政策進(jìn)行籌劃的方式有：合理分?jǐn)偡ǎ欢▋r(jià)籌劃；收入籌劃；優(yōu)惠政策籌劃等。如能合理分?jǐn)傎M(fèi)用，用足用活優(yōu)惠政策，則有不少籌劃空間。由于稅法規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，可加計(jì)20％扣除，三項(xiàng)期間費(fèi)用可在取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％之內(nèi)扣除，普通住宅增值額未超

9、過(guò)20％的情況下可以免征土地增值稅。因此，如果開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目涉及普通住宅和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)考慮土地增值稅不分開(kāi)計(jì)算與分開(kāi)計(jì)算（前提是當(dāng)?shù)囟悇?wù)是否允許），可得出不同的增值率來(lái)選擇應(yīng)繳納的增值稅；也可以通過(guò)增加可扣除項(xiàng)目金額和降低房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格將普通住宅增值額盡可能地控制在不超過(guò)20％；期間三項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支盡量達(dá)到開(kāi)發(fā)成本10％的上限等。4、結(jié)語(yǔ)房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理是全員的、全過(guò)程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強(qiáng)實(shí)施過(guò)程的成本監(jiān)督和分析