關(guān)于拉菲莊園住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究【畢業(yè)論文】

1、<p><b>　　本科畢業(yè)設(shè)計(jì)</b></p><p><b>　　工程管理</b></p><p>　　關(guān)于拉菲莊園住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究</p><p>　　The Feasibility Study of Lafite Garden Project</p><p>　　關(guān)于拉菲莊

2、園住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究</p><p>　　摘要：可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目投資決策前對(duì)有關(guān)建設(shè)方案、技術(shù)方案或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案進(jìn)行的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。它是建設(shè)項(xiàng)目投資決策和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、項(xiàng)目建設(shè)單位籌集資金、與各有關(guān)部門簽訂各種協(xié)議和合同、進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備購(gòu)置及向當(dāng)?shù)卣⒁?guī)劃部門和環(huán)境保護(hù)部門申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件的重要依據(jù)。因此，任何一個(gè)項(xiàng)目投產(chǎn)前，都必須進(jìn)行詳細(xì)而全面的可行性研究，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性

3、，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。本設(shè)計(jì)介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的相關(guān)概念、內(nèi)容和評(píng)價(jià)方法，闡述了項(xiàng)目的概況，并系統(tǒng)的分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目總投資的估算，從而確定了項(xiàng)目資金籌措的來(lái)源及數(shù)額，并詳細(xì)地進(jìn)行了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析和不確定性分析，得出了項(xiàng)目可行性的最終結(jié)果。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；可行性研究；投資估

4、算；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)</p><p>　　The Feasibility Study of Lafite Garden</p><p>　　Abstract：Feasibility study proofs the construction scheme, technical scheme and production management before the Construction proj

5、ect’s investment decision. It is the basic of construction unit to raise money, it is the basic to deal with related department, it is the basic to of design, construct and equipment purchase. So, before any project, we

6、must make a detailed feasibility study to proof the necessity of the project’s before the production and so on. And thus provide a scientific basis fo</p><p>　　Key words：real estate project; feasibility stud

7、y; estimated investment; financial evaluation.</p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　1 項(xiàng)目概況分析1</p><p>　　1.1項(xiàng)目基本情況1</p><p>　　1.1.1項(xiàng)目宗地位置介紹1</p><p>　　1.

8、1.2項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1</p><p>　　1.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商介紹2</p><p>　　1.2.1公司歷程2</p><p>　　1.3項(xiàng)目的產(chǎn)生背景和建設(shè)必要性2</p><p>　　1.3.1項(xiàng)目的產(chǎn)生背景2</p><p>　　1.3.2項(xiàng)目的建設(shè)必要性3</p><p>

9、;　　2 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析1</p><p>　　2.1全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展概況分析1</p><p>　　2.1.1 2006年全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展概況1</p><p>　　2.1.2 2007年全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展概況1</p><p>　　2.1.3 2008年全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展概況1</p><p>　　2.

10、1.4 2009、2010年全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展概況2</p><p>　　2.2 寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3</p><p>　　2.2.1 2006年寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3</p><p>　　2.2.2 2007年寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4</p><p>　　2.2.3 2008年寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4</p>

11、<p>　　2.2.4 2009-2010年寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析5</p><p>　　2.3項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析7</p><p>　　2.4項(xiàng)目客戶群分析7</p><p>　　2.4.1 客戶群購(gòu)買能力分析7</p><p>　　2.5項(xiàng)目SWOT分析8</p><p>　　2.5.1

12、 優(yōu)勢(shì)（S）：8</p><p>　　2.5.2 劣勢(shì)（W）：9</p><p>　　2.5.3 機(jī)會(huì)（O）：9</p><p>　　2.5.4 威脅（T）：9</p><p>　　3 項(xiàng)目定位10</p><p>　　3.1目標(biāo)客戶定位10</p><p>　　3.2項(xiàng)目產(chǎn)

13、品定位11</p><p>　　3.3 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位11</p><p>　　3.4 問(wèn)卷調(diào)查分析11</p><p>　　4 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與進(jìn)度安排17</p><p>　　4.1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議17</p><p>　　4.1.1 項(xiàng)目總體規(guī)劃17</p><p>　　4.

14、1.2 停車配置17</p><p>　　4.1.3 項(xiàng)目配套設(shè)施配置18</p><p>　　4.2 項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)18</p><p>　　4.3項(xiàng)目進(jìn)度安排19</p><p>　　5 項(xiàng)目投資費(fèi)用估算20</p><p>　　5.1 項(xiàng)目總投資計(jì)算20</p><p

15、>　　5.1.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算20</p><p>　　5.1.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算20</p><p>　　5.2項(xiàng)目總投資匯總21</p><p>　　5.3開(kāi)發(fā)期間經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算21</p><p>　　5.3.1 與交易有關(guān)的稅費(fèi)22</p><p>　　3.3.2 土地增值稅23</p&g

16、t;<p>　　5.3.3 企業(yè)所得稅23</p><p>　　5.3.4 開(kāi)發(fā)期經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)合計(jì)23</p><p>　　6 項(xiàng)目資金籌措24</p><p>　　6.1資金來(lái)源分析24</p><p>　　6.1.1 資本金24</p><p>　　6.1.2 銷售收入24</p&

17、gt;<p>　　6.1.3 借貸資金24</p><p>　　6.2借款償還計(jì)劃24</p><p>　　7 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)26</p><p>　　7.1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本數(shù)據(jù)26</p><p>　　7.2 盈利能力分析與相關(guān)報(bào)表26</p><p>　　7.2.1 靜態(tài)盈利能力分析

18、26</p><p>　　7.2.2 動(dòng)態(tài)盈利能力分析27</p><p>　　8 項(xiàng)目不確定性分析30</p><p>　　8.1 盈虧平衡性分析30</p><p>　　8.2 敏感性分析31</p><p>　　9 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議33</p><p><b&

19、gt;　　9.1 結(jié)論33</b></p><p>　　9.1.1 項(xiàng)目投資算與資金籌措33</p><p>　　9.1.2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)33</p><p><b>　　9.2 建議33</b></p><p>　　9.2.1 規(guī)劃建議33</p><p>　　9.2.2

20、 投資于價(jià)格建議34</p><p>　　9.2.3 總體建議34</p><p>　　文獻(xiàn)綜述························&#

21、183;····································

22、········46</p><p>　　致謝························&

23、#183;····································

24、;···········47</p><p>　　附錄·····················

25、····································

26、3;···············48</p><p><b>　　1 項(xiàng)目概況分析</b></p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目概況分析即是對(duì)項(xiàng)目的自身情況進(jìn)行總括性的闡述分析，分別介紹項(xiàng)目的簡(jiǎn)單情況、開(kāi)發(fā)商的情況，以及項(xiàng)目

27、的開(kāi)發(fā)背景等，從而能夠?qū)?xiàng)目有一個(gè)全面的了解。</p><p><b>　　1.1項(xiàng)目基本情況</b></p><p>　　1.1.1項(xiàng)目宗地位置介紹</p><p>　　拉菲莊園包括鎮(zhèn)海新城明海大道東側(cè)1號(hào)2號(hào)地塊，位于鎮(zhèn)海浜子港北側(cè)，官倉(cāng)港東側(cè)，東臨合生國(guó)際城，南側(cè)西側(cè)均臨城市河道。項(xiàng)目位置見(jiàn)圖1-1。</p><p&g

28、t;　　圖1-1 拉菲莊園宗地位置</p><p>　　1.1.2項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)</p><p>　　項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)界山即是將與項(xiàng)目相關(guān)的已確定的一些主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)羅列出來(lái)，以便對(duì)項(xiàng)目情況有一個(gè)概況性的了解。本項(xiàng)目的相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表1-1所示。</p><p>　　表1-1 拉菲莊園經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)</p><p>　　1.2項(xiàng)目

29、開(kāi)發(fā)商介紹</p><p>　　拉菲莊園由XX置業(yè)開(kāi)發(fā)。寧波XX置業(yè)有限公司是“中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)”XX控股集團(tuán)下屬的四大產(chǎn)業(yè)板塊之一，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)。公司注冊(cè)資本5025萬(wàn)元，總資產(chǎn)規(guī)模約20億元人民幣。依托集團(tuán)強(qiáng)大的實(shí)力支撐，房地產(chǎn)板塊以“創(chuàng)百年房產(chǎn)品牌、做城市開(kāi)發(fā)棟梁”為使命，著力培育“團(tuán)隊(duì)、管理、品牌”三大核心競(jìng)爭(zhēng)力，正致力于發(fā)展成為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)秀企業(yè)之一。</p><p>

30、;<b>　　1.2.1公司歷程</b></p><p>　　自1992年成立以來(lái)，公司在寧波等地已成功開(kāi)發(fā)了“翠中”、“萬(wàn)信”、“人豐”、“泰和家園”、“城市映象”、以及XX工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。公司現(xiàn)已發(fā)展為擁有寧波、鄞州、北侖、鎮(zhèn)海、慈溪、鎮(zhèn)江等八家項(xiàng)目公司和一家專業(yè)物業(yè)管理公司的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在近15年的開(kāi)發(fā)歷史中，累計(jì)開(kāi)發(fā)總量已逾200萬(wàn)平方米，現(xiàn)年度開(kāi)發(fā)總面積達(dá)40多萬(wàn)平方米，總

31、投資超過(guò)50億，在“2008年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)200強(qiáng)金球獎(jiǎng)”中排名第36位，目前在冊(cè)員工163人。XX置業(yè)歷經(jīng)10年發(fā)展，不僅取得了各地樓盤(pán)開(kāi)發(fā)置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，而且以優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)品質(zhì)，贏得了市場(chǎng)的認(rèn)可，達(dá)到規(guī)模與品質(zhì)的齊進(jìn)。</p><p>　　公司秉承“提供優(yōu)質(zhì)空間，倡導(dǎo)愉悅?cè)松敝硐?，以“回?bào)、發(fā)展、責(zé)任”為核心理念，以“立足寧波、輻射長(zhǎng)三角”為發(fā)展戰(zhàn)略，以尊重員工、客戶、對(duì)手和回饋社會(huì)為經(jīng)營(yíng)方針，以理念創(chuàng)新、技術(shù)

32、創(chuàng)新、管理創(chuàng)新為增長(zhǎng)方式，最終創(chuàng)造員工愛(ài)戴、客戶信任、對(duì)手尊重、社會(huì)贊譽(yù)的發(fā)展環(huán)境。</p><p>　　1.3項(xiàng)目的產(chǎn)生背景和建設(shè)必要性</p><p>　　1.3.1項(xiàng)目的產(chǎn)生背景</p><p>　　隨著改革開(kāi)發(fā)的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)于住房的要求越來(lái)越高，個(gè)人的購(gòu)房需求呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)經(jīng)過(guò)十年左右的發(fā)展壯大，其已經(jīng)成為我國(guó)

33、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。寧波作為東部沿海發(fā)達(dá)城市，隨著近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)發(fā)展亦取得了很大的成功。在2008年全球金融風(fēng)暴席卷全球的影響下，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受到了十分大的打擊。寧波市堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，齊心協(xié)力，共克時(shí)艱，全市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)持續(xù)發(fā)展，經(jīng)過(guò)幾年的努力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的逐漸恢復(fù)加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)也慢慢升溫。在這樣的大環(huán)境之下，XX置業(yè)為了擴(kuò)大公司開(kāi)發(fā)能力，獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，在廣泛的市場(chǎng)調(diào)查之后，緊抓時(shí)

34、機(jī)，計(jì)劃將鎮(zhèn)海新城明海大道東側(cè)1號(hào)2號(hào)地塊開(kāi)發(fā)成一個(gè)高端的法式社區(qū)。</p><p>　　1.3.2項(xiàng)目的建設(shè)必要性</p><p>　　住宅建設(shè)是國(guó)家建設(shè)小康社會(huì)中的重要一環(huán)，住宅的品質(zhì)是居民生活水平提高的重要標(biāo)志。人們對(duì)于住宅及其品質(zhì)的需求隨著自身經(jīng)濟(jì)條件的改善而逐漸加大。本項(xiàng)目建設(shè)的必要性主要體現(xiàn)在：一是公司自身發(fā)展的需要。XX置業(yè)正致力于發(fā)展成為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)秀企業(yè)之一，而一個(gè)優(yōu)秀

35、的項(xiàng)目則能很好得提高企業(yè)的品牌價(jià)值。二是滿足市場(chǎng)對(duì)于住房的需求。2011年寧波市商品住宅市場(chǎng)成交量同比增長(zhǎng)66.66%，成交均價(jià)同比增長(zhǎng)16.10%，消費(fèi)者對(duì)于住宅的有較大的需求，而對(duì)于住宅的品質(zhì)和檔次也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。三是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有很大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)一直是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資約占我國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的20%，成為GDP增長(zhǎng)的直接推動(dòng)力。不僅如此，房

36、地產(chǎn)業(yè)也能有效促進(jìn)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，如機(jī)械設(shè)備制造業(yè)，金屬產(chǎn)品制造業(yè)，建筑材料，化學(xué)工業(yè)等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也是地方經(jīng)濟(jì)的的主要貢獻(xiàn)者。</p><p>　　2 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析</p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格和銷售收入情況的依據(jù)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，可以了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，

37、并以此分析項(xiàng)目建設(shè)的可行性，確定項(xiàng)目的用途、規(guī)模、檔次、</p><p>　　開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和經(jīng)營(yíng)方式。</p><p>　　2.1全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展概況分析</p><p>　　2.1.1 2006年全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展概況</p><p>　　2006年國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，并取得了一定的效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極的變化。主要表現(xiàn)在四個(gè)方面

38、，一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資19382億元，同比增長(zhǎng)21.8%。二是房?jī)r(jià)漲幅有所回落，但部分城市仍上漲較快。隨著各項(xiàng)政策措施的逐步貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，開(kāi)發(fā)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善，但部分城市房?jī)r(jià)上漲依然較快，市場(chǎng)秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。2006年實(shí)施的調(diào)整開(kāi)發(fā)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)普通商品住房建設(shè)措施初見(jiàn)成效。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長(zhǎng)32.7%，

39、經(jīng)濟(jì)適用住房投資下降的趨勢(shì)得到明顯改善。部分城市中小套型商品住宅投資比重有所增加，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到改善。四是房地產(chǎn)貸款增速進(jìn)一步提高，開(kāi)發(fā)貸款增速較快。2006年末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額36800億元，比年初增加6653億元。 </p><p>　　2.1.2 2007年全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展概況</p><p>　　2007年全國(guó)以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有三個(gè)特點(diǎn)。一是在國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速

40、發(fā)展和住房需求強(qiáng)力推動(dòng)下，繼續(xù)保持了較快的速度發(fā)展，市場(chǎng)供需總體兩旺。二是住房保障制度建設(shè)取得突破性進(jìn)展，經(jīng)濟(jì)適用住房和普通住宅的投資加大，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善。三是二、三季度房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，四季度后部分城市房?jī)r(jià)有所下降，全國(guó)商品房屋交易量和房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所回落，市場(chǎng)出現(xiàn)觀望和調(diào)整。本年度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25279.7億元，同比增長(zhǎng)30.2%，增幅比去年同期提升8.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅投資18010.3億元，同比增長(zhǎng)32.1

41、%，增幅比去年同期加快6.8個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)11％；商品住宅新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)21.3％，商品住宅竣工面積同比增長(zhǎng)5％；商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)24.7％，商品住宅銷售額同比增長(zhǎng)46.5％。</p><p>　　2.1.3 2008年全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展概況</p><p>　　在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩、國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩的背景下，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)全年維持衰退態(tài)勢(shì)。此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整

42、始于2007年第4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國(guó)范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下四個(gè)特征：房屋交易量持續(xù)下降；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿下降；房?jī)r(jià)出現(xiàn)近10年來(lái)首次下降；加大住房保障建設(shè)。1-12月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30580億元，

43、同比增長(zhǎng)20.9%，增幅比1-11月回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資22081億元，同比增長(zhǎng)22.6%，回落2.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為72.2%。 1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.4億平方米，同比增長(zhǎng)16.0%；房屋新開(kāi)工面積9.8億平方米，增長(zhǎng)2.3%；房屋竣工面積5.9億平方米，下降3.5%。其中，住宅竣工面積4.8億平方米，下降4.2%。 1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.7

44、億平方米，同比下降</p><p>　　2.1.4 2009、2010年全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展概況</p><p>　　隨著金融危機(jī)的逐漸緩解，國(guó)際國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展慢慢恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)也漸漸回暖，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目2008年都有了很大的提高。</p><p>　　2009年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元，比上年增長(zhǎng)16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億

45、元，增長(zhǎng)14.2%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.7%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長(zhǎng)12.8%；房屋新開(kāi)工面積11.54億平方米，增長(zhǎng)12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長(zhǎng)5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長(zhǎng)6.2%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積31906萬(wàn)平方米，比上年下降18.9%；完成土地開(kāi)發(fā)面積繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，完成面積為23006萬(wàn)平方米，下降19.9%，降幅高于2008年

46、14個(gè)百分點(diǎn)。2009年，全國(guó)各類物業(yè)銷售面積大增，其中商品房銷售面積93713萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)43.9%，增幅增加62個(gè)百分點(diǎn)。其中，1-11月現(xiàn)房銷售面積為20129萬(wàn)平方米，同比增加47%，增幅增加66個(gè)百分點(diǎn)。 </p><p>　　2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元，比上年增長(zhǎng)33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長(zhǎng)32.9%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投

47、資的比重為70.5%。12月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5570億元，增長(zhǎng)12.0%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積4.10億平方米，比上年增長(zhǎng)28.4%，土地購(gòu)置費(fèi)9992億元，增長(zhǎng)65.9%。</p><p>　　全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長(zhǎng)26.6%；房屋新開(kāi)工面積16.38億平方米，增長(zhǎng)40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長(zhǎng)4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，

48、增長(zhǎng)2.7%。其中，12月當(dāng)月，房屋新開(kāi)工面積1.86億平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面積2.75億平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面積2.19億平方米，下降4.5%；土地購(gòu)置面積4889萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.5%，土地購(gòu)置費(fèi)1061億元，增長(zhǎng)5.8%。</p><p>　　在銷售方面，商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%，增幅比1-11月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)8.0

49、%，銷售額增長(zhǎng)14.4%。其中，12月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售面積21808萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.5%；全國(guó)商品房銷售額10201億元，同比增長(zhǎng)21.9%。</p><p>　　綜上，可知全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了高速發(fā)展、陷入低谷、逐漸恢復(fù)這一系列過(guò)程，正逐步地成熟起來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資前景可觀。2006—2010年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況詳見(jiàn)表2-1。</p><p>　　表2-1 2006年

50、—2010年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及銷售表</p><p>　　2.2 寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析</p><p>　　2.2.1 2006年寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析</p><p>　　寧波市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，寧波市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走出低谷，2006年完成開(kāi)發(fā)投資313.1億元，同比增長(zhǎng)21.3%，表現(xiàn)出較快的恢復(fù)性增長(zhǎng)趨勢(shì)。</p><p>　　商品

51、房建設(shè)投資和土地購(gòu)置費(fèi)分別為164.5億元和113.4億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量的近九成，其中土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)迅速，增長(zhǎng)70.9%。</p><p>　　住宅投資仍是大頭，低端和高端產(chǎn)品增長(zhǎng)都比較快。數(shù)據(jù)顯示，住宅投資220.7億元，占總投資的七成多，同比增長(zhǎng)20多個(gè)百分點(diǎn)，其中的經(jīng)濟(jì)適用房和別墅高檔公寓總量盡管不大，分別為14.5億元和22.4億元，但增長(zhǎng)幅度分別為上年同期的1.5倍和2.5倍。辦公樓投資增長(zhǎng)也較

52、快，完成投資27.4億元，同比增長(zhǎng)86.9%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房則呈負(fù)增長(zhǎng)8.8%。</p><p>　　房屋竣工速度較快，銷售情況也好于上年。去年房屋竣工面積達(dá)682.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.2%。商品房屋銷售面積601萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.1%，大大好于上年同期-9.7%的增長(zhǎng)情況。</p><p>　　房屋空置情況得到了較好的控制。去年空置面積為135萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)僅為0.1%，基本

53、與上年同期持平。其中住宅的空置面積負(fù)增長(zhǎng)2.2%，別墅和高檔公寓受政策調(diào)控影響，空置面積僅為0.2萬(wàn)平方米。</p><p>　　2.2.2 2007年寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析</p><p>　　2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行出現(xiàn)了一些新的特點(diǎn)，房屋銷售回溫，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速緩慢回升，經(jīng)濟(jì)適用房投資表現(xiàn)出加速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速加快等。 </p

54、><p>　　2007年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成332.89億元,同比增長(zhǎng)6.2%，遠(yuǎn)低于上年同期20.7%的增幅。從回落的勢(shì)頭看，全社會(huì)投資增幅較上年回落6.1個(gè)百分點(diǎn)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅則加速回落了14.5個(gè)百分點(diǎn)，增幅已經(jīng)低于全社會(huì)投資增幅。</p><p>　　從增幅來(lái)看，房地產(chǎn)銷售形勢(shì)大大好于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形勢(shì)。2007年全市實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積767.21萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)達(dá)到25.9

55、%。 </p><p>　　空置面積不斷下降。截止12月底，空置面積為119.23萬(wàn)平方米,其中住宅占33.8%，且空置 1年以內(nèi)占67.1%。空置面積比上年減少30.47萬(wàn)平方米，主要是空置1年以內(nèi)減少8.74萬(wàn)平方米，空置1-3年減少20.59萬(wàn)平方米。 </p><p>　　新開(kāi)工情況有所好轉(zhuǎn)，房屋施工面積為3013.5萬(wàn)平方米，比上年同期增幅高6.5個(gè)百分點(diǎn)，其中新開(kāi)工面積為986

56、萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.4%，比上年同期增幅高7.1個(gè)百分點(diǎn)。，同比增長(zhǎng)9.6%</p><p>　　2.2.3 2008年寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析</p><p>　　2008年，從雪災(zāi)、地震、奧運(yùn)到金融風(fēng)暴、次貸危機(jī)，這些事件深刻影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)，也影響著中國(guó)樓市。房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，在這場(chǎng)危機(jī)中也受到了前所未有的波及。而寧波作為一個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的城市，國(guó)際金融風(fēng)暴對(duì)其

57、的危害終究不可避免，房地產(chǎn)市場(chǎng)在08年下半年進(jìn)入了深度低迷期，呈現(xiàn)“一個(gè)盤(pán)整”、“兩個(gè)極端”、“三個(gè)階段”的總體特征。</p><p>　　受2007年底國(guó)家宏觀調(diào)控，使得樓市交易異常冷淡，這個(gè)現(xiàn)象也延續(xù)到了2008年，且在年中又受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，消費(fèi)者購(gòu)房信心嚴(yán)重不足，觀望氣氛較為濃厚，住宅市場(chǎng)的部分需求大大受到抑制。在土地、住宅及寫(xiě)字樓的成交量和銷售量及銷售額方面，與往年相比較相應(yīng)地幾乎都呈現(xiàn)出了下降的

58、趨勢(shì)。</p><p>　　土地成交樓面價(jià)回落，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴桓撸?008年住宅用地成交樓面價(jià)同比07年有明顯回落，受宏觀調(diào)控，消費(fèi)者觀望氣氛濃厚，商品房去化緩慢，資金回籠慢，資金鏈緊張加上金融危機(jī)的沖擊，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商放緩施工進(jìn)度，拿地?zé)崆椴桓摺?</p><p>　　住宅用地供應(yīng)減少，商用土地供應(yīng)增多：2008年住宅用地供應(yīng)同比2007年減少30％，商用土地供應(yīng)同比07年增加22％。 &

59、lt;/p><p>　　2008年住宅市場(chǎng)供銷與前兩年相比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，尤其是銷售量與銷售套數(shù)均明顯下浮。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)和反復(fù)確認(rèn)，2008年寧波市四區(qū)住宅總銷售量為130萬(wàn)平方米，總銷售率為41％，與2007年同期相比，銷售量減少51％。2008年1月－11月寧波市六區(qū)共成交商品住宅10607套，與2007年同期相比（2007前11月份年共成交商品住宅24663套），成交套數(shù)下降60％ </p>&l

60、t;p>　　本年度商品住宅需求受到抑制：股市持續(xù)低迷、國(guó)內(nèi)大中城市房?jī)r(jià)松動(dòng)引起的購(gòu)房信心下降、美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響等共同作用，在一定程度上抑制了寧波房地產(chǎn)購(gòu)房需求?；凇百I漲不買跌”的心理，更多的購(gòu)房者堅(jiān)定了持幣待購(gòu)的決心。 </p><p>　　2008年寧波新建住宅銷售價(jià)格逐月回落：2008年市場(chǎng)成交量不如以往火爆，消費(fèi)者觀望氣氛濃厚，成交量下降，寧波市整體房?jī)r(jià)快速下滑，房?jī)r(jià)勢(shì)頭得到抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)

61、逐步回歸理性發(fā)展。 </p><p>　　2008年寧波市四區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量約有72萬(wàn)平方米，加上2007年底剩余存量有35萬(wàn)平方米，因此2008年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總供應(yīng)量有107萬(wàn)平方米。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年銷售26萬(wàn)平方米，銷售率為23％。2008年寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)需求量下滑到了2005年水平的26萬(wàn)平方米，市場(chǎng)異常嚴(yán)峻。 </p><p>　　2.2.4 2009-2

62、010年寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析</p><p>　　2009年，在中央積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，同時(shí)，一系列刺激住房消費(fèi)政策的出臺(tái)，也推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)景氣度回升。2009年寧波市房地產(chǎn)銷售總體呈現(xiàn)價(jià)量齊升態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局寧波調(diào)查隊(duì)調(diào)查資料顯示，與2008年12月份比較，2009年寧波市新建房銷售價(jià)格累計(jì)上漲10.6%，漲幅比2008年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)，其中，新建住宅銷售價(jià)格累計(jì)上

63、漲11.7%?！　?lt;/p><p>　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征可以從供給、需求、價(jià)格來(lái)看。從需求上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，商品房銷售面積達(dá)幅增加，各地二手房市場(chǎng)活躍。商品房各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)，2009年商品房新開(kāi)工面積和竣工面積增幅均比去年增加，同比增加12.5%，增幅增加10個(gè)百分點(diǎn)?？⒐っ娣e7億平方米，同比增加5.5%，增幅增加9個(gè)百分點(diǎn)。從2009年個(gè)月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，各類物業(yè)包括商品住宅、辦公和商業(yè)用戶，新

64、開(kāi)工的增幅均在下半年得到比較快的增加，這表明房地產(chǎn)存貨已經(jīng)得到消化。</p><p>　　2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅逐月增加，總體增幅仍低于去年同期，09年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成36000億，同期減少4.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，建安工程費(fèi)比重持續(xù)增加，09年的建安工程費(fèi)由08年的69.8%增加到71.3%。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)的比重和開(kāi)發(fā)比重均比08年出現(xiàn)下降。</p><p>　　從土地購(gòu)置和

65、完成開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，09年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置3.2萬(wàn)平方，這個(gè)增幅高于08年10個(gè)百分點(diǎn)左右?！⊥瑯?9年完成開(kāi)發(fā)土地面積繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，降幅比08年14個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　從需求方面來(lái)看，09年商品房銷售面積達(dá)幅增加，這個(gè)趨勢(shì)大家都是有感受的，09年商品房銷售面積9.4億平方米，同比增加42%。從各個(gè)月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房的銷售面積從3月份開(kāi)始出現(xiàn)同比增加，之后增幅逐月增加。在不同的物業(yè)類型里

66、面，商品住宅銷售面積同比增加44%，辦公樓和商業(yè)用房銷售面積分別增加31%和24%。</p><p>　　09年房屋銷售價(jià)格經(jīng)歷了一個(gè)由降轉(zhuǎn)升漲幅逐月增加的過(guò)程，房屋銷售價(jià)格從3月份開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比上漲，之后漲幅逐月上漲，1-12月份房?jī)r(jià)累計(jì)上漲7.75%。</p><p>　　從各個(gè)季度來(lái)看2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)的特征是房屋成交量增加，3月份開(kāi)始房?jī)r(jià)止跌，但那時(shí)

67、候房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)意愿低迷；09年二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)需求繼續(xù)增加，各地區(qū)房產(chǎn)購(gòu)置景氣開(kāi)始回升；09年三季度開(kāi)始，房屋成交量保持快速增加，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿回升。09年四季度，供給量增加，房?jī)r(jià)上升。 </p><p>　　2010年寧波房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)較快增長(zhǎng)，全年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資557億元，同比增長(zhǎng)48.8%，增幅比2009年上升了27.1個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅完成投資323億元，同比增長(zhǎng)36％，增

68、幅比2009年上升了13.5個(gè)百分點(diǎn)。在全省11個(gè)地區(qū)中，寧波市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額度和增幅均居第二位。</p><p>　　2010年，寧波市區(qū)新出讓住宅用地量保持了一個(gè)平穩(wěn)的走勢(shì)。通過(guò)對(duì)中國(guó)搜地網(wǎng)公示的已出讓土地信息的統(tǒng)計(jì)整理，2010年寧波市區(qū)新出讓住宅類用地約307公頃，雖不及2009年時(shí)364公頃，但仍處于較高水平，是2008年推出量的3倍多。其中，寧波北侖區(qū)新出讓的住宅類用地最多，占 39%，其次是寧波

69、鄞州區(qū)，占25%，再就是寧波鎮(zhèn)海區(qū)占19%、江東區(qū)占10%，江東區(qū)新出讓的住宅用地主要集中在寧波東部新城和高新區(qū)，占比7%。</p><p>　　受2009年新出讓住宅用地較多，以及2009年銷售形勢(shì)較好，市場(chǎng)信心恢復(fù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠，又開(kāi)始加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度等眾多因素綜合影響，2010年市區(qū)迎來(lái)推盤(pán)高潮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年寧波市六區(qū)新開(kāi)盤(pán)商品住房項(xiàng)目57個(gè)、可銷售面積達(dá)336萬(wàn)平方米，比2009年增長(zhǎng)了

70、42.4%。這些項(xiàng)目中，海曙區(qū)有5個(gè)、面積41萬(wàn)平方米，江北區(qū)8個(gè)、面積59平方米，高新區(qū)4個(gè)、面積21萬(wàn)平方米，鄞州區(qū)21個(gè)、面積108萬(wàn)平方米，鎮(zhèn)海區(qū)9個(gè)、面積47萬(wàn)平方米，北侖區(qū)10個(gè)、面積58萬(wàn)平方米。截至2010年底，寧波市區(qū)剩余可銷售的商品住房面積比2009年底增加了100多萬(wàn)平方米。</p><p>　　綜合以上的概況并分析可知，隨著國(guó)家積極的財(cái)政政策等有效策略的出臺(tái)，寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸走出發(fā)展低

71、谷，朝著穩(wěn)定的方向發(fā)展。</p><p>　　2.3項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析</p><p>　　本項(xiàng)目位于鎮(zhèn)海新城浜子港北側(cè)，官倉(cāng)港東側(cè)，東臨合生國(guó)際城，南側(cè)西側(cè)均臨城市河道。</p><p>　　作為“中提升”戰(zhàn)略中重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)10大功能區(qū)塊之一，鎮(zhèn)海新城建設(shè)自2001年啟動(dòng)以來(lái)，已完成投資近80億元，新建成道路40多公里，以中科院寧波材料研究所、大學(xué)科技園創(chuàng)意

72、產(chǎn)業(yè)基地、寧波大學(xué)、寧波工程學(xué)院、伊比利亞大酒店、寧波第五醫(yī)院、清泉花園、綠城桂花園等為代表，相繼開(kāi)工建設(shè)的教育、科研、公共設(shè)施和房地產(chǎn)項(xiàng)目40多個(gè)。</p><p>　　新城房地產(chǎn)行業(yè)隨著綠城、保利、萬(wàn)科銀億、香港合生創(chuàng)展、維科、保億、等企業(yè)的相繼進(jìn)駐，呈現(xiàn)出了一片欣欣向榮的景象。 鎮(zhèn)海新城規(guī)劃建成具有江南人文自然特征的現(xiàn)代居住區(qū)，依托典型的江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌，悠久的歷史文化底蘊(yùn)，強(qiáng)化居住的自然生態(tài)與人文生態(tài)

73、功能，為寧波中心城區(qū)、鎮(zhèn)海及周邊居民提供生態(tài)性、文化性、現(xiàn)代性家園，新城已建成和在建的商品房建筑面積約280萬(wàn)平方米。目前新城已相繼建成清泉花園 、綠城桂花園、合生國(guó)際城 、寧大花園 、柳岸晨韻 、水木清華 、嘉盛銀座 、銀億海尚花苑等現(xiàn)代化居住區(qū)和駱興家園、鑫隆花園、金邑水岸、錦繡曙光等安置區(qū)。</p><p>　　鎮(zhèn)海新城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)將在近兩年取得長(zhǎng)足發(fā)展。總用地面積約500畝的箭湖星月大型商業(yè)廣場(chǎng)由房產(chǎn)

74、大鱷保利打造，將集中開(kāi)發(fā)商業(yè)文化廣場(chǎng)、大型百貨、超市、商業(yè)步行街、休閑娛樂(lè)、商務(wù)辦公和住宅公寓等文化、住宅建筑、商業(yè)。同時(shí)，鎮(zhèn)海新城綠核北部1—4號(hào)地塊340畝土地日前由萬(wàn)科集團(tuán)麾下的寧波萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司順利摘牌，總額為人民幣21億元。鎮(zhèn)海新城綠核北部1—4號(hào)地塊作為新城南區(qū)的核心商業(yè)區(qū)，將致力于打造集休閑觀光、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、酒店、現(xiàn)代居住于一體的寧波市北部休閑大本營(yíng)。</p><p>　　2.4項(xiàng)目客

75、戶群分析</p><p>　　對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶群分析。即市場(chǎng)需求分析，包括例如客戶群的消費(fèi)水平或購(gòu)買能力、客戶群購(gòu)買時(shí)考慮的因素、客戶群的年齡結(jié)構(gòu)等。</p><p>　　2.4.1 客戶群購(gòu)買能力分析</p><p>　　客戶群購(gòu)買能力就是客戶群的消費(fèi)能力，通常采用客戶群的人均可支配收入、消費(fèi)支出等。</p><p>　　經(jīng)過(guò)相關(guān)的資料

76、整理，得出寧波市2006年至2010年的人均可支配收入及人均消費(fèi)支出的具體數(shù)據(jù)，詳見(jiàn)圖2-1、2-2。</p><p>　　圖2-1 寧波市2006年至2010年人均可支配收入變化表</p><p>　　圖 2-2 寧波市2006年至2010年人均消費(fèi)支出變化表</p><p>　　2.5項(xiàng)目SWOT分析</p><p>　　項(xiàng)目SWOT分

77、析是將房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的一種方法。其中，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析主要著眼于項(xiàng)目自身的實(shí)力及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較；而機(jī)會(huì)和威脅分析是指外部環(huán)境的變化及對(duì)項(xiàng)目的可能影響，兩者之間有著緊密的聯(lián)系。</p><p>　　2.5.1 優(yōu)勢(shì)（S）：</p><p>　　項(xiàng)目所處區(qū)域是寧波的熱點(diǎn)區(qū)域，周邊有萬(wàn)科城、公園世家等項(xiàng)目。項(xiàng)目周邊有充足的旅游資源，

78、自然環(huán)境良好；交通方便，項(xiàng)目緊鄰城市主干道莊市大道、明州大橋和舟山環(huán)島大橋。</p><p>　　配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目離莊市城區(qū)只有短短數(shù)分鐘車程，可盡享莊市城區(qū)成熟的生活配套，加上建設(shè)中的萬(wàn)科城、明海商業(yè)廣場(chǎng)以及政府花巨資投資建設(shè)的大型植物園，將讓項(xiàng)目的業(yè)主享受到更高品質(zhì)、更具有生活情趣的高端社區(qū)配套。</p><p>　　2.5.2 劣勢(shì)（W）：</p><p>

79、;　　項(xiàng)目周邊聚集著較多的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，其中有許多比本項(xiàng)目更加具有區(qū)位和價(jià)格等方面的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不及海曙區(qū)和江東區(qū)。</p><p>　　2.5.3 機(jī)會(huì)（O）：</p><p>　　近年來(lái)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的推出，刺激了消費(fèi)者的購(gòu)房意愿，銷售前景可觀。本市房地產(chǎn)發(fā)展迅速，市場(chǎng)活躍。作為沿海城市，對(duì)外較為開(kāi)放，外籍人士有在本市購(gòu)置住宅的需求，從而擴(kuò)大了項(xiàng)目的客戶群。

80、</p><p>　　2.5.4 威脅（T）：</p><p>　　國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。樓盤(pán)同質(zhì)化的發(fā)展趨勢(shì)，社區(qū)配套的逐漸一致等，將使得消費(fèi)者難以抉擇。</p><p><b>　　3 項(xiàng)目定位</b></p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目定位包括三個(gè)方面：客戶定位、產(chǎn)品定位以及價(jià)格定位。</p&

81、gt;<p><b>　　3.1目標(biāo)客戶定位</b></p><p>　　3.1.1目標(biāo)客戶職業(yè)定位 </p><p>　　本項(xiàng)目將目標(biāo)客戶分為三個(gè)層次，并分別對(duì)各層次目標(biāo)客戶的主要職業(yè)進(jìn)行簡(jiǎn)要陳述。</p><p>　　項(xiàng)目的客戶職業(yè)定位詳見(jiàn)表3-1。</p><p>　　表3-1 目標(biāo)客戶

82、職業(yè)定位表</p><p>　　3.1.2目標(biāo)客戶需求定位 </p><p>　　客戶需求定位分析就是把客戶的消費(fèi)意向、影響其消費(fèi)的因素、需求動(dòng)機(jī)等方面綜合起來(lái)進(jìn)行分析，從而確定客戶的需求特征。 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶需求詳見(jiàn)表3-2。 </p><p>　　表3-2 項(xiàng)目目標(biāo)客服需求定位表</p><p>　　

83、3.2項(xiàng)目產(chǎn)品定位 </p><p>　　結(jié)合本市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況，潛在的客戶群對(duì)于樓盤(pán)的綜合品質(zhì)、配套設(shè)施、周邊及樓盤(pán)環(huán)境及社區(qū)的功能、服務(wù)等有著較高的要求。本項(xiàng)目產(chǎn)品定位于中高檔，計(jì)劃將拉菲莊園打造成一個(gè)高端的法式宮廷風(fēng)格社區(qū)。 </p><p>　　3.3 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位</p><p>　　本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較定價(jià)法對(duì)價(jià)格進(jìn)行定位。項(xiàng)目位于鎮(zhèn)

84、海新城明海大道東側(cè)，預(yù)售期開(kāi)始于2012年第三季度。本項(xiàng)目初定的停車位售價(jià)為18萬(wàn)元/個(gè)。 在住宅售價(jià)定位上，選取了寧波市三個(gè)類似住宅的交易情況作為比較實(shí)例。相關(guān)定位計(jì)算過(guò)程如下： </p><p>　　可比交易實(shí)例的成交價(jià)格及日期如表3-3所示。</p><p>　　表 3-3 可比實(shí)例成交情況表</p><p>　　根據(jù)表格可求取比準(zhǔn)價(jià)格，計(jì)算如下：</

85、p><p>　　PA=14000×1.10×1.08=16632元/㎡</p><p>　　PB=15000×1.10×1.06=17490元/㎡</p><p>　　PC=14000×1.10×1.07=16478元/㎡</p><p>　　選取平均值為市場(chǎng)比較定價(jià)值：（16632+1

86、7490+16478）÷3=16866.67元/㎡。由于本項(xiàng)目的銷售期開(kāi)始于2012年第三季度，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)和項(xiàng)目成本等因素，本項(xiàng)目住宅的銷售均價(jià)定為17000元/㎡。</p><p>　　3.4 問(wèn)卷調(diào)查分析</p><p>　　鑒于時(shí)間等因素的限制，本次所進(jìn)行的調(diào)查問(wèn)卷有35份，回收30份，其中有效問(wèn)卷26份。項(xiàng)目的調(diào)研對(duì)象主要是年齡在25歲以上60歲以下、中高

87、等家庭收入及在未來(lái)3、5年之內(nèi)有購(gòu)房意向的人員。問(wèn)卷內(nèi)容詳見(jiàn)附件一，統(tǒng)計(jì)信息主要包括如下幾項(xiàng)。</p><p><b>　　（1）可接受房?jī)r(jià)</b></p><p>　　消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)的期望對(duì)開(kāi)發(fā)商的價(jià)格定位有很大的影響，經(jīng)調(diào)查，大多數(shù)的受訪者的心理房?jī)r(jià)在6000—10000元/平方米之間，項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)考慮消費(fèi)者的承受能力。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p>&

88、lt;p><b>　　（2）付款方式選擇</b></p><p>　　現(xiàn)如今購(gòu)房的方式主要有一次性付清、分期付款及銀行按揭貸款，本次調(diào)查結(jié)果顯示，選擇分期付款和按揭貸款的占絕大部分。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p><p><b>　?。?）住宅類型</b></p><p>　　調(diào)查顯示，在住宅類型的選擇上，46%的受訪

89、者希望購(gòu)買小高層，另有27%、23%的選擇多層、高層，而僅有不到4%的人員選擇了超高層。針對(duì)問(wèn)卷結(jié)果及低價(jià)高的特點(diǎn)，建議多加開(kāi)發(fā)高層及小高層住宅，同時(shí)為了滿足市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的多層住宅。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p><p><b>　　（4）裝修標(biāo)準(zhǔn)</b></p><p>　　經(jīng)過(guò)整理，受訪者對(duì)于住房裝修標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，較少選擇精裝修，而對(duì)于全毛坯、一般裝修等選

90、擇空間更大。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p><p><b>　?。?）住房面積</b></p><p>　　調(diào)查顯示，較多受訪者選擇了120平米左右的住房，而對(duì)于小戶型及大戶型的選擇不多，因此建議主要推出中戶型的住房。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p><p>　?。?）停車位的需求及價(jià)格定位</p><p>　　26份有效問(wèn)卷

91、中，無(wú)論是否擁有汽車，受訪者對(duì)于停車位的需求都十分大，表示需要的占100%。而在車位價(jià)格上的期望則普遍較低，都選擇不超過(guò)20萬(wàn)元/個(gè)。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p><p><b>　?。?）小區(qū)道路設(shè)置</b></p><p>　　對(duì)于小區(qū)道路設(shè)置的看法，81%的受訪者希望是部分人車分流，15%的選擇完全人車分流。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p><p

92、>　?。?）小區(qū)坐落地塊的選擇</p><p>　　對(duì)于小區(qū)地塊的選擇分布較為均勻，除較多選擇周邊環(huán)境安靜的，也有選擇設(shè)施齊全及交通發(fā)達(dá)等。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p><p>　?。?）樓盤(pán)信息獲取渠道</p><p>　　消費(fèi)者獲取樓盤(pán)信息的渠道很多，包括媒體廣告、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、展覽會(huì)及中介機(jī)構(gòu)等，各項(xiàng)渠道所占比例亦平分秋色。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。<

93、/p><p>　?。?0）購(gòu)房的考慮因素</p><p>　　消費(fèi)者在購(gòu)買住房時(shí)考慮的因素很多，區(qū)位的好壞、交通是否便利、配套的齊全性、環(huán)境是否優(yōu)美，性價(jià)比更高等。調(diào)查結(jié)果如下圖所示。</p><p>　　4 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與進(jìn)度安排 </p><p>　　4.1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議</p><p>　　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)就

94、是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型等。它基于項(xiàng)目自身情況的分析、客戶群分析和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析之后對(duì)投資項(xiàng)目提出的一個(gè)大致規(guī)劃方案，同時(shí)明確在規(guī)劃設(shè)計(jì)背后的技術(shù)要求。</p><p>　　4.1.1 項(xiàng)目總體規(guī)劃</p><p>　　拉菲莊園占地面積64183平方米，擬建成建筑面積為17244

95、5平方米的商品住宅，其容積率及綠化率分別為2.68、30%。本項(xiàng)目計(jì)劃建成5層的情景洋房7幢，11層小高層6幢以及18層的高層住宅4幢，其中小高層、高層建筑面積在80—150平米之間，產(chǎn)權(quán)年限為70年，預(yù)計(jì)將共有1028戶住戶。</p><p>　　4.1.2 停車配置</p><p>　　根據(jù)寧波市建設(shè)工程停車配建指標(biāo)規(guī)定(修訂)第二章第五條關(guān)于居住類建設(shè)工程的停車配件指標(biāo)的相關(guān)規(guī)定（

96、詳見(jiàn)表4-1），本項(xiàng)目設(shè)置地下停車位1638個(gè)。</p><p>　　表4-1 停車配置表</p><p>　　注：1、經(jīng)計(jì)算所得機(jī)動(dòng)車泊位中應(yīng)保證5%以上為地面停車位。</p><p>　　2、套型面積超過(guò)300 m2 /戶的，機(jī)動(dòng)車停車泊位按3個(gè)車位/戶計(jì)算，非機(jī)動(dòng)車停車泊位按4個(gè)車位/戶計(jì)算。</p&g

97、t;<p>　　4.1.3 項(xiàng)目配套設(shè)施配置</p><p>　　社區(qū)公共設(shè)施主要包括社區(qū)服務(wù)用房、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、社區(qū)管理用房等，為社區(qū)居民提供一系列生活服務(wù)的設(shè)施和公共交往活動(dòng)的場(chǎng)所，有利于營(yíng)造濃郁溫馨、富有親和力和歸屬感的社區(qū)氛圍。小區(qū)內(nèi)部配套為景觀及綠化。</p><p>　　項(xiàng)目周邊配套齊全，教育方面，有鎮(zhèn)海外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)幼兒園、中興中學(xué)中心小學(xué)、寧波大學(xué)、寧波工程學(xué)院

98、等學(xué)校；經(jīng)濟(jì)方面，有北部商務(wù)區(qū)、北大軟件寧波工程化基地、科技創(chuàng)業(yè)大廈；商業(yè)其他配套包括伊比利亞大酒店、樂(lè)購(gòu)超市 三江超市 明海商業(yè)廣場(chǎng)莊市郵局、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、寧波市第五醫(yī)院、佩珍醫(yī)院等。</p><p>　　4.2 項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)</p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)說(shuō)明即是盡量詳細(xì)地羅列項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)說(shuō)想見(jiàn)表4-2。</p>

99、;<p>　　表4-2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)說(shuō)明</p><p><b>　　4.3項(xiàng)目進(jìn)度安排</b></p><p>　　本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期為12個(gè)季度，具體建設(shè)進(jìn)度參見(jiàn)附件二項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表，即項(xiàng)目的橫道圖。項(xiàng)目于2011年第一季度以6589元/平方米的樓面價(jià)摘得鎮(zhèn)海新城明海大道東側(cè)地塊，于第二、三季度完成項(xiàng)目前期的相關(guān)工作，包括可行性研究、項(xiàng)

100、目審批及規(guī)劃設(shè)計(jì)等內(nèi)容。項(xiàng)目建設(shè)周期為10個(gè)季度，2011年第四季度完成樁基工程，之后兩個(gè)周期完成基礎(chǔ)工程，2012年第三季度至2013年第二季度完成主體工程，同時(shí)從2013年第二季度起進(jìn)入安裝工程，直至2013年第四季度完成安裝與裝飾的全部工程，并于2014年第一季度完成室外附屬工程及竣工驗(yàn)收，并交付使用。項(xiàng)目銷售周期為2012年第三季度至2014年第一季度。</p><p>　　5 項(xiàng)目投資費(fèi)用估算

101、 </p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資額度大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)高和社會(huì)環(huán)境影響大等特點(diǎn)，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出合理的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，提出可行的投資決策。房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用估算也就是對(duì)項(xiàng)目總投資的估算，總費(fèi)用也稱為總投資。</p><p>　　對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，總投資由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本

102、主要以下幾項(xiàng)：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。</p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。</p><p>　　5.1 項(xiàng)目總投資計(jì)算</p><p>　　5.1.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算</p><p>　?。?）

103、土地費(fèi)用：6589×（1+3%）×172445=117032.73（萬(wàn)元）</p><p>　?。?）建安工程費(fèi)：1800×172445=31040.10（萬(wàn)元）</p><p>　?。?）前期工程費(fèi)：31040.10×4%=1241.60（萬(wàn)元）</p><p>　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：31040.10×15%=46

104、56.02（萬(wàn)元）</p><p>　　（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：31040.10×3%=931.20（萬(wàn)元）</p><p>　?。?）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：31040.10×10%=3104.01（萬(wàn)元）</p><p>　?。?）其他費(fèi)用：31040.10×3%=931.20（萬(wàn)元）</p><p>　?。?）—（7）

105、之和：158936.87 （萬(wàn)元）</p><p>　?。?）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：158936.87 ×3%=4768.11（萬(wàn)元）</p><p>　　綜上，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為163704.98萬(wàn)元</p><p>　　5.1.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算</p><p>　　（1）管理費(fèi)用：163704.98×3%=4911.15 （萬(wàn)元）&

106、lt;/p><p>　　（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用：5895.40萬(wàn)元</p><p>　　每期應(yīng)計(jì)利息=（期初借款本息累計(jì)+本期借款/2）×利率</p><p>　　計(jì)算得到建設(shè)期利息累計(jì)為5895.40萬(wàn)元。</p><p>　　（3）銷售費(fèi)用：236884×5%=11844.2（萬(wàn)元）</p><p>　　綜

107、上，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為22650.75 萬(wàn)元</p><p>　　5.2項(xiàng)目總投資匯總</p><p>　　經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本為163704.98萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為22650.75萬(wàn)元，則項(xiàng)目總投資為186355.73萬(wàn)元。具體各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算過(guò)程、單價(jià)及總價(jià)等信息詳見(jiàn)表5-1。</p><p>　　表 5-1 項(xiàng)目投資估算表</p><p

108、>　　5.3開(kāi)發(fā)期間經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算</p><p>　　開(kāi)發(fā)期間經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)即經(jīng)營(yíng)期間產(chǎn)生的稅費(fèi)，主要指銷售與交易階段發(fā)生的稅費(fèi)，作為銷售收入的扣減項(xiàng)。這些稅費(fèi)分為與交易有關(guān)的稅費(fèi)、土地增值稅和企業(yè)所得稅。</p><p>　　5.3.1 與交易有關(guān)的稅費(fèi)</p><p>　　本項(xiàng)目的與交易有關(guān)的稅費(fèi)主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及印花稅。其中營(yíng)業(yè)稅、城

109、市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加之和可按銷售收入的5.5%計(jì)算，而印花稅則按銷售收入的0.05%計(jì)算。各稅費(fèi)的計(jì)算過(guò)程及具體結(jié)果詳見(jiàn)表5-2。</p><p>　　表5-2 銷售收入與銷售稅金及附加估算表</p><p>　　5.3.2 土地增值稅</p><p>　　轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)該按照規(guī)定繳納土地增值稅。</p&

110、gt;<p>　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總共可扣除的金額=開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+交易稅金+開(kāi)發(fā)成本×20%</p><p>　　=163704.98+22650.75+13147.06+163704.98</p><p>　　=232243.79萬(wàn)元</p><p>　　土地增值額=銷售收入-可扣除金額</p><p>　　=236

111、884-232243.79</p><p>　　=4640.21萬(wàn)元</p><p>　　增值率=土地增值額/可扣除金額</p><p>　　=4640.21÷229000.95×100%</p><p>　　=1.96% <50%</p><p>　　則應(yīng)交的土地增值稅為 </p>

112、;<p>　　土地增值稅 = 土地增值額×30%</p><p>　　=4640.21×30%</p><p>　　=1392.06萬(wàn)元</p><p>　　5.3.3 企業(yè)所得稅</p><p>　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定，一般企業(yè)所得稅的稅率為25%。 房地產(chǎn)行業(yè)按25%的所得稅

113、率計(jì)征。</p><p>　　企業(yè)應(yīng)納稅所得額=銷售收入-開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)費(fèi)用-交易稅費(fèi)-土地增值稅</p><p>　　=236884-163704.98-22650.75-13147.06-1392.06</p><p>　　=35989.15萬(wàn)元</p><p>　　企業(yè)所得稅=企業(yè)應(yīng)納稅所得額×25%</p>&

114、lt;p>　　=35989.15×25%</p><p>　　=8997.29萬(wàn)元</p><p>　　5.3.4 開(kāi)發(fā)期經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)合計(jì)</p><p>　　本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)合計(jì)= 交易稅費(fèi)+土地增值稅+企業(yè)所得稅</p><p>　　=13147.06+1392.06+8997.29</p><p&

115、gt;　　=23536.41萬(wàn)元</p><p>　　6 項(xiàng)目資金籌措 </p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，資金的籌措工作是根據(jù)對(duì)各種費(fèi)用估算的結(jié)果來(lái)研究落實(shí)資金的來(lái)源渠道和籌措方式，并從中選擇條件優(yōu)惠的資金。項(xiàng)目所需的資金來(lái)源，主要包括資本金、銷售收入及借貸資金。</p><p><b>　　6.1資金來(lái)源分析</

116、b></p><p>　　6.1.1 資本金 </p><p>　　資本金即自有資金，它是企業(yè)自主支配用于開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金，是項(xiàng)目投資者的出資款，是投資項(xiàng)目的全部或部分注冊(cè)資金，本項(xiàng)目的資本金為55445.08萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的40.94%。</p><p>　　6.1.2 銷售收入</p><p>　　本項(xiàng)目的銷售收入包括住宅