房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本測算方法探討

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本測算方法探討</p><p>　　摘 要： 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本測算在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施中起著不可估量的作用，對項(xiàng)目的工程運(yùn)作、資金運(yùn)作以及利潤的高低，起著至關(guān)重要的作用。本文就項(xiàng)目成本測算的基本方式方法、涉獵內(nèi)容，作一探討。 </p><p>　　關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項(xiàng)目； 投資； 測算 </p><p>　　中圖分類號： F293.3 文

2、獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號： 1009-8631（2012）（11-12）-0011-01 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資行為，是房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營活動(dòng)，它包括項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)作兩個(gè)層面。項(xiàng)目投資決策，即通過項(xiàng)目前期研究，對項(xiàng)目進(jìn)行決策是否可投。而項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)成本測算，是前期研究，即項(xiàng)目投資決策的重要組成部份，它通過對項(xiàng)目成本及費(fèi)用、價(jià)格、收入、利潤等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，對風(fēng)險(xiǎn)識別和評估，以利于項(xiàng)目投資

3、決策。在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)成本測算中獲得的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，又能在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作中，成為控制成本、資金融資使用、風(fēng)險(xiǎn)控制和應(yīng)對的基線，以利于對項(xiàng)目實(shí)際管理，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得預(yù)期收益。 </p><p>　　如何準(zhǔn)確地測算項(xiàng)目成本，本文結(jié)合國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》，試圖從土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程成本、間接成本等幾個(gè)方面分別予以論述。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定，建材市場行情相對穩(wěn)定，并且開發(fā)

4、管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作正常。 </p><p>　　項(xiàng)目成本由開發(fā)成本費(fèi)用、期間費(fèi)用、稅金、依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi)和利潤構(gòu)成。 </p><p><b>　　一、開發(fā)成本費(fèi)用 </b></p><p>　　下列項(xiàng)目可列入開發(fā)成本費(fèi)用： </p><p>　　1.土地使用權(quán)取得費(fèi) </p><p>

5、;　　土地使用權(quán)取得費(fèi)，為開發(fā)經(jīng)營者依法獲得土地使用權(quán)時(shí)，所交付的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、征地拆遷和安置補(bǔ)償費(fèi)用。 </p><p>　　可列入土地使用權(quán)取得費(fèi)的項(xiàng)目有：土地出讓金，耕地占用稅，耕地開墾費(fèi)，地價(jià)評估費(fèi)，土地補(bǔ)償費(fèi)，地上物補(bǔ)償費(fèi)，墳?zāi)惯w移費(fèi)，房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)，征地超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)助費(fèi)（統(tǒng)籌金），房屋拆遷管理費(fèi)，房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，新菜地開發(fā)建設(shè)基金，農(nóng)田水利設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)，征地事務(wù)管理費(fèi)

6、，土地使用權(quán)注冊登記發(fā)證費(fèi)，防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)，場地清理費(fèi)。 </p><p><b>　　2.前期工程費(fèi) </b></p><p>　　前期工程費(fèi)，為規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究，水文地質(zhì)勘察、測繪，環(huán)境評估，臨時(shí)水、電、路、場地平整費(fèi)等支出。 </p><p>　　可列入前期工程費(fèi)的項(xiàng)目有：建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)，勘察費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)，招投標(biāo)交

7、易服務(wù)費(fèi)，招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，釘樁放線費(fèi)，環(huán)境評估費(fèi)，臨時(shí)水、電、路、場地平整費(fèi)。 </p><p>　　3.建筑、安裝工程費(fèi) </p><p>　　建筑、安裝工程費(fèi)，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設(shè)發(fā)生的費(fèi)用。 </p><p>　　可列入建筑、安裝工程費(fèi)的項(xiàng)目有：建安工程費(fèi)，建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)，臨時(shí)占路執(zhí)照費(fèi)，臨時(shí)用地和臨時(shí)建設(shè)工

8、程費(fèi)，建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)基金，工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，施工噪聲擾民費(fèi)。 </p><p>　　建設(shè)、安裝工程費(fèi)按照國家及各省市有關(guān)建設(shè)工程造價(jià)管理規(guī)定計(jì)算。 </p><p>　　4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) </p><p>　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，為經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污

9、、排洪等工程發(fā)生的費(fèi)用。 </p><p>　　此項(xiàng)費(fèi)用按照政府的城市規(guī)劃定額指標(biāo)，依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價(jià)按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆?jì)入。 </p><p>　　可列入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項(xiàng)目有：基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)，供用電建設(shè)承發(fā)包管理費(fèi)，居住小區(qū)路燈維護(hù)費(fèi)，地下水資源費(fèi)，防空地下室易地建設(shè)費(fèi)，供電貼費(fèi)，建設(shè)項(xiàng)目共用電力設(shè)施代維護(hù)費(fèi)，綠化補(bǔ)償費(fèi)。 </p>

10、<p>　　5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) </p><p>　　公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施。凡是進(jìn)行商業(yè)性經(jīng)營的，要按有償使用的原則執(zhí)行，不能計(jì)入居住小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用?？梢杂?jì)入公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項(xiàng)目，應(yīng)依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價(jià)按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆?jì)入。

11、 </p><p><b>　　6.開發(fā)間接費(fèi) </b></p><p>　　開發(fā)間接費(fèi)，為開發(fā)經(jīng)營者直接經(jīng)營組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等項(xiàng)支出。開發(fā)間接費(fèi)，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)制度核算，并據(jù)實(shí)列入開發(fā)成本。 </p><p><b>　　二、期

12、間費(fèi)用 </b></p><p>　　商品住宅開發(fā)期間費(fèi)用，為管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等與住宅開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的支出。 </p><p>　　1.管理費(fèi)用。企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)制度核算，并據(jù)實(shí)列入開發(fā)成本。 </p><p>　　2.財(cái)務(wù)費(fèi)用。開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企

13、業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。貸款利息與開發(fā)經(jīng)營者預(yù)收購房款發(fā)生的存款利息相抵，兩者的凈值進(jìn)入項(xiàng)目成本。發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用據(jù)實(shí)列入。 </p><p>　　3.銷售費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。銷售費(fèi)用據(jù)實(shí)列支。 </p><p><b>　　三、稅

14、金 </b></p><p>　　稅金為依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按照國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。企業(yè)收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。 </p><p>　　四、項(xiàng)目開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi) </p><p>　　涉及項(xiàng)目開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政事業(yè)性收費(fèi)，按照國家及各

15、省市政府有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 </p><p>　　可列入商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi)的項(xiàng)目有：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等。 </p><p><b>　　五、利潤 </b></p><p>　　銷售利潤以（一）、（二）項(xiàng)之和為基數(shù)計(jì)取。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅，其利潤率，由開發(fā)經(jīng)營者自主確定。 </p