對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)踐與體會

1、<p>　　對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)踐與體會</p><p>　　[摘 要]在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程中，難免會出現(xiàn)這樣那樣的問題，也是考驗(yàn)一個開發(fā)公司、一個項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、一個項(xiàng)目經(jīng)理好壞的關(guān)鍵。只有提高認(rèn)識、落實(shí)責(zé)任制、搞好協(xié)調(diào)組織與團(tuán)隊(duì)管理，項(xiàng)目管理工作是簡單的、是具有積極意義的。 </p><p>　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目‘項(xiàng)目管理；實(shí)踐 </p><p>　　

2、中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）15-0070-01 </p><p><b>　　1.引言 </b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此

3、顯得尤其重要。 </p><p>　　具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)

4、境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 </p><p>　　2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的原則與制度要求 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長、牽連環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)，一般劃分為項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地

5、產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。在這個過程中，應(yīng)當(dāng)遵循的制度有：（1）必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%.（3）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。（4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設(shè)。（5）

6、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法定條件，一是支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（6）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。（7）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。（8）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

7、經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可</p><p>　　3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié) </p><p>　　3.1 項(xiàng)目建設(shè)工程的施工管理 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理的意義，在于有利于對項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施

8、，對開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。 </p><p>　　任何一個項(xiàng)目，進(jìn)行施工管理的關(guān)鍵是以國家相關(guān)法律和質(zhì)量管理作為中心原則，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律和法規(guī)，對工程的各個方面進(jìn)行嚴(yán)格控制： </p><p>　　3.1.1 施工合同的管理 </p><p>　　施工企業(yè)

9、同房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)所簽訂的施工約定合同，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)對其項(xiàng)目實(shí)行施工管理的法律依據(jù)。該合同的訂制是施工管理的首要任務(wù)。除了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款外，還需要對施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗(yàn)收、工程材料供應(yīng)、工期、工程質(zhì)量獎罰等進(jìn)行明確的約定。 </p><p>　　3.1.2 施工質(zhì)量的控制 </p><p>　　對施工質(zhì)量進(jìn)行控制是施工管理中的重點(diǎn)工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中

10、，負(fù)責(zé)管理的人員要把握好全局，協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。具體要做好以下三項(xiàng)主要任務(wù)：第一，依照委托監(jiān)理合同對承擔(dān)該質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，依照法律相關(guān)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督。對關(guān)鍵工序和重點(diǎn)部分，嚴(yán)格按照國家技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。第二，對施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督，保證達(dá)到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行施工中的自我質(zhì)量控制。第三，對工程所用材料要管理得當(dāng)。根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)，運(yùn)用招標(biāo)的形式選擇質(zhì)量好、信譽(yù)高、價格合理的商家進(jìn)行材料選購。 </p

11、><p>　　3.1.3 經(jīng)濟(jì)成本的控制 </p><p>　　通常，政府規(guī)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、小區(qū)建設(shè)費(fèi)用、建安造價等構(gòu)成了一個房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機(jī)制，做到招標(biāo)的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽(yù)好、價格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項(xiàng)。第三，嚴(yán)格執(zhí)行三

12、級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負(fù)責(zé)人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進(jìn)行合理鑒證。 </p><p>　　3.1.4 工期的控制 </p><p>　　工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中也是非常重要的工作。因?yàn)槠洳粌H有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費(fèi)者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實(shí)際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃和組織設(shè)計(jì)?？梢越ㄗh施工

13、單位采用project或p3軟件對項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行管理。在每一個計(jì)劃的控制上，要配合監(jiān)理人員對施工單位的各項(xiàng)檢查，確保對工程工期的控制。 </p><p>　　3.1.5 安全的控制 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位應(yīng)該對地產(chǎn)開發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國家相關(guān)安全規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證工程的安全性。 </p><p>　　3.2 項(xiàng)目的工程

14、建設(shè)竣工驗(yàn)收 </p><p>　　竣工驗(yàn)收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量、考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗(yàn)收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè)，通過投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他款項(xiàng)。因此，竣工的建設(shè)項(xiàng)目和單項(xiàng)工程，都應(yīng)該及時按照國家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，組織竣工驗(yàn)收。 </p><p>　　在堅(jiān)持房屋建設(shè)項(xiàng)目的一

15、般竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的情況下，建議：（1）工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報告，設(shè)計(jì)、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。（2）開發(fā)商驗(yàn)收。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗(yàn)收資料、關(guān)鍵部位施工紀(jì)錄，初步檢驗(yàn)工程施工質(zhì)量。（3）共同驗(yàn)收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督等單位共同檢查，評定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。（4）編制工程決算?？⒐Q算是反映項(xiàng)目實(shí)際造價的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。每項(xiàng)工程完工

16、后，承包商在向開發(fā)商提出有關(guān)技術(shù)資格和竣工圖紙的同時，都要編制工程決算，辦理財務(wù)結(jié)算。（5）編制并移交竣工檔案。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進(jìn)行管理和進(jìn)一步改造、擴(kuò)建的依據(jù)。開發(fā)項(xiàng)目竣工后，要認(rèn)真整理和清繪竣工圖紙等，并按規(guī)定移交給使用單位和城市建設(shè)檔案館。 </p><p><b>　　4 結(jié)束語 </b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是

17、指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟(jì)活動，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。在這一過程中，難免會出現(xiàn)這樣那樣的問題，也是考驗(yàn)一個開發(fā)公司、一個項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、一個項(xiàng)目經(jīng)