結(jié)合案例小議房屋拆遷案件中的財產(chǎn)損害賠償問題

1、<p>　　結(jié)合案例小議房屋拆遷案件中的財產(chǎn)損害賠償問題</p><p>　　摘 要 在房屋拆遷過程中房屋拆遷管理部門確定的對被拆遷人暫停停電、停水期限過后，作為拆遷人的房屋開發(fā)人沒有申請延長暫停期限的權(quán)利，并由此由于其停電、停水行給原告造成的損失，應否作為民事案件予以賠償？本文以原告時某某、王某訴被告某市泰某建設(shè)工程有限公司、某市房屋拆遷管理處財產(chǎn)損害賠償糾紛案為例解答了上述問題。 </p>

2、;<p>　　關(guān)鍵詞 房屋拆遷 拆遷人 民事案件賠償 </p><p>　　作者簡介：孫小虎，中國海洋大學在職法律碩士。 </p><p>　　中圖分類號：D920.5文獻標識碼：A文章編號：1009-0592（2013）11-054-02 </p><p><b>　　一、一審情況 </b></p><p&g

3、t;　?。ㄒ唬┮粚徳V辯主張 </p><p>　　原告時某某、王某起訴稱：二原告是某市善文街5號、5―1號營業(yè)房屋的所有人。2001年，被告泰某公司為了商業(yè)開發(fā)，向某市建設(shè)局和被告拆遷處申請拆遷開發(fā)。2001年4月20日，被告拆遷處向二原告下發(fā)了拆遷公告和拆遷通知，要求二原告必須于2001年5月20日前搬遷完畢。在原告沒有與被告達成“拆遷補償安置協(xié)議”的情況下，被告拆遷處向市供電局、自來水公司發(fā)出停水、停電的指令

4、。原告無耐于2001年5月18日根據(jù)拆遷通知，將已租賃給他人、業(yè)主正在營業(yè)的房屋收回，進行了搬遷。原告搬遷后，被告泰某公司用宣傳欄將原告的房屋圍起。由于二被告的行為致使原告的房屋不能使用，造成了巨大損失。2005年6月4日，原、被告之間才達成了“補償安置協(xié)議”。自2001年5月18日起至2005年6月4日止，長達四年時間里，因二被告的侵權(quán)行為，致使原告自己所有的房屋無法使用，造成出租費損失達11.6萬元，因此請求二被告予以賠償。 <

5、;/p><p>　　被告泰某公司答辯稱：首先，既然二審法院認為本案應作為民事案件予以受理，那么被告拆遷處明知被告泰某公司與原告沒有達成拆遷補償安置協(xié)議，在未進行行政裁決的情況下，通知供電、供水部門停止供電、供水，造成原告合法權(quán)益受到侵害，責任不應在被告泰某公司，因為被告泰某公司在主觀上沒有故意，客觀上沒有實施侵權(quán)行為，因此被告泰某公司不應承擔民事責任。其次，原告不能經(jīng)營出租房，是基于政府出臺的文件，不是被告泰某公司的

6、侵權(quán)行為，被告泰某公司的拆遷是經(jīng)過批準的，屬合法行為，拆遷通知書要求原告于2001年5月20日遷出，營業(yè)房的合法營業(yè)時間到2001年5月20日，之后不應再營業(yè)。 </p><p>　　被告拆遷處在法定期限內(nèi)未提出答辯亦未提交證據(jù)。 </p><p>　?。ǘ┮粚徥聦嵑妥C據(jù) </p><p>　　一審經(jīng)審理查明：二原告為夫妻關(guān)系，系原某市善文街5號（房屋所有權(quán)證號為

7、5013872）、5-1號（房屋所有權(quán)證號為5013873）營業(yè)房屋的所有權(quán)人。2001年，某市人民政府決定對某市善文街進行改造。2001年4月13日，被告泰某公司與被告拆遷處簽訂了“動遷委托書”，委托書的主要內(nèi)容是：委托書簽字蓋章后，由市拆遷處按政府有關(guān)動遷政策的規(guī)定組織動員住戶搬遷，預計在2001年5月20日前結(jié)束，如遇到“釘子戶，由拆遷處按法律程序起訴法院處理；由泰某公司一次交付動遷費用260萬元；為使動遷工作順利進行，在全部動遷

8、過程中，委托單位不得和被動遷戶發(fā)生直接或間接聯(lián)系。某市建設(shè)局依據(jù)某市政府的決定，于2001年4月20日發(fā)出了拆遷公告，對包括原告上述營業(yè)房在內(nèi)的80戶住宅進行拆遷，公告要求住戶必須在同年5月5日前到被告拆遷處辦理拆遷手續(xù)，并在同年5月20日前搬遷完畢，逾期不搬遷，按有關(guān)條例處罰。同日，某市動遷安置辦公室向原告送達了動遷通知單。動遷通知單的內(nèi)容為“王某同志，按照某市總體規(guī)劃要求，你家屬于動遷戶，根據(jù)和政發(fā)[2001]16號文件規(guī)定，接此通

9、知后在2001年4月30日前到動遷辦公室辦理手續(xù)，</p><p>　　2004年3月，原告向某市建設(shè)局就動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房屋回遷期間的租房損失問題申請行政裁決，但某市建設(shè)局沒有做出，也沒有在法院判決（2004年8月25日）指定的期限內(nèi)做出。2005年6月4日，原告與被告泰某公司達成了“產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書”，原告同意將其所有的房屋交給被告泰某公司拆除，被告泰某公司給原告產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原告支付相應差價款4萬元，交工日期為

10、2005年12月30日。后根據(jù)回遷房屋的實際面積及原告對房屋的設(shè)計部分更改的要求，雙方又兩次達成補充協(xié)議，原告再支付被告泰某公司2萬元。在原告與被告泰某公司達成的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書”中，未約定補償營業(yè)損失等各種費用，在隨后的二次補充協(xié)議中，對此也沒有約定。 </p><p>　　2006年，原告向本院提起行政賠償訴訟，要求某市建設(shè)局賠償因其行政不作為而給原告造成的自搬遷時起至回遷時止的營業(yè)房屋租賃費損失11.7萬元

11、，本院以原告請求不符合國家賠償法關(guān)于行政賠償?shù)臉?gòu)成要件為由駁回了其訴訟請求，中院也在同年維持了本院的判決。原告現(xiàn)已回遷。 </p><p>　　另查明：1998年6月27日，原告與崔玉子、金今蘭分別簽訂房屋租賃合同，原告將位于某市善文街5號、5―1號的房屋分別出租給崔玉子和金今蘭經(jīng)營，租賃期限自1998年7月1日起至2007年7月1日止，崔玉子的年租金為1.3萬元，金今子的年租金為1.6萬元，每年的租賃費應在上一

12、年的6月1日前交納，因停止供水、供電，原告已于2001年5月與承租人解除了房屋租賃合同，到2005年6月4日，即原告與被告泰某公司達成安置協(xié)議時，原告的房屋空置近4年；被告拆遷處是事業(yè)單位法人，其職責是負責對某市行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理，在1992年4月8日取得城市房屋拆遷資格，但在2003年前（未成立和龍萬安拆遷公司前），其還參與某市市內(nèi)的房屋拆遷工作；某市計劃委員會于2001年4月25日下發(fā)文件，同意由被告泰某公司對

13、上述動遷地點進行開發(fā)，在同年年底竣工交付使用；某市人民政府《某市城市房屋拆遷安置管理辦法》（和政發(fā)[2001]16號文件，2001年4月2日施行）第十二條規(guī)定：“市房屋拆遷主管部門向被拆遷戶下達《拆遷通知書》時，要通知供電、供水、電信、廣播電視部門，結(jié)算各自的費用，在規(guī)定期限內(nèi)拆除電表、</p><p>　　某市人民法院審判委員會2008年第八次會議研究決定，依照《某省城市房屋拆遷安置管理條例》（1998年5月1

14、9日修訂、2002年4月10日廢止）第九條、第十八條、第三十一條，國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》（1991年6月1日起施行、2001年11月1日廢止）第十四條第一款，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第二款、第一百一十七條第三款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第（四）項，作出如下判決： </p><p>　　一、被告某市房屋拆遷管理處賠償原告王某、時某某2001年5月16日至2001年5月20日的房

15、屋租賃費損失397元； </p><p>　　二、被告某市泰某建設(shè)工程有限公司賠償原告王某、時某某2002年4月27日至2005年6月3日的房屋租賃費損失89940元； </p><p>　　三、駁回原告王某、時某某的其他請求部分的起訴。 </p><p>　?。ㄋ模┒徟邪咐碛?</p><p>　　二審法院對于原告的請求是否超出合同約定的

16、問題，經(jīng)審查，原告與被告泰某公司達成的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議”以及隨后的二次補充協(xié)議中，均未約定補償營業(yè)損失等各種費用的處理方式，原告的主張符合法律規(guī)定，被告的上訴理由不能成立。 </p><p>　　關(guān)于原審判決確定被告泰某公司應承擔民事責任的2002年4月26日以后到原告與被告達成拆遷補償安置協(xié)議的2005年6月4日前的糾紛，原審法院參照2001年11月1日起施行的國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第十二條第一款第（三）

17、項“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：（三）租賃房屋?！钡诙睢啊瓡和Ｆ谙拮铋L不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年?！钡囊?guī)定，認為作為拆遷人的被告泰某公司在暫停期限到后的2002年4月26日并沒有申請延長暫停期限，其有義務(wù)為原告恢復供水、供電，使原告的房屋能正常經(jīng)營使用，符合法律規(guī)定，本院予以確認。雖然被告上訴提出2008年6月18日某市拆遷管理處書寫的《證

18、明》和圖紙，但該證據(jù)并不是行政批準件，不能作為認定案件事實的依據(jù)。關(guān)于二被告之間基于委托合同關(guān)系產(chǎn)生的民事責任，應屬二被告之間內(nèi)部糾紛，其內(nèi)部約定，不能成為本案的抗辯理由。原審判決認定事實清楚，適用法律得當，應予以維持。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。 </p><p><b>　　二、案件解說 </b></p><p>　　本案爭議的焦點問題是在房屋拆遷管理部門確

19、定的暫停期限過后，作為拆遷人的被告泰某公司沒有申請延長暫停期限的，由于其停電、停水行給原告造成的損失，應否作為民事案件予以賠償？ </p><p>　　根據(jù)已廢止的國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》（1991年6月1日起施行、2001年11月1日廢止）、《某省城市房屋拆遷安置管理條例》（1998年5月19日修訂、2002年4月10日廢止）及2001年11月1日新施行的國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》看，對暫停期限都作了

20、明確規(guī)定，暫停期限是指：在拆遷范圍確定后，房屋拆遷管理部門應當就拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進行的諸如新建、擴建、改建房屋、改變房屋和土地用途及租賃房屋等活動通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)的期限，暫停期限最長不得超過1年，需要延長的，須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。因此，在暫停期限內(nèi)，被拆遷單位和個人的不動產(chǎn)基于法律規(guī)定，物權(quán)處于一種受限狀態(tài)。在暫停期限或延長的暫停期限過后，法律雖沒有明確規(guī)定被拆遷人的不動產(chǎn)物權(quán)是否處于