住房金融中的“先存后貸”模式——基于中德住房儲(chǔ)蓄銀行案例的分析.pdf

1、我國的住房金融已經(jīng)成為一個(gè)越來越受到關(guān)注的課題。住房不僅是涉及民生問題，同時(shí)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)具有巨大的推動(dòng)作用，一個(gè)組織體系健全、運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制良好的住房金融制度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。我國的住房金融方面的研究起步較晚，無論是市場(chǎng)組織體系、運(yùn)行機(jī)制，還是住房金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)來講，都還很不完善。目前我國還沒有建立起完善的住房金融體系，住房金融機(jī)構(gòu)種類較少，住房金融渠道的單一性在將來無法很好滿足居民住房消費(fèi)融資的需求。同時(shí)，我國目前的住房金融產(chǎn)品

2、設(shè)計(jì)也相對(duì)單一，居民購房可選擇產(chǎn)品面比較狹窄，政府對(duì)居民購房的獎(jiǎng)勵(lì)措施還沒有充分的發(fā)揮效用，政府補(bǔ)貼與住房金融產(chǎn)品的消費(fèi)還需要更有效的結(jié)合。 當(dāng)前我國居民購房融資可選擇的模式主要有三種：商業(yè)信貸模式、公積金模式、商業(yè)信貸與公積金模式的組合模式。而本文探討的住房儲(chǔ)蓄模式，是除了這三種模式之外的一種新型住房融資模式，它要求借款人先進(jìn)行一定比例的儲(chǔ)蓄，儲(chǔ)蓄的金額達(dá)到一定條件后才可以申請(qǐng)貸款，所以又被稱為“先存后貸”模式。這種“先存后貸

3、”模式最早起源于德國，后來在歐洲各國均有推廣。與商業(yè)信貸模式不同，“先存后貸”模式并非購房融資的主要渠道，而是作為住房貸款市場(chǎng)的輔助模式，對(duì)居民購房的資金需求起到了重要的補(bǔ)充作用。在德國，許多家庭購置房屋均采用了商業(yè)信貸與住房儲(chǔ)蓄的組合貸款模式，“先存后貸”模式也在住房貸款市場(chǎng)上占據(jù)了穩(wěn)定的份額。這種“先存后貸”模式的運(yùn)作機(jī)構(gòu)主要是住房儲(chǔ)蓄銀行，本章從住房儲(chǔ)蓄銀行的角度出發(fā)，詳細(xì)介紹了“先存后貸”模式的起源發(fā)展與運(yùn)作原理。 本文

4、的主要研究觀點(diǎn)認(rèn)為，住房儲(chǔ)蓄銀行的這種“先存后貸”模式具有一定的優(yōu)越性：從借款人的角度來看，固定利率可以最大限度規(guī)避市場(chǎng)利率波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，在享受低利率貸款的同時(shí)還可以享受豐富的政府補(bǔ)貼政策；從銀行的角度來看，住房儲(chǔ)蓄模式能有效的控制風(fēng)險(xiǎn)，鎖定了資金成本，有效降低了銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。住房儲(chǔ)蓄銀行作為專業(yè)的住房金融機(jī)構(gòu)，是住房金融市場(chǎng)的重要組成部分，它的發(fā)展能夠?yàn)榫用褓彿咳谫Y提供一條新的渠道，并能有效豐富我國住房金

5、融市場(chǎng)上單一的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。住房儲(chǔ)蓄銀行的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與政府對(duì)居民購房的補(bǔ)貼政策融合一體，有利于促進(jìn)政府在住房金融市場(chǎng)中發(fā)揮更充分的激勵(lì)作用。同時(shí)，住房儲(chǔ)蓄銀行的發(fā)展還有利于健全我國的借款者信用體系，也有助于倡導(dǎo)一種良好的住房消費(fèi)習(xí)慣。因此，住房儲(chǔ)蓄銀行的相關(guān)研究對(duì)促進(jìn)我國住房金融體系的發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。 然而目前我國住房儲(chǔ)蓄銀行的發(fā)展?fàn)顩r并不理想。我國唯一的一家住房儲(chǔ)蓄銀行——中德住房儲(chǔ)蓄銀行于2004年在天津成立以來，由

6、于產(chǎn)品設(shè)計(jì)復(fù)雜、銷售模式可信度較低、從業(yè)人員素質(zhì)不專業(yè)等原因并沒有得到我國居民的認(rèn)可，發(fā)展至今存貸規(guī)模和銀行業(yè)績一直不太理想．本文從中德住房儲(chǔ)蓄銀行的產(chǎn)品設(shè)計(jì)出發(fā)，著重研究了的存款產(chǎn)品、貸款產(chǎn)品的合同條款，并將其與商業(yè)銀行的貸款產(chǎn)品和住房公積金做了對(duì)比，分析了住房儲(chǔ)蓄銀行產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)以及其不被我國居民所接受的原因。同時(shí)，本文還分析了住房儲(chǔ)蓄銀行經(jīng)營所面臨的各種金融風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)住房儲(chǔ)蓄銀行的未來發(fā)展提出了政策法規(guī)等方面的建議。本文對(duì)住

7、房儲(chǔ)蓄銀行從微觀產(chǎn)品到宏觀環(huán)境的分析研究對(duì)其未來的發(fā)展作出了一定貢獻(xiàn)，對(duì)未來我國住房金融體系的建立健全也具有較強(qiáng)的理論意義與現(xiàn)實(shí)意義。 本文借鑒德國住房儲(chǔ)蓄銀行的運(yùn)作原理，主要應(yīng)用理論研究與案例分析相結(jié)合的研究方法，深入探討了我國住房儲(chǔ)蓄銀行的發(fā)展模式。文章主體部分以我國的中德住房儲(chǔ)蓄銀行為研究對(duì)象進(jìn)行案例分析，在分析住房儲(chǔ)蓄銀行存貸款產(chǎn)品合同設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，通過一系列的比較研究，探討了住房儲(chǔ)蓄銀行在我國發(fā)展困難的主要原因，并提出

8、了未來發(fā)展模式的相關(guān)建議。 第一章首先從德國的住房儲(chǔ)蓄銀行的發(fā)展模式展開討論，介紹了住房儲(chǔ)蓄銀行在德國的發(fā)展歷程及其在居民購房融資市場(chǎng)中起到的重要作用；探討了住房儲(chǔ)蓄模式運(yùn)作的基本原理，并對(duì)德國住房儲(chǔ)蓄銀行發(fā)展成功的原因進(jìn)行了總結(jié)。緊接著分析了住房儲(chǔ)蓄銀行的運(yùn)作特點(diǎn)和優(yōu)越性，并對(duì)在我國發(fā)展住房儲(chǔ)蓄銀行的意義進(jìn)行了探討。 第二章從中德住房儲(chǔ)蓄銀行的產(chǎn)品作研究對(duì)象展開討論，探討了其存款和貸款的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，對(duì)利率、期限、費(fèi)用等相

9、關(guān)構(gòu)成要素的設(shè)定進(jìn)行了逐一分析，解釋了評(píng)價(jià)值體系如何考察會(huì)員對(duì)銀行的貢獻(xiàn)度，并住房儲(chǔ)蓄銀行“存貸一體”合同的特點(diǎn)進(jìn)行了總結(jié)。第二章最后還對(duì)A型、B型、C型三類主要的合同的具體條款進(jìn)行了對(duì)比分析，比較了它們分別適合的購房人群。 第三章主要是進(jìn)行的比較研究，分別從市場(chǎng)環(huán)境、運(yùn)作模式和產(chǎn)品設(shè)計(jì)三個(gè)方面進(jìn)行探討。本章第一部分對(duì)中國與德國住房儲(chǔ)蓄銀行面臨市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了比較研究，第二部分將住房儲(chǔ)蓄模式與公積金模式的不同點(diǎn)進(jìn)行了對(duì)比，第三部分

10、把住房儲(chǔ)蓄銀行的產(chǎn)品與商業(yè)銀行的貸款產(chǎn)品進(jìn)行比較研究，分析了各自的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。 第四章結(jié)合前兩章的分析研究結(jié)果，對(duì)住房儲(chǔ)蓄銀行經(jīng)營活動(dòng)中面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究分析，進(jìn)一步從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度、市場(chǎng)環(huán)境角度和銷售模式角度分析了其發(fā)展中遇到困境的幾個(gè)重要原因，并針對(duì)各個(gè)問題提出了相關(guān)的政策建議。然后探討了有利于住房儲(chǔ)蓄銀行未來發(fā)展的創(chuàng)新模式，分析了住房儲(chǔ)蓄與公積金的組合貸款模式對(duì)住房儲(chǔ)蓄銀行發(fā)展的促進(jìn)作用，對(duì)比了業(yè)務(wù)多元化模式對(duì)住房儲(chǔ)蓄

11、銀行未來發(fā)展的利與弊。 第五章是結(jié)論部分，根據(jù)前面四部分的研究分析進(jìn)行了總結(jié)歸納。 本文的創(chuàng)新之處主要有以下幾點(diǎn)： 第一，從選題角度來看，本文的選題比較新穎。我國對(duì)住房儲(chǔ)蓄研究起步較晚，對(duì)于住房儲(chǔ)蓄銀行發(fā)展相關(guān)研究非常少，幾乎沒有碩士博士論文以此作為選題。因此，本文的研究選題具有獨(dú)特之處。 第二，從研究方法上看，以往的文獻(xiàn)研究主要是對(duì)住房儲(chǔ)蓄銀行自身運(yùn)作模式進(jìn)行直接闡述，而本文運(yùn)用了比較研究和案例分析的方

12、法，將住房儲(chǔ)蓄銀行的產(chǎn)品與商業(yè)銀行、公積金等進(jìn)行了對(duì)比分析，文章的主體部分以中德住房儲(chǔ)蓄銀行為案例詳細(xì)研究了其產(chǎn)品設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，分析了其發(fā)展中存在的問題。通過比較研究和案例分析相結(jié)合的研究方法，對(duì)研究對(duì)象從微觀到宏觀進(jìn)行了多角度、較全面的論述。 第三，從研究內(nèi)容上看，歷史研究主要是闡述在我國發(fā)展住房儲(chǔ)蓄銀行的意義，針對(duì)住房儲(chǔ)蓄銀行幫助居民購房的作用進(jìn)行分析，沒有任何的相關(guān)文獻(xiàn)從住房儲(chǔ)蓄銀行產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身入手來展開研究。本文從住房

13、儲(chǔ)蓄銀行的“存貸一體合同”的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為出發(fā)點(diǎn)，分析了其合同設(shè)計(jì)的原理和產(chǎn)品構(gòu)成要素，并將其與商業(yè)銀行貸款產(chǎn)品和公積金產(chǎn)品作了全面的對(duì)比分析，這在國內(nèi)對(duì)住房儲(chǔ)蓄銀行的研究上是一項(xiàng)新的突破。此外，本文還詳細(xì)分析了住房儲(chǔ)蓄銀行發(fā)展所面臨的三大風(fēng)險(xiǎn)，這也是歷史文獻(xiàn)中沒有被探討過的，為本文的另一創(chuàng)新之處。 本文在以后的研究中還存在一些有待于進(jìn)一步探討的地方，如：在住房儲(chǔ)蓄銀行未來的發(fā)展模式中，與商業(yè)銀行合作的模式也是一種值得研究的發(fā)展趨勢(shì)