首屆物業(yè)管理知識(shí)競(jìng)賽題庫(kù)

1、<p>　　物業(yè)管理知識(shí)競(jìng)賽題庫(kù)</p><p>　　001“物業(yè)”是粵港方言對(duì)房地產(chǎn)的稱(chēng)呼，它最早在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。被稱(chēng)為物業(yè)的單元性房地產(chǎn)可大可小，一棟商業(yè)樓宇、一組標(biāo)準(zhǔn)廠房、 一棟住宅樓或一套住宅都可稱(chēng)為物業(yè)。</p><p>　　002物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念的區(qū)別是在英語(yǔ)中，物業(yè)與房地產(chǎn)是一個(gè)詞（Real— estate或Real proper

2、ty）。在我們通常使用上，房地產(chǎn)一詞是一個(gè)宏觀的概念，物業(yè)一詞則是個(gè)微觀的概念。</p><p>　　003世界物業(yè)管理的起源 物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)管理的模式起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)是英國(guó)工業(yè)空前發(fā)展高漲的時(shí)候，一名叫奧克維亞.希爾（女）的住宅業(yè)主，率先為其出租的住宅制定了一套別開(kāi)生面的管理辦法，并取得出人意料的成功，首開(kāi)物業(yè)管理之先河。</p><p>　　004我國(guó)（大陸

3、）的物業(yè)管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我國(guó)(大陸)首家物業(yè)管理公司。標(biāo)志著我國(guó)(大陸)物業(yè)管理工作擺脫行政—福利型傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的管理模式，走上了專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)性的市場(chǎng)運(yùn)作軌道。</p><p>　　005我國(guó)（大陸）第一家物業(yè)管理公司是深圳市物業(yè)管理公司。</p><p>　　006號(hào)稱(chēng)“深圳市物業(yè)管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區(qū)。由深圳市物業(yè)管理公司實(shí)施

4、對(duì)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。</p><p>　　007深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理的第一棟寫(xiě)字樓是1983年由深圳市物業(yè)管理公司對(duì)特區(qū)內(nèi)第一棟涉外商品寫(xiě)字樓—國(guó)際商業(yè)大廈實(shí)施物業(yè)管理。</p><p>　　008深圳市物業(yè)管理行業(yè)第一個(gè)對(duì)工業(yè)區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的是1985年，由深圳市鵬基工業(yè)區(qū)管理服務(wù)公司對(duì)鵬基工業(yè)區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。</p><p>　　009深圳市第一家實(shí)施綜合

5、一體化物業(yè)管理的住宅小區(qū)是1990年，由深圳市蓮花物業(yè) 管理有限公司對(duì)深圳市微、福利房住宅小區(qū)—蓮花二村實(shí)施綜合一體化物業(yè)管理。</p><p>　　010我國(guó)第一家實(shí)行招投標(biāo)的物業(yè)是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所屬蓮花物業(yè)管理公司、萬(wàn)廈居業(yè)公司、大眾物業(yè)管理公司中，對(duì)蓮花北、景田西兩住宅小區(qū)實(shí)施邀請(qǐng)招投標(biāo)活動(dòng)。</p><p>　　011真正意義上社會(huì)化公開(kāi)招投標(biāo)選擇物

6、業(yè)管理公司的物業(yè)是1996年12月，對(duì)深圳市福利房住宅小區(qū)--鹿丹村的面向社會(huì)的公開(kāi)招標(biāo)活動(dòng)。最后由深圳萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司中標(biāo)。</p><p>　　012物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)是1、具有雙重職能的市場(chǎng)（要素市場(chǎng)、消費(fèi)市場(chǎng)）；2、對(duì)前級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)）具有積極的激勵(lì)作用；3、勞務(wù)市場(chǎng)；4、雙向選擇。</p><p>　　013物業(yè)管理的要素市場(chǎng)是自用的居住用房管理、服務(wù)。<

7、;/p><p>　　014物業(yè)管理的消費(fèi)市場(chǎng)是出租的居住用房和經(jīng)營(yíng)性用房的管理、服務(wù)。</p><p>　　015在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中，物業(yè)管理市場(chǎng)處于最后一級(jí)。</p><p>　　016物業(yè)管理市場(chǎng)的流通和交換的標(biāo)的是提供商品性勞動(dòng)服務(wù)。</p><p>　　017物業(yè)管理市場(chǎng)的關(guān)系是供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供商品

8、性勞動(dòng)服務(wù)的市場(chǎng)關(guān)系，是雙方按合同建立起來(lái)的平等的互助互利的交換關(guān)系。</p><p>　　018物業(yè)管理市場(chǎng)是物業(yè)管理企業(yè)采用經(jīng)營(yíng)性的手段實(shí)施管理，對(duì)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供服務(wù)，從而取得報(bào)酬。</p><p>　　019 深圳市物業(yè)管理目前需要解決的主要問(wèn)題是繼續(xù)加強(qiáng)立法及完善配套政策文件；引導(dǎo)和推動(dòng)規(guī)范化管理和規(guī)?；?jīng)營(yíng)；繼續(xù)加快物業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程；加大政府監(jiān)管力度；提高物業(yè)管理的

9、科技水平；繼續(xù)探索，繼續(xù)創(chuàng)新。</p><p>　　020物業(yè)管理行業(yè)的主管部門(mén)是市政府住宅行政管理部門(mén)（市住宅局物業(yè)監(jiān)管處）及各區(qū)人民政府住宅行政管理部門(mén)（區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科）。</p><p>　　021物業(yè)管理市場(chǎng)的委托關(guān)系主要有委托管理型，自主經(jīng)營(yíng)型。</p><p>　　022物業(yè)委托管理型的特征是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過(guò)《物

10、業(yè)管理委托合同》，委托專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則，提供勞務(wù)商品的市場(chǎng)交換關(guān)系。</p><p>　　023物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行原則：業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合；統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)；平等競(jìng)爭(zhēng)。</p><p>　　024物業(yè)管理招投標(biāo)的原則：公正、公平、公開(kāi)；實(shí)事求是、合情合理；早期介入。</p><p>　　025物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)外條件是物

11、業(yè)管理招標(biāo)方和投標(biāo)方的成熟；規(guī)則的完善；市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)的建立。</p><p>　　026物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理權(quán)的主要途徑是投標(biāo)；協(xié)議；自管。</p><p>　　027目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分幾個(gè)類(lèi)型進(jìn)行考評(píng)：大廈；工業(yè)區(qū)；住宅小區(qū)。</p><p>　　028目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有哪幾個(gè)方面考評(píng)內(nèi)容：大廈、工業(yè)區(qū)各九項(xiàng)，包括：基礎(chǔ)管理；房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

12、；共用設(shè)備管理；共用設(shè)施管理；保安及車(chē)輛管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設(shè)；管理效益。（兩者具體內(nèi)容評(píng)分側(cè)重不同）住宅小區(qū)八項(xiàng)，包括：基礎(chǔ)管理；房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)；共用設(shè)施、設(shè)備管理；保安、消防及車(chē)輛管理，環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設(shè)；管理效益。</p><p>　　029深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的性質(zhì)是依法登記成立的物業(yè)管理行業(yè)的自律性社團(tuán)法人。</p><p>　　030

13、深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的主要職責(zé)是1.制定物業(yè)管理行業(yè)行為準(zhǔn)則及道德規(guī)范；2.組織物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試；3.受理對(duì)會(huì)員的投訴，組織調(diào)查，并向有關(guān)部門(mén)提出處理意見(jiàn)；4.向市主管部門(mén)反映物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn)、建議和要求，維護(hù)物業(yè)管理行業(yè)的合法權(quán)益；5.調(diào)解行業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)議；6.協(xié)助市、區(qū)主管部門(mén)開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)優(yōu)活動(dòng)；7.辦理主管部門(mén)委托的其他事項(xiàng)。</p><p><b>　　二.法規(guī)&

14、lt;/b></p><p>　　001《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是建設(shè)部1994年3月24日第33號(hào)令。并于1994</p><p>　　年4月1日批準(zhǔn)施行。</p><p>　　002深圳市物業(yè)管理的主要法律依據(jù)是“條例”及“細(xì)則”。</p><p>　　003《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》是經(jīng)市政府二屆第101次常務(wù)會(huì)議審

15、議通過(guò)，于1998年7月20日發(fā)布并實(shí)施。</p><p>　　004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議通過(guò)，于1994年11月1日起施行。</p><p>　　005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議修正。</p><p>　　006“細(xì)則”是深圳市政府二屆三十五次常務(wù)會(huì)議通過(guò)

16、。1996年9月20日由深圳市市長(zhǎng)李子彬發(fā)布《深圳市人民政府令》第二十五號(hào)施行。</p><p>　　007“條例”是以住宅小區(qū)類(lèi)物業(yè)為基礎(chǔ)編寫(xiě)的。</p><p>　　008“條例”所稱(chēng)物業(yè)是指建成并投入使用的各類(lèi)房屋及與之配套的公用設(shè)備、設(shè)施和</p><p><b>　　公共場(chǎng)地。</b></p><p>　　00

17、9物業(yè)管理是指由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進(jìn)行管理并提供綜合服務(wù)?！皸l例”使用的概念是指對(duì)住宅區(qū)各類(lèi)房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng) 地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，使之保 持正常狀態(tài)的行為。</p><p>　　010物業(yè)專(zhuān)營(yíng)公司

18、是指接受物業(yè)管理公司委托，承擔(dān)住宅區(qū)的機(jī)電設(shè)備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。</p><p>　　011住宅區(qū)是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。</p><p>　　012住宅區(qū)的范圍由市政府住宅行政管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)劃定。</p><p>　　013業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。</p&

19、gt;<p>　　014入住是指入住人收到書(shū)面入?。ㄈ牖铮┩ㄖ⑥k理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。</p><p>　　015入住人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理入住的視為入住，物業(yè)管理單位可從此時(shí)起收取相應(yīng)</p><p><b>　　的管理費(fèi)。</b></p><p>　　016業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)

20、物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。</p><p>　　017自用部位是指用戶門(mén)以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽(yáng)臺(tái)、門(mén)、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。</p><p>　　018共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公

21、共通道、門(mén)廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。</p><p>　　019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。</p><p>　　020住宅區(qū)的公共場(chǎng)所和公用設(shè)施的使用和維護(hù)是由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用和維護(hù)。</p><p>　　021住宅區(qū)的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管

22、理與行業(yè)管理相結(jié)合的模式。</p><p>　　022業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本權(quán)利是依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理。</p><p>　　023業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務(wù)是合理使用房屋和公用設(shè)施，維護(hù)住宅區(qū)公共利益。</p><p>　　024業(yè)主委員會(huì)成立的條件是住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上或自第一個(gè)業(yè)主入住起滿兩年。</p><

23、;p>　　025業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間是平等的民事主體關(guān)系（法律關(guān)系）。</p><p>　　026分期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會(huì)：分期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)，經(jīng)已入住的過(guò)半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請(qǐng)，區(qū)住宅主管部門(mén)可以召集臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，在分期開(kāi)發(fā)期間成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)與業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)相同。</p><p>　　027業(yè)主大會(huì)由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。<

24、/p><p>　　028業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件是須經(jīng)由已入住的過(guò)半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。</p><p>　　029業(yè)主大會(huì)業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理：書(shū)面委托代理人參加；法定代理人參加。</p><p>　　030業(yè)主大會(huì)每年至少召開(kāi)一次。</p><p>　　031組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的程序是業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)在會(huì)議召開(kāi)七天前將業(yè)主大會(huì)

25、召開(kāi)日期和內(nèi)容送達(dá)每名業(yè)主。</p><p>　　032業(yè)主如何要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)：經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主10%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在接到該項(xiàng)提議起20日內(nèi)就該項(xiàng)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。</p><p>　　033經(jīng)提議而業(yè)主委員會(huì)不召開(kāi)業(yè)主大會(huì)如何處理：在20日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)未召集業(yè)主大會(huì)，由提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門(mén)申請(qǐng)，區(qū)住宅主管部門(mén)可以責(zé)令或限期業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)。<

26、/p><p>　　034業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決議必須由出席會(huì)議的業(yè)主所投票數(shù)的過(guò)半數(shù)通過(guò)。</p><p>　　035業(yè)主大會(huì)表決可以采取投票方式或者其他方式，各類(lèi)房屋按建筑面積每10平方米為1票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的計(jì)算為1票，不足5平方米的不計(jì)票。</p><p>　　036業(yè)主大會(huì)的職權(quán)包括：1.選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)組成人員；2.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工

27、作；3.聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；5.修改業(yè)主公約；6.改變和撤消業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；7.批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程。</p><p>　　037業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員；業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)1至2名，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事物；

28、</p><p>　　038業(yè)主委員會(huì)章程的制定業(yè)主委員會(huì)章程經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委員一致同意制定，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。</p><p>　　039業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉方式。</p><p>　　040業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)一般為11人至17人，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可適當(dāng)增減，但最低不得少于5人。</p><p>　　041入選業(yè)主委員會(huì)委員的人員應(yīng)熱心公益

29、事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間。</p><p>　　042業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年。</p><p>　　043業(yè)主委員會(huì)換屆選舉業(yè)主委員會(huì)委員可連選連任。</p><p>　　044業(yè)主委員會(huì)成員的工作性質(zhì)委員為兼職，主任可專(zhuān)職。</p><p>　　045業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會(huì)議召開(kāi)7天前

30、將會(huì)議通知書(shū)及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。</p><p>　　046業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司等</p><p>　　單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會(huì)議。</p><p>　　047業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。</p><p>　　048業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)有：1.召集和主持業(yè)主大會(huì)；2.審議和決定

31、住宅維修基金和公用設(shè)施專(zhuān)用基金的使用；3.采取公開(kāi)招標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；4.審議物業(yè)管理公司制定的對(duì)本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。</p><p>　　049業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)中，其中3.4.5.項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)須報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn).</p&g

32、t;<p>　　050業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)包括：1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)決定；2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同；3.不得從事各種投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；4.對(duì)物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)予以支持和配合。</p><p>　　051業(yè)主委員會(huì)不可以從事以盈利為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng).</p><p>　　052業(yè)主委員會(huì)表決的原則是采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。</p><p>　

33、　053業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會(huì)的決定等不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。</p><p>　　054物業(yè)公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對(duì)住宅區(qū)統(tǒng)一實(shí)施管理.</p><p>　　055物業(yè)委托管理合同應(yīng)包括的內(nèi)容：委托管理事項(xiàng)；管理標(biāo)準(zhǔn)；管理權(quán)限；管理期限；管理費(fèi)收支；利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)督檢查；違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。</p>&

34、lt;p>　　056住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)住宅管理部門(mén)備案.</p><p>　　057開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)住宅區(qū)前期的物業(yè)管理是：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)入住前6個(gè)月開(kāi)始自行或委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行前期管理。</p><p>　　058前期管理的費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。</p><p>　　059開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開(kāi)始入住2年內(nèi)可以決定住宅小區(qū)

35、的物業(yè)管理事宜.</p><p>　　060在住宅區(qū)開(kāi)始入住2年內(nèi)成立業(yè)主委員會(huì)的，不可以終止物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)建</p><p>　　設(shè)單位簽定的委托管理合同.但業(yè)主委員會(huì)可與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)。</p><p>　　061住宅區(qū)入住2年后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依“條例”規(guī)定聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)</p><p

36、>　　行管理，原物業(yè)管理公司在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。</p><p>　　062物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)的管理事項(xiàng)包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車(chē)房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車(chē)輛行駛和停泊；公共秩序；市住宅主管部門(mén)規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。</p><p>

37、;　　063物業(yè)管理公司的權(quán)利是：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。</p><p>　　064物業(yè)管理公司的義務(wù)是：以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益；按市住宅主管部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；組織或協(xié)助有關(guān)部門(mén)提供社

38、區(qū)生活服務(wù)和開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)；按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。</p><p>　　065住宅區(qū)內(nèi)車(chē)輛管理的規(guī)定包括：接受公安等部門(mén)的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督；進(jìn)入住宅區(qū)的車(chē)輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車(chē)場(chǎng)或設(shè)置有停車(chē)標(biāo)志的場(chǎng)所；物業(yè)管理單位應(yīng)與車(chē)主明確車(chē)輛保管關(guān)系或車(chē)位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車(chē)位使用費(fèi)。</p><p>　　066物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)的管理未能達(dá)到市住宅主

39、管部門(mén)和委托管理合同規(guī)定的標(biāo)</p><p>　　準(zhǔn)，或者違反委托管理合同規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)或委托方可終止合同。</p><p>　　067物業(yè)管理公司因管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主損失的，應(yīng)賠償業(yè)主損失。</p><p>　　068物業(yè)管理公司違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門(mén)依法予以處理。</p><p>　　069物業(yè)管理公司

40、享受?chē)?guó)家第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策.</p><p>　　070有關(guān)業(yè)主公約的規(guī)定有：由市住宅主管部門(mén)統(tǒng)一制訂示范文本；業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，并報(bào)市住宅主管部門(mén)和區(qū)住宅主管部門(mén)備案；業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。</p><p>　　071業(yè)主公約的主要內(nèi)容包括：住宅區(qū)名稱(chēng)、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；公共場(chǎng)所及公用設(shè)施狀況；業(yè)主大會(huì)的召集程序及

41、決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式；業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所及公用設(shè)施的權(quán)益；業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳交；業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；違反業(yè)主公約的責(zé)任；其他有關(guān)事項(xiàng)。</p><p>　　072業(yè)主公約生效的條件是：業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達(dá)到30%后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。</p>

42、<p>　　073已生效的業(yè)主公約對(duì)本住宅區(qū)所有業(yè)主有約束力.</p><p>　　074業(yè)主入住時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約.</p><p>　　075在移交住宅區(qū)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)移交的住宅區(qū)工程建設(shè)資料包括：住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；地下管網(wǎng)竣工圖；住宅區(qū)各類(lèi)房屋清單；出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單；住宅區(qū)公用設(shè)施

43、、設(shè)備及公共場(chǎng)地清單；住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)地的竣工日期。</p><p>　　076在業(yè)主委員會(huì)未成立時(shí)，由物業(yè)管理公司接管住宅區(qū)工程建設(shè)資料，并代為保管。</p><p>　　077業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)遵守的規(guī)定有：未經(jīng)市政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、

44、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)；不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。</p><p>　　078室內(nèi)部分的維修責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。</p><p>　　079室內(nèi)部分維修責(zé)任界限的劃分是：業(yè)主大門(mén)內(nèi)，水、電表閘、閥以內(nèi)。</p><p>　　080室內(nèi)部分的維修費(fèi)用由業(yè)主（非業(yè)主使用人、租戶）負(fù)責(zé)。</

45、p><p>　　081共用部分維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的劃分是由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。</p><p>　　082共用部分的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從房屋（本體）維修基金中支付。</p><p>　　083公用設(shè)施維修責(zé)任界限的劃分是：住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂(lè)場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、連廊、自行車(chē)房（棚）等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)。</p>&l

46、t;p>　　084公用設(shè)施的維修費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支付。</p><p>　　085住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)由相關(guān)業(yè)務(wù)單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由相關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。</p><p>　　086房屋毗連部位的維修養(yǎng)護(hù)由誰(shuí)負(fù)責(zé)？在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。毗連部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實(shí)施或委托物業(yè)管理公司組織實(shí)施。&l

47、t;/p><p>　　087毗連部位維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)主和相關(guān)責(zé)任人按比例分擔(dān)費(fèi)用。其中共有墻體按兩側(cè)均分后，由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān)，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé)，其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔(dān)。</p><p>　　088人為造成公用設(shè)施損壞、損失的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)、賠償。</p><p>　　089房屋外觀的整潔、統(tǒng)一由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物

48、業(yè)管理公司共同維護(hù)。</p><p>　　090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會(huì)決定。</p><p>　　091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。</p><p>　　092房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施每三年至少修繕、粉刷一次。</p><p>　　093房屋的樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施每五年至少修繕、粉刷一次。</p&g

49、t;<p>　　094房屋的天面、外墻、空調(diào)架、防盜網(wǎng)、樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施項(xiàng)目到修繕?lè)鬯⑵诖_實(shí)不需要修繕和粉刷的，業(yè)主委員會(huì)可向市、區(qū)住宅主管部門(mén)申請(qǐng)延期修繕和粉刷，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門(mén)同意，可以延期。</p><p>　　095房屋的修繕和粉刷等設(shè)施項(xiàng)目費(fèi)用，外觀設(shè)施由業(yè)主或承租人承擔(dān)；其他費(fèi)用從住宅本體維修基金中支付。</p><p>　　096房屋及其附屬設(shè)

50、施或住宅公用設(shè)施在可能危害房屋安全或公共安全時(shí)需即時(shí)維修。</p><p>　　097公用設(shè)施專(zhuān)用基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)按一定的提取比例提取，并一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥；由區(qū)住宅主管部門(mén)設(shè)立專(zhuān)帳管理；使用辦法由市政府制訂；區(qū)住宅主管部門(mén)對(duì)業(yè)主委員使用公用設(shè)施專(zhuān)用基金不得干涉；</p><p>　　098公用設(shè)施專(zhuān)用基金提取的比例按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資2%提取。</p&

51、gt;<p>　　099公用設(shè)施專(zhuān)用基金用于購(gòu)買(mǎi)管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。</p><p>　　100住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車(chē)輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營(yíng)業(yè)主公約

52、所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。</p><p>　　101住宅區(qū)的專(zhuān)用房屋指的是物業(yè)管理的管理用房與按比例提供給業(yè)主委員會(huì)由物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房。</p><p>　　102住宅區(qū)的專(zhuān)用房屋由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)按市政府規(guī)定以建造成本提供管理用房，以微利房?jī)r(jià)提供部分商業(yè)用房；</p><p>　　103住宅區(qū)的專(zhuān)用房屋的產(chǎn)權(quán)屬該住宅

53、區(qū)全體業(yè)主；</p><p>　　104物業(yè)管理用房的計(jì)算方法是：物業(yè)管理用房面積（平方米）=人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)（0.06）×住宅區(qū)房屋總套數(shù)（住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套；寫(xiě)字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方米建筑面積折一套）×戶均人口數(shù)（3.75）。</p><p>　　105物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫(kù)房等

54、，不包括機(jī)電及保安人員值班用房。</p><p>　　106保安人員宿舍用房由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位利用小區(qū)（大廈）內(nèi)相關(guān)公共場(chǎng)所解決。</p><p>　　107物業(yè)管理用房必須是正規(guī)用房。</p><p>　　108向業(yè)主委員會(huì)提供管理用房的期限在業(yè)主委員會(huì)成立2個(gè)月內(nèi)提供，最遲不超過(guò)6個(gè)月（商業(yè)用房、公用設(shè)施專(zhuān)用基金相同）。</p><p>　　

55、109提供給業(yè)主委員會(huì)的商業(yè)用房面積的計(jì)算方法是多層按總建筑面積的3‰，高層住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的2‰提供。</p><p>　　110提供給業(yè)主委員會(huì)的商業(yè)用房的購(gòu)置費(fèi)可從公用設(shè)施專(zhuān)用基金中墊支，并從該商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入中收回。</p><p>　　111提供給業(yè)主委員會(huì)的商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同使用、經(jīng)營(yíng)，其收入用于彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。</p><p&

56、gt;　　1?2住宅區(qū)的公用設(shè)施專(zhuān)用基金、住宅本體維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目業(yè)主委員會(huì)應(yīng)每三個(gè)月至少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。</p><p>　　113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。</p><p>　　114對(duì)未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費(fèi)用的，物業(yè)管理公司可要求業(yè)主限期交納。</p><p>　　1

57、15對(duì)逾期不交納物業(yè)管理費(fèi)、本體維修基金的，可按日加收應(yīng)交納費(fèi)用萬(wàn)分之五的滯納金，并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行催交；連續(xù)六個(gè)月不交納的，可向人民法院申請(qǐng)追繳。</p><p>　　116物業(yè)管理公司違反物業(yè)委托管理合同的約定并造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并承擔(dān)相應(yīng)損失。</p><p>　　117業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管

58、部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容或 業(yè)主委員會(huì)的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸?！币?guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤消其決定，并通告全體業(yè)主。</p><p>　　118業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司有下列行為之一的：①擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；②改變公用設(shè)施專(zhuān)用基金和住宅（本體）維修基金的用途，或未按規(guī)定定期公布收支帳目的；③改變專(zhuān)用房屋的用途，未按規(guī)定使用的；④管理制

59、度不健全、管理混亂，造成對(duì)住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，經(jīng)市、區(qū)主管部門(mén)認(rèn)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止并限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會(huì)可以終止委托管理合同；市住宅主管部門(mén)和有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并可處以3000元以上10000元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，市住宅主管部門(mén)可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷(xiāo)其物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。</p><p>　　119業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，

60、市、區(qū)住宅主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處3000元以上10000元以下的罰款。</p><p>　　120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個(gè)人未經(jīng)市政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)；不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。違反上述第三

61、十八條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處1000元以上5000元以下的罰款。</p><p>　　121業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個(gè)人違反住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車(chē)輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪

62、音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營(yíng)業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的，市、區(qū)住宅主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處100元以上2000元以下的罰款。</p><p>　　122寫(xiě)字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本“條例”執(zhí)行。</p><p>　　123物業(yè)管理公司必須按照所持有的“物業(yè)管理資質(zhì)”從事相應(yīng)的物業(yè)管理工作。</p><p>　　1

63、24資質(zhì)證書(shū)分為甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)3種。</p><p>　　125物業(yè)管理公司按持有的不同資質(zhì)證書(shū)，進(jìn)行物業(yè)管理工作。持有甲級(jí)資質(zhì)證書(shū)的單位，可以管理各類(lèi)物業(yè)并按甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)；持有乙級(jí)資質(zhì)證書(shū)的單位，可以管理30層以下的各類(lèi)物業(yè)并按乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)；持有丙級(jí)資質(zhì)證書(shū)的單位，可以管理9層以下的各類(lèi)物業(yè)（涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外）并按丙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)。</p><p>　

64、　126業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行審計(jì)？業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司可以共同委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)住宅（本體）維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的使用明細(xì)表和收支明細(xì)帳目進(jìn)行審計(jì)。</p><p>　　127對(duì)物業(yè)公司審計(jì)的費(fèi)用從管理費(fèi)中支付。</p><p>　　128業(yè)主委員委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行審計(jì)的前提條件是在業(yè)主委員會(huì)與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時(shí)

65、。</p><p>　　129住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)總收入的主要來(lái)源有1.部分商業(yè)用房租金；2.公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的經(jīng)營(yíng)收入；3.向業(yè)主收取管理服務(wù)費(fèi)；4.住宅區(qū)的其他合法收入。</p><p>　　130住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的基本開(kāi)支有1.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）；2.業(yè)主委員會(huì)、管理

66、處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；3.就管理工作而聘請(qǐng)的專(zhuān)營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用；4.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；5.住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。</p><p>　　131管理服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管保險(xiǎn)費(fèi)用。</p><p>　　132收取管理服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開(kāi)支的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書(shū)等

67、級(jí)以及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際需求，參照市物價(jià)主管部門(mén)和市住宅主管部門(mén)的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審議確定后，報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)執(zhí)行。</p><p>　　133住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目由業(yè)主委員會(huì)主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個(gè)月至少?gòu)埌窆家淮?；年度帳目公布?yīng)由業(yè)主委員會(huì)主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。</p><p>　　134住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金的所有權(quán)屬住宅區(qū)全體

68、業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)。</p><p>　　135住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金的主管部門(mén)市住宅主管部門(mén)和區(qū)住宅管理部門(mén)。</p><p>　　136住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金所說(shuō)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位總投資含公用設(shè)施配套費(fèi)、建造成本。</p><p>　　137住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金所說(shuō)的重大維修項(xiàng)目的范圍是：區(qū)內(nèi)的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂(lè)體育

69、場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、連廊、自行車(chē)房（棚）。（不包括產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)）。</p><p>　　138住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金所說(shuō)的重大維修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)是：區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴(yán)重?fù)p壞，造成無(wú)法通行的；路燈線路需要改造或重新敷設(shè)的；溝、渠、池、井、井壁（面）出現(xiàn)嚴(yán)重?cái)嗔鸦蚱茡p的；園林綠化地樹(shù)木、草皮及雕塑、小品等設(shè)施需重新造植或更新改造的；文化娛樂(lè)體育場(chǎng)所需改造、改建或因房屋的基礎(chǔ)傾斜造成裂縫或因結(jié)構(gòu)等原因造成柱、梁

70、、板墻、裂縫或嚴(yán)重?fù)p壞的；停車(chē)場(chǎng)、連廊、自行車(chē)房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。上述范圍之外的由市住宅主管部門(mén)確定。</p><p>　　139高層住宅區(qū)專(zhuān)用基金的使用比例30%用于本體外公用設(shè)施；其余用于本體共用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。</p><p>　　140專(zhuān)用基金不屬于業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)收入。</p><p>　　

71、141專(zhuān)用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目時(shí)，只能使用基金的增值部分。如增值部分不足，從管理費(fèi)積累中墊支或由業(yè)主分?jǐn)偂?lt;/p><p>　　142物業(yè)管理公司需要使用專(zhuān)用基金時(shí)，應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)提供法定代表人簽字蓋章的使用申請(qǐng)；該項(xiàng)目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；施工承接單位或人員資質(zhì)資料。</p><p>　　143業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司使用專(zhuān)用基金的審批程序是：業(yè)主委員會(huì)在接到物業(yè)管理

72、公司使用專(zhuān)用基金的申請(qǐng)后14日內(nèi)召集業(yè)主大會(huì)審議；同意后，向區(qū)住宅管理部門(mén)報(bào)送有業(yè)主委員會(huì)主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金使用申請(qǐng)表》；區(qū)住宅管理部門(mén)應(yīng)在接到申請(qǐng)表后14日內(nèi)完成審批并將款項(xiàng)撥到物業(yè)管理公司帳戶。</p><p>　　144房屋（本體）維修基金屬各類(lèi)物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn)，以每個(gè)單體物業(yè)為單位，由該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔(dān)和享用。</p>

73、<p>　　145房屋（本體）維修基金的主管部門(mén)是市住宅主管部門(mén)；各區(qū)住宅主管部門(mén)對(duì)轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)物業(yè)的本體基金的使用和管理指導(dǎo)和監(jiān)督。</p><p>　　146業(yè)主繳交房屋（本體）維修基金規(guī)定：業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個(gè)月起，按月繳交本體維修基金；業(yè)主發(fā)生變更時(shí)原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開(kāi)發(fā)單位的原因造成空置的房屋，其本體基金由開(kāi)發(fā)單位繳交。</p><p&g

74、t;　　147房屋（本體）維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物業(yè)主管部門(mén)頒布的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)每?jī)赡曛朴喓桶l(fā)布一次。各業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況，經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后，對(duì)本體基金繳交標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整。</p><p>　　148房屋（本體）維修基金的使用原則是：按照取之于民，用之于民的原則，用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。</p><p>　　149房屋（本體）維修基金的使用

75、范圍是：共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由管理處組織實(shí)施，其費(fèi)用從本體基金中支出。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、公共屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。</p><p>　　150房屋（本體）維修基金的

76、使用比例：本體基金的30％用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70％用于房屋本體共用部位中修以上維護(hù)工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上維護(hù)工程時(shí)，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或該棟50%以上業(yè)主書(shū)面同意。</p><p>　　151房屋（本體）維修基金維修標(biāo)準(zhǔn)：房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國(guó)家建設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。</p><p>　　152房屋（本體）維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主委

77、員會(huì)決定，由全體業(yè)主分?jǐn)?；單棟房屋本體基金不夠使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或該棟50％以上業(yè)主書(shū)面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?lt;/p><p>　　153物業(yè)管理公司之管理處對(duì)每年房屋（本體）維修基金的使用應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計(jì)劃及預(yù)算，提交業(yè)主委員會(huì)審議通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃及預(yù)算后15日內(nèi)作出答復(fù)，逾期視為同意；急修工程應(yīng)在7日內(nèi)答復(fù)，逾期視為同意。</p>&

78、lt;p>　　154如業(yè)主委員會(huì)或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進(jìn)行中修以上維修工程計(jì)劃時(shí)，管理處認(rèn)為有充足理由使用，或該項(xiàng)目實(shí)施與否涉及國(guó)家或特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的，可由物業(yè)管理公司申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)住宅管理部門(mén)核準(zhǔn)后實(shí)施。</p><p>　　155房屋（本體）維修基金使用之后的手續(xù)：日常維護(hù)和零星小修由管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證；中修以上工程應(yīng)出具“施工項(xiàng)目清

79、單”，由委員會(huì)主任或該棟樓長(zhǎng)（或20％以上業(yè)主 ）、管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證。</p><p>　　156房屋（本體）維修基金的帳務(wù)以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專(zhuān)（記）帳管理，并設(shè)立專(zhuān)用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的本體基金。</p><p>　　157房屋（本體）維修基金的監(jiān)督辦法：本體基金的收支項(xiàng)目，由管理處每三個(gè)月在各棟房屋的顯著位置公布一次?；饚つ苛忻骰饝?yīng)用的項(xiàng)目、部位、費(fèi)用支出

80、及證明人、基金余額（單體和全部），并接受有關(guān)部門(mén)和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。</p><p>　　158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的，管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主公約規(guī)定采取相應(yīng)催繳措施。</p><p>　　159物業(yè)管理公司及其管理處在使用房屋（本體）維修基金有下列不規(guī)范行為之一的， </p><p>　　市、區(qū)住宅主管部門(mén)可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰：1.擅

81、自提高本體基金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2.改變本體基金的用途，挪作它用的；3.未按規(guī)定期限公布本體基金收支帳目的；4.拒絕接受業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主查詢的。</p><p>　　160物業(yè)管理公司及其管理處未按時(shí)公布帳目或拒絕查詢的，業(yè)主可以拒繳本體基金。</p><p>　　161對(duì)房屋（本體）維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或所維修養(yǎng)護(hù)單棟房屋50％以上業(yè)主同意，日常小修可以超

82、出規(guī)定的本體基金比例，超出部分可在下年度本體基金的小修費(fèi)里沖抵，或經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定提高本體基金收取標(biāo)準(zhǔn)彌補(bǔ)。</p><p>　　162房屋（本體）維修基金征收的具體標(biāo)準(zhǔn)是：本體基金征收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度，維修養(yǎng)護(hù)實(shí)際需要，并考慮群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素制定。本體基金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主征收（注：房屋保修期內(nèi)不得征收）：多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建筑面積0.15元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯

83、的多層住宅）每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋（含寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈、廠房等）的本體基金標(biāo)準(zhǔn)，參照上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或多數(shù)業(yè)主同意，征收標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)上浮，但最高上浮幅度不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的50％。</p><p>　　163房屋（本體）維修基金使用的權(quán)限規(guī)定：動(dòng)用本體基金，應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中：日常維護(hù)和零星小修金額在1000元以下的，由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人和本棟房屋樓長(zhǎng)共同簽字后支付；用于中修

84、以上維護(hù)工程或維修金額1001元以上的，須經(jīng)本棟房屋占60％以上業(yè)主同意后方可使用。 本體基金確實(shí)不夠支出時(shí)，經(jīng)占60％以上的業(yè)主同意，可由該棟房屋的業(yè)主分?jǐn)偂?lt;/p><p>　　164在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫(xiě)字樓等各類(lèi)物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的管理服務(wù)的單位，應(yīng)遵守《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》。</p><p>　　165物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)遵守社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)

85、化、企業(yè)化的原則，保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美，保障物業(yè)的安全使用，維護(hù)業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。</p><p>　　166何種物業(yè)可以不采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè) ？物業(yè)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自用的；在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬(wàn)平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬(wàn)平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬(wàn)平方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由市主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)劃定。</

86、p><p>　　167物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，可以采取公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)的形式。</p><p>　　168物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書(shū)應(yīng)當(dāng)包括：物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度；管理服務(wù)人員配備方案；管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案；管理服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案；管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾；社區(qū)文化服務(wù)方案；管理服務(wù)模式設(shè)想等。</p><p>　　169物業(yè)管理企業(yè)

87、提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循國(guó)家有關(guān)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；沒(méi)有國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)符合市主管部門(mén)規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)采用國(guó)外先進(jìn)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高管理服務(wù)水平。</p><p>　　170物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的傭金是不得超過(guò)物業(yè)管理成本的百分之十。</p><p>　　171物業(yè)管理公司派出機(jī)構(gòu)物業(yè)管理處下列項(xiàng)目支出列入物業(yè)管理成本，但不得重復(fù)計(jì)算：1.管理處管理人員的工資

88、、福利；2.保潔消殺費(fèi)；3.治安防范費(fèi)；4.公用配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；5.園林綠地維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；6.用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及經(jīng)營(yíng)、辦公費(fèi)用；7.公用部位水電費(fèi)；8.電梯運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；9.中央空調(diào)費(fèi)。</p><p>　　172對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務(wù)費(fèi)用及按規(guī)定用于管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)行獨(dú)立核算。除去管理服務(wù)的成本開(kāi)支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應(yīng)繳納的稅、費(fèi)后，有結(jié)余的，應(yīng)轉(zhuǎn)入本物

89、業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服務(wù)費(fèi)用，不得擅自提取或挪作他用。</p><p>　　173物業(yè)管理企業(yè)在合理的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)包括對(duì)物業(yè)進(jìn)行巡視、檢查、</p><p>　　或?qū)门涮自O(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地和房屋本體共用部位及設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)或</p><p>　　改造，或按規(guī)定對(duì)物業(yè)的裝修進(jìn)行監(jiān)管的，業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便并接受監(jiān)管，不得無(wú)理拒絕或阻撓。

90、具體巡視、檢查的內(nèi)容和時(shí)間、維修養(yǎng)護(hù)或改的項(xiàng)目及施工的時(shí)間、地點(diǎn)均應(yīng)當(dāng)提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對(duì)前款維修養(yǎng)護(hù)或改造的項(xiàng)目有分歧的，由市、區(qū)主管部門(mén)決定執(zhí)行；對(duì)維修養(yǎng)護(hù)或改造的費(fèi)用有疑義的，可向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù)。</p><p>　　174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的，可向市、區(qū)主管部門(mén)和價(jià)

91、格行政管理部門(mén)投訴；市、區(qū)主管部門(mén)或市、區(qū)價(jià)格行政管理部門(mén)應(yīng)在收到投訴后及時(shí)予以查處，并將查處結(jié)果書(shū)面通知投訴人。</p><p>　　175物業(yè)管理公司應(yīng)交納的稅種有：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加；企業(yè)所得稅；增值稅；印花稅。</p><p>　　176營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加的稅率為：營(yíng)業(yè)收入的5%。營(yíng)業(yè)稅的1%。營(yíng)業(yè)稅的3%。</p><p>

92、　　177收取的中央空調(diào)使用費(fèi)不算作營(yíng)業(yè)收入不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。</p><p>　　178物業(yè)管理公司代收的水、電費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目要交增值稅。</p><p>　　179物業(yè)管理費(fèi)用收支公布的主要項(xiàng)目有：收入部分：管理費(fèi)，房租，停車(chē)場(chǎng)收入，有償服務(wù)費(fèi)等；支出部分：管理人員工資、福利，辦公費(fèi)，經(jīng)營(yíng)費(fèi)，差旅費(fèi)，水電費(fèi)，機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)水電費(fèi)，設(shè)備工具修理費(fèi)，公共設(shè)施維修、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，保安費(fèi)用，法定稅率、保險(xiǎn)

93、費(fèi)，管理傭金等；本季盈虧，上季結(jié)轉(zhuǎn)，累積盈虧。</p><p><b>　　三.保安服務(wù)管理</b></p><p>　　001治安管理主要是:必須通過(guò)現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備與工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，

94、還有如自然災(zāi)害、人為事故、流氓活動(dòng)以及各種破壞活動(dòng)的預(yù)防與阻止，確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害，財(cái)物不受損失，工作、生活秩序正常。</p><p>　　002治安管理的主要內(nèi)容是：防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防災(zāi)害事故。</p><p>　　003治安管理的目的是人身不受傷害，財(cái)物不受損失，工作、生活秩序正常。</p><p>　　004物業(yè)公司的治安

95、管理隊(duì)伍可采用委托保安公司實(shí)施安保服務(wù)和自建保安隊(duì)伍實(shí)施安保服務(wù)。</p><p>　　005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上；20歲至28歲；高中以上文化程度；身體健康；思想品德好（當(dāng)?shù)乜h以上公安機(jī)關(guān)出具的無(wú)犯罪前科的證明材料）；符合計(jì)劃生育規(guī)定；具備一定的軍訓(xùn)基本功；有深圳戶口的成年人擔(dān)保。退伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。</p><p>　　006保安人員崗前培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括：公

96、司簡(jiǎn)介；物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí)；企業(yè)內(nèi)部的有關(guān)管理制度：?jiǎn)T工守則，工作紀(jì)律等；安全防火教育；ISO9002質(zhì)量體系有關(guān)安保方面文件的學(xué)習(xí)；普法學(xué)習(xí)；職業(yè)道德教育；軍訓(xùn)。</p><p>　　007保安人員在崗培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括：安保操作規(guī)程；隊(duì)列訓(xùn)練、擒拿格斗、體能訓(xùn)練、消防滅火訓(xùn)練、交通指揮訓(xùn)練等。</p><p>　　008保安人員單兵隊(duì)列考核標(biāo)準(zhǔn)是：軍人軍姿；停止間轉(zhuǎn)法；齊步走與立定；正步

97、走與立定；跑步走與立定；敬禮。</p><p>　　009保安人員擒拿技術(shù)動(dòng)作的基本內(nèi)容是：基本功：直打、側(cè)打、勾打；彈踢、側(cè)踹、勾踢；綜合練習(xí)。擒敵拳等。</p><p>　　010保安人員軍事體能測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)是：百米跑14秒以內(nèi)；俯臥撐50個(gè)以上；爬樓20層60秒以內(nèi)。</p><p>　　011保安守護(hù)工作的涵義是指保安人員根據(jù)有關(guān)特別服務(wù)的協(xié)議（委托管理合同、業(yè)

98、主公約以外的協(xié)議），采取各種有效措施，對(duì)指定的人、財(cái)物、場(chǎng)所地以及其他對(duì)象所進(jìn)行的看護(hù)和守衛(wèi)活動(dòng)。從宏觀的涵義來(lái)看，對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)、對(duì)一棟或一組大廈以及對(duì)一個(gè)工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作實(shí)際上就是保安守護(hù)工作，只不過(guò)物業(yè)管理單位不承擔(dān)生命及財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任。</p><p>　　012保安守護(hù)工作主要有：保護(hù)人身安全；保護(hù)財(cái)產(chǎn)安全；維護(hù)客戶單位內(nèi)部正常的秩序。</p><p>　　013在守護(hù)過(guò)程

99、中可能遇到的主要問(wèn)題是：火災(zāi)；盜竊；破壞；擾亂秩序；業(yè)主或非業(yè)主使用人求助。</p><p>　　014巡邏保安服務(wù)的主要任務(wù)是：維護(hù)巡邏區(qū)域內(nèi)和保護(hù)目標(biāo)周?chē)恼Ｖ伟仓刃?；預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各種違法犯罪行為；及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種可疑情況，抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子；警戒、保護(hù)刑事案件、治安事件和治安災(zāi)害事故現(xiàn)場(chǎng)；檢查發(fā)現(xiàn)防范方面的漏洞；平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。</p><p>　　015遇有違法犯

100、罪分子實(shí)施犯罪行為的主要處理方法是：及時(shí)予以制止，并盡量將其抓獲；迅速報(bào)告公安機(jī)關(guān)；疏散無(wú)辜群眾。</p><p>　　016遇有聚眾鬧事的問(wèn)題的主要處理方法是：控制、穩(wěn)住領(lǐng)頭者；疏散圍觀者；迅速 報(bào)告有關(guān)部門(mén)及公安機(jī)關(guān)，平息事件；協(xié)助客戶單位處理問(wèn)題；防止事態(tài)擴(kuò)大。</p><p>　　017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護(hù)目標(biāo)的主要處理方法是：將其勸出守護(hù)目標(biāo)范圍，無(wú)效時(shí)，通知其家屬、單

101、位及公安機(jī)關(guān)實(shí)施控制、監(jiān)護(hù)。</p><p>　　018守護(hù)目標(biāo)范圍內(nèi)發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是：迅速向公安機(jī)關(guān)報(bào)案；保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)；安撫受害者；注意守護(hù)目標(biāo)范圍內(nèi)可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人，應(yīng)迅速移交公安機(jī)關(guān)，防止其逃跑。遇闖卡車(chē)輛，應(yīng)記下車(chē)牌號(hào)及車(chē)輛特征，必要時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。</p><p>　　019發(fā)現(xiàn)守護(hù)范圍內(nèi)有形跡可疑人時(shí)的主要處理方法是：留心觀察，注意其行為發(fā)展，并及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)

102、導(dǎo)報(bào)告，做好控制工作。</p><p>　　020遇有守護(hù)范圍突然停電情況下的主要處理方法是：遇夜間突然停電或守護(hù)燈光突</p><p>　　然熄滅，特別加強(qiáng)門(mén)衛(wèi)和要害部位的守護(hù)，在照明恢復(fù)前，嚴(yán)格控制人員進(jìn)出。</p><p>　　021遇有業(yè)主或住戶當(dāng)面或電話向保安人員反映情況時(shí)的主要處理方法是：?jiǎn)柷宸从?lt;/p><p>　　者姓名、房號(hào)

103、、單位，詳細(xì)記錄報(bào)告的內(nèi)容；對(duì)當(dāng)面報(bào)告者要記清其相貌、衣著</p><p>　　特征；對(duì)報(bào)告內(nèi)容及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。</p><p>　　022保安巡邏工作的主要方法是：采取定線、不定線相結(jié)合的巡邏線路；采取點(diǎn)與線</p><p><b>　　結(jié)合的方法。</b></p><p>　　023保安巡邏工作應(yīng)注意的事項(xiàng)是：在

104、時(shí)空控制上應(yīng)注重系統(tǒng)管理；經(jīng)常結(jié)合治安方</p><p>　　面的情況，及時(shí)調(diào)整力量和巡邏方法；經(jīng)常教育巡邏人員增強(qiáng)危險(xiǎn)觀念，要求每</p><p>　　個(gè)巡邏人員在巡邏中，要全神貫注，細(xì)心觀察，不忽視一點(diǎn)可疑跡象，不放過(guò)任</p><p>　　何應(yīng)該解決處理的問(wèn)題，夜間巡邏要更加注意行人、車(chē)輛表現(xiàn)出來(lái)的可疑點(diǎn)，以</p><p>　　及不正

105、常的煙、光等。</p><p>　　024違反治安管理行為的主要內(nèi)容是：擾亂公共秩序的行為；妨害公共安全行為；侵</p><p>　　犯他人人身權(quán)利行為；侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為；妨害社會(huì)管理秩序行為；違反消防</p><p>　　管理行為；違反交通管理行為；違反戶口或居民身份證管理行為。</p><p>　　025違反治安管理行為與犯罪的主要區(qū)別

106、是：情節(jié)輕重和對(duì)社會(huì)危害大小不同；觸犯</p><p>　　的法律不同；應(yīng)當(dāng)受到的處罰不同。</p><p>　　026正當(dāng)防衛(wèi)的條件是：1.正當(dāng)防衛(wèi)的不法侵害條件：必須有真實(shí)存在的不法侵害行</p><p>　　為，才能進(jìn)行正當(dāng)防衛(wèi)；必須針對(duì)正在進(jìn)行的不法侵害行為，才能實(shí)行正當(dāng)防衛(wèi)。</p><p>　　2.正當(dāng)防衛(wèi)的防衛(wèi)條件：正當(dāng)防衛(wèi)必須

107、針對(duì)不法侵害者本人實(shí)行；正當(dāng)防衛(wèi)不能</p><p>　　超過(guò)必要限度，造成不應(yīng)有的損害。</p><p>　　027真實(shí)存在的不法侵害行為：指客觀上發(fā)生了危害社會(huì)的行為。</p><p>　　028正當(dāng)防衛(wèi)的必要限度：要看防衛(wèi)行為是否能有效制止住不法侵害；要把防衛(wèi)行為</p><p>　　與侵害行為進(jìn)行比較，凡是經(jīng)綜合分析認(rèn)為防衛(wèi)行為與侵害

108、行為在性質(zhì)、強(qiáng)度、</p><p>　　手段等方面大體相當(dāng)，即可認(rèn)定是制止不法侵害所必須的限度。</p><p>　　029非正當(dāng)防衛(wèi)的性質(zhì)：屬于不法行為。</p><p>　　030常見(jiàn)的非正當(dāng)防衛(wèi)有：假想防衛(wèi)；防衛(wèi)挑撥；不適時(shí)防衛(wèi)；局外防衛(wèi)；抗拒防衛(wèi)；</p><p>　　互毆行為；防衛(wèi)過(guò)當(dāng)。</p><p>