【廣告策劃-ppt】凡客誠(chéng)品微博營(yíng)銷案例解析

1、微博營(yíng)銷的路徑分析和案例解析北京索瑯國(guó)際公關(guān)廣告索瑯國(guó)際201967目錄微博發(fā)展現(xiàn)狀分析微博概述微博的特性微博使用手冊(cè)微博營(yíng)銷路徑分析微博營(yíng)銷案例解析201967微博，是一個(gè)基于用戶關(guān)系的信息分享、傳播以及獲取的平臺(tái)，允許用戶通過(guò)Web、Wap、Mail、APP、IM、SMS以及各種客戶端，以簡(jiǎn)短的文本進(jìn)行更新和發(fā)布消息。隨著發(fā)展，這些消息可以被很多方式傳送，也可以發(fā)布多媒體，如圖片、影音和出版物字?jǐn)?shù)通常限制在140字以內(nèi)微博是用來(lái)溝通

2、的，一個(gè)人說(shuō)，其他人聽(tīng)，然后彼此反復(fù)討論微博概述201967微博的特征201967隱私控制：僅自己可見(jiàn)、僅我關(guān)注的用戶可見(jiàn)、全站可見(jiàn)轉(zhuǎn)發(fā)邏輯：轉(zhuǎn)發(fā)原文：填寫內(nèi)容則顯示填寫的內(nèi)容，不填寫內(nèi)容則顯示“轉(zhuǎn)發(fā)微博”轉(zhuǎn)發(fā)規(guī)則：轉(zhuǎn)發(fā)轉(zhuǎn)發(fā)來(lái)的內(nèi)容，產(chǎn)生的內(nèi)容等于直接轉(zhuǎn)發(fā)，與轉(zhuǎn)發(fā)源建立關(guān)系，可調(diào)用中間轉(zhuǎn)發(fā)者描述轉(zhuǎn)發(fā)描述：直接轉(zhuǎn)發(fā)可以復(fù)選是否作為原文評(píng)論；間接轉(zhuǎn)發(fā)可復(fù)選作為原文評(píng)論和中間轉(zhuǎn)發(fā)者評(píng)論源內(nèi)容刪除：源內(nèi)容刪除為邏輯刪除，被轉(zhuǎn)發(fā)的內(nèi)容還會(huì)顯示評(píng)論

3、回復(fù)邏輯：原文評(píng)論：可復(fù)選作為自己的新微博發(fā)表回復(fù)評(píng)論：即@XXX，及最為評(píng)論，也作為對(duì)XXX的回復(fù)，可復(fù)選作為新微博發(fā)表評(píng)論回復(fù)與轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)系：評(píng)論回復(fù)時(shí)復(fù)選同時(shí)作為新微博=轉(zhuǎn)發(fā)，轉(zhuǎn)發(fā)時(shí)復(fù)選同時(shí)作為評(píng)論=評(píng)論站內(nèi)信與@XXX的關(guān)系站內(nèi)信相當(dāng)于私信，只有對(duì)方能看到，并且不會(huì)發(fā)送錯(cuò)誤@XXX被運(yùn)用到回復(fù)和間接發(fā)信中，因?yàn)樗械腀XXX，只要XXX存在，就會(huì)受到通知，并在@列表中找到@他的全部信息，這些信息有評(píng)論回復(fù)、也有站內(nèi)信（公開的）@邏

4、輯：@XXX，系統(tǒng)會(huì)將@后的內(nèi)容作為用戶名進(jìn)行搜索，而用戶名又是不可重復(fù)的，即可實(shí)現(xiàn)快速定位到某個(gè)用戶進(jìn)入該用戶空間，但存在的問(wèn)題是，如果隨意修改了@后的內(nèi)容，可能會(huì)出現(xiàn)用戶不存在或冒用他人的問(wèn)題出現(xiàn)#邏輯：#XXXX#，系統(tǒng)會(huì)將#中間的內(nèi)容加上鏈接，點(diǎn)擊鏈接對(duì)鏈接內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)話題搜索，這樣能進(jìn)入已經(jīng)存在的話題，并列出相關(guān)話題主要功能及操作的邏輯關(guān)系微博使用手冊(cè)201967更多內(nèi)容表現(xiàn)形式，讓微博承載的信息量倍增完全的開放性，讓微博滲透

5、到網(wǎng)絡(luò)的各個(gè)角落高質(zhì)量的粉絲，會(huì)使信息以意想不到的速度迅速傳播開去隨時(shí)了解到關(guān)注對(duì)象的動(dòng)態(tài)，方便快捷的互動(dòng)201967微博講究有頭有臉，無(wú)論是個(gè)人還是企業(yè)，都應(yīng)該以真正的面目示人微博并不是單方面的信息發(fā)布版，它是一種立體的互動(dòng)平臺(tái)。國(guó)家大事、時(shí)政要聞、只要你愿意，任何一個(gè)人都可以成為新聞的發(fā)布者。微博不是一個(gè)獨(dú)立的載體，它與個(gè)人博客、企業(yè)官網(wǎng)互相聯(lián)系完善的個(gè)人資料相對(duì)而言會(huì)更加吸引人們的關(guān)注消息傳遞方式的多樣化，令微博的傳播性大大提升2

6、01967建立帳號(hào)發(fā)表話題關(guān)注別人轉(zhuǎn)貼@別人轉(zhuǎn)貼評(píng)論評(píng)論@別人回應(yīng)回應(yīng)這就是屬于優(yōu)質(zhì)粉絲群體吸引粉絲的最有效途徑吸引優(yōu)質(zhì)粉絲的有效途徑微博使用手冊(cè)：人們?nèi)绾螌ふ冶舜送?01967目錄微博現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)微博營(yíng)銷路徑分析微博營(yíng)銷與博客營(yíng)銷的本質(zhì)區(qū)別微博營(yíng)銷的特點(diǎn)微博營(yíng)銷的作用微博營(yíng)銷的價(jià)值微博營(yíng)銷的策略微博營(yíng)銷的技巧微博營(yíng)銷的傳播路徑微博營(yíng)銷案例解析201967微博營(yíng)銷與博客營(yíng)銷的本質(zhì)區(qū)別微博營(yíng)銷與博客營(yíng)銷的區(qū)別：博客營(yíng)銷可以依靠個(gè)人的力

7、量，而微博營(yíng)銷則要依賴你的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)資源。201967微博營(yíng)銷的特點(diǎn)立體化：高速度：便捷性：廣泛性：微博營(yíng)銷可以借助先進(jìn)多媒體技術(shù)手段，從文字，圖片，視頻等展現(xiàn)形式對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行描述，從而使?jié)撛谙M(fèi)者更形象直接的接受信息。微博最顯著特征之一就是其傳播迅速。一條關(guān)注度較高的微博在互聯(lián)網(wǎng)及與之關(guān)聯(lián)的手機(jī)WAP平臺(tái)上發(fā)出后短時(shí)間內(nèi)互動(dòng)性轉(zhuǎn)發(fā)就可以抵達(dá)微博世界的每一個(gè)角落，達(dá)到短時(shí)間內(nèi)最多的目擊人數(shù)。微博營(yíng)銷優(yōu)于傳統(tǒng)的廣告行業(yè)，發(fā)布信息的主體無(wú)須經(jīng)過(guò)

8、繁復(fù)的行政審批，從而節(jié)約了大量的時(shí)間和成本。通過(guò)粉絲關(guān)注的形式進(jìn)行病毒式的傳播，影響面非常廣泛，同時(shí)，名人效應(yīng)能夠使事件的傳播量呈幾何級(jí)放大。201967微博營(yíng)銷的特點(diǎn)201967微博營(yíng)銷的作用140個(gè)英文字符、70個(gè)漢字，也就是一條手機(jī)短信的長(zhǎng)度?？墒窃诨ヂ?lián)網(wǎng)傳播這個(gè)鏈?zhǔn)椒磻?yīng)中，微博起到的恰恰就是導(dǎo)火索的作用。普通微博用戶最初的交流和互動(dòng)并無(wú)特定的對(duì)象和確切的目的，話題的跟隨者都是零星分布和隨機(jī)出現(xiàn)的，形成一種受眾群細(xì)化、傳播內(nèi)容針對(duì)

9、、實(shí)時(shí)更新的分眾傳播；信息通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行二次傳播時(shí)，已經(jīng)形成了分眾傳播與大眾傳播相互交織、相互作用的傳播環(huán)境，而這兩種特征的結(jié)合，讓微博的傳播形態(tài)有了新的模式；從最初的分眾傳播形式到最終的大眾傳播效果，依靠的即使微博平臺(tái)上對(duì)其他大眾媒體特別是網(wǎng)絡(luò)媒體的鏈接和互動(dòng)從而讓傳播活動(dòng)的參與者和受眾由個(gè)體、群體迅速擴(kuò)大為大眾。201967微博營(yíng)銷前景微博將是有效的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷工具，微博的運(yùn)營(yíng)商可以與企業(yè)共同進(jìn)行策劃，以企業(yè)微博、代言人微博、用戶微

10、博為載體，針對(duì)新產(chǎn)品、新品牌等進(jìn)行主動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷微博將是植入式廣告的最好載體之一。微博營(yíng)銷可以在趣味話題、圖片和視頻中植入廣告微博是一種按照讀者喜好定制的活媒體，將是企業(yè)和媒體人十分熱衷使用的客戶滿意度測(cè)試工具。往往能在微博中熱議的話題，就能夠馬上成為各大媒體爭(zhēng)相討論的熱點(diǎn)話題微博也是重要事件的最好的新聞發(fā)布現(xiàn)場(chǎng)。微博的營(yíng)銷價(jià)值微博給網(wǎng)民尤其是手機(jī)網(wǎng)民提供了一個(gè)信息快速發(fā)布、傳遞的渠道。建立一個(gè)微博平臺(tái)上的事件營(yíng)銷環(huán)境，能夠快速吸引關(guān)注

11、。這對(duì)于企業(yè)的公共關(guān)系維護(hù)、話題營(yíng)銷開展，能起到如虎添翼的作用。品牌營(yíng)銷的有力武器。每一個(gè)微博后面，都是一個(gè)消費(fèi)者，一個(gè)用戶。越是只言片語(yǔ)，越是最真實(shí)的用戶體驗(yàn)。微博營(yíng)銷的價(jià)值201967產(chǎn)品、品牌信息的傳播（品牌頻道）CRM與客戶對(duì)話案例：Twitter開發(fā)了“品牌頻道”，企業(yè)可以在Twitter構(gòu)建品牌頁(yè)面，同時(shí)組建多種品牌小組，同一品牌的粉絲能夠聚合在一起，而企業(yè)通過(guò)平臺(tái)可以向用戶發(fā)送各種新品、促銷信息，Twitter的即時(shí)性和分

12、享性讓一個(gè)消息可以迅速遍布有相同興趣愛(ài)好的group、team，甚至用戶之間也發(fā)生互動(dòng)，他們也可能把信息轉(zhuǎn)發(fā)給其他好友。不少美國(guó)企業(yè)已經(jīng)在采取這種方式。戴爾從2007年3月開始使用Twitter企業(yè)平臺(tái)，目前戴爾官方網(wǎng)站上已擁有65個(gè)Twitter群組。截止到現(xiàn)在，戴爾已經(jīng)在Twitter內(nèi)獲得了約100萬(wàn)美元的銷售收入。通用汽車、H&RBlock、柯達(dá)是光顧Twitter的?？?。它們對(duì)Twitter的關(guān)注反應(yīng)了新社會(huì)化媒體在“消費(fèi)者對(duì)

13、品牌進(jìn)行公開討論”方面的力量。對(duì)品牌的真正話語(yǔ)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，這是技術(shù)所使然。微博的商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)于客戶服務(wù)微博客可以為企業(yè)提供用戶追蹤服務(wù)，在追蹤模式中，可以利用“品牌頻道”開展對(duì)產(chǎn)品、品牌的信息傳播，并與顧客進(jìn)行對(duì)話，縮短了企業(yè)對(duì)客戶需求的響應(yīng)時(shí)間，網(wǎng)絡(luò)整合營(yíng)銷4I原則中提到的Interests利益原則強(qiáng)調(diào)，對(duì)目標(biāo)用戶群開展?fàn)I銷時(shí)，要時(shí)刻注意營(yíng)銷活動(dòng)為客戶提供了實(shí)在的利益，而這正顯然是Twitter客戶服務(wù)取得成功的關(guān)鍵。20

14、1967微博客的商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)于互動(dòng)形式（跨地域，實(shí)時(shí)性）與傳統(tǒng)的互動(dòng)營(yíng)銷相比，微博客的互動(dòng)形式可以打破地域人數(shù)的限制，全國(guó)甚至全球的受眾都可能成為互動(dòng)營(yíng)銷的參與者更重要的是來(lái)自不同地區(qū)的志趣相投者實(shí)時(shí)溝通，更加深度的交流。品牌的烙印會(huì)在體驗(yàn)與關(guān)系互動(dòng)中更加深刻。案例：國(guó)外一葡萄酒公司在Twitter上舉辦了TwitterTasteLive，5款雨果葡萄酒分別提供給使用Twitter的葡萄酒愛(ài)好者品嘗。然后主辦方確定一個(gè)時(shí)間，在Twitt

15、er上和葡萄酒愛(ài)好者進(jìn)行互動(dòng)交流，并用視頻直播來(lái)輔助這次體驗(yàn)活動(dòng)，加強(qiáng)了活動(dòng)的直觀性。用Twitter的形式將品酒會(huì)現(xiàn)場(chǎng)搬到網(wǎng)上，只要Twitter用戶將自己的想法以文字由網(wǎng)站、短信息等發(fā)送給訂閱者和好友，雙方就可及時(shí)反饋。201967微博客的商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)于硬廣形式刺激用戶熱情以許可式、自主式進(jìn)行廣告根據(jù)興趣愛(ài)好人群，定位精確，營(yíng)銷效果更好案例：Twitter允許個(gè)人用戶可以通過(guò)在個(gè)人頁(yè)面中插入廣告獲利，用戶可以自主邀請(qǐng)廣告主購(gòu)買個(gè)人網(wǎng)

16、頁(yè)的廣告位，雙方協(xié)商投放時(shí)間和收取費(fèi)用。Twitter僅僅收取5%作為服務(wù)費(fèi)。為了保證廣告主的利益，廣告播出期間的每一小時(shí)，用戶都可以按比例獲得由Twitter廣告部門設(shè)定的虛擬帳戶中的金額，廣告完成后，錢才能轉(zhuǎn)入用戶真實(shí)帳戶中。如果用戶在廣告期滿前清除了廣告，就只能得的部分費(fèi)用。201967微博客的商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)于公關(guān)服務(wù)企業(yè)輿情監(jiān)測(cè)：營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)可通過(guò)微博客平臺(tái)，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)受眾對(duì)于品牌或產(chǎn)品的評(píng)論及疑問(wèn)企業(yè)的危機(jī)公關(guān)維護(hù)（TwitterSe

17、arch）如遇到企業(yè)危機(jī)事件，可通過(guò)微博客對(duì)負(fù)面口碑進(jìn)行及時(shí)的正面引導(dǎo)，使搜索引擎中有關(guān)負(fù)面的消息盡快淹沒(méi)，使企業(yè)的損失降至最低案例：面對(duì)Twitter形成的“社會(huì)化媒體的長(zhǎng)尾”，一個(gè)不起眼的小消息都有可能被無(wú)限放大，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在危機(jī)之前如何預(yù)警，危機(jī)產(chǎn)生后如何公關(guān)處理，都是值得研究的課題。201967微博營(yíng)銷的一般策略201967微博營(yíng)銷的技巧（1）標(biāo)簽：根據(jù)不同的時(shí)期設(shè)置不同的標(biāo)簽，永遠(yuǎn)讓搜索結(jié)果處在第一頁(yè).話題：我聽(tīng)見(jiàn)你的聲音我

18、在聽(tīng)你說(shuō)我明白你說(shuō)的達(dá)成營(yíng)銷目的互動(dòng)：創(chuàng)造有意義的體驗(yàn)和互動(dòng)，人們才會(huì)和你進(jìn)行交流善用大眾熱門話題如#地震#，因?yàn)樗m合微博的每個(gè)人主動(dòng)搜索行業(yè)相關(guān)話題，主動(dòng)去與用戶互動(dòng)201967微博營(yíng)銷的技巧（2）有規(guī)律地進(jìn)行更新，每天5~10條，一小時(shí)內(nèi)不要連發(fā)兩條定期舉辦活動(dòng)，能夠帶來(lái)快速的粉絲增長(zhǎng)，并增加其忠誠(chéng)度讓你的內(nèi)容有連載性，連載會(huì)顯著提高粉絲的活躍度不要關(guān)注超過(guò)50個(gè)人，哪怕你有100萬(wàn)的粉絲上班、午休、下午四點(diǎn)后、晚上8點(diǎn)，抓住這些

19、高峰發(fā)帖時(shí)間201967微博營(yíng)銷傳播路徑名人傳播路徑推首傳播路徑病毒傳播路徑201967目錄微博發(fā)展現(xiàn)狀分析微博營(yíng)銷路徑分析微博營(yíng)銷案例解析凡客誠(chéng)品“凡客體”營(yíng)銷路徑模擬操作：興業(yè)全球李小天微博營(yíng)銷模擬附：微博營(yíng)銷面臨問(wèn)題201967凡客誠(chéng)品凡客體營(yíng)銷路徑2010年7月6日晚上10時(shí)01分，Vancl的官方微博開始了一個(gè)小小的互動(dòng)營(yíng)銷，而結(jié)果是誰(shuí)也沒(méi)料想到的，截至七夕這一天，光新浪微博上就有近3萬(wàn)條直接話題這個(gè)門的爆發(fā)并不是因?yàn)榉部驼\(chéng)品

20、的品牌號(hào)召力，而是因?yàn)閰⑴c討論的人很多201967“愛(ài)……，不愛(ài)……，是……，不是……，我是……”這則最早出現(xiàn)在公交站牌的廣告語(yǔ)，是為Vancl代言人韓寒和王珞丹所定制，目的是主推今夏熱銷的T恤。“豆瓣”社區(qū)和各門戶微博是“凡客體”最早出現(xiàn)的地方。上?；?dòng)廣告公司AKQA的首席文案朱宇是最早的PS者，在PS后的廣告中，郭德綱身著紀(jì)梵希名牌上衣卻呈現(xiàn)出明顯的郭式氣質(zhì)，再配上“15元一件的老頭汗衫”字樣，被網(wǎng)友評(píng)價(jià)為盡顯個(gè)性。很快玩票者就突

21、破了廣告人的圈子，PS名人成為最初的風(fēng)潮，小沈陽(yáng)、地產(chǎn)界名人任志強(qiáng)、演員馬景濤、西太平洋大學(xué)博士唐駿、禹晉永等紛紛亮相。源自一則公交廣告門戶微博曝光惡搞名人PS凡客誠(chéng)品凡客體營(yíng)銷路徑軌跡201967此后，PS的范圍又進(jìn)一步擴(kuò)展至普通人，有人用它表白自我，有人則用來(lái)調(diào)侃同事，迅速形成網(wǎng)友大聯(lián)歡。最后，又來(lái)了不少想要“搭車”營(yíng)銷的企業(yè)，有某些廣告設(shè)計(jì)工作室的自我推銷，有某門戶網(wǎng)站各頻道的個(gè)性展示，有網(wǎng)絡(luò)游戲代言人講述真我風(fēng)采，有殺毒軟件借此

22、推出擬人化形象。到現(xiàn)在為止，Vancl官方微博上收集的廣告PS版本仍在不斷增加……人人參與，網(wǎng)友大聯(lián)歡商業(yè)借勢(shì)持續(xù)升溫凡客誠(chéng)品凡客體營(yíng)銷路徑軌跡2019678月11日，興業(yè)全球基金官方微博發(fā)布了一條普通公益活動(dòng)信息。圖為次日李小天在微博上與粉絲對(duì)此活動(dòng)的討論。1、行業(yè)人物發(fā)布微博后引起行業(yè)意見(jiàn)領(lǐng)袖關(guān)注，高質(zhì)量的粉絲的參與，使得這次普通的討論變成了有效的信息傳播。模擬操作：興業(yè)全球李小天微博營(yíng)銷模擬201967興業(yè)全球李小天2、專業(yè)執(zhí)行團(tuán)

23、隊(duì)集中轉(zhuǎn)帖、評(píng)論，迅速形成短期熱門話題標(biāo)簽?zāi)M操作：興業(yè)全球李小天微博營(yíng)銷模擬3、由于專業(yè)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)集中轉(zhuǎn)帖和評(píng)論后，信息在微博廣場(chǎng)形成熱門標(biāo)簽?；谖⒉﹥?nèi)部的營(yíng)銷完成，等待其他媒體的轉(zhuǎn)載和信息的二次曝光201967微博營(yíng)銷面臨的主要問(wèn)題用戶基本上集中在互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者這樣一個(gè)很小的圈子內(nèi)，大量的非專業(yè)用戶極少使用微博，這導(dǎo)致微博并沒(méi)有像國(guó)外那樣在大眾之中迅速普及小眾傳播，不普及平臺(tái)的開放程度與開發(fā)能力中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的開放程度使Twitter網(wǎng)站

24、最大的特點(diǎn)之一“消息的即時(shí)傳遞”并不能完善地展現(xiàn)出來(lái)。話題少且不聚眾能引起用戶產(chǎn)生溝通和討論的話題貧瘠，且內(nèi)容不集中，致使很多受眾僅保持了三分鐘熱度，而不能持久關(guān)注盲目效仿，紛繁蕪雜沒(méi)有考慮到用戶體驗(yàn)及外部環(huán)境就盲目效仿國(guó)外的模式，同類網(wǎng)站過(guò)多，并且毫無(wú)新意。201967我們的思考：一次營(yíng)銷成功與否取決于天時(shí)地利等太多不可測(cè)的因素，具體到微博營(yíng)銷這種新型的營(yíng)銷手段，它往往是一次成功互動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)的發(fā)起者，但隨著網(wǎng)絡(luò)蝴蝶效應(yīng)的產(chǎn)生，單純依靠

25、微博營(yíng)銷這種手段已經(jīng)難以對(duì)方向進(jìn)行有效的把控；同時(shí)，微博的時(shí)效性決定了它的傳播周期是非常短暫的，網(wǎng)友會(huì)因?yàn)楂C奇而不斷追逐新的網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品，如果營(yíng)銷手段不進(jìn)行更新，那么這場(chǎng)營(yíng)銷的“乘數(shù)效應(yīng)”就會(huì)遞減；不要寄希望只是通過(guò)這樣一種營(yíng)銷方式，就能將品牌的所有特性就覆蓋。每一階段、每一傳播，只要向目標(biāo)受眾傳達(dá)一種產(chǎn)品特性，就已經(jīng)足夠。如果將產(chǎn)品的性能、價(jià)格和品牌全部通過(guò)這種方式轉(zhuǎn)達(dá)出來(lái)，會(huì)起到弄巧成拙，導(dǎo)致失敗。這種營(yíng)銷方式是存在風(fēng)險(xiǎn)的。如果產(chǎn)品本身

26、是網(wǎng)民認(rèn)可的，一般就不會(huì)被太過(guò)分地貶低和中傷；而如果產(chǎn)品不過(guò)硬，則有可能成為網(wǎng)友“惡搞”的平臺(tái)而無(wú)法控制輿論的走向。201967企業(yè)slogan標(biāo)準(zhǔn)VI的logo微博草根名人熱點(diǎn)話題公益事件基本包括了所有業(yè)務(wù)堅(jiān)持更新的標(biāo)志質(zhì)量較高的粉絲群發(fā)出后的回響度較高附：企業(yè)專屬微博打造路徑201967如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)

27、研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判

28、斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)

29、目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)

30、展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的

31、發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出

32、讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房

33、地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低2008年我國(guó)各主要

34、城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積

35、、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)）SWOT分析的價(jià)值要素SW（優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)

36、）的價(jià)值要素?地段要素?環(huán)境要素?地塊要素?項(xiàng)目要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：?地段要素——地段片區(qū)認(rèn)知度周邊配套（商業(yè)教育）交通等（可總結(jié)為便利性成熟度知名度）?環(huán)境要素——自然環(huán)境四至景觀社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）?地塊要素——地形地貌規(guī)模技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）?項(xiàng)目要素——目標(biāo)開發(fā)商品牌可利用資源等OT（機(jī)會(huì)威脅）的價(jià)值要素宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）重大城市變

37、革中觀要素——行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等）微觀要素——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤、戶型）客戶流向?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì)S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢(shì)W進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分

38、析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。過(guò)于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話－－事實(shí)勝于雄辯！數(shù)